Inhoud

2. Inhoud • Eigendomsstatuut • Kostprijs van het wonen • Betaalbaarheid van het wonen • Financiering van het wonen • Enkele kenmerken van de woongeschiedenis • Beleidsvragen Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

3. 1.Eigendomsstatuut • 1.1 Algemene evolutie eigendomsstatuut

4. 1.Eigendomsstatuut • 1.2 Naar socio-economische huishoudkenmerken • Aandeel eigenaars stijgt tot 70 jaar, sterke daling na 80 • Huurders hebben zwakker socio-economisch profiel dan eigenaars

5. 1.Eigendomsstatuut 1.3 Evolutie aandeel eigenaars, naar leeftijd en naar inkomen (actieve leeftijd, < 65 jaar) Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

6. 2.Kostprijs van het wonen 2.1 Kostprijs van de woningverwerving • Woningen verworven sinds 1995 • Gemiddelde aankoopprijs: 122 740 euro • Inclusief renovatie: 148 600 euro • Gemiddelde prijs bouwproject: 212 163 euro • Bivariate analyses aankoopprijs • Vlaams-Brabant > overige provincies • Multivariate analyse aankoopprijs • Effecten voor een ‘identieke woning’ • Vlaams-Brabant = Antwerpen = West-Vlaanderen. Prijzen in Limburg en Oost-Vlaanderen liggen significant lager. • Overgangsgebied > groot en - regionaalstedelijk gebied Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

7. 2.Kostprijs van het wonen 2.2 Naakte woonkost: huurprijs • Private markt: gem. 431 euro/maand • Sociale huur: gem. 258 euro/maand • Samen: gem. 396 euro/maand • stijging met 33 euro sinds 1997 (SEP) in constante termen • Huurprijs private markt, bivariate analyse • geen verschil appartement - eengezinswoning • Huurprijs private markt, multivariate analyse • appartementen goedkoper dan eengezinswoningen • grootstedelijk gebied duurder dan kleinstedelijk gebied, overgangsgebied en platteland. • huurprijs gemiddeld hoogst in VL- Brabant, laagst in Oost-Vlaanderen • effect comfort > effect uitwendige kwaliteit Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

8. 2.Kostprijs van het wonen • 2.2 Naakte woonkost: afbetaalde som • Gemiddeld 633 euro/maand • Stijging met 140 euro sinds 1997 (SEP) in constante termen • 2.3 Verbruikskosten • Elektriciteit, water, gas, stookolie, onderhoud gemeenschappelijke delen etc. • Eigenaars: gem. 2061 euro/jaar=172 euro/maand • Huurders: gem. 1459 euro/jaar=122 euro/maand Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

9. 3.Betaalbaarheid 3.1 Drie indicatoren voor betaalbaarheid van wonen • Woonquote: gemiddelde en aandeel HH’s boven 20% of 30% • Equivalent resterend inkomen: gemiddelde en aandeel < 250 euro • Subjectieve indicator Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

10. 3.Betaalbaarheid 3.2 Situatie 2005 • 40% is eigenaar zonder afbetaling • Wonen beter betaalbaar voor afbetalende eigenaars dan voor huurders • Gemengd beeld private/sociale huurders • Gemiddelde woonquote • alle HH’s: 13% • afbetalende eigenaars (21,7%) < huurders (27,8%) • private huurders (29,5%) > sociale huurders (22,3%) Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

11. 3.Betaalbaarheid 3.2 Situatie 2005 • Aandeel woonquote > 30% • alle HH’s: 12,7% • afbetalende eigenaars (17,1%) < huurders (32,9%) • private huurders (39,2%) > sociale huurders (12,2%) • Equivalent resterend inkomen, gemiddelde • afbetalende eigenaars (1451 euro) > huurders (880 euro) • private huurders (929 euro) > dan sociale huurders (720 euro) • MAAR aandeel met ERI < 250 euro hoger voor private huurders (4,4% versus 2,1%) Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

12. 3.Betaalbaarheid 3.2 Situatie 2005 • Subjectieve benadering: “problemen met betalen van huur/lening en/of verbruikskosten?” • huurders > afbetalende eigenaars • sociale huurders > private huurders Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

13. 3.Betaalbaarheid 3.3 Evolutie gemiddelde woonquote 1976-2005 • SEP ‘76-‘85-‘92, PSBH ’95-’97-’99-’02, Woonsurvey ’05 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

14. 3.Betaalbaarheid 3.4 Verklaring evolutie gemiddelde woonquote Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

15. 3.Betaalbaarheid 3.5 Betaalbaarheid naar socio-economische huishoudkenmerken • Analyse met meerdere betaalbaarheidsindicatoren • Groepen voor wie betaalbaarheid in gedrang komt: • Private huurders die tot de 40% laagste inkomens behoren • 65-plus HH’s op de private huurmarkt (18,4%) <-> 72% zonder woonkost • Alleenstaanden en éénoudergezinnen met woonkost • Huishoudens met een ziek/arbeidsongeschikte of werkloze referentiepersoon Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

16. 3.Betaalbaarheid 3.5 Betaalbaarheid naar socio-economische huishoudkenmerken en eigendomsstatuut • Figuren: aandeel met woonquote > 30%, naar inkomen en leeftijd en eigendomsstatuut Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

17. 3.Betaalbaarheid 3.5 Betaalbaarheid naar socio-economische huishoudkenmerken en eigendomsstatuut • Figuur: aandeel met woonquote > 30%, naar huishoudtype en eigendomsstatuut Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

18. 3.Betaalbaarheid 3.5 Betaalbaarheid naar socio-economische huishoudkenmerken en eigendomsstatuut • Absolute aantallen voor groepen met woonquote > 30%

19. 3.Betaalbaarheid 3.6 Betaalbaarheid naar socio-economische kenmerken: evolutie 1976 -2005 • Figuur: evolutie gemiddelde woonquote naar activiteitsstatus Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

20. 4.Financiering van het wonen Woningen verworven sinds 1995: • Hypothecaire lening • 89% van de bouwprojecten; 82,3% van de aankopen • Volledige financiering: één op vijf aankoop, één op tien bouw • gem. 101 750 euro = 61,2% van verwervingsprijs • Eigen middelen • 81,3% van de bouwprojecten; 67,7% van aankopen • volledige financiering: meer bij kopers • gem. 89 900 euro = 54,1% van verwervingsprijs • Schenking • 17,7% van bouwprojecten; 12,4% van aankopen • gem. 41 900 euro = één vierde van de verwervingsprijs • Overheidspremies voor woningverwerving • gem. 3 840 euro = 2,3% van verwervingsprijs Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

21. 5. Enkele kenmerken van de woongeschiedenis • Laatste verhuis (wie verhuisde sinds 1995): • Van eigenaar naar huurder (1) • oververtegenwoordiging ouderen, alleenstaanden en éénoudergezinnen • 46% (echt)scheiding als voornaamste verhuisreden • kwaliteit/comfort: over het algemeen achteruitgang • Van huurder naar eigenaar • tewerkstelling ‘conditio sine qua non’ • kwaliteit/comfort: doorgaans verbetering Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

22. 5. Enkele kenmerken van de woongeschiedenis Belangrijkste verhuismotief (voor wie verhuisde sinds 1995) Wens eigenaar te worden (20%) (Echt)scheiding (11,6%) Te kleine woning (8,8%) Omgevingsfactoren weinig aangehaald Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007 Pagina 22

23. 5. Enkele kenmerken van de woongeschiedenis Ervaren discriminatie op de woningmarkt (huurder/koper) “afgewimpeld/geweigerd om niet ter zake doende reden” 4% van alle huishoudens (n=5209) 23,3% financiële situatie/ 23,7% alleenstaand/ 17% huidskleur of afkomst Selectie van huurders door verhuurders (n=347) “Geen enkel bezwaar”/ “minder prettig maar aanvaarden”/ “andere huurder zoeken” Van andere afkomt: 27% andere huurder zoeken Afhankelijk van huurwaarborg OCMW: 41,4% Alleenstaand met kind(eren): 10,8% Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007 Pagina 23

24. 5. Enkele kenmerken van de woongeschiedenis • Wie wil verhuizen? • 24% van de huurders /5% van de eigenaars • Waar naar toe? • Eengezinswoning (78,1%) <-> appartement (16,6%) • Eigendomswoning (49,2%), Huurwoning (39,2%),om het even (11,7%) • Wie wil eigenaar worden: Koopwoning (37,3%) <-> bouwgrond (5,5%)

25. 6. Beleidsvragen 6.1 Dé kernvraag: Hoe ver wenst Vlaanderen te gaan in de trend naar steeds meer eigenaars? Debat namiddag Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

26. 6. Beleidsvragen 6.2 Tweede vraag: is er een beleid nodig ter verbetering van de betaalbaarheid? Neen, er is geen algemeen probleem van betaalbaarheid Ja, de betaalbaarheid van het wonen komt ernstig in het gedrang voor sommige groepen: • Vooral huurders • Vooral laagste inkomens, eenoudergezinnen, oudere huishoudens Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

27. 6. Beleidsvragen 6.2 Derde vraag: Welk beleid is gewenst ter verbetering van de betaalbaarheid van het wonen? Algemeen beleid dat streeft naar voldoende inkomen voor zwakke groepen: Inkomensbeleid: minimuminkomens en vervangingsinkomens Tewerkstellingsbeleid Onderwijs- en opleidingsbeleid Woonbeleid, dat streeft naar: betaalbaar en kwaliteitsvol wonen met woonzekerheid met bijzondere aandacht voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007 Pagina 27

28. 6. Beleidsvragen 6.3 Vierde vraag: welke beleidsinstrumenten zijn gewenst? • Voor eigenaars: • Geen recent onderzoek beschikbaar • Voor huurders (rapport ‘Op weg naar een Vlaamse huursubsidie): • Huursubsidie • Kan betaalbaarheid selectief verbeteren • Kan gekoppeld aan kwaliteitsnormen • Of sociale huisvesting? • Idem • Bijkomend (sterk) argument: ingrijpen in woningallocatie Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

29. 6. Beleidsvragen Opmerking: sociale huisvesting kreeg in survey zeer positieve beoordeling: • Woningkwaliteit beter dan van eigendom en private huur • Bereikt zwakke huurders • Ondanks lage inkomens toch betere score voor betaalbaarheidsindicatoren • 89% van huurders ‘zeer tevreden’ of ‘tevreden’ met woning • 45% wil zeker niet verhuizen als men mogelijkheid had Zie studiedag ‘De toekomst van de sociale huisvesting in Vlaanderen, 21 juni 2007’ Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

30. 6. Beleidsvragen 6.3 Derde vraag: welke beleidsinstrumenten zijn gewenst? Voor verhuurders (aanbodbeleid) Zie studiedag ‘Een nieuw beleid voor de private huurmarkt’, 20 april 2007 Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007 Pagina 30

31. 6. Beleidsvragen 6.4 Vierde vraag: waar komt overheidssteun terecht? Wie komt in aanmerking (Vlaamse tegemoetkomingen)? • Sociale leningen VMSW / VWF: 74% / 76% van de huurders en gratis bewoners • Sociale huur: • 42% van alle huurders (raming 256.000) • 36% van private huurders (raming 166.000) • Huursubsidie: 22% van alle huurders • VAP: 26% van alle eigenaars • Nieuwe renovatiepremie: 42% van alle eigenaars; 58% van alle eigenaars met woning ouder dan 25 jaar Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

32. 6. Beleidsvragen Waar komt de steun terecht? (vlaamse, provinciale en lokale tegemoetkomingen, enkel voor wie eigenaar werd laatste 10 jaar) • Enkel ruwe gegevens in survey • Min of meer gelijk verdeeld over alle inkomens • Verklaringen: • Sommige kleinere premies niet inkomensgebonden • Als betaalbaarheid niet verzekerd is, maakt men geen gebruik van de steun • Inkomens stijgen over de levenscyclus • Administratieve drempels, gebrek aan kennis bij zwakke groepen Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007

33. 7. Besluit Uitspraken over de betaalbaarheid van het wonen vragen genuanceerde analyse, met voldoende aandacht voor verschillen tussen groepen en rekening houdend met de kwaliteit van het wonen De Woonsurvey 2005 relativeert dat er een algemeen betaalbaarheidsprobleem zou zijn op de woningmarkt bevestigt dat de kloof tussen huurders en eigenaars verder groeit en verplicht ons tot een ernstige bezinning over het te voeren beleid. Kristof Heylen & Sien Winters - Nieuwe gegevens over de bewoners - 9 maart 2007 Pagina 33