Contrato de promessa de compra e venda e pactos acessórios

1. Contrato de promessa de compra e venda e pactos acessórios

2. Contrato de promessa de compra e venda • Contrato preliminar especial • Base normativa (arts. 1417 e 1418) • Promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel, podendo exigir a outorga de escritura definitiva e, se houver a recusa, a adjudicação do imóvel • Requisitos: • Inexistência de cláusula de arrependimento • Registro do contrato de promessa de compra e venda junto ao Cartório de Registro de Imóveis

3. Pactos acessórios • Retrovenda (Arts. 505-508) • Pacto acessório à compra e venda no qual o vendedor reguarda a prerrogativa de resolver o negócio, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas feitas pelo comprador • Condição resolutiva expressa • Não se trata de nova alienação, mas do desfazimento do negócio jurídico • Limites do art. 505 • Prazo de 3 anos • Reembolso atinge benfeitorias, mas apenas as necessárias, excluindo-se as úteis e voluptuárias

4. Pactos acessórios • Independência entre nulidade da retrovenda e nulidade do NJ • O direito de retrovenda é passível de cessão e de transmissão a herdeiros e legatários, podendo ser exercido contra terceiro adquirente (art. 507) • Em nome da boa-fé, o terceiro adquirente deve ter conhecimento da cláusula para que seja possível falar-se em exercício da retrovenda

5. Pactos acessórios • Retrovenda conjunta (art. 508) • Requisitos: • Duas ou mais pessoas com o direito de retrato • Só uma exerce o direito • O comprador pode intimar os outros vendedores a acordarem • Prevalece a retrovenda em favor de quem primeiro efetuou o depósito integral

6. Pactos acessórios • Venda a contento e sujeita a prova(Arts. 509-512) • Venda a contento • Condição suspensiva (o que inviabiliza a transferência da propriedade) até a manifestação de satisfação pelo adquirente, ficando este na condição de comandatário • Venda sujeita a prova • Condição suspensiva reside no atendimento das qualidade asseguradas pelo vendedor e na idoneidade a qual se destina, ficando até sua manifestação na condição de comandatário • Ou seja, a margem de exercício da discricionariedade para recusa é menor aqui do que na venda a contento, haja vista a existência de parâmetros objetivos • Diálogo com o direito de arrependimento do art. 49 do CDC? • A diferença quanto à produção de efeitos

7. Pactos acessórios • Preempção ou preferência • Cláusula que obriga o comprador de coisa móvel ou imóvel a oferecer a coisa a quem lhe vendeu originalmente, caso pretenda vende-la ou dá-la em pagamento • Nessa circunstância, vendedor originário terá a preferência em readquirir a coisa em igualdade de condições com terceiro que também se ofereça para adquiri-la • Atenção: Diferentemente da retrovenda, o direito de preferência NÃO é passível de cessão nem de sucessão por herança. (art. 520)

8. Pactos acessórios • Requisitos da preempção • Interesse do comprador em se desfazer do imóvel por i) compra e venda; ou ii) dação e pagamento; • Desejo do vendendor original de readquirir o bem, podendo oferecer proposta semelhante a de terceiros • Prazos da preferência • Limites do direito (art. 513, parágrafo único) • 180 dias, bem móvel • 2 anos, se imóvel • Limites para o exercício após a notificação (art. 516) • 3 dias, bem móvel • 60 dias, imóvel • Responsabilização do comprador (Art. 518) • Responde por perdas e danos se não informar ao vendedor o preço e as vantagens oferecidos por terceiros • Terceiro adquirente também responde, se agir em desconformidade com a má-fé

9. Pactos acessórios