„Real Estate Market“, Praha, 14. června 2006

1. Bytová politika a podpora bydlení Ing. arch. Daniela Grabmüllerová, MBA Ministerstvo pro místní rozvojDaniela.Grabmullerova@mmr.czwww.mmr.cz „Real Estate Market“, Praha, 14. června 2006

2. Koncepce bytové politiky • Vláda schválila v březnu 2005. • www.mmr.cz • Střednědobý strategický dokument + krátkodobý program. • Zohledňuje členství v EU (veřejná podpora, evropské fondy …).

3. Segmentace trhu s bydlením

4. Struktura bytového fondu

5. Problematický „zamrzlý“ segment

6. Struktura domovního fondu

7. Pořizovací ceny v Kč/m2

8. Dostupnost nového bydlení v ČR • Pořizovací ceny nového bytuv bytovém domě -16 - 27 tis. Kč ve standardním kompletním provedení (v závislosti na počtu podlaží a na velikostní skladbě bytů). • Ceny nových bytů na trhu – mezisídlení i vnitrosídlení diferenciace. • Ceny starších bytů na trhu – dtto.

9. HDP na 1 obyvatele (EUR)

10. Populacev roce 2020

11. Počet bytů na 1000 obyvatel

12. Podlahová plocha nových bytů

13. Programy podpory 2006 • Podpora výstavby nájemních bytů pro příjmově vymezené skupiny obyvatel. • Podpora výstavby podporovaných bytů (důchodci, znevýhodněné osoby …). • Podpora výstavby družstevních bytů (do výše „de minimis“). • Podpora výstavby technické infrastruktury (do výše „de minimis“). • Podpora výstavby a pořízení bydlení a podpora modernizace bydlení mladými rodinami.

14. Programy podpory 2006 • Podpora oprav havarijních vad panelových bytových domů. • Podpora komplexní regenerace panelových bytových domů – program PANEL. • Podpora regenerace panelových sídlišť. • Podpora oprav domovních olověných rozvodů. • Podpora oprav bytového domu prostřednictvím fondů obcí. • Podpora při řešení následků povodní.

15. Podpora „dočasného“ nájemního bydlení se sociálním určením • Každý investor, který splní stanovené podmínky. • Výstavba nového nájemního bytu pro příjmově vymezenou domácnost. • 10 let „sociální bydlení“, poté „tržní“ nájemní bydlení podle místního trhu s byty. • Žádná selektivita, žádná diskriminace. • Průběžný „vznik a zánik“ sociálních bytů = prevence prostorové a sociální segregace.

16. Nájemné „regulované“ • Nájemné dříve regulované formou maximální ceny = „cenového stropu“. • Od konce roku 2002 „zamrzlé“; od března 2003 možné zvýšení dohodou obou stran (dříve byla taková dohoda nezákonná). • Sektor „regulovaných“ nájemních bytů se zmenšuje – zejména privatizací obecních nájemních bytů a novými smlouvami ve volných bytech; v současné době – cca 750 tis. bytů.

17. Nájemné „regulované“ – byt 60 m2

18. Výdaje na bydlenía nájemné

19. Nájemné na volném trhu • Odhad počtu nájemních bytů na volném trhu - cca 160 tis. v celé ČR, z toho cca 40 tis. v Praze. • Odhad počtu nájemních bytů na černém trhu (v „regulovaném“ sektoru) - cca 40 tis. v celé ČR,z toho cca 30 tis. v Praze.

20. Regulované nájemné závisí na velikosti, nikoli na lokalitě, nekryje náklady Praha 37 Kč/m2/měs.; K. Vary 18 Kč/m2/měs. • Centrum města... • Sídliště ...

21. Domácnost v „regulovaném“ bytě - 60 m2 • I dobře situované rodiny – soudci, advokáti, manažeři, poslanci … • V Praze – 2 200 Kč měsíčně Domácnost v „neregulovaném bytě - 60 m2 • Mladé rodiny – např. učitelé … • V Praze – 10 000 Kč měsíčně 

22. Nájemné - „dvojí ceny“

23. Nájemné • „Základem nájemního vztahu je buď skutečný nebo alespoň hypotetický konsensus obou smluvních stran kromě dalšího v otázce ceny (tj. nájemné stanovené dohodou nebo obvyklé, in eventum tržní).“ • „Cenová regulace není neústavní, pokud vycházíz tržních cen.“ • „Nájemné musí odpovídat obvyklé ceně nájmu v daném místě a čase. • „Regulace nájemného je pak výjimkou, která by měla být časově omezena na nutnou dobu.“.

24. Nájemné • „Cenotvorné“ faktory – umělé! - (kategorie). Málo „skutečných“ údajů v potřebné „hustotě“; jedna „dolní“ hladina chápána jako srovnatelná (ale není!) – horní – trh. • Zrušení neústavních předpisů, smluvní „posuny“ – tudíž nelze identifikovat „dolní“ hladinu (začala se částečně „roztahovat“ nahoru). • Co je „horní“ hladina – když i „dole“ nastává smluvní změna? • „Hladina“ už není hladina, ale „množina“ – společné je to, že je obecně nízká a že diferenciační znaky vznikly administrativně a „od stolu“ – nijak nesouvisí se situací na trhu (např. přeceněn vliv „kategorií“ a podceněn vliv lokality …).

25. Nájemné • Předcházející pokusy o řešení – deformovaná (rozptýleně) hladina se „plošně“ zvyšovala – tím by se ale deformace prohloubila! • Proto – nejprve je nutné současnou strukturu (obsahující důsledky umělé administrativní diferenciace) „rozbít“ - plus „dotáhnout na startovní čáru“ ………. a pak následně umožnit rozrůzňování vlivem skutečného trhu + přiměřená ochrana před excesy … (přirozený regulátor - obvyklá cena – obvyklé nájemné pro daný byt …) • CÍL = směr TRH, nikoli směr KRYTÍ NÁKLADŮ! • Plus rozložení do časového období …aktualizace.

26. Současné nájemné C í l o v é n á j e m n é Dříve regulované nájemné Výše nájemného

27. Současné nájemné C í l o v é n á j e m n é Dříve regulované nájemné Výše nájemného

28. Přechodné období po vstupu do EU - snížená sazba DPH • Situace v členských zemích EU - sociální bydlení - jednotná definice není … • Do konce roku 2007 - snížené DPH pro všechny stavby pro bydlení; v polovině roku 2007 – jednánío prodloužení „plošné“ výjimky … • Do konce roku 2010 – opravy bydlení („práces vysokým podílem lidské práce“) – příloha K Šesté směrnice ES. • Od roku 2008 - pouze pro „sociální bydlení“? – příloha H Šesté směrnice ES.

29. … vliv předpisů Evropské komise! • Po 1. květnu 2004 – poskytování jakékoli veřejné podpory podléhá pravidlům „state aid“. • Nejen developeři, ale i bytová družstva a obce = „hráči na trhu“ - vyvíjejí „economic activity“ (nájem bytů). • ►Podle ESD – pronajímání bytů = „undertaking“ (bez ohledu na nájemné, právní postavení, financování …). • Výstavba i opravy … • „Bezpečně“ - pouze v „malém rozsahu“, který nenarušuje hospodářskou soutěž = „de minimis“.

30. Veřejná podpora v rámci EU • Evropská komise musí vždy být – v předstihu – informována o veškerých záměrech a programech veřejné podpory i jednotlivých podporách. • Proces upraven Nařízeními Rady. • Notifikace = stanovisko ke „slučitelnosti“ podpory. • Podpora poskytnutá před tím, než Evropská komise přijme rozhodnutí, je nezákonná. • Analogicky to platí i pro veškerý nájem, záruky za úvěry, nákup a prodej zboží … • Stát, kraj, obec …i jimi zřízené organizace!

31. Další vývoj?

32. Nutné předpoklady • Příznivé ekonomické prostředí (reálné příjmy, inflace …. • Udržitelná dostupnost – zejména finanční. • Odstranění cenových a právních deformací, zejména v nájemním sektoru. • Jasná pravidla, včetně evropského rámce – komunitární i české právo, podpůrné nástroje … • Zlepšení vymahatelnosti práva. • Hospodárná, programově účinná a zacílená podpora ze strany veřejného sektoru.

33. Děkuji Vám za pozornost.gradan@mmr.czwww.mmr.cz