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La crisi Subprime: alcune possibili chiavi di lettura

La crisi Subprime: alcune possibili chiavi di lettura. Contenuti (I). Diario della crisi Subprime Esplosione della crisi: l’effetto Lehman Brothers Compendio di analisi tecnica e dinamiche dei principali mercati finanziari

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La crisi Subprime: alcune possibili chiavi di lettura

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  1. La crisi Subprime: alcune possibili chiavi di lettura

  2. Contenuti (I) • Diario della crisi Subprime • Esplosione della crisi: l’effetto Lehman Brothers • Compendio di analisi tecnica e dinamiche dei principali mercati finanziari • I primi segnali: gli effetti New Century Financial, Northern Rock e le crisi di liquidità sui mercati finanziari • L’universo Subprime • «Subprime» concetti chiave • «Subprime», «Alt – A», «Ninja», e dinamiche di sviluppo • Le «Reason Why» del crack Subprime • Bolla immobiliare e driver • I precedenti della crisi Subprime: «Black Monday», disastro LTCM, Pass – through e CMOs 2

  3. Contenuti (II) • La securitisation e gli strumenti a supporto: ABS, RMBS, CMBS, MBS, CBOs, CLOs, CDOs • L’eccesso di securitisation: CDOs square, CDOs cube, CDS, CDOs sintetici • Innesco del crack Subprime, effetti e possibili rimedi • Securitisation fuori controllo • Le responsabilità delle Agenzie di Rating. Il caso Moody’s • L’innesco e diffusione del crack Subprime • Alcuni possibili rimedi al crack Subprime • «Sometimes the best time to invest is when things look their worst...» 3

  4. Contenuti (I) • Diario della crisi Subprime • Esplosione della crisi: l’effetto Lehman Brothers • Compendio di analisi tecnica e dinamiche dei principali mercati finanziari • I primi segnali: gli effetti New Century Financial, Northern Rock e le crisi di liquidità sui mercati finanziari • L’universo Subprime • «Subprime» concetti chiave • «Subprime», «Alt – A», «Ninja», e dinamiche di sviluppo • Le «Reason Why» del crack Subprime • Bolla immobiliare e driver • I precedenti della crisi Subprime: «Black Monday», disastro LTCM, Pass – through e CMOs 4

  5. La crisi esplode: settembre/ottobre 2008 (I) Fonte: www.borsaitaliana.it 5

  6. La crisi esplode: settembre/ottobre 2008 (II) Fonte: www.borsaitaliana.it 6

  7. Effetti tangibili della crisi Subprime, 2008 (I) • Scompaiono le cinque più blasonate investment bank statunitensi • Bear Stearns – fondata nel 1923, supera indenne la crisi del 1929 e la Grande Depressione. A fine 2006 giro d’affari 9,22 mld. USD, utile netto 2 mld. USD, azione a 170 USD, massimo storico. 22/6/07: perdite di 3,2 mld. USD sui suoi hedge fund BS High Grade Structured Credit Fund e BS High Grade Structured Credit Enhanced Leveraged Fund, specializzati nel settore Subprime. E’ il più grande salvataggio di hedge fund dopo la crisi LTCM del 1998, tramite l’emissione di CDO. 31/7/07: liquidazione degli hedge fund. Avvio azioni legali e class action. 17/3/08: azione a 3,17 USD. 24/3/08: Bear Stearns acquisita da JP Morgan a 10 USD per azione (da un’offerta iniziale di 2 USD) • Merryl Lynch – acquisita da Bank of America per 50 mld. USD • Goldman Sachs, Morgan Stanley – si trasformano in banche commerciali, passando dal controllo della SEC Security Exchange Commission alla FED Federal Reserve New York 7

  8. Effetti tangibili della crisi Subprime, 2008 (II) • Lehman Brothers – Il ricorso al Chapter 11 del Bankruptcy Code (bancarotta con «liquidazione pilotata») lo scorso 15/9/08 decreta il più grande fallimento della storia degli Stati Uniti. Violato il principio«too big to fail». Lehman Brothers è il tipico esempio di«Fallen Angel»: il rating è letteralmente precipitato da «IG» (Investment Grade) a «D» (Default). Lehman Brothers archivia il 2007 con ricavi di 19 mld. USD e utile netto di 4,19 mld. USD. Track record esemplare 2003 – 2007: utile per azione raddoppiato (7,26 USD), analogamente al dividendo. Febbraio 2008: azione ai massimi storici (c.a. 85 USD). La crisi Subprime travolge Lehman Brothers per le forti esposizioni Subprime e nel mercato dei CDS Credit Default Swap. Debito di 613 mld. USD. Si chiude una storia durata 158 anni. • Nazionalizzazione di Fannie Mae e Freddie Mac – il 7/9/08 il Segretario del Tesoro USA Henry Paulson annuncia la nazionalizzazione (forzosa) dei «morgage twins» Fannie Mae FNMA Federal National Mortgage Association e Freddie Mac FHLMC Federal Home Loan Mortgage Corporation. 8

  9. Effetti tangibili della crisi Subprime, 2008 (III) • Fannie Mae (Ginnie Mae), Freddie Mac – Fannie Mae nasce nel 1938 per concedere mutui ipotecari «qualificati»e acquistare mutui fondiari concessi da altri soggetti, finanziandoli con emissione di obbligazioni. Privatizzata nel 1968. Ginnie Mae GNMA Government National Mortgage Association nasce come «costola» di Fannie Mae nel 1968 per particolari classi di mutui. Freddie Mac nasce nel 1970 per impedire che Fannie Mae agisca in condizioni di monopolio. Le tre sono definite GSE Government Sponsored Enterprises, sponsorizzate dal Governo. Controllano il mercato dei mutui: 48% Prime e 80% Mid e Subprime (lievitato al 98% per effetto della crisi). Mutui per 5.500 mld. USD. 6/8, 8/8/08: Freddie Mac e Fannie Mae dichiarano perdite trimestrali per rispettivi 821 mln. USD e 2,3 mld. USD. A differenza di Lehman Brothers, qui si applica il principio «too big to fail». • AIG American International Group – la più grande compagnia assicurativa mondiale. Il 17/9/08 viene scongiurato il fallimento di AIG da parte della FED. 9

  10. Effetti tangibili della crisi Subprime, 2008 (IV) • AIG – è il perno di un delicato sistema di equilibri la cui rottura avrebbe causato un disastro senza precedenti nella finanza globale. Da AIG dipende la tenuta del mercato globale dei CDSCredit Default Swap, cresciuto da 1.000 mld. USD del 2001 a 45.000 mld. USD nel 2007 (stime recenti lo accreditano a 65.000 mld. USD – a titolo comparativo, la capitalizzazione di Borsa USA (NYSE e Nasdaq) è pari a 19.800 mld USD; il mercato obbligazionario USA (Treasury) è di 4.500 mld. USD). AIG figura «protection seller», «venditore di protezione» attraverso la vendita di CDS a diverse istituzioni europee e USA, assicurando CDOs, ABS, CLOs e altri strumenti finanziari associati a mutui Subprime e Alt – A nei loro portafogli. L’effetto Subprime polverizza in un anno l’azione AIG (da 70 USD a meno di 2 USD al momento del salvataggio). La FED apre una linea di credito di 85 mld. USD, seguita da un prestito di 37,8 mld. USD (9/10/08), in cambio di una quota del 79,8% del capitale AIG. Anche per AIG viene fatto valere il principio «too big to fail». 10

  11. Prime riflessioni sulla crisi Subprime • Erraticità delle decisioni delle autorità di controllo– da una politica monetaria aggressiva (con forti riduzioni dei tassi di interesse e liquidità iniettata a profusione) ad una politica dirigista che ha accentuato l’intervento pubblico nell’economia. Crisi reputazionale irreversibile per l’Amministrazione Bush • Natura dei salvataggi fortemente discrezionale • interventi diretti di garanzia a supporto dell’acquirente (JP Morgan su Bear Stearns) • trasformazioni di investment bank in banche commerciali (Goldman Sachs, Morgan Stanley) • nazionalizzazioni di gruppi assicurativi (AIG) • nazionalizzazione delle due maggiori istituzioni finanziarie private attive nel mercato dei mutui (Fannie Mae, Freddie Mac) • Decisione incomprensibile di lasciare fallire Lehman Brothers – rischi reputazionali del Piano Paulson e degli interventi delle Authorities; rischi didanneggiare le aspettative dei mercati (da «too big to fail» a«who will be the next – to fail –?») 11

  12. Compendio di analisi tecnica. Cos é (I) Metodo di indagine dei mercati basato esclusivamente su dati in esso rilevati relativi ai prezzi e volumi scambiati DEFINIZIONE Individuarele fasi iniziali e terminali dei «trends». Valutare il timingideale per assumere decisioni di investimento o disinvestimento OBIETTIVI • PRINCIPI • Il prezzo è la sintesi ideale del mercato («il mercato sconta tutto ciò che è noto, ignoto, atteso») • I prezzi si muovono secondo trends, tendenze definite e persistenti («the trend is your friend») • Il comportamento dei mercati è sempre dominato dagli stessi intenti ed emozioni («la storia si ripete») 12

  13. Compendio di analisi tecnica. Bar chart (III) Esempio di «bar chart», grafico a barre Prezzo «Bar», barra (massimo) (chiusura) (apertura) (minimo) Tempo (intraday, giorno, settimana, mese, anno) 14

  14. tratti orizzontali dei prezzi in apertura e chiusura estesi dalla parte opposta della barra verticale si uniscono i livelli di apertura e chiusura con due linee parallele alla barra verticale, ottenendo il c.d. corpo, «body»della candela uptrend (chiusura superiore ad apertura): candela bianca, vuota downtrend (chiusura inferiore ad apertura): candela nera, piena le estensioni sopra e sotto il corpo della candela (massimi e minimi) sono chiamate ombre, «shadows» Compendio di analisi tecnica. Candlestick (IV) Uptrend Downtrend candela bianca candela nera o «vuota» o «piena» Impatto visivo candlestick assai superiore rispetto al bar chart 15

  15. Compendio di analisi tecnica. I trend (V) TREND RIALZISTA (UPTREND) TREND RIBASSISTA (DOWNTREND) Trendline ribassista Minimi crescenti Massimi decrescenti Trendline rialzista Resistenza (statica) Supporto (statico) FASE “LATERALE” (SIDEWAY) 16

  16. Compendio di analisi tecnica. Evoluzione e fine di un trend rialzista (VI) Breakout (rottura) t/line (supporto 1) (supporto 2) Return line (parallela) (supporto 3) Canale (channel) Compromessa sequenza dei minimi crescenti Trendline rialzista 17

  17. Compendio di analisi tecnica. Evoluzione e fine di un trend ribassista (VII) Trendline ribassista Compromessa sequenza dei massimi decrescenti Canale (channel) (resistenza 3) Return line (parallela) (resistenza 2) (resistenza 1) Breakout (rottura) t/line 18

  18. Effetto Lehman: S&P500, USA 1.250 –39,8% 19

  19. Effetto Lehman: DJIA Dow Jones, USA 11.416 –33,8% 20

  20. Effetto Lehman: Nasdaq Composite, USA 2.261 –41,8% 21

  21. Effetto Lehman: FTSE 100 «Footsie», UK 5.416 –28,4% 22

  22. Effetto Lehman: DAX 30, Germania 6.138 –31,9% 23

  23. Effetto Lehman: CAC 40, Francia 4.232 –30,1% 24

  24. Effetto Lehman: S&P MIB, Italia 27.608 –31,1% 25

  25. Effetto Lehman: Nikkey DJ, Giappone 12.028 –34,2% 26

  26. Effetto Lehman: Hang Seng, Hong Kong 19.352 –34,6% 27

  27. Effetto Lehman: Bovespa, Brasile 52.385 –36,8% 28

  28. Indici azionari: best e worst performer 29

  29. I primi segnali: febbraio – luglio 2007 (I) • New Century Financial – 8/2/07: la prima avvisaglia della crisi si ha quando NCF, uno dei più grandi prestatori Subprime, lancia un «profit warning» e l’azione perde – 36%.16/3/07: vendita di asset Subprime per 2,7 mld. USD a forte sconto per generare cassa. 2/4/07: New Century Financial ricorre al Chapter 11 del Bankruptcy Code (bancarotta con «liquidazione pilotata»). LCF viene in seguito assorbito da Bank of America. • Bear Stearns – 15/6/07: due suoi hedge fund specializzati in Subprime accusano perdite di 3,2 mld. USD, coperte il 22/6/07. E’ il più grande salvataggio di hedge fund dopo il disastro LTCM del 1998 (del tutto inutile: fallimento a fine luglio 2007). • Ben Bernanke – 19/7/07: il Presidente FED, pur valutando le insolvenze Subprime a 100 mld. USD (contro 5.000 mld. USD della «bolla Dot.com»), riconosce per la prima volta l’esistenza di una «sindrome immobiliare», oltre ad una probabile contrazione dei valori «che potrà anche essere traumatica in alcune aree» 30

  30. I primi segnali: agosto – settembre 2007 (II) • American Home Mortgage – 6/8/07: tra lemaggiori agenzie USA indipendenti di finanziamento per l’acquisto di immobili. Avvia la procedura fallimentare per la crisi Subprime. • BNP Paribas – 9/8/07: sospende tre suoi fondi di investimento di 2 mld. €, adducendo problemi nel comparto dei mutui Subprime. • BCE – 9/8/07: inietta 95 mld. € nel sistema creditizio Euro per contrastare il credit crunch generato dalla crisi Subprime. Replica immissione di liquidità il 10/8 (61 mld. €) e il 13/8 (47,7 mld. €). Analoghi interventi vengono effettuati da FED e BOJ. • Countrywide Financial – 16/8/07: prima agenzia USA specializzata in mutui, richiama 11,5 mld. USD di linee di credito. • FED – 17/8/07: taglia il tasso sui Fed Funds di mezzo punto %ale. • Northern Rock – 13/9/07: si rende noto che NR, quinta banca UK e prima per il credito ipotecario, è entrata in crisi di liquidità. Scene di panico: assalto delle filiali NR dai propri clienti. 31

  31. Contenuti (I) • Diario della crisi Subprime • Esplosione della crisi: l’effetto Lehman Brothers • Compendio di analisi tecnica e dinamiche dei principali mercati finanziari • I primi segnali: gli effetti New Century Financial, Northern Rock e le crisi di liquidità sui mercati finanziari • L’universo Subprime • «Subprime» concetti chiave • «Subprime», «Alt – A», «Ninja», e dinamiche di sviluppo • Le «Reason Why» del crack Subprime • Bolla immobiliare e driver • I precedenti della crisi Subprime: «Black Monday», disastro LTCM, Pass – through e CMOs 32

  32. Subprime: key concepts • Subprime, «B – paper», «near – prime», «second chance» – sono prestiti concessi ad un soggetto impossibilitato ad accedere al credito a tassi più favorevoli. Un’attività Subprime (mutuo, prestito d’auto, carte di credito, etc.) si qualifica per lo stato del debitore. Non esiste un profilo di credito ufficiale che qualifichi un debitore come Subprime, anche se negli USA lo si considera in relazione ad un «credit score», punteggio di credito inferiore a 620 (scala da 300 a 850) • Vi sono alcune caratteristiche peculiari di rischio che determinano una «imperfect credit history»a carico dei debitori, ad esempio: • due o più pagamenti pregressi effettuati oltre 30/g. dopo la scadenza negli ultimi 12 mesi, o uno o più pagamenti 60/g. oltre la scadenza negli ultimi 36 mesi; • dichiarazione di bancarotta negli ultimi 5 anni; • insolvenza su un mutuo negli ultimi 24 mesi; • altre probabilità relative di inadempienza, come evidenziato da credit score inferiori a 620 33

  33. Subprime, «Alt – A», «Ninja» • Mutui Subprime – a rischio elevato per il profilo e garanzie limitate/nulle dei mutuatari, e assai onerosi. Le principali tipologie: • «interest only», con possibilità di pagamento dei soli interessi per un determinato periodo di tempo (tra 5 e 10 anni); • «pick payment», che permettono di scegliere una tipologia di pagamento mensile; • «piggy – back», con possibilità di finanziamento esteso agli anticipi e chiusura dell’istruttoria di mutuo; • ARMs Adjustable Rate Mortgages «2 – 28», a tasso fisso contenuto (primi 2 anni), poi variabile per i successivi 28 anni. • «Alt – A», Alternate – A, Midprime: detti anche «bugiardi», concessi a debitori con storia personale priva di insolvenze, ma con limitate capacità reddituali ed elevato rapporto debito/reddito. Alt – A hanno tassi intermedi tra i mutui Prime e quelli Subprime. • «Ninja», No Verification of Income, Job status, Assets (No Income, no Job, no Assets): si tratta di prestiti liberi, senza istruttoria e vincoli formali verso il debitore. 34

  34. Le dinamiche dei Subprime e Alt – A (I) Fonte:Inside Mortgage Finance, da «The New Paradigm for Financial Markets. The Credit Crisis of 2008 and What It Means», George Soros 35

  35. Le dinamiche dei Subprime (II) • «Boom and Bust» – aumento assoluto e relativo (in % su totale mutui) dei Subprime,da 145 mld. USD nel 2001 a 625 mld. USD nel 2006. • «Agency problem» tra banche e broker: l’erogazione di mutui poggia sulla convinzione del trend rialzista dei prezzi delle case  ricerca esasperata di volumi e profitti da commissioni  perdita di interesse alla solvibilità dei debitori  scade la qualità dei mutui • Comportamenti predatori – caso Edward Jordan, pensionato 78enne, South Brooklyn, NY; «credit score» a800,tra i «virtuosi» • acquista casa nel 1975, è quasi alla fine del mutuo • è contattato da Countrywide Financial, che gli promette forti risparmi agli interessi (avrebbe pagato solo l’1%) • Jordan si fida, firma il mutuo (la pratica costerà 20mila USD), ma scopre che gli interessi lievitano al 9,95% • Jordan protesta; l’unica alternativa offerta è un «interest only», con quota di capitale a crescere. Le rate supereranno di gran lunga le sue entrate. Jordan vive nell’incubo di perdere casa. 36

  36. Le dinamiche dei Subprime (III) • Risvolti finanziari inquietanti – si stima che 350 mld. USD di mutui Subprime, contrattati nel 2005 e 2006, saranno gravati da interessi più elevati. Il 40% c.a. dei 7 mln. di mutui Subprime in sospeso è atteso in default nei prossimi due anni. • Prezzi immobiliari sotto pressione. Dal 2006 scesi in termini reali di –15%. In alcune città e distretti il calo reale ha già raggiunto e superato –25%. «Non è irrealistica una correzione dai massimi storici del –40/50% prima della fine crisi» (Robert J. Shiller) • Risvolti sociali drammatici – saràad essere colpita sarà in particolare la comunità afroamericana, sofferenza umana elevata • Prince George’s County, Maryland è un esempio emblematico: tra le contee a maggioranza di colore più ricche, ma con foreclosures e sequestri immobiliari più elevati del Maryland. • Il 54% dei proprietari afroamericani è Subprime, contro il 47% degli ispanici e il 18% dei bianchi nel Maryland. • Rischi di destabilizzazione e degrado di interi quartieri, con forti ripercussioni nel mercato del lavoro, istruzione, sanità • Issue prioritaria per l’Amministrazione Obama. Parallele iniziative di solidarietà, assistenza legale, campagne educative 38

  37. Contenuti (I) • Diario della crisi Subprime • Esplosione della crisi: l’effetto Lehman Brothers • Compendio di analisi tecnica e dinamiche dei principali mercati finanziari • I primi segnali: gli effetti New Century Financial, Northern Rock e le crisi di liquidità sui mercati finanziari • L’universo Subprime • «Subprime» concetti chiave • «Subprime», «Alt – A», «Ninja», e dinamiche di sviluppo • Le «Reason Why» del crack Subprime • Bolla immobiliare e driver • I precedenti della crisi Subprime: «Black Monday», disastro LTCM, Pass – through e CMOs 39

  38. Contenuti (II) • La securitisation e gli strumenti a supporto: ABS, RMBS, CMBS, MBS, CBOs, CLOs, CDOs • L’eccesso di securitisation: CDOs square, CDOs cube, CDS, CDOs sintetici • Innesco del crack Subprime, effetti e possibili rimedi • Securitisation fuori controllo • Le responsabilità delle Agenzie di Rating. Il caso Moody’s • L’innesco e diffusione del crack Subprime • Alcuni possibili rimedi al crack Subprime • «Sometimes the best time to invest is when things look their worst...» 40

  39. Le «Reason Why» del crack Subprime • Quali driver, fattori guida, sono alla base del fenomeno Subprime, e preparano il terreno alla successiva crisi, o crack Subprime? • Cosa innesca la crisi Subprime? • Perché la crisi Subprime, il cui ordine di grandezza è stato ritenuto sostenibile, ha infettato il sistema finanziario internazionale causando fallimenti e bail out (salvataggi) di livelli dimensionali superiori? 41

  40. Prezzi reali Real Estate USA, 1890 – 2008 Indice o tasso di interesse Popolazione (mln. di unità) Fonte:Robert J. Shiller, «Irrational Exuberance», 2005, di seguito aggiornata in «The Subprime Solution. How Today’s Global Financial Crisis Happened and What to Do about it», 2008 – Robert J. Shiller 44

  41. Prezzi reali in città USA, gen. 1987 – 2008 Indice prezzi reali case 1987=100 Fonte:elaborazioni su dati tratti da www.metroarea.standardandpoors.com e www. bls.gov in Robert J. Shiller, «The Subprime Solution. How Today’s Global Financial Crisis Happened and What to Do about it», 2008 45

  42. Prezzi reali per fasce – area San Francisco Indice prezzi reali case 1987=100 Probabile effetto Subprime Fonte:elaborazioni su dati tratti da www.metroarea.standardandpoors.com e www. bls.gov in Robert J. Shiller, «The Subprime Solution. How Today’s Global Financial Crisis Happened and What to Do about it», 2008 46

  43. Prezzi reali case – aree di Londra e Boston Indice prezzi reali case Fonte:prezzi di Londratratti da Halifax House Price Index e rielaborati, in Robert J. Shiller, «The Subprime Solution. How Today’s Global Financial Crisis Happened and What to Do about it», 2008 47

  44. Bolla parallela dell’indebitamento da mutui Fonte:Federal Reserve Board, Haver Analytics, in «The New Paradigm for Financial Markets. The Credit Crisis of 2008 and What It Means», George Soros 48

  45. Cosa genera la bolla immobiliare USA? (I) • Da Alan Greenspan, «The Age of Turbulence: Adventures in a New World», 2007: • «Dopo l’11 settembre 2001 abbiamo vissuto nel limbo per almeno un anno e mezzo ... crescita debole e incerta ... mondo della finanza e degli investimenti sotto pressione ... La reazione della Federal Reserve a tutta quell’incertezza fu di mantenere un programma che prevedeva l’abbassamento dei tassi di interesse a breve termine ...» • Sette tagli al tasso sui Fed funds nel 2001 (dal 6,5% al 3,5%), seguiti da quattro tagli post 11/9/2001 all’1,75%. Novembre 2002 – 0,50% all’1,25%. Giugno 2003: – 0,25% all’1%, livello più basso dal 1954, mantenuto per un anno. Tassi reali a breve negativi per 31 mesi consecutivi (ottobre 2002 – aprile 2005).Coincidenza tra la c.d. «Greenspan Put», la bolla immobiliare dei prezzi e la dinamica dei Subprime • «Furono i consumatori a sostenere l’economia durante tutta la crisi post – 11 settembre, e ciò che li portava a spendere erano gli immobili ... » (segue) 49

  46. Cosa genera la bolla immobiliare USA? (II) • Da Alan Greenspan, «The Age of Turbulence: Adventures in a New World», 2007: • «All’inizio del 2003 i tassi sui mutui trentennali risultavano inferiori al 6%, il livello più basso dagli anni Sessanta. I mutui a tasso variabile costavano ancora meno.... Dal 1994 il numero di americani diventati proprietari di un immobile era di gran lunga aumentato. Nel 2006, quasi il 69% delle persone possedeva una casa, rispetto al 64% del 1994 e al 44% del 1940» • «Facevano affari sorprendentemente buoni soprattutto gli ispanici e gli afroamericani, dato che la propensione del governo verso i programmi di mutuo subprime permise a molti membri di minoranze etniche di acquistare per la prima volta un’abitazione» • «Tale espansione della proprietà diede alla popolazione una speranza per il futuro del paese e favorì la coesione nazionale. La proprietà immobiliare ha oggi la stessa eco che aveva secoli fa.Anche nell’era digitale, cemento e mattoni(o legno e carton gesso)sono ancora le cose che ci rendono stabili e ci fanno sentire al sicuro...»(segue) 50

  47. Cosa genera la bolla immobiliare USA? (III) • Da Alan Greenspan, «The Age of Turbulence: Adventures in a New World», 2007: • «I guadagni di capitale ... cominciarono a bruciare nelle tasche ... Alcuni analisti stimarono che dal 3 al 5% dell’aumento del livello medio di benessere si riflettesse annualmente nella richiesta di ogni tipo di merce e servizio ... Questa accelerazione della spesa era virtualmente finanziata dall’incremento del debito sui mutui per le abitazioni, ai quali le istituzioni finanziarie rendevano particolarmente facile accedere» • «Ci stavamo forse preparando per una tremenda crisi immobiliare? ... Nel 2005 ... il 28% degli acquisti immobiliari risultava effettuato da investitori ... flippers, speculatori ... che approfittavano delle condizioni favorevoli per appropriarsi di cinque o sei nuovi condomini, con lo scopo di rivenderli con ingenti profitti ... prima che gli appartamenti fossero terminati» • «Tuttavia, situazioni estreme di questo tipo rimasero strettamente localizzate. Io dissi in pubblico chenon ci trovavamo di fronte ad una vera e propria bolla, ma più che altro a della schiuma, tante piccole bolle incapaci di crescere al punto da minacciare la salute dell’economia» 51

  48. Driver della bolla immobiliare USA? (I) • Liquidità abbondante e tassi reali a breve negativi– ma il boom immobiliare dura tre volte tanto il periodo dei bassi tassi (riprendono a crescere dall’1% al 4% – da metà 2004 a fine 2005) • «Benign neglect» della Fed sui rischi di una bolla immobiliare – Greenspan sembra ravvedersi nel 2008, riconoscendo «euforia», «febbre speculativa», ma nega le implicazioni emotive, psicologiche della bolla (Alan Greenspan, «We Will Never Have a Perfect Model of Risk», Financial Times 17/3/08) • Contagio sociale da psicosi del boom – dilaga l’ottimismo, mediato dall’ascesa dei prezzi. Amplificazione dei media. Miti della «Goldilocks economy», «nuovo paradigma», «nuova era». «Herd mentality», comportamento del gregge: si trascurano le proprie opinioni indipendenti, si agisce sulla base delle opinioni generali  le opinioni indipendenti sono rese inefficaci e non aiutano a modellare il giudizio collettivo  sideteriora la qualitàdelle informazioni di gruppo esi finisce per credere nella persistenza illimitata del trend: micidiale trappola emotiva 52

  49. Driver della bolla immobiliare USA? (II) • Mito del mattone – «Anche nell’era digitale, cemento e mattoni (o legno e carton gesso) sono ancora le cose che ci rendono stabili e ci fanno sentire al sicuro» (A. Greenspan) vero. • Timori di scarsità dei terreni discutibile. Precedenti storici di nuovi centri urbani: Washington, Brasilia, Camberra, Islamabad. Città del futuro attente alla qualità della vita: Mesa del Sol, New Mexico, su 65 kmq; Dongtan (isola pedonale) – Shangai, Cina; Konstantinovo – Mosca, su 31 kmq • Timori di scarsità dei materiali di costruzione falso. Legno: risorsa rinnovabile, favorito dal riscaldamento globale. Calcare: base del cemento, 10% dei sedimenti rocciosi della terra. Vetro: deriva dal quarzo, secondo minerale più comune della terra. Ferro: quarto elemento più comune sulla terra. • Incapacità delle autorità di regolare il mercato Subprime, limitare i comportamenti aggressivi dei prestatori di mutui e rendere più trasparenti i mercati e gli strumenti OTC • Conflitti di interessi sistematici delle Agenzie di rating 53

  50. Le «Reason Why» del crack Subprime • Cosa innesca la crisi Subprime? • Perché la crisi Subprime, il cui ordine di grandezza è stato ritenuto sostenibile, ha infettato il sistema finanziario internazionale causando fallimenti e bail out (salvataggi) di livelli dimensionali superiori? 54

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