Création d’un Fonds d’assurance responsabilité professionnelle

2. Création d’un Fonds d’assurance responsabilité professionnelle 2003, Association des courtiers et agents immobiliers du Québec

3. Nous verrons • La situation • Le marché • L’expérience du programme de l’ACAIQ • L’alternative • La création d’un Fonds d’assurance responsabilité

4. Marché de l’assuranceExpérience de pertes Source : Bureau d’assurance du Canada

5. Marché de l’assurance Rendement Source : Bureau d’assurance du Canada

6. Programme de l’ACAIQÉvolution des primes et pertes(ratio brut)

7. Ratio de sinistralité Seuil de rentabilité

8. Programme de l’ACAIQÉvolution du nombre de sinistres Faits saillants : Un assuré sur 20 en 1990 Un assuré sur 8 en 2002

9. Marché de l’assurance Tendances • Risques accrus (poursuites) • Peu d’assureurs (retrait de certains) • Montant d’indemnisation et primes à la hausse • Difficulté pour certains professionnels à s’assurer : • Conseillers en sécurité financière, courtiers immobiliers, consultants en informatique, certaines pratiques en médecine, les inspecteurs en bâtiments. • Ne pas prévoir de baisse de primes

10. Marché de l’assurance – courtiers immobiliers • 3 assureurs se partageaient le marché de la responsabilité professionnelle de courtiers immobiliers à 90 % • AXA Assurances, St. Paul, Royal SunAlliance • Retrait de 2 de ces assureurs • St. Paul (Profescau), Royal SunAlliance • Appel d’offres dans le marché en cours

11. Programme de l’ACAIQ Augmentations de primes • Aucune en 10 ans • 25 % en 2002 • 100 % en 2003 • … en 2004

12. Quelques cas d’augmentation • 1 agent : de 530 $ à 980 $ (+85%) • 3 agents : de 2 200 $ à 6 500 $ (+195%) • 33 agents : de 7 000$ à 20 000$ (+185%) • Des agents quittent • 114 agents : de 23 000 $ à 64 000 $ (+178%)

13. Facteurs d’augmentationdes primes • Expérience de perte (sinistres) • Frais, indemnisation • Augmentation du nombre d’agents • Augmentation des revenus

14. Primes - Autres professionnels

15. Cas de réclamation (1) • Mise en demeure pour annulation de la vente et réclamation de 32 000 $ pour vices cachés au niveau de la structure du plancher de la résidence. • Frais : 24 087 $ • Indemnités : 30 000 $ • Total : 54 087 $

16. Cas de réclamation (2) • Action en dommage-intérêts et plainte déontologique pour conflits d’intérêt et avoir refusé une offre d’achat. • Frais : 14 425 $ • Indemnités : 11 000 $ • Total : 25 425 $

17. Cas de réclamation (3) • Réclamation de 70 000 $ conjointement avec le vendeur et demande en annulation de la vente pour description erronée d’un bachelor non-conforme avec le règlement de zonage. • Frais : 14 402 $ • Indemnités : 1 000 $ • Total : 15 402 $

18. Cas de réclamation (4) • Réclamation de 250 000 $ pour avoir induit la tierce partie en erreur à offrir et racheter un immeuble à un prix élevé. • Frais : 17 736 $ • Indemnités : 0 $ • Total : 17 736 $

19. Cas de réclamation (5) • Mise en demeure d’annuler une vente pour ne pas avoir informé des travaux de prolongement d’une autoroute dans le boisé à l’arrière de la propriété. L’assuré est tenu responsable de la diminution de la valeur de la propriété et des inconvénients d’un re-déménagement. • Frais : 19 686 $ • Indemnités : 8 750 $ • Total : 28 436 $

20. Dissocier les rôles (1) • L’Association • Offre un régime facultatif à ses membres • Contrôle les preuves d’assurance de tous les assureurs • Le courtier d’assurance • Trouve le meilleur rapport qualité/prix pour ses clients • Ne contrôle pas les prix

21. Dissocier les rôles (2) • Les assureurs • Ont des résultats désastreux de sinistres et de placements • Resserrent leurs critères de souscription • Se retirent de certaines classes de risques • Augmentent leurs primes

22. Dissocier les rôles (3) • Les courtiers immobiliers • Frais de défense importants • Poursuites souvent sans fondement 80 % en frais de défense 20 % en indemnités • Professionnalisme inégal

23. Travaux d’établissement d’un Fonds d’assurance responsabilité amorcé en 2001 (100 000 $) Résolution du Conseil d’administration de l’ACAIQConseil provisoire du FondsProjet de loi (demande)Projet de règlement d’assuranceDiscussions préliminaires avec l’IGIFPlan d’opérationBudget pro formaRapport actuariel Une crise anticipée par l’ACAIQ

24. Avantages d’un Fonds d’assurance (1) • Travail de vérification de la conformité des assurances n’est plus à refaire chaque année • Tous les rapports de sinistres sont disponibles (Manquement actuel des assureurs) • Plus de discordance des dates d’entrée en vigueur des polices et des certificats • Procédure de souscription allégée • Assurance sur la tête de chaque personne • Deux intervenants au lieu de quatre

25. Avantages d’un Fonds d’assurance (2) • Les coûts d’assurance moins sujets aux cycles de l’assurance; • La simplification des procédures entraînerait une réduction importante des coûts d’assurance; • Les courtiers et agents réaliseraient des économies d’échelle en étant tous chez le même assureur; • Obligation d’adhérer

26. Avantages d’un Fonds d’assurance (3) • Pour l’Association, ce serait la meilleure façon de contrôler les coûts d’assurance, d’en assurer une certaine stabilité et d’obtenir l’information sur les sinistres qu’elle obtient difficilement.

27. Primes au Fonds d’assurance du Barreau du Québec

28. Fonds vs assureurs

29. Fonds vs assureurs

30. Encadrement du Fonds • Activités réglementées par le Bureau des services financiers et l’IGIF • Courtage d’assurance • Assureurs • Expertise en sinistres • Politique de placement • Établie par la Loi • Normes d’excédent d’actif sur le passif

31. Fonds d’assurance responsabilité professionnelle • Hypothèses de décembre 2002 • Prime uniforme: 350 $ par an • Souscription par les membres au fur et à mesure de l’échéance de leur assurance actuelle (2 régimes pendant 1 an) • Frais de constitution amortis sur 3 ans • Demande adressée au Fonds d’indemnisation et acceptée – Attente de la réponse du ministre.

32. Obstacles • Fédération des chambres immobilières • Les assureurs : diminution de leur marché • Révision des calculs actuariels

33. Conclusion Rappels

34. Règlement de l’ACAIQ sur l’assurance • Limites de • 100 000 $ par sinistre • 500 000 $ par année • Prolongation de 3 ans à la retraite • Période minimum de 12 mois • Rétroactivité (services rendus avant l’entrée en vigueur)

35. Obligations en cas de sinistre • Importance de dénoncer les incidents • Risque de mettre en péril la garantie • Dénoncer des faits n’entraîne pas d’augmentation de primes

36. Ne pas s’assurer ?! • Perte du certificat de courtier • Courtage illégal • Désobéissance civile • Individu devient personnellement responsable • Fermeture et réouverture d’entreprise • Risques multiples pour le public

37. Maintien du programme de l’ACAIQ • À défaut de la création d’un Fonds • Assurances au meilleur rapport qualité/prix • Réclamations sont réglées • Assurances sont toujours accessibles

38. Démontrer l’urgence • Au législateur • Pour l’intérêt public • Pour le courtage immobilier • Nos moyens d’action • Autorisation d’information • Appui de la majorité des membres à la création d’un Fonds