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Rechtsanwältin Michaela Grabenbauer, Abteilungsleiterin Personal und Recht, WBG Nürnberg Gruppe

Studium zum Betriebswirt (VWA), Wahlfach Grundlagen der Immobilienwirtschaft Grundbuch- und Grundstücksrecht, Grundstückskaufvertrag. Rechtsanwältin Michaela Grabenbauer, Abteilungsleiterin Personal und Recht, WBG Nürnberg Gruppe 09. November 2005. Inhaltsverzeichnis.

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  1. Studium zum Betriebswirt (VWA),Wahlfach Grundlagen der ImmobilienwirtschaftGrundbuch- und Grundstücksrecht, Grundstückskaufvertrag Rechtsanwältin Michaela Grabenbauer, Abteilungsleiterin Personal und Recht, WBG Nürnberg Gruppe 09. November 2005

  2. Inhaltsverzeichnis 1. „Hauskauf“ Grundstücksbegriff/ Bestandteile/ Zubehör 2. Grundbuch • Formelles Grundbuchrecht 1. Zuständigkeit 2. Form 3. Aufbau 4. Grundbucheintragungsverfahren 5. Einsicht 6. öffentlicher Glaube • Materielles Grundbuchrecht 1. Eigentum 2. Rechte Dritter 3. Grundpfandrechte

  3. Inhaltsverzeichnis 2 • Grundstückskauf (Vertrag) 1. Allgemeines 2. Form 3. Gegenstand 4. Kaufpreis 5. Mängelhaftung 6. Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr 7. Kosten und Steuern

  4. 1. „Hauskauf“ – Begriff ist juristisch ungenau Grundsatz: § 93 BGB Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere zerstört wird (= wesentlicher Bestandteil), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. z.B. Haus = wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, § 94 BGB, teilt dessen rechtliches Schicksal Ausnahme: WEG, Erbbaurecht

  5. Keine Bestandteile des Grundstücks sind Scheinbestandteile (§ 95 BGB) = Sachen, die zu vorübergehendem Zweck mit dem Grundstück verbunden sind/ in ein Gebäude eingefügt sind z.B. Wohncontainer, Baugerüst Zubehör (§ 97 BGB) = bewegliche Sachen, die nach ihrer wirtschaftlichen Bestimmung dem Grundstück/ Gebäude dienen und in einem räumlichen Verhältnis stehen; bleibt rechtlich selbstständig; gilt im Zweifel als mit verkauft, wenn die Hauptsache veräußert wird (§ 926 BGB) z.B. Mülltonnen, im Tank befindlicher Heizölvorrat

  6. Fenster = wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, § 94 Abs. 2 BGB Gebäude = wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, § 94 Abs. 1 BGB Pflanzen = wesentlicher Bestandteil , § 94 Abs. 1 BGB Mülltonnen = Zubehör, § 97 Abs. 1 BGB Grundsatz: § 93 BGB: wesentliche Bestandteile (Trennung ohne Zerstörung/ Veränderung nicht möglich) → einheitliches Rechtsschicksal (aber WEG, ErbbauRVO) § 97 BGB: Zubehör → „Zweifelsregelung“ §§ 311 c ,926 BGB

  7. „Grundstück“Begriff im Gesetz nicht definiert; Rechts- und Wirtschaftsverkehrunterscheiden verschiedene Grundstücksbegriffe im natürlichen Sinn abgegrenzter Teil der Erdoberfläche im vermessungstechnischen Sinn ein oder mehrere Grundstücke im natürlichen Sinn, die in der Katasterkarte (Flurkarte) unter einer besonderen Flurstücksnummer verzeichnet sind; = „Flurstück“/ „Parzelle“ im wirtschaftlichen Sinn Bodenflächen, die eine wirtschaftliche Einheit bilden (z.B. Art. 4 I BayBO) im Sinne des Grundbuchrechts und des Privatrechts unabhängig von der Nutzungsart ein oder mehrere Flurstücke (= Grundstücke im vermessungstechnischen Sinn), die im Grundbuch unter einer laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis gebucht sind (§ 2 II, § 3 I GBO)

  8. 2. GrundbuchBestands- Eigentums- verhältnisse an Grund und Boden sind durch Belastungs- öffentliche Bücher (Grundbücher) auszuweisen

  9. 3. Formelles Grundbuchrecht 3.1 Zuständigkeit (§ 1 I GBO) Die Grundbücher werden von den Grundbuchämtern geführt. Diese sind Abteilungen der Amtsgerichte. Örtlich zuständig sind Grundbuchämter jeweils für die in ihrem Bezirk gelegenen Grundstücke. Funktional zuständig: Rechtspfleger (§ 3 Nr. 1h RPflG, §§ 4 I, 9 RPflG); diese werden von den Urkundsbeamten der Geschäftstelle unterstützt. 3.2 Form • früher zunächst in festen Bänden • seit 1961 sog. „Loseblattgrundbuch“, § 2 GBV • durch RegisterverfahrensbeschleunigungsG vom 20.12.93: Rechtsgrundlage für die flächendeckende Einführung des EDV-Grundbuchs („maschinell geführtes Grundbuch“)

  10. 3.3 Aufbau 3.3.1 Grundsatz: Realfoliensystem, § 3 I S1 GBO: jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt Ausnahme: sog. Personalfolium, § 4 I GBO: mehrere Grundstücke einer Person im Bereich desselben Grundbuchamtes können auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt zusammengefasst werden weitere Besonderheit: Wohnungs- und Teileigentumsblätter

  11. 3.3.2 Jedes Grundbuchblatt besteht aus • Titelblatt • Bestandsverzeichnis • den Abteilungen I, II, III

  12. 3.3.3 Titelblatt (= Aufschrift, Deckblatt) bezeichnet das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk, die Nummern des Bandes und des Blattes

  13. 3.3.4 Bestandsverzeichnis führt mit fortlaufender Nummerierung Grundstücke und ihren Beschrieb gemäß Liegenschaftskataster auf; Gemarkung, Flurstück- nummer, Lage, Nutzung und Größe werden ausgewiesen; zusätzlich können auch Ver- merke über mit dem Grund- stück verbundene Rechte (z.B. Wegerecht), die dem jeweiligen Eigentümer an einem anderen Grundstück zustehen, eingetragen werden

  14. 3.3.5 Abteilung I dient der Eintragung des Eigentümers; bei mehreren Eigentümern wird die Art der gemeinschaftlichen Berechtigung aufgeführt (z.B. Erbengemeinschaft; Miteigentum nach § 1008 BGB unter Angabe des jeweiligen Miteigentumsanteils); mit eingetragen wird die Grundlage der Eintragung (z.B. Auflassung, Erbschein, Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren)

  15. 3.3.6 Abteilung II enthält alle eintragungs- fähigen Lasten und Beschrän- kungen des Grundstücks (z.B. Vorkaufsrechte, Grund- dienstbarkeiten, Nießbrauchs- rechte, Erbbaurechte, etc.) mit Ausnahme der Grund- pfandrechte (→ Abt. III); enthält die das Eigentum oder die sonstigen Belastungen betreffenden Vormerkungen und Widersprüche

  16. 3.3.7 Abteilung III dient der Eintragung der Grundpfandrechte d.h. der Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden, sowie der sich auf diese Grundpfand- rechte beziehender Vormerkungen, Wider- sprüche, Veränderungen

  17. 3.3.8 Grundakten In den Grundakten werden die Urkunden aufbewahrt, auf die sich eine Eintragung gründet oder auf die sie Bezug nimmt (z.B. Kaufverträge, Hypothekenbestellungsurkunden, etc.) → ergänzen das Grundbuch

  18. 3.4 Grundbucheintragungsverfahren 3.4.1 Eintragungsantrag • grdstzl. erforderlich ( § 13 I S1 GBO) • formfrei (§ 13 III GBO) • bedingungsfeindlich (§ 16 I GBO) • antragsberechtigt = jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten sie erfolgen soll, (§ 13 I S2 GBO) Der Zeitpunkt des Eingangs des Antrages beim Grundbuchamt ist von dem zuständigen Beamten auf dem Antrag so genau wie möglich zu bezeichnen (Tag, Stunde, Minute); nach ihm richtet sich die Reihenfolge der Bearbeitung und damit oft der Rang der Eintragung (§ 45 GBO).

  19. 3.4.2 Eintragungsbewilligung • Eine Eintragung darf nur erfolgen, wenn sie von dem bewilligt wird, dessen Rechtsstellung durch die Eintragung beeinträchtigt wird oder beeinträchtigt werden kann (§ 19 GBO), z.B. bei Eigentumsübertragung der bisherige Eigentümer • ist durch öffentliche Urkunde oder zumindest in öffentlich beglaubigter Form zu erklären (§ 29 GBO) • wird in der Praxis i.d.R. mit dem Eintragungsantrag verbunden und schon im notariellen Kaufvertrag erklärt: „Die Parteien bewilligen und beantragen…“

  20. 3.4.3 Voreintragung des Betroffenen • Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt nur, wenn derjenige, dessen Recht durch die Eintragung betroffen wird, als Berechtigter im Grundbuch eingetragen ist (§ 39 GBO) • maßgeblicher Zeitpunkt: Vornahme der neuen Eintragung (es reicht aus, wenn Eintragung des Betroffenen zeitgleich mit der neuen Eintragung erfolgt, z.B. Eintragung des neuen Eigentümers eines Grundstücks und Eintragung einer Hypothek) • Ausnahme vom Grundsatz der Voreintragung: Voreintragung des Erben ist nicht erforderlich, wenn die Erbenstellung in grundbuchmäßiger Form (grdstzl. nur: Erbschein, § 35 GBO) nachgewiesen wird und er das Recht aufheben oder übertragen möchte (§ 40 GBO)

  21. 3.4.4 Behördliche Genehmigungen und Bescheinigungen • Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, § 22 GrEStG = Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegen stehen. • Negativzeugnis zum gemeindlichen Vorkaufsrecht, § 28 I S. 2 BauGB, = Nachweis der Nichtausübung oder des Nichtbestehens eines Vorkaufsrechts der Gemeinde - i.d.R. durch eine entsprechende Bescheinigung der Gemeinde (der „Belegenheitsgemeinde“ steht nach § 24 I BauGB grundsätzlich ein Vorkaufsrecht zu bei allen Verkäufen von Grundstücken, Grundstücksteilen, Eigentumsanteilen an Grundstücken - nicht jedoch bei Verkäufen von Wohnungs-/ Teileigentum, Erbbaurechten) • bei Minderjährigen/ Betreuten: Genehmigung Vormundschafts-gericht etc.

  22. 3.5 Einsicht in das Grundbuch Zur Einsicht berechtigt ist nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO) z.B. Erwerbsinteressent im Rahmen konkreter Kaufvertragsverhandlungen.

  23. 3.6 Öffentlicher Glaube/ Widerspruch/ Grundbuchberichtigung • gemäß § 891 BGB wird vermutet, dass • ein im Grundbuch eingetragenes Recht dem eingetragenen Berechtigten mit dem eingetragenen Inhalt zusteht • ein im Grundbuch eingetragenes Recht, wenn es gelöscht wird, für die Zeit nach der Löschung nicht mehr besteht = „öffentlicher Glaube“ → ist der Erwerber eines Grundstücks gutgläubig (redlich), kennt er die Unrichtigkeit des Grundbuches nicht und ist auch kein Widerspruch im Grundbuch eingetragen, • erlangt er Eigentum, auch wenn das Grundstück dem im Grundbuch eingetragenen Veräußerer nicht gehörte • erlangt er das Grundstück lastenfrei, auch wenn eine Hypothek nur versehentlich im Grundbuch gelöscht worden ist. (vgl. § 892 BGB; gilt nicht z.B. bei Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung)

  24. ist das Grundbuch unrichtig, besteht die Möglichkeit der Grundbuchberichtigung (auf Antrag, ausnahmsweise auch von Amts wegen), § 894 BGB • Grundbuchberichtigung kann sich (wegen Beschaffung der erforderlichen Unterlagen) länger hinziehen → gegen die Richtigkeit des Grundbuches kann ein Widerspruch eingetragen werden (§ 899 BGB) → beseitigt den öffentlichen Glauben des Grundbuches; die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs wird ausgeschlossen

  25. 4. Materielles Grundbuchrecht/ Rechte am Grundstück

  26. 4.1 Eigentum am Grundstück Eigentum ist die unmittelbare rechtliche Herrschaft über eine Sache. „Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen“ (§ 903 BGB) (nicht zu verwechseln mit Besitz: „tatsächliche Gewalt über die Sache“, § 854 BGB)

  27. 4.2 Rechte Dritter 4.2.1 Vorkaufsrecht • gesetzliches (z.B. gemeindliches, vgl. oben 3.4.4: Negativzeugnis) • vertragliches (§ 1094 I BGB) der Vorkaufsberechtigte kann im Fall des Grundstücksverkaufs durch den Eigentümer von diesem die Übereignung des Grundstücks zu den im Kaufvertrag mit einem Dritten vereinbarten Bedingungen fordern

  28. 4.2.2 Wiederkaufsrecht Recht des Verkäufers, das Kaufobjekt unter bestimmten Bedingungen zurückzukaufen • geeignetes Mittel, den Käufer in der Verwendung des Kaufobjekts zu binden, z.B. Bebauung innerhalb von X Jahren 4.2.3 Dienstbarkeiten dingliche Rechte an Grundstücken, die den Eigentümer des belasteten Grundstücks in dessen Benutzung beschränken und dem Berechtigten die Befugnis geben, das Grundstück in einem bestimmten Umfang zu nutzen

  29. Dienstbarkeiten

  30. 4.2.3.1 Grunddienstbarkeit berechtigt ist der jeweilige möglicher Inhalt verpflichtet ist der jeweilige Eigentümer des Eigentümer des Benutzung z.B. Wegerecht, Leitungsrecht Unterlassung z.B. von Gewerbeausübung, Bebauung Duldung z.B. bestimmter Bauwerke, zu nah stehender Bäume herrschenden Grundstücks dienenden Grundstücks

  31. Grunddienstbarkeit = wesentlicher Bestandteil des herrschenden Grundstücks (§§ 94, 96 BGB)  kann nur mit diesem übertragen werden

  32. 4.2.3.2 Beschränkt persönliche Dienstbarkeit Berechtigt ist eine bestimmte Person Verpflichtet ist der jeweilige Eigentümer des möglicher Inhalt wie Grunddienstbarkeit dienenden Grundstücks „höchstpersönlich“, d.h. nicht übertragbar/ unvererblich (§ 1092 BGB)

  33. Besondere Arten der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit: Wohnungsrecht = Befugnis, ein Gebäude ganz oder teilweise unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen (§ 1093 BGB) Sonderform: Dauerwohn- , Dauernutzungsrecht = Befugnis, eine bestimmte Wohnung bzw. bestimmte, nicht zu Wohnzwecken dienende Räume (z.B. Praxisräume, Garage) in einem auf dem Grund-stück errichteten Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen (§§ 31 ff WEG); vererblich und veräußerlich; kann vermietet/ verpachtet werden

  34. 4.2.3.3 Nießbrauch ist dem Wesen nach eine persönliche Dienstbarkeit gewährt seinem Inhaber grundsätzlich die gesamten Nutzungen des Gegenstands (§ 1030 BGB) Nießbraucher hat die Pflicht, die wirtschaftliche Bestimmung der Sache zu erhalten und ordnungsgemäß zu wirtschaften muss „übliche“ Instandhaltungsmaßnahmen auf eigene Kosten vornehmen trägt die öffentlichen und privatrechtlichen Lasten wirtschaftliche Bedeutung liegt u.a. auf familienrechtlichem und erbrechtlichem Gebiet, z.B. Grundstückseigentümer setzt Kinder zu Erben ein und bestellt zugunsten seiner Mutter einen Nießbrauch

  35. 4.2.3.4 Reallast (§§ 1105 ff BGB) Berechtigt kann sein eine bestimmte Person oder der jeweilige Eigentümer eines Inhalt: Wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück belastetes Grundstück Sachleistung z.B. Lieferungen von Bodenbestandteilen Geldleistung z.B. Unterhaltsrente/Kaufpreisrente Dienstleistung z.B. Instandhaltung einer Anlage, eines Weges Grundstücks

  36. 4.2.3.5 Erbbaurecht das veräußerliche/ vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauVO) Eigentümer des Grundstücks und des Erbbaurechts können verschiedene Personen sein Durchbrechung von §§ 93, 94 BGB (Gebäude als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks teilt dessen rechtliches Schicksal) muss im Grundbuch, Abt. II, an 1. Rangstelle eingetragen werden (§ 10 ErbbauVO) eigenes Grundbuchblatt „Erbbaugrundbuch“

  37. 4.3 Grundpfandrechte Die Besicherung von Krediten, insbesondere im Rahmen der Immobilienfinanzierung, wird fast ausschließlich durch die Verpfändung des Grundstücks im Wege der Eintragung von Grund- pfandrechten vorgenommen. Der Eigentümer haftet mit dem Grundstück für die Erfüllung einer Forderung Der Gläubiger kann zur Befriedigung der Forderung das Grundstück (im Wege der Zwangsvollstreckung) verwerten

  38. Arten Hypothek §§ 1113 ff BGB Grundschuld §§ 1191 ff BGB Rentenschuld §§ 1199 ff BGB Grundstück haftet für eine einmalige Kapitalzahlung Gründstück haftet für regelmäßig wiederkehrende Beträge

  39. 4.3.1 Hypothek ist vom Bestehen einer zu sichernden Forderung abhängig („Akzessorietät“ ), ist mit ihr auf Gedeih und Verderb verbunden, d.h. schuldrechtlicher Anspruch aus Vereinbarung, z.B. Darlehen + Abhängigkeit dinglicher Anspruch aus Hypothek Forderung/ Hypothek nur gemeinsam übertragbar; mit Tilgung der Forderung durch den persönlichen Schuldner wird die Hypothek kraft Gesetzes Eigentümergrundschuld

  40. Briefhypothek Hypothekenbrief Übertragung durch schriftliche Forderungsabtretung und Übergabe des Briefes Buchhypothek Eintragung ins Grundbuch Abtretung ist ins Grundbuch einzutragen Besonderheit: „Sicherungshypothek“ (§ 1184 BGB), d.h. öffentlicher Glaube des Grundbuches erstreckt sich nicht auf das Bestehen der Forderung; Bestehen der Forderung und ihre Höhe ist vom Gläubiger nachzuweisen; gutgläubiger Erwerb nicht möglich Arten

  41. 4.3.2 Grundschuld setzt im Gegensatz zur Hypothek nicht das Bestehen einer Forderung voraus Grundschuld/ Forderung können einzeln übertragen werden dinglicher Anspruch aus Grundschuld Verknüpfung durch Sicherungsabrede schuldrechtlicher Anspruch aus Vertrag (z.B. Kreditgeschäft) Arten: Brief-/ Buchgrundschuld (siehe Hypothek) kann nach Tilgung der Forderung in „Eigentümergrundschuld“ umgewandelt werden steht in der Kreditsicherungspraxis im Vordergrund (Hypothek wird entgegen ihrer Stellung im Gesetz und ihrer Dominanz im allgemeinen Sprachgebrauch nur noch in Sonderfällen verwendet)

  42. 5. Grundstückskaufvertrag 5.1 Allgemeines Grundstückskaufvertrag = schuldrechtliches Verpflichtungs- geschäft § 433 BGB Verpflichtung: Kaufpreiszahlung Verpflichtung: Eigentumsverschaffung und Übergabe

  43. Für Eigentumsübergang ist zusätzlich erforderlich = Auflassung und Eintragung ins Grundbuch Auflassung = dingliche Einigung, §§ 873, 925 BGB d.h. Einigung über den Eigentumsübergang bei gleichzeitiger Anwesenheit vor Notar ist zusätzlich zum Kaufvertrag (schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft) erforderlich („Abstraktionsprinzip“) Nachweis der Auflassung gegenüber dem Grundbuchamt ist Voraussetzung für Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch

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