Aktuální poznámky k problematice oceňování lesa

1. Aktuální poznámky k problematice oceňování lesa Jiří Matějíček

2. Poznatky z Národní konference ČKOM konané ve dnech 26.-27. října 2012 na Seči • Specifická témata související s oceňováním nemovitého majetku • využitelnost informací i při oceňování lesního majetku

3. Současný stav na trhu nemovitostí, cenové mapy - 1 Cenové mapy • ARK chce cenové mapy nasytit a zprovoznit • zatím bez efektů • spolupráce s ČKOM, jednání s peněžními ústavy • cíl: komerční využití – registrovaný přístup • požadavek do formuláře, odpověď z cenové mapy

4. Současný stav na trhu nemovitostí, cenové mapy - 2 • příprava právní úpravy provozování RK (zvýšení prestiže = zvýšení odborné zdatnosti RK), iniciativa až na půdě Hospodářského výboru PS – ochrana spotřebitele • na trhu je přibližně 19 000 zprostředkovatelů, dnes živnost volná • po standardizaci RK = cca 2 - 3 000 • požadavek na pravidelné vzdělávání, pojištění RK, prostředky klientů na spec. účtu jako ochrana před insolvencí RK

5. Působnost znalce v současném legislativním procesu • např. v ObchZ slovo „znalec“ – 74 x „znalecký posudek“ – 26 x „znalecká zpráva“ – 12 x • daňový řád – u kult. památky a exekuce vždy znalec • zákon o veřejných zakázkách – chce-li soud posudek, tak bez vypsání veřejné zakázky • přehled bude v tabulce v časopise Odhadce č. 3/12

6. Ocenění hodnoty práva věcného břemene • zjištění ročního užitku = logická úvaha + dobré přečtení smlouvy • komentář k oceňování věcných břemen z roku 1999 aktualizován – jen návod • fotovoltaické elektrárny – podmínky rozhodnutí o umístění stavby – zda-li je pozemek zastavěn či nezastavěn ( z toho důvodu 1% a nikoliv 4-5 % z ceny stavebního pozemku), kapitalizace dobou užívání – min. 5 %

7. Velká novela stavebního zákona-1 • problematika územních plánů • nové pojmy (plocha, zast. plocha, výrobek plnící funkci stavby, závazná stanoviska, právo stavby) • dle usnesení vlády k 1.1.2016 vzniknou okresní úřady • nezastavěný režim • vše se bude umisťovat přes vydání územního rozhodnutí či územního souhlasu • územní plánování v obci bude podmíněno souhlasem vlastníků nemovitostí • precizace veřejnoprávní smlouvy v rámci územního řízení • oplocení za účelem ÚSES

8. Velká novela stavebního zákona-2 • účastníci řízení se nebudou označovat jmény, ale číslem stavby • novela od 1.1.2013 – jednotlivé doručování • omezení námitek občanských sdružení – musí se dotýkat jejich poslání • přesný popis náhrad • mění se režim dočasných staveb • dnes je výhodnější ohlášení – nepřezkoumatelné v režimu veřejné správy • projektanti bez pokut, nedotknutelní, nedodržují platný právní řád ve své dokumentaci

9. Problematika DPH v rámci oceňování nemovitostí-1 • směrnice Rady 2006/112/ES – jde o výsledek, kterého má být dosaženo • problémy: kolize lhůt zákona č. 235/2004 Sb. se směrnicí, vymezení pojmů, první převod/všechny převody zdaňovat?, pozemky pod novými stavbami (v ČR zdaněny jen stavební pozemky, stavba a ostatní pozemky ne, až 2. transakce, dle EU už 1. transakce), osvobození nájmu nemovitostí od daně • kdy může převod nemovitosti podléhat DPH (časový test na 3 roky od 1. užívání) • dle EVS (EVS1, EVS5) tržní hodnota neobsahuje daně • v posudku uvést daňový režim plnění – zda transakce k datu ocenění (ne)obsahuje DPH • tržní hodnota = rozmezí hodnot, metodicky správnější je rozmezí

10. Problematika DPH v rámci oceňování nemovitostí - 2 Shrnutí • hodnota nemovitosti vždy bez daní • v posudku uvádět daňový režim plnění DPH (zda transakce k datu ocenění (ne)obsahuje DPH) • pokud převod podléhá DPH, uvést tuto daň na stejném místě znaleckého posudku jako je uvedena hodnota nemovitosti • věnovat tomu pozornost při sběru dat Cena obvyklá ≠ tržní hodnota = cena konečná s DPH = cena bez DPH

11. Změny v novém ObčZ – vazba na působnost znalce a odhadce - 1 • Nový ObčZ: 6 let, 200 odborníků, 3 100 paragrafů • zrušeno bude přes 230 zákonů a vyhlášek • nové zásady (dvoukolejnost závazkových vztahů odstraněna, smlouvy základem uplatnění práva, právotvorná funkce soudů, závaznost rozhodnutí vyšších soudů k projednávanému případu, zásada předvídatelnosti soudních rozhodnutí ….) • chybí fundovaný výklad právních odborníků, dnes jen výklad soudců, nikdo neoponuje v teoretické úrovni

12. Změny v novém ObčZ – vazba na působnost znalce a odhadce - 2 • věcná práva (od 1.1.2014 bude stavba součástí pozemku v případě stejného vlastníka, od 1.1.2015 zákonné předkupní právo) • věcná práva k cizím věcem (právo stavby = jen dočasné právo na max. 99 let, věcná břemena, zástavní právo, zadržovací právo, správa cizího majetku) • přenechání věci k užití jinému (výprosa, výpůjčka, nájem, pacht, licence, zápůjčka, úvěr) – použití archaických temínů pro pochopení problematiky

13. Změny v novém ObčZ – vazba na působnost znalce a odhadce - 3 • nájem – věc nezuživatelná (např. nájem bytu) • pacht – právo i věc požívat, tj. brát plody a jiné užitky (např. pacht zemědělské půdy) • zaniká pojem „pronájem“

14. Znalec a znalecký posudek v řízení -1 • znalec pro potřeby orgánů veřejné moci • nyní jmenování znalcem probíhá formou správního řízení (více formální práce) • znalec = osoba zúčastněná a ne účastník řízení v etapě dokazování • speciální práva a povinnosti znalce • nepojmenované okruhy povinností znalce(dodržování obecných zásad právního státu a zásad soudního řízení – obstarávání podkladů, komunikace se stranami, právo na spravedlivý proces aj.)

15. Znalec a znalecký posudek v řízení -2 • § 127a OSŘ od září 2011 = průlom dosavadní praxe dokazování • prohlášení znalce o vědomosti následků Doložka dle ust. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění: Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. • klauzule ve ZP, jestliže jsem od zadavatele obdržel pravdivé informace, resp. způsob, jak si doplnit rozhodné informace pro ocenění (pozn.: u mimosoudního posudku nelze žádat soudce o obstarání doplňujících informací) • posílení významu znaleckého posudku předloženého stranami (nejen jako listina, ale jako důkaz) • odměna dle § 127a OSŘ – smluvní ujednání mezi stranami, cena dohodou

16. Znalecký posudek v exekuci • řízení exekuční dle zákona č. 120/2001 Sb. = obdoba soudního řízení • obdoba – znalec je ustanoven soudním exekutorem při vydání exekučního příkazu prodejem nemovitostí • exekutor rozhoduje o odměně dle vyhl. č. 37/1967 Sb. • ocenění cenou obvyklou (práva, závady na věci) • odvolacím orgánem je krajský a nikoliv okresní soud

17. Znalecký posudek v jiném řízení-1 • znalecký posudek dle zákona č. 26/2000 Sb. , o veřejných dražbách • dražebník uzavírá smlouvu se znalcem – není ustanoven orgánem veřejné moci • odměňování není regulováno • ocenění dle ceny obvyklé, zvlášť se oceňují práva a závady, které nezaniknou • výslovné ustanovení o ocenění na základě dokladů, neposkytne-li vlastník součinnost na základě výzvy znalce (pro urychlení)