Etienne de Callataÿ

1. La réforme des droits d’enregistrement de l’immobilier en FlandreCompléments à la contribution de C. Smolders Etienne de Callataÿ IBFP-BIOF Bruxelles, le 11 juin 2012

2. 1. Objectif • « Discutant » ? Non, car rien à redire à l’étude de Carine Smolders • Offrir quelques compléments d’analyse critique • Le pour et le contre / calibrer les droits d’enregistrements • La différenciation des droits d’enregistrement 2

3. 2. Droits d’enregistrement : le contre … • Pourquoi taxer les transactions ? • Cf avantages de la TVA vs. « sales tax » • Pourquoi taxer certaines transactions ? • Frein à la mobilité immobilière • Durée moyenne de résidence nettement plus élevée en Belgique • Impact sur la mobilité professionnelle (donc sur la satisfaction au travail et l’âge du départ à la retraite) • Impact sur le temps de navette (donc sur l’environnement et la satisfaction au travail) • Pas d’équilibrage macroéconomique (cf Mundell et mobilité des travailleurs) • Biens de grande taille occupés par des retraités 3

4. 2. Droits d’enregistrement : le contre … • Volatilité des recettes • Cf. RBC • Moindre efficience du marché immobilier • Celle-ci est tributaire de nombreux facteurs : • Droits d’enregistrement • Information complète et non asymétrique • Règles urbanistiques (prévisibles et comparables) • Fonctionnement du marché hypothécaire • Protection des locataires • … 4

5. 2. Droits d’enregistrement : … et le pour • Frein à la spéculation immobilière une Tobin taxe d’avant l’heure • Compenser la faiblesse des taxes récurrentes sur l’immobilier • Compenser la faiblesse des taxes sur le patrimoine taxe incorporée dans le prix de vente, donc payée en partie par le vendeur • Coût d’opportunité / moins nocif que taxe sur le travail 5

6. 2. Droits d’enregistrement : le pour et le contre Conclusions • Déraisonnable d’abaisser la pression fiscale agrégée sur l’immobilier car priorité aux cotisations sociales • Souhaitable d’améliorer la portabilité des droits d’enregistrement • Souhaitable d’abaisser les droits d’enregistrement : • Avec compensation budgétaire au travers des taxes récurrentes (RC) ou de la réduction des dépenses fiscales immobilières = normalisation par rapport aux pratiques OCDE • Avec compensation en termes de stabilité financière (mécanisme pour prévenir les bulles immobilières) 6

7. 3. La différenciation • Progressivité selon le prix d’achat du bien ? • Question de fond : mettre de la progressivité ailleurs dans la fiscalité que dans l’IPP ? • Risque de fraude • paiement sous la table • valeur du mobilier (non soumis à droits d’enregistrement) surestimée • division artificielle du bien • Distorsion des préférences • pourquoi surtaxer la préférence pour bien se loger par rapport à bien voyager ou bien se loger à l’étranger ? • incitation à « faire la navette » • Lien avec redistribution sous-optimal • si tel est l’objectif, taxer le patrimoine global est plus juste 7

8. 3. La différenciation • Variante : progressivité selon d’autres critères ? • Selon le revenu locatif estimé du bien • Situation actuelle • Estimation imparfaite du revenu locatif (RC en Belgique : 1979 !) • Selon des critères hédoniques • Complexité / risque de fraude • Selon le revenu de l’acheteur • Pourquoi le revenu et pas le patrimoine ? • Selon le patrimoine de l’acheteur • Pourquoi taxer la mutation du patrimoine et non son volume ? 8

9. 3. La différenciation • Variante : progressivité selon d’autres critères ? • Selon la nature de l’acheteur • Dissuader l’achat par une personne morale (décourager l’évasion par les sociétés patrimoniales) • Selon la destination du bien • Privilégier la première maison d’habitation ? • Dissuader l’achat d’une seconde résidence ? • Dissuader l’achat pour la mise sur le marché locatif ? 9

10. 3. La différenciation • Progressivité – comment ? • Barème à plusieurs taux (deux ou plus) • Avec taxation par tranche • Avec taxation selon un taux unique • Taux unique combiné avec minimum exonéré 10

11. 3. La différenciation • Autres critères de différenciation que la redistribution • Terrain vs. habitation • Taxer plus les terrains ? Avantage : favoriser un habitat plus condensé • Taxer plus les terrains nus (a) ou la quote-part terrain d’un bien (b) ? • Option (a) incite à construire avant de vendre; est-ce souhaitable ? • Politique familiale – selon la composition de la famille • Chevauchement avec les allocations familiales (+ dimension IPP) • Politique environnementale – selon les performances énergétiques • Chevauchement avec les droits d’accise 11

12. 3. La différenciation • Autres critères de différenciation que la redistribution • Politique d’aménagement du territoire • Discriminer en faveur des villes ? (motivation environnementale) • Discriminer en faveur de certains quartiers ? (motivation de cohésion sociale) • Discriminer en faveur des appartements, au détriment des maisons mitoyennes et des villas ? (motivation environnementale) • Politique de stabilisation financière • Faire varier les droits en fonction de l’état du marché immobilier (proportionnel au degré estimé [comment ?] de surchauffe du marché immobilier) 12

13. 3. La différenciation Conclusions (1/2) • Keep it simple • charges administratives liées à la différenciation • inégalité de traitement entre les biens informés et les autres • Progressivité des droits • supprimer l’usage du RC, trop dépassé par les faits • priorité à donner à la révision de la progressivité de l’IPP • recours au prix d’achat comme solution la plus facile • Evasion et fraude • Eviter des différenciations qui stimulent l’évasion et la fraude • Lutter contre les sociétés patrimoniales si moyen efficace 13

14. 3. La différenciation Conclusions (2/2) • Eviter les différenciations qui font double emploi en termes d’objectifs • progressivité IPP, sécu • environnement accises, cartes essence, … • famille allocations familiales, IPP … même si l’autorité compétente n’est pas la même • Privilégier les différenciations à faible redondance • stabilisation financière • aménagement du territoire 14

15. L’auteur s’exprime à titre personnel. Il n’engage nullement la Banque Degroof ou d’autres institutions avec lesquelles il collabore. 15