FINANZIAMENTI PER LA CASA E OPPORTUNITA PER L EDILIZIA PUBBLICA

1. FINANZIAMENTI PER LA CASAE OPPORTUNITA� PER L�EDILIZIA PUBBLICA Anna Maria Pozzo FEDERCASA

2. Argomenti della relazione Strumenti finanziari attuali e futuri per le aziende casa Il finanziamento delle aziende casa: con quali risorse e da quali fonti Le criticit� finanziarie del modello attuale di social housing (costi e ricavi delle aziende casa e loro determinanti) Aziende ERP e Piano Casa

3. Finanziamento delle Aziende Casa (1) I Fondi Gescal hanno assicurato l�alimentazione del settore fino al 1998 con un flusso annuo di circa 1,5 miliardi di euro A seguito del Dlgs n. 112/1998, con la chiusura della sezione autonoma edilizia residenziale presso la Cassa DDPP, i fondi giacenti sui conti correnti, per edilizia sovvenzionata (contributi GESCAL) e per edilizia agevolata (contributi Stato), pari ad un importo complessivo di 11,5 miliardi di euro, vengono: trasferiti direttamente alle regioni per edilizia agevolata per 3,8 miliardi di euro; gestiti dalla Cassa depositi e prestiti per conto delle regioni per l�edilizia sovvenzionata per 6 miliardi di euro; gestiti dalla Cassa depositi e prestiti per conto dell'amministrazione centrale per i programmi di edilizia sovvenzionata ed agevolata per 1,7 miliardi di euro.

4. Finanziamento delle Aziende Casa (2) Rimangono al 31 dicembre 2001 circa 878 milioni di euro di residui non attribuiti risultanti, che sono stati destinati agli interventi previsti dalla legge 21/2001: Contratti di Quartiere 2 20.000 alloggi in affitto Alloggi per anziani del 2000 (programma poi annullato) I fondi devoluti alle Regioni sono serviti ad assicurare la continuit� dell�intervento di nuova costruzione e di recupero e manutenzione straordinaria nel decennio successivo alla chiusura del prelievo Gescal Alcune Regioni ancora oggi dispongono di fondi da spendere (giacenti presso la Cassa DDPP) Le Regioni pi� �virtuose� hanno da tempo esaurito questo canale di finanziamento

5. Riduzione dell�impegno pubblico

6. Riduzione dell�impegno pubblico Negli ultimi anni in Italia si � registrata una forte crescita dei promotori immobiliari privati e una riduzione del ruolo delle cooperative di abitazione e soprattutto del settore pubblico. Nel 1984 la spesa pubblica finanziava la realizzazione di 34.000 abitazioni in edilizia sovvenzionata, nel 2004 le abitazioni ultimate in tutta Italia sono state solo 1.900. Nel 1984 si realizzavano 56.000 abitazioni in regime di edilizia agevolata o convenzionata, nel 2004 solo 11.000.

7. La spesa delle Regioni per la Casa nel 2008

8. Le Aziende Casa Fino a ieri costruttori e gestori di patrimonio per i pi� deboli Oggi alla ricerca di un nuovo ruolo che oscilla fra: Gestione di patrimoni pubblici e privati Promotori immobiliari per l�affitto Gestori sociali E quindi alla ricerca di un difficile equilibrio finanziario che consenta di svolgere al meglio la funzione �tradizionale�, che oggi � diventata ancor pi� complessa (invecchiamento, missione sociale)

10. I problemi della gestione

11. Il livello dei canoni sociali ex Iacp

12. Le abitazioni pubblichei canoni Il canone medio equivale al 25% del canone di un analogo alloggio privato (87 euro contro 350) Su questi canoni gravano: Imposte per il 33% Manutenzione ordinaria per il 22% Spese di personale amministrativo per il 23% Spese per manutenzione straordinaria per il 23%

13. Le gestioni condominiali Le vendite dello stock pubblico hanno comportato una grande frammentazione del patrimonio, con la conseguente creazione di 20.000 condomini misti pubblico/privato; Gli Istituti si sono organizzati per gestire questa situazione che crea innumerevoli difficolt�: Problemi di gestione del bilancio Problemi per la ristrutturazione del patrimonio Problemi per la gestione dei programmi di riqualificazione urbana (necessit� di coinvolgimento dei condomini privati nella spesa)

14. Gli alloggi in gestione condominiale

15. I bilanci delle aziende Il bilancio aggregato delle aziende casa (proiezioni su un campione significativo, anno 2005): Giro d�affari globale: 2.800 milioni di euro Ricavi da vendite e prestazioni: 1.200 milioni di euro Ricavi da canoni: 900 milioni Ricavi da cessione patrimonio: 250 milioni Ricavi da servizi: 350 milioni Spese per personale: 365 milioni di euro Per manutenzione : 270 milioni di euro Per investimento : 650 milioni di euro Per imposte: 260 milioni di euro

16. I risultati operativi delle aziende trasformate (campione)

17. La vendita del patrimonio ex IacpAlloggi venduti Dal 1993 venduti circa 155.000 alloggi per un introito di 3.665 milioni di euro ad una media di 23.700 euro ad alloggio. Significativo appare l�esito delle vendite degli immobili ex-IACP: in dodici anni, dal 1993 al 2005, le Regioni hanno alienato 140mila alloggi, realizzando un�entrata di 3,5 miliardi di euro, con una media, quindi, di 25mila euro ad alloggio. Tali dismissioni hanno determinato un ridimensionamento del 17% del patrimonio immobiliare iniziale che aveva un valore stimato pari a circa 20 miliardi di euro. I vantaggi acquisiti dai nuovi proprietari (gi� beneficiari, per anni, dell�alloggio a canone sociale) compromettono, in sostanza, le possibilit� di accesso agli alloggi sociali di nuovi inquilini che avrebbero tutti i requisiti per poter ottenere una casa a canone sociale[1]. [1] Occorre poi considerare il fenomeno delle occupazioni abusive, che interessa circa 40mila alloggi (circa il 5% del totale). Inoltre, il 3% dei nuclei familiari assegnatari non hanno pi�, oggi, i requisiti per avere un alloggio sociale (ma sia lo sfratto degli abusivi che l�accertamento dei requisiti reddituali non possono essere effettuati dagli enti gestori, che si trovano a fronteggiare anche gli oneri derivanti dalla gestione di condomini �misti� (oltre 345mila alloggi in totale) formati in parte da assegnatari ERP e in parte da persone divenute proprietarie dell�alloggio che impegnano gli enti proprietari in onerosi interventi deliberati dall�assemblea di condominio. Significativo appare l�esito delle vendite degli immobili ex-IACP: in dodici anni, dal 1993 al 2005, le Regioni hanno alienato 140mila alloggi, realizzando un�entrata di 3,5 miliardi di euro, con una media, quindi, di 25mila euro ad alloggio. Tali dismissioni hanno determinato un ridimensionamento del 17% del patrimonio immobiliare iniziale che aveva un valore stimato pari a circa 20 miliardi di euro. I vantaggi acquisiti dai nuovi proprietari (gi� beneficiari, per anni, dell�alloggio a canone sociale) compromettono, in sostanza, le possibilit� di accesso agli alloggi sociali di nuovi inquilini che avrebbero tutti i requisiti per poter ottenere una casa a canone sociale[1]. [1] Occorre poi considerare il fenomeno delle occupazioni abusive, che interessa circa 40mila alloggi (circa il 5% del totale). Inoltre, il 3% dei nuclei familiari assegnatari non hanno pi�, oggi, i requisiti per avere un alloggio sociale (ma sia lo sfratto degli abusivi che l�accertamento dei requisiti reddituali non possono essere effettuati dagli enti gestori, che si trovano a fronteggiare anche gli oneri derivanti dalla gestione di condomini �misti� (oltre 345mila alloggi in totale) formati in parte da assegnatari ERP e in parte da persone divenute proprietarie dell�alloggio che impegnano gli enti proprietari in onerosi interventi deliberati dall�assemblea di condominio.

18. La vendita del patrimonio ex IacpI ricavi Dal 1993: un introito di 3.665 milioni di euro ad una media di 23.700 euro ad alloggio. Significativo appare l�esito delle vendite degli immobili ex-IACP: in dodici anni, dal 1993 al 2005, le Regioni hanno alienato 140mila alloggi, realizzando un�entrata di 3,5 miliardi di euro, con una media, quindi, di 25mila euro ad alloggio. Tali dismissioni hanno determinato un ridimensionamento del 17% del patrimonio immobiliare iniziale che aveva un valore stimato pari a circa 20 miliardi di euro. I vantaggi acquisiti dai nuovi proprietari (gi� beneficiari, per anni, dell�alloggio a canone sociale) compromettono, in sostanza, le possibilit� di accesso agli alloggi sociali di nuovi inquilini che avrebbero tutti i requisiti per poter ottenere una casa a canone sociale[1]. [1] Occorre poi considerare il fenomeno delle occupazioni abusive, che interessa circa 40mila alloggi (circa il 5% del totale). Inoltre, il 3% dei nuclei familiari assegnatari non hanno pi�, oggi, i requisiti per avere un alloggio sociale (ma sia lo sfratto degli abusivi che l�accertamento dei requisiti reddituali non possono essere effettuati dagli enti gestori, che si trovano a fronteggiare anche gli oneri derivanti dalla gestione di condomini �misti� (oltre 345mila alloggi in totale) formati in parte da assegnatari ERP e in parte da persone divenute proprietarie dell�alloggio che impegnano gli enti proprietari in onerosi interventi deliberati dall�assemblea di condominio. Significativo appare l�esito delle vendite degli immobili ex-IACP: in dodici anni, dal 1993 al 2005, le Regioni hanno alienato 140mila alloggi, realizzando un�entrata di 3,5 miliardi di euro, con una media, quindi, di 25mila euro ad alloggio. Tali dismissioni hanno determinato un ridimensionamento del 17% del patrimonio immobiliare iniziale che aveva un valore stimato pari a circa 20 miliardi di euro. I vantaggi acquisiti dai nuovi proprietari (gi� beneficiari, per anni, dell�alloggio a canone sociale) compromettono, in sostanza, le possibilit� di accesso agli alloggi sociali di nuovi inquilini che avrebbero tutti i requisiti per poter ottenere una casa a canone sociale[1]. [1] Occorre poi considerare il fenomeno delle occupazioni abusive, che interessa circa 40mila alloggi (circa il 5% del totale). Inoltre, il 3% dei nuclei familiari assegnatari non hanno pi�, oggi, i requisiti per avere un alloggio sociale (ma sia lo sfratto degli abusivi che l�accertamento dei requisiti reddituali non possono essere effettuati dagli enti gestori, che si trovano a fronteggiare anche gli oneri derivanti dalla gestione di condomini �misti� (oltre 345mila alloggi in totale) formati in parte da assegnatari ERP e in parte da persone divenute proprietarie dell�alloggio che impegnano gli enti proprietari in onerosi interventi deliberati dall�assemblea di condominio.

19. Vendita del patrimonio ex IacpConseguenze La vendita massiccia del patrimonio ex Iacp, oltre a svendere a favore di pochi un patrimonio pubblico, avrebbe (a regime, ove realizzata) anche conseguenze sul bilancio statale: Riduzione del gettito da imposte sul reddito degli enti: Circa 200 milioni di euro/anno Aumento delle detrazioni per mutui prima casa Tra 70 e 100 milioni di euro l�anno E conseguenze sul mercato delle costruzioni: Riduzione (o slittamento verso il mercato nero) delle spese per manutenzione manutenzione ordinaria: 150 milioni di euro/anno manutenzione straordinaria : 120 milioni di euro/anno

20. La questione ambientale Il patrimonio ex Iacp � ormai vecchio e necessita di riqualificazione, soprattutto per ridurne i consumi energetici E� un imperativo sociale ed economico, oltre che ambientale Circa 400.000 alloggi sono stati costruiti prima del 1990 e quindi senza alcuna misura di isolamento termico La maggior parte degli impianti sono ormai vecchi e devono essere sostituiti Intervenire a fondo su questo patrimonio richiederebbe oltre 20 miliardi di euro -> impossibile

21. Un piano di riqualificazione energetica del patrimonio ex Iacp Calcolo costi piano riqualificazione energetica patrimonio ex iacp

22. Un piano di riqualificazione energetica del patrimonio ex Iacp Quindi l�investimento pu� pagarsi sul risparmio con operazioni di FTT affidate a una ESCO Ma in questo caso non abbiamo nessun vantaggio sociale perch� non facciamo usufruire gli utenti del risparmio Se agli enti proprietari fosse consentito di dedurre, come i proprietari privati, il 55% dell�investimento dalle imposte, si potrebbe fin dall�inizio ridurre la spesa degli inquilini. Come si recupera il costo per lo stato? Con una rimodulazione dell�aiuto (es. 20% per sostituzione finestre e 50% per interventi con risparmi dimostrati di almeno il 30%) Con un rateizzazione in 10 anni della deducibilit�

23. Il Piano Casa L�art. 11 del D.L. 112/2008 convertito nella legge 6 agosto 2008, n. 133, introduce i contenuti fondamentali di un nuovo Piano Casa mirato ad affrontare in maniera diretta e organica il problema abitativo Fra i principali aspetti che caratterizzano il Piano vi sono l�assunzione dell�Alloggio Sociale come superamento delle forme tradizionali di edilizia residenziale pubblica e la definizione del carattere strategico per il Paese dell�edilizia sociale e della riqualificazione urbana

24. Novit� del Piano casa Si passa da un modello di programmazione a cascata (Stato, Regioni, Enti locali e operatori in sequenza), dai tempi inevitabilmente lunghi a un modello che valorizza il �programma Progetto� espresso dal basso Il partenariato locale L�integrazione territoriale La rapidit� dell�attuazione � affidata all�accordo di programma fra Stato, Regioni e Comuni Fra le linee di intervento previste dal Piano Casa, l�art. 11 comma 3, lett. A), vi � un sistema integrato di fondi immobiliari costituito da un fondo nazionale e da una rete di fondi locali dedicati prevalentemente all�edilizia sociale

25. Linee di intervento Sistema integrato nazionale e locale di Fondi immobiliari Incremento del patrimonio di ERP (risorse Stato, regioni, Comuni e altri Enti pubblici e proventi alienazione) Promozione finanziaria di interventi (anche privati) Agevolazione a cooperative edilizie Programmi integrati di edilizia residenziale anche sociale Interventi ex Iacp gi� compresi nel DM Infrastrutture 28 dicembre 2007. Sistema integrato nazionale e locale di Fondi immobiliari Incremento del patrimonio di ERP (risorse Stato, regioni, Comuni e altri Enti pubblici e proventi alienazione) Promozione finanziaria di interventi (anche privati) Agevolazione a cooperative edilizie Programmi integrati di edilizia residenziale anche sociale Interventi ex Iacp gi� compresi nel DM Infrastrutture 28 dicembre 2007Sistema integrato nazionale e locale di Fondi immobiliari Incremento del patrimonio di ERP (risorse Stato, regioni, Comuni e altri Enti pubblici e proventi alienazione) Promozione finanziaria di interventi (anche privati) Agevolazione a cooperative edilizie Programmi integrati di edilizia residenziale anche sociale Interventi ex Iacp gi� compresi nel DM Infrastrutture 28 dicembre 2007

26. Finanziamenti a disposizione(art. 11, c. 12, L 133/2008) art. 1, comma 1154, della legge n. 296/2006, con cui � stato disposto il finanziamento, per un importo di 30 milioni di euro per ciascuno degli anni 2008-2009 di un piano straordinario di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata; dall�art. 21 del DL n. 159/2007 (istitutivo di un programma straordinario di edilizia residenziale pubblica, cui si � data attuazione con il DM infrastrutture 28 dicembre 2007) e dall�art. 21-bis (recante rifinanziamento dei programmi innovativi in ambito urbano �Contratti di quartiere II�) del DL n. 159/2007, ad eccezione di quelle gi� iscritte nei bilanci degli enti destinatari e, quindi, gi� impegnate; dall�art. 41 del medesimo decreto, che prevede la costituzione di Fondi immobiliari finalizzati all'acquisizione, recupero o realizzazione di immobili ad uso abitativo, cui destinare, per l�anno 2007, la spesa massima di 100 milioni di euro. Per assicurare una sollecita attuazione del Piano si prevede che questo possa essere realizzato anche mediante le risorse del Fondo aree sottoutilizzate (FAS) e, in particolare, della quota del FAS destinata al finanziamento del Fondo infrastrutture di cui all'art. 6-quinquies del DL n. 112/2008, ricorrendo anche a risorse �autonomamente� messe a disposizione dalle Regioni a valere sulla quota FAS di pertinenza di ciascuna regione. A tali risorse dovrebbero poi aggiungersi anche quelle derivanti dalle dismissioni degli immobili IACP. art. 1, comma 1154, della legge n. 296/2006, con cui � stato disposto il finanziamento, per un importo di 30 milioni di euro per ciascuno degli anni 2008-2009 di un piano straordinario di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata; dall�art. 21 del DL n. 159/2007 (istitutivo di un programma straordinario di edilizia residenziale pubblica, cui si � data attuazione con il DM infrastrutture 28 dicembre 2007) e dall�art. 21-bis (recante rifinanziamento dei programmi innovativi in ambito urbano �Contratti di quartiere II�) del DL n. 159/2007, ad eccezione di quelle gi� iscritte nei bilanci degli enti destinatari e, quindi, gi� impegnate; dall�art. 41 del medesimo decreto, che prevede la costituzione di Fondi immobiliari finalizzati all'acquisizione, recupero o realizzazione di immobili ad uso abitativo, cui destinare, per l�anno 2007, la spesa massima di 100 milioni di euro. Per assicurare una sollecita attuazione del Piano si prevede che questo possa essere realizzato anche mediante le risorse del Fondo aree sottoutilizzate (FAS) e, in particolare, della quota del FAS destinata al finanziamento del Fondo infrastrutture di cui all'art. 6-quinquies del DL n. 112/2008, ricorrendo anche a risorse �autonomamente� messe a disposizione dalle Regioni a valere sulla quota FAS di pertinenza di ciascuna regione. A tali risorse dovrebbero poi aggiungersi anche quelle derivanti dalle dismissioni degli immobili IACP.