Benoit FILIPPI (OLAP et ATHEMA)

1. Colloque L’avenir du logement social en Europe Ecole des Ponts et Chaussées Paris,22 et 23 novembre 2007 Les missions du logement social au crible de l’analyse économique : de l’économie publique à l’analyse des régulations de marché Benoit FILIPPI (OLAP et ATHEMA) et Christian TUTIN (GIS Habitat et Université de Paris 12 Val-de-Marne)

2. Introduction : • Double question : • quelles justifications économiques • - à l’existence d’une offre publique de logements locatifs ? • - aux aides reçues par ce secteur locatif social ? • Aujourd’hui plus souvent contestées : • - au plan national (réduction de la dépense publique), • - comme au plan européen ( en cas d’application au logement des règles du « grand marché unique concurrentiel »)

3. Particularités de la situation française • un parc social significatif ( < groupe de tête européen) • qui n’a pas connu de déclin dans la période récente • consensus politique sur la nécessité de développer l’offre locative sociale • l’un des rares pays européens où l’on continue à construire (même si solde net incertain dans les années à venir, avec démolitions et ventes) Une comparaison européenne

4. mais, consensus politique ambigüe • contradiction entre droit au logement et mixité sociale • le logement social soumis à injonction paradoxale : • - loger les plus pauvres ; • - contribuer à la mixité sociale • ambigüité sur la mixité: qu’entend-on par « mixité » ? • présence de modestes chez les riches - version SRU- , ou de classes moyennes chez les pauvres - version ANRU? • écart entre annonces et réalisations • - objectifs de construction du PCS non atteints ; • - de moins en moins de « vrai » social dans les constructions sociales

5. Plan d’intervention Quel argumentaire économique en faveur du logement social ? Le rôle du parc social doit s’apprécier à partir de sa position dans le système d’habitat Donc d’une analyse des marchés locaux du logement

6. Pourquoi un secteur public du logement social? • Trois fonctions assignées à l’action publique : • Redistribution : • Aides à la pierre fréquemment critiquées; mais ne pas oublier : • - qu’elles garantissent un effet direct sur la production • - tandis que les aides à la personne peuvent être captées par les propriétaires • Allocation de ressources • Le logement n’est ni « monopole naturel », ni bien public « par nature » • Mais bien complexe, porteur d’externalités, sociales et urbaines • Stabilisation des marchés • Assurer un équilibrage que les marchés privés ne garantissent pas ; • Eviter des fluctuations trop violentes des prix et des volumes: spéculation, • sous-production La « grammaire » de l’économie publique

7. Logement et reproduction sociale • Produire du logement, c’est produire de la ville • le logement social, composante de la structure urbaine ; • facteur de mixité • Le logement, bien salarial • concilier rentabilité de l’économie, propriété privée et satisfaction des besoins ; • concilier compétitivité / flexibilité avec stabilité résidentielle • sécurisation des locataires

8. La nouvelle crise du logement • montée du chômage de masse (ou de la pauvreté de masse dans certains pays européens – « working poors ») • dégradation des quartiers d’habitat social « périphériques » • volatilité croissante des prix • accès au logement pour les classes moyennes

9. Evictions, ségrégation, exclusion : les cercles vicieux du marché

10. Evictions, ségrégation, exclusion : les légitimités du parc social Légitimité ancienne reposait sur: • absence d’épargne et de financement privés • pénuries de masse • modèle locatif dominant Remise en cause par : • finance dérégulée et abondante • fin des pénuries globales • accession comme modèle dominant Légitimité nouvelle au regard: • de la violence renouvelée des processus de marché • de l’émergence de nouvelles catégories d’exclus • de la puissances des forces ségrégatives, passives et actives

11. Logement social et système d’habitat : les régulations locales de marché L’enjeu pour le secteur social: sa capacité à jouer son double rôle : - de régulateur des processus marchands, - de réducteur de ségrégation Pas acquise d’avance, elle dépend de façon décisive de la structuration du secteur social : - par rapport aux autres segments de parc ; - par rapport à la ville. Toute évaluation des effets du parc social appelle ainsi une analyse des marchés locaux du logement.

12. II - Parc social et marchés locaux du logement Replacer le parc social dans les interactions d’un marché local conduit à trois grandes questions : • apprécier sa position sociale par rapport aux différents segments de parc privé ; • mesurer son degré d’hétérogénéité interne, et la diversité de ses fonctions selon les quartiers; • identifier sa place dans la dynamique des mobilités résidentielles et dans la formation des prix

13. une analyse territorialisée des marchés de l’habitat mobilise deux échelles emboîtées: • l’aire urbaine « élargie » ou le bassin des mobilités résidentielles est le cadre souhaitable d’une analyse globale des interactions • entre les fonctions résidentielles des parcs et des quartiers : • les quartiers au sein de cette aire sont les mailles de base de lecture des disparités internes: sociales, économiques, urbaines • Mais, plus qu’un changement d’échelle, c’est un changement de paradigme, qui permet d’intégrer l’analyse de l’habitat et l’analyse des mutations urbaines et de la « crise des quartiers » une approche « ville et habitat »: un nouveau paradigme et de nouvelles méthodes spatiales

14. L’objectif: évaluer le rôle du logement social dans ses interactions avec les autres secteurs au sein des marchés locaux de l’habitat • Evaluer, l’impact des programmes de renouvellement urbain, du «conventionnement global » ou de l’apport global du parc social demande à être mise en relation avec : • la division sociale de l’espace , • les distances sociales entre segments de parc • les enjeux d’accessibilité financière liés aux hiérarchies spatiales des prix et loyers en secteurs privés • les structures urbaines des aménités et des équipements cette approche « ville et habitat » doit fournir des indicateurs pertinents et fiables, dérivées de la géographie sociale et de l’économie de l’habitat

15. quelques enjeux locaux d’évaluation en France: • quelles sont les disparités d’occupation au sein du parc social? • les petites unités de logement social contribuent-elles mieux à la mixité sociale que les grands ensembles? • qui habite la construction sociale récente? • la mobilité d’accès au parc social évolue-t-elle par rapport • aux segments de parc privés? • la mobilité résidentielle infléchit-elle la polarisation sociale entre quartiers ZUS et non ZUS ? • comment s’opèrent les relogements en démolition? • quels segments de parc pourraient être vendus? Quelles réponses dans l’approche « ville et habitat »?

16. l’analyse territorialisée de l’aire urbaine de Lille illustre certains de ces enjeux

17. L’analyse des relations « habitat/ habitants » permet de mesurer les disparités sociales des quartiers ET des parcs L’analyse des profils d ’occupation décline et compare: - les quartiers - les parcs dans les quartiers - les « emménagements » dans les parcs localisés

18. L’analyse des relations « habitat / habitants » à partir du fichier Filocom Caractéristiques Socio-démographique Age de la PR Taille du ménage Structure familiale du ménage Revenus Déciles de revenu imposable par unité de consommation Variables « habitat » Variables « ménages » Description de l'habitat Statut juridique d'occupation Nombre de pièces Durée d’occupation Localisation infra-urbaine Sections cadastrales ou leur regroupement

19. L’espace social des relations « habitat / habitants » France métropolitaine er 1 décile de rev. / UC Famille Couple monoparentale 3 enfants et + e 2 décile 5 pers. et + Couple 1 à 2 Moins de 30 ans e 3 décile enfants 30 - 39 ans e 4 décile 4 pers. 40 - 49 ans e 5 décile 3 pers. e 6 décile e 7 décile 2 pers. 50 - 64 ans Couple sans enfant 1 pers. e 8 décile 65 ans et + e 9 décile e 10 décile Source : Filocom 1999

20. Les axes structurant l’espace social des relations « habitat / habitants » France métropolitaine Ménages bas revenus Familles nombreuses Personnes isolées Ménages hauts revenus Source : Filocom 1999

21. Ménages Positions des parcs d’occupation dans l’espace social de l’aire urbaine de Lille bas revenus Familles nombreuses Parc locatif social Parc locatif privé Parc en propriété occupante Personnes isolées Ménages hauts revenus 18 % 57 % 23 % Source : Filocom 1999

22. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Distribution du revenu par UC des ménages autonomes de l’aire d’influence de Lille selon le statut d’occupation Propriétaires Locatif Social Locatif Privé Aire d’influence de Lille Cinquième quintile Premier quintile Deuxième quintile Troisième quintile Quatrième quintile Source : Filocom 2003

23. Parc à occupation précarisée 9 % 11 % 17 % 14 % Revenus int. inf. Revenus modestes Couples 12 % 26 % Revenus int. sup. Familles - B Revenus int. sup. Familles - A Revenus int. sup. Jeunes ménages Revenus supérieurs Personnes seules - B Revenus supérieurs Familles Revenus supérieurs Personnes seules - A Positions des 9 secteurs socio-économiques dans l’espace social de l’aire urbaine de Lille Source : Filocom 1999

24. Revenus sup. - familles Revenus supérieurs - pers. seules - A Revenus supérieurs -pers. seules - B Revenus int. sup. -familles - A Revenus int. sup. - Familles -B Revenus int. sup. -jeunes ménages Revenus int. inf. -couples Revenus modestes Occupation précarisée Aire d’influence de Lille 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Distribution du revenu par UC des ménages autonomes de l’aire d’influence de Lille selon le secteur socio-économique Inf. à 4 856 € De 4 856 € à 7 643 € De 7 643 € à 10 748 € De 10 748 € à 15 251 € Sup. à 15 251 € Source : Filocom 1999

25. Aire d’influence de Lille - Les 9 secteurs socio-économiques Tourcoing Roubaix Lille Secteurs socio-économiques Revenus supérieurs - familles Rev. supérieurs – pers. seules - A Rev. supérieurs – pers. seules - B Revenus int. sup. – familles - A Revenus int. sup. - familles - B Revenus int. sup. – petits ménages Revenus intermédiaires inférieurs Revenusmodestes Occupation précarisée

26. Lille – Roubaix – Tourcoing - Les 9 secteurs socio-économiques Tourcoing Roubaix Secteurs socio-économiques Revenus supérieurs - familles Rev. sup. – pers. seules - A Rev. sup. – pers. seules - B Rev. int. sup. – familles - A Rev. int. sup. - familles - B Rev. int. sup. – jeunes mén. Revenus int. inf. - couples Revenusmodestes Occupation précarisée Lille

27. ZUS du territoire lillois LI1 : Lille (Blois Blancs) LI4 : Lille (Wazemmes) LOO : Loos (Les Oliveaux) Secteurs socio-économiques Revenus supérieurs - familles Revenus supérieurs – personnes seules LI3 : Lille (Vieux Moulins) Revenus int. sup. - familles Revenus int. sup. - jeunes ménages LLO : Lille / Loos (Lille Sud…) Revenus int. inf. - couples LI2 : Lille (Fives) Revenusmodestes Parc à occupation précarisée

28. Ménages bas revenus 9 % 12 % 20 % Familles nombreuses 34 % 17 % Familles modestes Revenus inter. inf. Familles Revenus inter. sup. Familles Revenus inter. sup. Couples Personnes isolées Revenus supérieurs - C Revenus supérieurs - A Revenus supérieurs - B Ménages hauts revenus Positions des 7 segments détaillés du parc en propriété occupante dans l’espace social de l’aire urbaine de Lille Source : Filocom 1999

29. Distribution du revenu par UC des ménages autonomes de l’aire d'influence de Lille selon le segment du parc en propriété occupante 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Inf. à 4 856 € De 4 856 € à 7 643 € De 7 643 € à 10 748 € De 10 748 € à 15 251 € Sup. à 15 251 € Source : Filocom 1999

30. Ménages bas revenus Parc à occupation familiale - B Parc à occupation précarisée - B Familles nombreuses Parc à occupation Parc à occupation familiale - A précarisée - A Parc ordinaire - 2 Parc ordinaire - 1 Parc valorisé Personnes isolées 7 % 19 % 14 % Ménages hauts revenus 15 % 33 % 9 % Positions des 7 segments détaillés du parc locatif social dans l’espace social de l’aire urbaine de Lille Source : Filocom 1999

31. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Distribution du revenu par UC des ménages autonomes de l’aire d'influence de Lille selon le segment du parc locatif social Parc valorisé Parc ordinaire - 1 Parc à occupation familiale - A Parc à occupation familiale - B Parc ordinaire - 2 Parc à occupation précarisée - A Parc à occupation précarisée - B Parc locatif social Inf. à 4 856 € De 4 856 € à 7 643 € De 7 643 € à 10 748 € De 10 748 € à 15 251 € Sup. à 15 251 € Source : Filocom 1999

32. Le tableau de bord des mobilités: une analyse de la sélectivité socio-économique des marchés de l’habitat dans l’aire urbaine lilloise

33. Ménages bas revenus Parc à o ccupation précarisée Familles nombreuses Revenus int. inf. Revenus int. sup. Familles - B Revenus modestes Revenus int. sup. Familles - A Revenus supérieurs Revenus int. sup. Personnes seules - B petits ménages Revenus supérieurs Familles Personnes isolées Revenus supérieurs Personnes seules - A 1999 - Ensemble 1999 - Emménagés récents Ménages 2001 - Emménagés récents hauts revenus 2003 - Emménagés récents Positions des 9 secteurs socio-économiques distingués selon l’ancienneté d’occupation dans l’espace social de l’aire urbaine de Lille Source : Filocom 1999

34. Ménages Parc à occupation bas revenus familiale - B Parc à occupation précarisée - B Parc à occupation Parc à occupation précarisée - A familiale - A Familles nombreuses Parc ordinaire - 2 Parc ordinaire - 1 Parc valorisé Personnes isolées Ménages hauts revenus Positions des 7 segments du parc locatif social distingués selon l’ancienneté d’occupation dans l’espace social de l’aire urbaine de Lille Source : Filocom 1999, 2001, 2003

35. Ménages bas revenus Familles nombreuses Familles modestes Revenus inter. inf. Familles Revenus inter. sup. Familles Revenus inter. sup. Couples Personnes isolées Revenus supérieurs Ménages hauts revenus 1999 - Ensemble 1999 - Emménagés récents 2001 - Emménagés récents 2003 - Emménagés récents Positions des 5 segments du parc en propriété occupante distingués selon l’ancienneté d’occupation dans l’espace social de l’aire urbaine de Lille Source : Filocom 1999, 2001, 2003

36. Parc social concentré/ diffus, construction neuve: quels enjeux pour la mixité sociale?

37. 12% 10% 21% 21% 32% Concentration du parc locatif social: une illustration sur « Lille- Sud » le parc social de l’aire urbaine selon sa concentration par quartier Concentration de parc locatif social Inf. à 10 % De 10 à 20 % De 20 à 40 % De 40 à 70 % De 70 à 09 % Sup. à 90 % Absence de parc locatif social

38. Ménages bas revenus Sup . à 90 % Familles nombreuses De 70 à 90 % De 40 à 70 % De 20 à 40 % De 10 à 20 % Inf . à 10 % Absence de parc locatif social Personnes isolées 20% 25% 15% Ménages 14% hauts revenus 17% Concentration du parc locatif social dans l’aire urbaine de Lille Source : Filocom 1999

39. Parc locatif social Ménages bas revenus 12% 10% 21% 21% 32% Parc locatif privé Familles Parc en propriété occupante nombreuses Personnes isolées Ménages hauts revenus Profils sociaux des parcs et degré de concentration du parc locatif social par section cadastrale Source : Filocom 1999

40. Ménages bas revenus Parc locatif social Parc locatif privé Familles nombreuses Parc en pro priété occupante Personnes isolées Ménages hauts revenus Positions du classement des sections par statut selon le poids du parc locatif social dans l’espace social des relations « habitat / habitants » France métropolitaine Source : Filocom 2005

41. Ménages bas revenus Parc locatif social Familles nombreuses Parc en propriété occupante Parc locatif privé Personnes isolées Ménages hauts revenus Statut d’occupation – Position du stock, des mobiles et de la construction 1999 - Ensemble 1999 - Construction 1999 - Emménagés récents Source : Filocom 1999

42. Analyse de la hiérarchie spatiale des valeurs immobilières dans l’aire urbaine lilloise

43. L’analyse des hiérarchies spatiales des valeurs immobilières les prix dépendent des caractéristiques internes, et de la localisation L’analyse des valeurs moyennes ou des prix moyens d’une zone ne permet pas de rendre compte de l’effet de localisation ou de la hiérarchie spatiale ds valeurs Un indice spatial doit mesurer les écarts de prix selon les localisations, « corrigé » des structures du parc vendu: il autorise une analyse urbaine des prix L’analyse économétrique doit être mobilisée pour expliciter les effets intrinsèques des caractéristiques internes et de localisation

44. Un regroupement des sections cadastrales de l’aire d’influence de Lille en 14 zones de prix hiérarchisées Hiérarchie des prix Zone 1 : 349 Zone 2 : 320 Zone 3 : 292 Zone 4 : 272 Zone 5 : 254 Zone 6 : 233 Zone 7 : 214 Zone 8 : 205 Zone 9 : 195 Zone 10 : 183 Zone 11 : 169 Zone 12 : 148 Zone 13 : 125 Zone 14 : 100 Tourcoing Roubaix Lille

45. Zoom sur les ZUS des communes de Hem, Croix, Wattrelos, Roubaix, Tourcoing en 14 zones de prix hiérarchisées Zone 1 : 349 Zone 2 : 320 Zone 3 : 292 Zone 4 : 272 Zone 5 : 254 Zone 6 : 233 Zone 7 : 214 Zone 8 : 205 Zone 9 : 195 Zone 10 : 183 Zone 11 : 169 Zone 12 : 148 Zone 13 : 125 Zone 14 : 100 Hiérarchie des prix

46. L’analyse des déterminants sociaux et urbains des valeurs immobilières fait ressortir comme facteur prépondérant le profil social -ou la « non-mixité »- des quartiers Les analyses en cours sur les aires de Lille, Lyon, Marseille ou Toulouse confirment sur ce point les enseignements de la recherche menée en Ile-de-France et publiée par le PUCA. On semble bien dans la configuration de dynamiques en « boule de neige », diagnostiquée par le rapport du CAE « ségrégation urbaine et intégrationsociale » Une dynamique en « boule de neige », que le parc social devrait viser à infléchir?

47. Evictions, ségrégation, exclusion : les cercles vicieux du marché