Andreas Falch / Josef R. Lercher 12.11.2013, 19.00 Uhr, FH Vorarlberg, Dornbirn

1. Vorarlberger Standortgespräch„Aktive Bodenpolitik und Vertragsraumordnung für die Vorarlberger Gemeinden“ Andreas Falch / Josef R. Lercher 12.11.2013, 19.00 Uhr, FH Vorarlberg, Dornbirn

2. 1. Einleitung 2. Was macht die Raumplanung mit unseren Standorten? 3. Aktive Bodenpolitik als Planungsinstrument? – Vom Angebot zur Intervention 4. Statistisches: Ausganssituation in Vorarlberg 5. Aktive Bodenpolitik im Bau- und Entwicklungsgebiet 6. Mögliche Instrumente/Alternativen für eine aktive Bodenpolitik bei Bauflächen 7. Vorstellung der gesetzlichen Regelung der Vertragsraumordnung in Vorarlberg 8. Grundprinzipien der Vertragsraumordnung 9. Verzahnung des Instruments des Raumplanungsvertrages mit den anderen Instrumentarien der Raumplanung 10. Konkrete Umsetzung der Vertragsraumordnung 11. Überblick: Arten von Raumplanungsverträgen 12. Sicherungsmittel 13. Konkrete Fallbeispiele 14. Schlussbemerkung

3. 2. Was macht die Raumplanung? • Ist Raumplanung vor allem Verhinderung? • Raumplanung produziert Standorte  Kernaufgabe • Klassische Instrumente der Raumplanungsgesetzen konzentrieren sich auf Beschränkungsplanung  Negativplanung • Produktion von Standorten immer komplexer: • Harte Standortfaktoren: Straße, Schienen, Glasfaser • Weiche Standortfaktoren: Lebensqualität, Bildungsniveau, kreatives Potenzial, Image • Der Standort ist ein Markenartikel • Die Marke steht für • Qualität • Kompetenz • Identität

4. 3. Was ist aktive Bodenpolitik? • Wechsel bzw. Ergänzung der angebotsorientierten Planung zur interventionsorientierten Planung • Aktive Teilnahme am Bodenmarkt • Angebot und Nachfrage zusammenführen • Gebietskörperschaft  strategischer Akteur am Bodenmarkt

5. 4. Ausganssituation in Vorarlberg • Entwicklung der Bevölkerung und Anzahl der Haushalte • Zunahme an Zweitwohnsitzen • gerade im Westen größter Baulandbedarf • Baulandüberhang/Baulandparadoxon • „Lochauer“ Urteil: OGH 09.09.2008, 5 Ob 30/08k; „Klauser“ Erkenntnis VfGH 04.03.2011, G 13/10: nunmehrige „großzügige“ Entschädigungsregelung des § 27 Vlbg RPG nach der Novelle LGBlNr 28/2011

6. Entwicklung der Zahl der Haushalte:(Quelle: Vision Rheintal: Bevölkerungsentwicklung und Haushaltsdynamik, S. 13)

7. Entwicklung 1961 - 2001 (Quelle: Vision Rheintal: Bevölkerungsentwicklung und Haushaltsdynamik, S. 3)

8. Entwicklung der Privathaushalte in Vorarlberglaut Census 2011:

9. Bauflächen einschließlich Bauerwartungsflächen nach Widmungskategorie und Nutzungsstatus, Stand 2003:

10. Bauflächen einschließlich Bauerwartungsflächen nach Gemeinden und Nutzungsstatus in ha und in %, sowie in m² je EW, Stand 2003:

11. Prozentuelle Verteilung der Bauflächen einschließlich Bauerwartungsflächen nach Nutzungsstatus je Gemeinde, Stand 2003:

12. Bauflächen einschließlich Bauerwartungsflächen nach Widmungskategorien, Gemeinden und Nutzungsstatus in ha, Stand 2003:

14. 5. Aktive Bodenpolitik im Bau- und Entwicklungsgebiet 1. Baugebiete • Schwerpunkte: räumliche, sachliche, zeitliche • Angebote: Kauf, Tausch, Vermittlung, Baurecht, etc. • Funktioniert nicht kurzfristig  braucht Vorbereitung • Angebote formulieren  Flächenreserven vorhanden sein • Strategischer Ankauf von Flächenreserven • Gemeinde, Fonds, Entwicklungsgesellschaft, etc. 2. Bauerwartungs- und Freiflächen • Mit Widmung die Mobilisierung absichern (Raumplanungsvertrag) • Kooperative Modelle besonders geeignet

15. 6. Mögliche Instrumente/Alternativen für eine aktive Bodenpolitik bei Bauflächen – ein Blick über die Bundesländergrenzen • Enteignung bei Nicht-Bebauung (§ 43 Abs 1 Wiener Bauordnung) • Bebauungsfrist anlässlich Revision des Flächenwidmungsplans (zBModell Steiermark § 36 Stmk ROG): ansonsten entschädigungslose! Rückwidmung, Zuführung zu einer Sondernutzung oder Investitionsabgabe • Nutzungserklärung, anzuwenden auch bei bestehenden Bauflächen im Zuge der Neuaufstellung (Revision) des Flächenwidmungsplans (vgl Salzburger ROG § 29 iVm §67) • Infrastruktur- bzw Erschließungs-/Erhaltungsabgabe (§§ 25-28 OÖ ROG); daneben Bodenwertabgabe • Grundverkehr – Nutzungserklärung für Bauflächen (vgl§ 11 Tir GVG) bei Erwerb • Herausnahme von Gemeinden von der Interessentenregelung: schon derzeit für Zwecke des Wohnbaus + industrielle / gewerbliche Anlagen (§ 6 Abs 1 lit c GVG) • Vorkaufsrecht nach §§ 8,29 StadterneuerungsG + §§ 6,26 BodenbeschaffungsG • Vertragsraumordnung im Zusammenhang mit Bebauungsplan

16. 7. Vorstellung der gesetzlichen Regelung der Vertragsraumordnung in Vorarlberg • seit 15.06.2011 Regelung in Kraft • in anderen Bundesländern (Ausnahme Wien) schon viel früher, nämlich seit 1992 • Gemeinde bekommt mächtiges Instrument mit vielen Möglichkeiten aber auch Tücken • Vorteile der Vertragsraumordnung: - Flexibilität - Akzeptanz

17. Fundamentale Grundzüge • Zuerst kommt die Raumplanung dann der Vertrag • Der Vertrag kommt nicht vom Raumplaner • Die Raumplanung kommt nicht vom Rechtsanwalt • Keine Musterverträge verwenden

18. Vorarlberger Raumplanungsgesetz idFLBGlNr 28/2011 [seit 15.06.2011 in Kraft] § 38 a Privatwirtschaftliche Maßnahmen: (1) Die Gemeinde kann, wenn dies nach den für die Raumplanung maßgeblichen Verhältnissen zur Erreichung der Raumplanungsziele nach § 2 erforderlich ist, auch geeignete privatwirtschaftliche Maßnahmen setzen; solche Maßnahmen bedürfen eines Beschlusses der Gemeindevertretung. Die Regelungen über hoheitliche Maßnahmen der Raumplanung nach diesem Hauptstück bleiben unberührt. (2) Als privatwirtschaftliche Maßnahmen nach Abs. 1 kommen insbesondere in Betracht: a) Vereinbarungen mit den Grundeigentümern über eine widmungsgemäße Verwendung von Bauflächen; b) Vereinbarungen mit den Grundeigentümern über den Erwerb von Grundstücken durch die Gemeinde oder einen Dritten, um für die Deckung des örtlichen Bedarfs in Bauflächen und Flächen, die Zwecken des Gemeinbedarfs dienen, vorzusorgen. (3) In Vereinbarungen nach Abs. 2 können, um die Erfüllung der übernommenen Leistungspflichten zu gewährleisten, geeignete Sicherungsmittel vorgesehen werden. Weiters kann festgelegt werden, dass die Leistungspflichten auf allfällige Rechtsnachfolger zu überbinden sind. (4) Die Gemeinde hat beim Abschluss und der Gestaltung von Vereinbarungen nach Abs. 2 und 3 die Interessen nach § 3 abzuwägen und auf eine Gleichbehandlung der in Betracht kommenden Grundeigentümer zu achten. (5) Durch Verordnung der Landesregierung können unter Bedachtnahme auf die Raumplanungsziele nach § 2 und unter Abwägung der Interessen nach § 3 nähere Regelungen über die zulässige inhaltliche Gestaltung der Vereinbarungen nach Abs. 2 bis 4 festgelegt werden.

19. 8. Grundprinzipien der Vertragsraumordnung • Verbot des Rechtsformenmissbrauchs • Koppelungsverbot (VfGHErkenntnis 13.10.1999, GZ G77/99-16, V 29/99) • Zusammenhang mit Raumplanungszielen des § 2 Vlbg RPG • Gleichbehandlungsgrundsatz • Verhältnismäßigkeitsgrundsatz

20. Die Gemeinden als Wolf im Schafspelz? „Was der mit imperium auftretenden öffentlichen Hand verwehrt ist, darf der im Schafspelz der Privatwirtschaftsverwaltung auftretenden Hoheitsverwaltung ebenso wenig gestattet sein (Rill, RAUM 1998/30, 27)“

21. 9. Verzahnung – die Planungsebenen BBPL Baugrundlagen-bestimmung VRPL FLWP REK Bund Land Planung Sachplanungen

22. 10. Konkrete Umsetzung der Vertragsraumordnung • Räumliches Entwicklungskonzept muss gegeben sein, ansonsten jedenfalls Festlegung der Ziele im einzelnen Fall (Teil-REK)Festlegung von Leitlinien in Form eines Grundsatzbeschlusses- welche Ziele wollen wir mit dem Raumplanungsvertrag umsetzen - in welchen Fällen soll ein Raumplanungsvertrag eingesetzt werden - welche Fristen (Bebauungsfristen) legen wir fest - was sind unsere Sicherungsinstrumentarien • neue Flächenwidmung / Bebauungsplan und Raumplanungsvertrag muss parallel entwickelt und gedacht werden • Sitzung des Raumplanungsausschusses: Absichtsbekundung / Wohlmei-nung(Widmung vorstellbar bei Anwendung der Vertragsraumordnung) • Ausarbeitung des Vertrags mit einem Vertragsjuristen • entweder Unterfertigung des Vertrags durch den Liegenschaftseigentümer und Beschlussfassung des Raumplanungsvertrages in einem Tagesordnungspunkt und der Flächenwidmung im folgenden Tagesordnungspunkt oder Beschlussfassung über Vertragsraumordnung und Umwidmung in getrennten Gemeindevertretungssitzungen

23. 11. Überblick: Arten von Raumplanungsverträgen (§ 38a Vorarlberger RPG sieht nur eine demonstrative Aufzählung vor: arg: „insbesondere“) • Verwendungsvereinbarung • Sicherungsvereinbarung • Mobilisierungs- und Zuführungsvereinbarung • Nutzungsvereinbarung • Projektsicherungsvereinbarung • Überlassungsverträge • Entwicklungsvereinbarung

24. 12. Sicherungsmittel • Option, ev Benennungsrecht • Vorkaufsrecht (für alle Veräußerungsarten) • Veräußerungsverbot: nur obligatorisch • Konventionalstrafe, ev Kaution, Hypothek • Reallast: nicht im GB eintragungsfähig: OGH 17.12.2012, 5 Ob 198/12x; 24.01.2013, 5 Ob 236/12x • Dienstbarkeiten: Verbot der Ausübung einer bestimmten Erwerbstätigkeit nicht als Grunddienstbarkeit eintragungsfähig (RIS-Justiz RS 0011510), sehr wohl aber einer bestimmten Art der Bebauung (5Ob 87/91; RPflSlgG955)

25. 13. Konkrete Fallbeispiele: • A. Ausgangssituation: Baulandüberhang, Gemeinde will nur noch widmen bei tatsächlicher Bebauung  Verwendungsvereinbarung

26. B. Ansiedlungspolitik: Gemeinde will erreichen, dass auf bestimmten Flächen Betriebsgebiete mit spezifischer Verwendung etabliert werden  Verwendungsvereinbarung oder Überlassungsvereinbarung

27. C. Vermeidung kalter Betten Verwendungsvereinbarung

28. Vertragsraumordnung – ein Leitfaden für die Gemeinden 28.11.2013 10.12.2013 13.00 Uhr bis 17.00 Uhr 13.00 Uhr bis 17.00 Uhr Schloss HofenLochau Schloss HofenLochau Kontaktadressen: DI Andreas Falch MMag. Josef R. Lercher 6500 Landeck, Fischerstraße 9 Sutterlüty Klagian Brändle Lercher Tel: 05442/ 633200 Gisinger Rechtsanwälte GmbH E-Mail: office@falch.at 6850 Dornbirn, Marktstraße 4 Tel: 05572/ 51800 E-Mail: lercher@skblg.at