Prisutvikling og boligbygging Norge

1. Fra felt til transformasjon - Markedsstyrt boligbyggingRolf BarlindhaugNorges byggforskningsinstituttEt prosjekt i Norges Forskningsråds Byutviklingsprogram

2. Prisutvikling og boligbygging Norge

4. Lav boligbygging i Oslo på 1990-tallet (intervju med utbyggere i 2002) • Offentlig politikk lite begrensende for nivået • Tomtemarkedet fungerer og det er areal nok • Kompliserte transformasjonsprosjekter med høye utviklings- og byggekostnader bremser aktiviteten • Byggebransjen – de enkelte selskapene - ønsker jevn aktivitet • Lønnsomme ifyll og fortettingsprosjekt gir lite byggevolum • Men: Tilveksten i boligmassen er like stor som før – en del prosjekter er ikke blitt registrert

5. Bakgrunn • Bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel etter boliger på 1980-tallet • Deregulering av bolig-, tomte- og kredittmarkedet fulgte • Boligbyggingen foregår i større byer og tettsteder • Kraftig nedgang i antall engangs byggherrer • Flere med urbane boligpreferanser?

6. Mer bakgrunn • Storbyer omstruktureres – fra industri til tjenesteyting • Kommunal tilbaketrekking fra tomteutvikling • Markedsforhold og private initiativ styrende • Boligbygging initieres gjennom private reguleringsforslag - ofte omregulering • Fra feltutbygging til fortetting og transformasjon • Tomteutvikling er blitt viktigere enn selve byggingen • Større risiko i alle ledd - strategiske allianser mellom aktører

7. Problemstillinger • Bidra til å forklare dynamikken i det totale boligtilbudet i regionen på 1990-tallet • Vurdere om og hvorfor boligbyggingen faktisk har vært så lav som offisiell statistikk viser • Hvordan framkommer investeringsbeslutningene? • Se på aktører: grunneiere/ bygningseiere, investorer, eiendomsutviklere, utbyggere og offentlige myndigheter • Sammenligne faktisk lokalisering med kommunale planer • Diskutere kommunenes muligheter for å påvirke framtidig boligbygging

8. Metode • Byggedata fra 1991-2002 for Oslo • 17600 boliger i 2500 prosjekter • Case undersøkelser: • Lørenbyen (Selvaag) • Grefsen Stasjonsby (ROM-Byggholt) • Qværnerbyen (OBOS) • Intervju med 3 utbyggere i Vindern bydel • Kjennetegn ved store prosjekter i ”Gamle Oslo” • ”Utviklingsavtale Follo” • Plandokumenter

9. Hva kjennetegner et boligprosjekt • Reguleringsrisiko • Produksjonsrisiko • Finansieringsrisiko • Markedsrisiko

11. Utbyggerstrategiene er forskjellige i ulike typer utbygging • Feltutbygging – mer av det samme for befolkningsvekst • Fortetting av småhusområder – bygger på det som er, men kan også endre områder • Innfyll - prosjekter i indre by – bygger på det som er, men høy kvalitet • Transformasjon: Skape et nytt image. Fylle stedet med egenskaper som trekker opp prisene

14. Aktører i boligbyggemarkedet • Grunneiere • Byggherrer • Individuelle byggherrer • Boligbyggelag • Selvstendige byggherreselskap • Byggherreselskap eid av BA-konsern • Entreprenørselskap i egenregi • Andre, for eks grunneiere i transformasjonsprosjekt • Entreprenører • Rådgivere og arkitekter • Kommune • Stat

15. Strategier for å redusere risiko • Betingede avtaler på tomtekjøp (utnyttelsesmuligheter, utbyggingsavtaler) • Kjøpe tomter med utleiepotensial i planfasen • Kjøpe byggeklare tomter • Tomtebanker (monopolisering av tilbudet?) • Bruke markedsekspertise i tidligfasen • Danne single purpose prosjekt • Joint venture • Byggherre - entreprenør • Byggherre - grunneier osv • Ta inn investorer, syndikering • Kontroll eller avtaler med entreprenørselskaper • Stor bevissthet rundt målgruppe • Forhåndssalg

16. Om resultatene • Sammenhengen mellom prisnivå og byggeaktivitet • Forholdet mellom boliger og prosjekter etter område og type utbygging • Analyse av byggedataene • Gjennomgang av kommunale planer

17. Ullensaker Oslo

18. Boligbygging 1991-2002 i promille av boligmasse Ullensaker Oslo

19. Boligprisnivå: Bygdøy-Frogner 100% Vinderen Gamle Oslo

20. Årlig boligbygging 1991-2002 i promille av boligmasse Vinderen Gamle Oslo Ingen sterk sammenheng mellom høy boligbygging og høye priser

23. Hva viser byggedataene • Over halvparten av prosjektene ligger i tre bydeler med en utpreget småhusstruktur • Tre av fire prosjekt består av 1-2 boliger • Fortetting i småhusområdene gir få boliger, men mange prosjekter • 60 % av boligene er bygget i prosjekter på 30 boliger eller mer • Indre øst har høy byggeaktivitet av leiligheter i store prosjekter • De 25 selskaper som bygger mest bygger litt over halvparten av boligene • Markedsandelen deres var 70 % i indre øst • Innenfor typisk småhusfortetting var markedsandelen 1 %

24. Planer og faktisk bygging • Reguleringsmessige forhold la grunnlag for en stor del av byggeaktiviteten i de sydlige bydelene • Mye småhusbygging som et svar på å snu negativ befolkningsutvikling • I småhusområdene i vest har lønnsomheten vært stor, lite skjedde i tilsvarende områder i øst • Også i indre by ble risikoen for utbyggerne redusert gjennom eksistensen av en soneplan • Men store transformasjonsprosjekter krever aktører med muskler – her er risikoen høy, også fordi mange av områdene ligger i indre øst • I noen områder skjer det ikke noe før det offentlige sørger for infrastruktur

25. Avslutning • Markedsstyrt boligbygging • Risiko i alle faser • Påvirker strukturen i byggenæringen • Brakt inn nye aktører, særlig i tidligfasen • Grunneier mer i fokus • Strukturendringer i næringslivet og har mer betydning for hvor boligbyggingen kommer enn kommunale arealstrategier