1 / 37

Ir. Nasiruddin Mahmud, SSi, MSc

ANALISIS PASAR PROPERTI . PEMAHAMAN PASAR PROPERTI. Ir. Nasiruddin Mahmud, SSi, MSc. APA YANG ANDA DAPATKAN ??. Pemahaman terhadap Pasar Properti Proses Analisis Pasar Properti Metode Analisis Pasar Properti Analisis Sektoral Pasar Properti :

azia
Download Presentation

Ir. Nasiruddin Mahmud, SSi, MSc

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. ANALISIS PASAR PROPERTI PEMAHAMAN PASAR PROPERTI Ir. Nasiruddin Mahmud, SSi, MSc

  2. APA YANG ANDA DAPATKAN ?? • Pemahaman terhadap Pasar Properti • Proses Analisis Pasar Properti • Metode Analisis Pasar Properti • Analisis Sektoral Pasar Properti : • - Komersial (Perkantoran, Pusat Perbelanjaan, Hotel) • - Residensial (Apartemen, Kondominium, Perumahan) • - Specialty Properties (Golf Course)

  3. Agenda : Pemahaman Pasar Properti Isu yang terkait dengan Pengembangan Properti Tugas

  4. Pengaruh Krisis terhadap Pasar Properti di Jakarta Berhenti Gedung perkantoran Berlian Udatimex, Jl. Sudirman Jakarta Apartemen Tujuh Gading, Kelapa Gading, Jakarta Progress Masa krisis Apartemen Pantai Mutiara Hotel Kaisar (Bintang 3) ITC Kuningan Saat ini Apartemen Sudirman Park Hotel Westin (Thamrin) Menara Karya Senayan City

  5. PENGEMBANGAN RUSUNAMI DI JL. TOLE ISKANDAR, DEPOK Kebagusan City Kalibata Residence Travel Time 30 Menit Travel Time 15 Menit Rencana Proyek Peta Potensi Permintaan

  6. Margonda Residence • Kawasan Kampus • Universitas Indonesia • Universitas Gunadarma • Universitas Pancasila • Kawasan Industri • PT. Sanyo • Yanmar Diesel • TOA • PT. Indagro • Meiwa Indonesia • Tokai Dharma • Abbot • Pfizer • Indofermex • Rumah Sakit • RSIA Hermina • RS Simpangan • RS Sentra Medika Apartemen Amara Perdagangan di Raya Margonda Kantor Pemda Depok Rencana Proyek Taman Anyelir Jl. Boulevard GDC Jatijajar Estate Studio Alam Indah Jl. KSU Posisi Target Pasar terhadap Pesaing Rencana Proyek Gambar Posisi Target Pasar terhadap Pesaing Rencana Proyek Pesaing (produk subsitusi) : apartemen, perumahan Prospek pasar ?

  7. Pemakaman Umum PENGEMBANGAN PEMAKAMAN KOMERSIAL (KHUSUS MUSLIM)

  8. PENGEMBANGAN PEMAKAMAN KOMERSIAL (KHUSUS MUSLIM) LOKASI TAPAK Ke Jakarta Tol Jagorawi Sirkuit Sentul Lokasi Proyek Ke Bogor Prospek pasar ?

  9. PEMAHAMAN TERHADAP PASAR PROPERTI (Bagian 1) • 1. APAitu pasar properti • Elemen pasar • Struktur pasar • Pasar properti • Karakteristik pasar properti • Struktur pasar properti • Faktor yang mempengaruhi pasar properti • Siklus pasar properti • Keuntungan dan kerugian investasi di properti • Perbedaan pasar properti dengan pasar lainnya 2.MENGAPA diperlukan pemahaman pasar properti 3. BAGAIMANAmelakukan riset pasar properti • 4. SIAPA • Penyedia informasi pasar properti • Pengguna informasi pasar properti 5. CONTOHpasar properti

  10. Bagian 1 : APA itu pasar properti ?

  11. Bagian 1 : APA itu pasar properti PASAR : Tempat terjadinya transaksi antara penjual dan pembeli untuk mempertukarkan barang / jasa Barang Penjual Pembeli Tempat

  12. Barang Penjual Pembeli Tempat PASAR PROPERTI: Tempat terjadinya transaksi antara penjual dan pembeli untuk mempertukarkan PROPERTI dengan barang lainnya Bagian 1 : APA itu pasar properti

  13. Bagian 1 : APA itu pasar properti STRUKTUR PASAR • PERSAINGAN SEMPURNA • Jumlah produsen sangat banyak dan kemampuan produsen sangat kecil untuk mempengaruhi harga pasar • Free market (bebas keluar masuk pasar) • Produk homogen -> tidak dilihat siapa produsennya • Dapat dipindah-pindahkan • Informasi sempurna • Contoh : pasar saham, kebutuhan pokok • MONOPOLI • Jumlah produsen hanya satu, sehingga memiliki kemampuan untuk menentukan harga pasar • Tidak Free market (hambatan teknis, legal) • Produk homogen • Informasi tidak sempurna • Contoh : teknis industri strategis (pesawat, kapal laut, kereta api, amunisi, baja ), legal PLN Persaingan Sempurna Monopoli Oligopoli Persaingan Monopolisitk • OLIGOPOLI • Jumlah produsen hanyasedikit, sehingga memiliki kemampuan cukup besar untuk mempengaruhi harga pasar • Tidak Free market (hambatan teknis, legal) • Produk homogen / heterogen • Keputusan saling mempengaruhi • Kompetisi non harga • Informasi tidak sempurna • Contoh : penyedap rasa, mobil, susu, pembersih gigi (pepsodent, dll) • PERSAINGAN MONOPOLISTIK • Jumlah produsen banyak dan kemampuan produsen sangat kecil untuk mempengaruhi harga pasar • Free market (bebas keluar masuk pasar) • Produk heterogen (beragam) -> dilihat siapa produsennya -> memiliki daya monopoli terbatas ->persaingan bukan hanya faktor harga  tipe, kualitas, model, pelayanan • Informasi tidak sempurna • Contoh : sepatu, pakaian, komputer (bermerek dan tidak bermerek) , motor (sebelumnya oligopoli)

  14. Bagian 1 : APA itu pasar properti STRUKTUR PASAR PROPERTI • Skala pengembangan besar Kota baru dan kawasan industri di Bekasi, Tangerang • Gedung perkantoran di Kota Bandung • Hotel bintang 5 di Kota Bandung Persaingan Sempurna ?? Oligopoli Persaingan Monopolistik Monopoli • Rumah sangat sederhana • Rumah sederhana • Rumah sederhana plus • Rumah menengah atas (skala pengembangan kecil-sedang) • Apartemen di Jakarta • Hotel bintang di Jakarta • Kondominium di Jakarta • Gedung perkantoran di Jakarta

  15. Karakteristik Pasar Properti 1. Memiliki daya monopoli LOKASI 2. Bukan merupakan pasar persaingan sempurna • Produk beragam • Jumlah pembeli dan penjual terbatas --> dapat mempengaruhi harga • Tidak dapat dipindah-pindahkan ---> tidak dapat memenuhi permintaan daerah lain • Informasi tidak sempurna ---> membutuhkan biaya besar • Sarat intervensi pemerintah (rencana kota, pajak) --> tidak free market 3. Permintaan properti merupakan permintaan turunan 4. Pasokan tidak elastis (adanya tenggang waktu pembangunan dengan penggunaan) 5. Pasarnya tersegmentasi dan bersifat lokal  pasar tiap daerah untuk tiap segmen berbeda 6. Sangat dipengaruhi faktor eksternalitas (positif : pengaruh pembangunan baru dan jalan ; negatif : polusi) Bagian 1 : APA itu pasar properti

  16. A. PASOKAN Faktor Indikasi Dampak Contoh 1. Ekonomi 1. Ekonomi Suku bunga, likuiditas perbankan, inflasi, harga bahan bangunan, nilai tukar • Pembangunan berlangsung • Pembangunan terhenti Gedung perkantoran, hotel, apartemen, perumahan terhenti • Stabil • Tidak stabil • Stabil • Tidak stabil Harga properti substitusi Tidak ada / ada perubahan pasar • Pembangunan hotel bintang 3 • Pembangunan RS plus • Developer tidak takut membangun • Developer takut membangun • Stabil • Tidak stabil 2. Politik & keamanan Shopping center, ruko, hotel Bagian 1 : APA itu pasar properti FAKTOR - FAKTOR YANG BERPENGARUH TERHADAP PASAR PROPERTI

  17. Bagian 1 : APA itu pasar properti PASOKAN (lanjutan) Faktor Indikasi Dampak Contoh 3. Kebijakan pemerintah (rencana kota) • Pasokan bertambah dgn cepat • Pasokan tidak bertambah • Merangsang pasokan • Menghambat pasokan • Dampak pembangunan jalan tol • Stop ijin lokasi baru : kota baru Jonggol - perubahan guna lahan - jaringan transportasi 4. Kompetisi • Shopping center • Perumahan • Jumlah developer sedikit • Jumlah developer banyak • Pasokan sedikit • Pasokan banyak 5. Tanah • Strategis/tidak • Tinggi/rendah • Datar/berbukit • Tersedia/tidak tersedia • - Lokasi • Harga tanah • Kondisi • Ketersediaan tanah • Kelas pasokan • Jenis pasokan • Ada /tidak ada pasokan • Hotel bintang 5 di CBD Jakarta • Vila di Puncak • Perumahan di Cikarang

  18. PASOKAN (Lanjutan) Faktor Indikasi Dampak Contoh 6. Transportasi • Ada pembangunan prasarana (jalan raya, rel, monorel, subway), sarana (stasiun), dan penyediaan angkutan umum • Tidak ada pembangunan prasarana, sarana, stasiun, dan angkutan umum • Menstimulir pembangunan Menghambat pembangunan • Pembangunan perumahan menengah bawah berkembang di sekitar stasiun kereta • Kawasan yang tidak dilalui infrastuktur dan angkutan umum pembangunan propertinya sangat lambat

  19. Bagian 1 : APA itu pasar properti B. PERMINTAAN Faktor Indikasi Dampak Contoh 1. Ekonomi & Demografi 1. Ekonomi • Pemintaan meningkat • Permintaan menurun (PHK, daya beli menurun, perusahaan berhenti operasi) • Permintaan perkantoran menurun akibat PHK, perusahaan berhenti operasi • Stabil • Tidak stabil Pertumbuhan ekonomi, suku bunga, likuiditas perbankan, inflasi, tingkat pendapatan, jumlah penduduk / tenaga kerja • Permintaan perumahan menurun akibat daya beli menurun, tidak ada KPR (bunga KPR tinggi) Harga jual/sewa Harga properti subsitusi Alat investasi lain (saham, uang, deposito) • Permintaan meningkat • Permintaan menurun • Perubahan cara pembayaran Penyewa perkantoran di CBD pindah ke sekunder, ruko, ruko Pembeli kondominium menurun akibat tingkat pengembalian alat investasi lainnya meningkat • Stabil • Tidak stabil

  20. PERMINTAAN (lanjutan) Faktor Indikasi Dampak Contoh 2. Politik & keamanan • Pemintaan meningkat • Permintaan menurun akibat kerusuhan • Permintaan hotel bitang 4 & 5 menurun (tamu asing takut kerusuhan) • Stabil • Tidak stabil • Permintaan apartemen menurun akibat penyewa pulang ke negara asalnya • Permintaan bertambah dgn cepat • Permintaan menurun (tidak ada permintaan) 3. Kebijakan pemerintah (rencana kota) • Merangsang permintaan • Menghambat permintaan • Dampak pembangunan jalan tol • Perubahan penggunaan lahan komersial • Stop ijin lokasi - perubahan guna lahan - jaringan transportasi 4. Behavior (selera/preferensi) • Permintaan meningkat • Permintaan menurun • Tipe / desain rumah • Lokasi (Ancol, Jakbar, Jakut : Pecinan) • Tetap • Berubah Bagian 1 : APA itu pasar properti

  21. PERMINTAAN (Lanjutan) Faktor Indikasi Dampak Contoh 5. Tanah • Pemintaan tinggi/rendah pada lokasi yang strategis/tdk strategis • Tingginya permintaan terhadap produk properti pada lokasi tertentu (sesuai harga tanahnya) • Tumbuhnya permintaan terhadap produk properti tertentu (bentang alam) • Masih ada/tidak ada permintaan • Permintaan hotel bintang 5 di kawasan pusat bisnis Jakarta • Permintaan villa di Puncak • Permintaan rumah mewah di kawasan perbukitan • Rendahnya permintaan perumahan pada lokasi yang tidak strategis • Strategis/tidak • Tinggi/rendah • Datar/berbukit • Tersedia/tidak tersedia • - Lokasi • Harga tanah • Kondisi tanah • Ketersediaan tanah 6. Transportasi • Ada pembangunan prasarana (jalan raya, rel, monorel, subway), sarana ( stasiun), dan penyediaan angkutan umum • Tidak ada pembangunan prasarana, sarana, dan angkutan umum • Menstimulir permintaan • Menghambat permintaan • Permintaan rumah kelas menengah bawah yang tinggi pada lokasi yang dilalui angkutan umum • Permintaan ritel di lokasi simpul transportasi (stasiun kereta, monorel, bis)

  22. SIKLUS PASAR PROPERTI BOOM MARKET Excess Funding Over Building / supply Increasing Construction Sewa menurun Funding Available Pasar jenuh Increasing Rent Tightened Funding RECOVERY Less Construction Stabilizing Rent Reduced Funding RECESSION Minimal Construction Increasing Absorption Bagian 1 : APA itu pasar properti

  23. Bagian 1 : APA itu pasar properti KONDISI KRISIS : BUYERS MARKET KONDISI BOOMING : SELLERS MARKET SELLERS BUYERS SELLERS BUYERS

  24. Kerugian Keuntungan 1. Keuntungan finansial : 1. Tidak likuid, membutuhkan waktu untuk menjual 2. Property hazard akibat kerusuhan, kebakaran, bencana alam 3. Sarat intervensi pemerintah : perubahan rencana kota, pajak • Income (disewakan) • Appreciation (kenaikan nilai -> pasif) • Added Value (penambahan nilai -> aktif) • Cost saving (digunakan sendiri) • High operating yield (dalam kondisi normal lebih tinggi dibandingkan portofolio investasi lainnya) 2. Dapat digunakan sebagai agunan 3. Kebanggaan / prestise Bagian 1 : APA itu pasar properti KEUNTUNGAN DAN KERUGIAN INVESTASI PROPERTI

  25. Bagian 1 : APA itu pasar properti PERBEDAAN PASAR PROPERTI DENGAN PASAR SAHAM Pasar Properti Pasar Saham 1. Pasar properti merupakan pasar yang tidak sempurna 2. Pasar properti lebih stabil 3. Lebih bersifat jangka panjang 4. Tidak likuid 5. Pasokan tanah terbatas 6. Properti bisa dijadikan agunan 7. Terdapat kredit bagi developer dan konsumen 1. Pasar saham merupakan pasar yang lebih sempurna 2. Pasar saham besifat fluktuatif 3. Lebih bersifat jangka pendek (banyak spekulator) 4. Likuid 5. Pasokan saham tidak terbatas (bisa ditambah) 6. Saham tidak dbisa dijadikan agunan 7. Tidak ada kredit

  26. Bagian 2 : MENGAPA diperlukan pemahaman pasar properti

  27. Bagian 2 : MENGAPA pasar properti MENGAPA DIPERLUKAN PEMAHAMAN PASAR PROPERTI • Memahami kondisi pasar properti yang sebenarnya • Memahami posisi pasar dalam kaitannya dengan siklus pasar properti • Mengurangi resiko pengambilan keputusandalam proses pengembangan properti (ide awal, perencanaan, pembangunan, pemasaran, pengelolaan properti, investasi)

  28. Bagian 3 : BAGAIMANA melakukan riset pasar properti ? Nantikan Minggu Depan

  29. Bagian 4 : SIAPA penyediadanpengguna ?

  30. Bagian 4 : SIAPA penyedia dan pengguna PENYEDIA DAN PENGGUNA INFORMASI PASAR PROPERTI Pengguna Penyedia Konsultanproperti, terutama konsultan properti internasional • Investor (lokal dan asing) • Developer • Perbankan • Konsumen • Penilai dan konsultan properti • dll Sumber informasi : survai lapangan, building management, property agent, instansi pemerintah khususnya untuk data hotel (BPS, PHRI, Dep. Pariwisata)

  31. Bagian 5 : Contohpasarproperti

  32. Gambaran Umum Kondisi Pasar Properti di Jakarta Siklus Properti di Kawasan Pusat Bisnis Jakarta Peak 7 – 8 year 5 – 6 year 3 – 4 year Demand Slowly decreasing Demand slowly increasing Late Downturn Late Upturn 3 Star Hotels Retails Condominium 4 star hotel 5 Star hotel Demand Move to through Rapid growth of demand Early Downturn Early Upturn Apartment Offices Through Bagian 5 : CONTOH pasar properti

  33. Bagian 5 : CONTOH pasar properti Kinerja Pasar Properti di Jakarta

  34. RENCANA PENGEMBANGAN HOTEL BINTANG 4 RENCANA PENGEMBANGAN HOTEL BINTANG 4 Master Plan CBDCILEDUG Rencana Site Hotel

  35. KAWASAN INDUSTRI KOTA TANGERANG Puri Indah 6 4 3 CILEDUG A 2 1 Lippo Karawaci 5 SERPONG Peta Sebaran Hotel Berbintang di Wilayah Tangerang dan Sekitarnya Prospek pasar ?

  36. TUGAS : • Buat artikel dengan topik (3 – 5 halaman): • - Pengaruh Pengoperasian Moda Transportasi Massal (Busway, Monorel, Subway, Kereta Api) terhadap Pasar Properti di Jakarta 2. Buat diagram alir/ tahapan dalam menentukan perkiraan permintaan barang/produk baru : - Jumlah handphone merek NOKIA di Jakarta Timur

  37. TERIMAKASIH ATAS PERHATIANNYA

More Related