CONTRATO DE COMPRA E VENDA

1. CONTRATO DE COMPRA E VENDA

2. O contrato de compra e venda teve origem na organização das sociedades e do advento da moeda ou do dinheiro. • Na medida em que cresceu a compra e venda reduziu-se a importância da troca.

3. Modernamente, a economia baseia-se na compra e venda, que abarca desde as vendas de rua (vendedores ambulantes e estacionários) até os que têm por objeto patrimônios, além das relações impessoais com utilização de máquinas ou da Internet.

4. A necessidade de defender o consumidor, introduziu no ordenamento jurídico pátrio, as cláusulas abusivas e das eficácias pré e pós-contratual, delimitando o campo de abrangência das normas comuns, estabelecidas no Código Civil, relativamente ao contrato de compra e venda, que passam a ter função supletiva.

5. O contrato de compra e venda foi afetado pela massificação contratual, com a adoção das condições gerais dos contratos, que funcionam como regulação contratual privada predisposta pelo vendedor à totalidade dos compradores aderentes, com características de generalidade, uniformidade, abstração e inalterabilidade.

6. As condições gerais dos contratos são fruto da fase pós-industrial, da passagem do sistema de economia da concorrência para o sistema de concentração de capital, do poder empresarial e da massificação das relações sociais.

7. Quando a venda decorrer de um contrato de adesão e houver incompatibilidade entre as condições gerais nele predispostas e as normas de caráter dispositivo ou supletivo previstas nos artigos 481 a 532 do Código Civil, estas preferem àquelas.

8. Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

9. Segundo Caio Mário da Silva: “a compra e venda é o contrato em que uma pessoa se obriga a transferir a outra o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente.”

10. No que diz respeito à estrutura, a compra e venda é contrato oneroso, translativo, bilateral ou sinalagmático e geralmente comutativo, mediante o qual o vendedor assume a obrigação de transferir bem ou coisa alienável e de valor econômico ao comprador, que por sua vez assume a obrigação de pagar o preço determinado ou determinável em dinheiro.

11. Classificação • Bilateral • Oneroso • Comutativo ou aleatório • Consensual ou solene • Translativo de domínio por servir como titulus adquirendi.

12. No direito brasileiro, o contrato por si só não gera a transmissão do domínio do bem ou da coisa, mas o direito e o dever de realizá-la. • O objeto da obrigação do vendedor é a prestação de dar a coisa e o do comprador a prestação de dar o preço. • A coisa pode ser corpórea ou incorpórea.

13. O contrato de compra e venda é meramente consensual, pois a transmissão do domínio ou da propriedade depende de modos específicos, dele decorrentes mas autônomos.

14. Registro do título, para os bens imóveis – artigo 1.245, do Código Civil; • Tradição, para os bens móveis – artigo 1.267, do Código Civil.

15. Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

16. Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.

17. Na tradição brasileira (e portuguesa) a expressão utilizada é ampla, ou seja, "compra e venda", que vem do direito romano, ressaltando a bilateralidade obrigacional, diferentemente de outros países que restringem a denominação a contrato de venda (direito francês, direito italiano) ou a contrato de compra (direito alemão, direito inglês). A Convenção de Viena (1980) adotou a denominação Contrato de Venda de Mercadorias.

18. A compra e venda pode corresponder a um contrato de execução instantânea, quando a prestação do comprador sucede à do vendedor, no mesmo instante, mas pode assumir características de contrato de execução duradoura (continuada ou diferida).

19. A execução é continuada em contratos de fornecimento (água, luz, gaz), pois a prestação de dar o preço é correspondente ao consumo realizado em cada período medido. • É diferida quando o preço determinado é dividido em várias prestações.

20. O contrato de fornecimento pode ser aberto quanto ao objeto e, sobretudo, quanto à quantidade do que se vai fornecer. • Considera-se devido o que seja necessário, no momento do consumo, em quantidade e qualidade. • O preço é correspondente ao que efetivamente foi consumido pelo comprador e às alterações decorrentes de mudanças de qualidade, de aplicação de índices de atualização monetária ou de outras circunstâncias que tenham previsão no contrato.

21. Não se considera compra e venda os contratos de fornecimento de serviços. • Considera-se compra e venda de coisas genéricas o contrato de fornecimento de coisas fungíveis com prestações sucessivas ou periódicas.

22. O inadimplemento do contrato de compra e venda por parte do vendedor resolve-se por meio de ação pessoal para entrega de coisa. • Mesmo não existindo direito real, o adquirente de coisas móveis ou imóveis pode acionar o vendedor para entregá-la. • Pacta sunt servanda.

23. O inadimplemento do contrato de compra e venda não dá origem sistemática à indenização.

24. Elementos da compra e venda • coisa • preço • consentimento

25. A coisa a) existência: a coisa para ser vendida deverá existir ou vir a existir no futuro, a exemplo de venda de safra futura. A compra e venda nem sempre tem por objeto coisas corpóreas, bens materiais, como casa, computador, pão, máquina, ainda que sejam os mais freqüentes.

26. Ela é suscetível de ter por objeto um bem imaterial, intangível. Ex: os direitos intelectuais, cujos contratos recebem regência de legislação especial, a exemplo da Lei n. 9.610, de 19 de fevereiro de 1998, que prevê para transferência dos direitos patrimoniais de autor os contratos de licenciamento, concessão e cessão, este muito próximo do contrato de compra e venda.

27. O Código Civil disciplina a cessão de créditos, nos artigos. 286 a 298, e a cessão de direitos hereditários, nos artigos. 1.793 a 1.795. • Os bens incorpóreos são transferidos a terceiros mediante contrapartida financeira, o que os aproximam da compra e venda, que deve ser o contrato utilizado toda a vez que outro análogo não seja definido expressamente em lei especial.

28. Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.

29. b) Individuação: a coisa deve ser determinada ou determinável no ato da execução do contrato, podendo ser incerta, desde que indique pelo menos o gênero e a quantidade. Admite-se também a venda de coisa alternativa

30. A coisa pode ser específica, quando se determina precisamente o objeto que se vende, ou genérica, quando se alude a quantidades ou gêneros de coisas sem precisar quais (ex.: 10 caixas de guaraná, sem dizer de que marca; 5 lotes de terreno, sem dizer qual deles). • O artigo sob comento impõe que seja coisa "certa", o que se entende como determinada ou determinável.

31. Art. 243. A coisa incerta será indicada, ao menos, pelo gênero e pela quantidade. Art. 252. Nas obrigações alternativas, a escolha cabe ao devedor, se outra coisa não se estipulou. § 1.º Não pode o devedor obrigar o credor a receber parte em uma prestação e parte em outra. § 2.º Quando a obrigação for de prestações periódicas, a faculdade de opção poderá ser exercida em cada período. § 3.º No caso de pluralidade de optantes, não havendo acordo unânime entre eles, decidirá o juiz, findo o prazo por este assinado para a deliberação. § 4.º Se o título deferir a opção a terceiro, e este não quiser, ou não puder exercê-la, caberá ao juiz a escolha se não houver acordo entre as partes.

32. c) Disponibilidade: a coisa a ser vendida deve estar disponível, ou seja, livre de quaisquer condições de inalienabilidade. Assim, a coisa não pode encontrar-se na condição de insuscetíveis de apropriação, legalmente inalienáveis por qualquer motivo. Não podem ser objeto de alienação os valores e direitos da personalidade (CC, Art.11), os órgãos do corpo humano (CF, Art. 199, § 4º.).

33. O Preço O preço é naturalmente elemento indispensável, seja ele definido previamente de forma objetiva ou determinável através de critérios específicos estabelecidos pelas partes no contrato de compra e venda. Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.

34. Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa. Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.

35. Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio. Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.

36. O preço não poderá ser simbólico, vil ou fictício, devendo ser sério e real, sob pena do contrato ser considerado de doação. Não pode também ser excessivamente elevado de modo a ser caracterizado como erro ou lesão.

37. Quando o contrato de compra e venda resultar de relação de consumo, o preço não pode consistir em "prestações desproporcionais" ou em violação ao "justo equilíbrio entre direitos e obrigações das partes" (artigos 6º, V, e 51 do Código de Defesa do Consumidor), o que leva à modificação das cláusulas respectivas ou à nulidade por serem consideradas abusivas.

38. Os preços nos contratos de compra e venda podem estar eventualmente limitados ou fixados pelo Poder Público, reduzindo-se a autonomia dos particulares, não sendo totalmente de livre fixação.

39. O consentimento das partes Este ato deve ser livre e espontâneo, sob pena do negócio jurídico se tornar anulável. O negócio pode também ser anulado se houver erro substancial em relação ao objeto da venda (CC, Art. 139, I). Art. 139. O erro é substancial quando: I - interessa à natureza do negócio, ao objeto principal da declaração, ou a alguma das qualidades a ele essenciais;

40. Para o consentimento é indispensável também a capacidade das partes. Em caso de incapacidade absoluta ou relativa (CC, Artigos 3º. e 4º.) poderão ser supridas pela representação e pela assistência e pela autorização do juiz.

41. Consequências Jurídicas • a obrigação do vendedor de entregar a coisa e do comprador de pagar o preço; • obrigação de garantia, imposta ao vendedor, contras os vícios redibitórios e a evicção; • responsabilidade pelos riscos e despesas: antes da tradição ou da transcrição, os riscos da coisa correrão por conta do vendedor, e os do preço, por conta do comprador.

42. Assim, se o bem vier a se perder ou a se deteriorar, por caso fortuito ou força maior, até o momento da tradição, o vendedor é que sofrerá as conseqüências, devendo restituir o preço, se já havia recebido ; se, porém, o fato se der após a tradição, sem culpa do vendedor, este terá direito ao preço, sendo que o comprador é que suportará as conseqüências. • Igualmente, se o preço se perder ou se degradar, antes da tradição, o comprador é que sofrerá o risco ; mas, se isso ocorrer após o pagamento, o vendedor é que arcará com o prejuízo havido.

43. Considerar-se-á como tradição, acarretando ao comprador responsabilidade pelo risco, a circunstância de a coisa, que comumente se recebe, contando, medindo ou assinalando, ter sido colocada à sua disposição, mesmo que o caso fortuito ocorra no ato de contar, medir ou assinalar. • O comprador suportará os riscos da coisa adquirida, se estiver em mora de receber, quando colocada a sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustado.

44. responsabilidade do alienante por defeito oculto nas vendas de coisas conjuntas; • direito dos cômodos antes da tradição : artigo 868, do CC. - melhorias nas obrigações - ex.: se égua fica prenha antes da tradição o potro é do vendedor; se depois, do novo dono • direito do comprador de recusar a coisa vendida sob amostra por não ter sido entregue nas condições prometidas ;

45. direito do adquirente de exigir, na venda ad mensuram, o complemento da área, ou de reclamar, se isso for impossível, a rescisão do negócio ou o abatimento do preço; • exoneração do adquirente de imóvel, que exibir certidão negativa de débito fiscal; • nulidade contratual no caso do artigo 53 da Lei 8078/90 - CDC.

46. Art. 53 - Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.§ 1º - (Vetado).§ 2º - Nos contratos do sistema de consórcio de produtos duráveis, a compensação ou a restituição das parcelas quitadas, na forma deste artigo, terá descontada, além da vantagem econômica auferida com a fruição, os prejuízos que o desistente ou inadimplente causar ao grupo.§ 3º - Os contratos de que trata o caput deste artigo serão expressos em moeda corrente nacional.

47. Cláusulas especiais à compra e venda • Em alguns contratos de compra e venda constam cláusulas especiais que embora não desfigurem a natureza contratual da compra e venda, dão ao contrato uma fisionomia específica, tornando o negócio condicional, por estarem subordinados a eventos futuros.

48. São elas: • retrovenda, • venda a contendo e venda sujeito à prova, • preempção ou preferência, • venda com reserva de domínio • e venda sobre documentos.

49. Retrovenda • É a cláusula pela qual o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço, mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas em melhoramento do imóvel. • É apenas admissível nas vendas de imóveis. • Torna a propriedade resolúvel.

50. O vendedor só poderá resgatar o imóvel alienado dentro de prazo improrrogável de três anos, ininterruptos e insuscetíveis de suspensão. • O prazo de três anos é improrrogável e, chegando o termo final, extingue-se o direito, independentemente de interpelação. • Conta-se o dies a quo (termo inicial do prazo) da data do contrato e não do registro.