Osservatorio Congiunturale Mercato immobiliare Milano, 13 Marzo 2008

1. Osservatorio CongiunturaleMercato immobiliareMilano, 13 Marzo 2008 Mario Pedrazzini: Real Estate Market Analysismario.pedrazzini@pirellire.com

2. USA: Andamento mensile vendite case esistenti (2000-gen 2008) • Nel 2007 si è verificato un rapido declino delle vendite in particolare dopo la crisi dei mutui manifestatasi durante il mese di Agosto • Negli ultimi mesi le vendite stanno dando segnali di stabilizzazione. • Il calo dei prezzi -4,6% registrato a gennaio 2008 è il quinto ribasso consecutivo. Fonte: National Association of Realtors

3. USA: Avvii nuove abitazioni e autorizzazioni • Progressiva crescita di nuove costruzioni tra il 2000-2005 con conseguente crescita dei prezzi. • Forte declino negli ultimi due anni a causa di un’elevata presenza di invenduto. • Il numero di permessi di costruzione di case singole è calato per contenere l’effetto invenduto. • La riduzione del numero di nuove costruzioni ha avuto effetto negativo sul GDP come anche nel taglio dei posti di lavoro nel settore delle costruzioni residenziali. • L’ultimo dato di 673,000 registra -40% Y/Y e -4% m/m. Fonte: National Association of Realtors

4. USA: Andamento vendite case nuove - 56% + 53% Fonte: National Association of Realtors

5. USA: considerazioni • I prestiti subprime e quelli ad alto rischio sono stati ridotti drasticamente dalle attività delle imprese finanziarie. Un segnale è la stabilizzazione delle vendite di case. • Poichè i limiti di accesso al credito sono stati ristretti, i compratori hanno la possibilità di accedere a mutui con tassi di interessi più contenuti in un mercato con prezzi elevati. Questa situazione dovrebbe spingere in futuro la vendita di case. • La previsione è comunque di debolezza degli avvii di costruzioni di case singole per tutto il 2008.

6. Italia: Le transazioni immobiliari Numero di compravendite semestrali in Italia Non residenziale Residenziale Tempi medi di vendita • Tendenziale riduzione delle compravendite dell’intero settore immobiliare nel corso del 2°sem. 2007. • I livelli record di scambi raggiunti nel 2006, l’aumento del costo del denaro, i criteri di concessione del credito più selettivi hanno rallentato l’acquisto degli immobili sia ad uso abitativo che terziario. • Le previsioni per il 2008 sono di ulteriore contrazione delle transazioni che scenderanno sotto la soglia delle 800mila unità per la residenza e delle 200mila per il terziario Uffici Negozi Abitazioni Fonte: Agenzia del Territorio I°sem. 2007 (*): Valore stimato da PRE

7. Italia: Mercato residenziale 13 aree urbane variaz. % annuali (Valori correnti(**)) • Il mercato delle abitazioni è quello che ha subito il rallentamento più evidente rispetto agli altri comparti. • Fino al 2006 l’accesso al credito agevolato ed i canoni elevati hanno spostato le famiglie verso l’acquisto così da penalizzare l’affitto. • I prezzi delle abitazioni continuano a crescere nei valori medi anche se con ritmi sempre più contenuti. • Nell’ultimo triennio i canoni hanno seguito l’analogo andamento dei prezzi. • La tendenza è quella di una ulteriore contrazione dei ritmi di crescita anche nel 2008. • Nel prossimo futuro potremo assistere a delle riduzioni dei valori immobiliari per location ed immobili di qualità medio bassa. Fonte: Nomisma

8. Italia: Mercato degli uffici 13 aree urbane variaz. % annuale (Prezzi correnti(**)) (**) Prezzo medio ponderato città • Nel corso del 2007 i prezzi medi hanno segnato una ripresa nei ritmi di crescita passando dal +5.6% osservato nel 2006 a +6,3%. • La crescita dei canoni segna una sensibile contrazione a livello nazionale, in miglioramento a Milano e con segni di difficoltà a Roma. • Il tempo medio necessario per vendere un ufficio passa da 5,8 mesi a 6.2 nel corso del 2007 mentre per locarlo sono necessari 4.5 mesi contro i 4.3 di fine 2006. • I rendimenti hanno confermato anche nel 2007 la progressiva fase di contrazione perdendo un punto percentuale dal 2000/2001. • A seguito del maggior costo del denaro e della ridotta disponibiltà della leva finanziaria ci si attende un’inversione nella tendenza dei rendimenti attesi. • La congiuntura del segmento uffici è tendenzialmente di stabilità. Fonte: Nomisma

9. Italia: Mercato dei negozi 13 aree urbane variaz. % annuale (Prezzi correnti(**)) (**) Prezzo medio ponderato città no top location • Il valori del mercato immobiliare dei negozi (prezzi e canoni) continuano a crescere ma anche in questo caso con tassi sempre più contenuti. • I rendimenti proseguono la diminuzione iniziata nell’ultimo triennio. • I tempi medi di vendita vanno da un minimo di Milano e Torino con 4.6 mesi ad un massimo di 7 mesi a Bari e Venezia. In Italia occorrono 5.7 mesi. • Le previsioni per il 2008 indicano un calo nel numero delle compravendite (Venezia, Bologna, Genova, Bari). Fonte: Nomisma

10. Italia: Mercato dei capannoni 13 aree urbane variaz. % annuali (Prezzi correnti(**)) (**) Prezzo medio ponderato città • La domanda è rimasta stazionaria come le compravendite mentre l’offerta di immobili in vendita sta crescendo a fronte di operazioni di Sale & Leaseback finalizzate a recuperare capitale da utilizzare nel proprio core business. • I prezzi sono cresciuti a tassi sostenuti se confrontati con gli altri comparti. • I tempi di vendita risultano abbastanza elevati (oltre 9-12 mesi) come per la locazione (6-12 mesi). • Anche questo comparto ha subito il calo medio dei rendimenti che rimangono però su valori rilevanti • Per il 2008 è attesa una ripresa dei rendimenti dovuta alla situazione creditizia attuale. I primi segnali sono stati già registrati negli ultimi mesi del 2007.

11. Considerazioni Fino ad oggi L’innalzamento del costo del denaro, una selezione più severa da parte degli istituti di credito ed una ridotta possibilità di usufruire della leva finanziaria ha fatto si che il mercato immobiliare Italiano ad oggi abbia vissuto una fase di: • Rallentamento delle compravendite • Contrazione generalizzata della crescita dei prezzi di vendita degli immobili • Riduzione dei tassi di crescita dei canoni, inferiori a quelli osservati per i prezzi • Riduzione dei rendimenti che in alcuni casi si mantengono su livelli elevati. Per il prossimo futuro sono attesi: • Rallentamento tendenziale dei ritmi di crescita dei prezzi e canoni • Ripresa dei rendimenti in relazione alla prevista contrazione dei prezzi per location ed immobili di qualità medio bassa.