HIGHEST AND BEST USE

1. HIGHEST AND BEST USE Dalamrangka sharing informasiKJPP Y& R DisampaikanOleh : Ir. Muhammad amin, MSc, mappi (cert.)nipp : pb-1.08.00012mappi : 92-s-00212

2. PENGERTIAN Tidaksedikit property dikembangkanmemberikanhasil yang tidakmemuaskanbagipemiliknya, bahkanada yang gagalsamasekali. Hal initerjadimungkindikarenakanpengembangandilaksanakandenganopsipemanfaatanbukan yang terbaikdanmaksimal, dengankata lain property tersebuttidak highest and best use. Idealnyasebelumdiambilkeputusantentangrencanapengembangansuatulahan, terlebihdahuludilaksanakansuatukajian yang detail danmendalamtentangalternatif-alternatifopsipemanfaatanlahantersebutdalamkerangkaanalisapenggunaanterbaikdan paling menguntungkan. Kajianalternatif-alternatifopsipemanfaatanlahantersebutharusditopangolehanalisamendalammengenaikondisipasarsektor-sektorpropertiterkinimaupunkajianmengenairencanapengembanganitusendiri.

3. PENGERTIAN SPI 2007, KPUP 6.3 : Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.

4. PENGERTIAN Suatu property dikatakan Highest and Best Use harus memenuhi 4 (empat) kriteria yaitu : • Physically possible, secara fisik dimungkinkan • Legally permissible, secara legal diizinkan • Financially feasible, layak secara finansial • Maximally productive, produktivitas maksimum (menghasilkan nilai tertinggi) Untuk mengetahui pengembangan suatu tanah memenuhi kriteria tersebut, maka diperlukan suatu kajian yang comprehensive yang meliputi aspek fisik, aspek legal, market dan finansial serta aspek produktivitas. Hasil analisa ini akan menghasilkan alternatif-alternatif produk pengembangan, alternatif yang diharapkan adalah alternatif pengembangan terbaik yang memberikan tingkat keuntungan tertinggi.

5. PENGERTIAN Highest and Best Use Studymerupakansuaturangkaiankegiataninspeksilapangan, penelitian, analisauntukmengetahui product development yang paling sesuaidan optimal atassuatutanah. Sesuaidimaksudkanadalahpenggunaanterbaiksementara optimal dimaksudkanmemberikankeuntunganmaksimal.

6. PENGERTIAN HBU as Though Vacant • Apakah sebaiknya tanah dikembangkan atau dibiarkan kosong ? • Jika sebaiknya dikembangkan, opsi pengembangan seperti apa yang sebaiknya dilakukan dan kapan waktunya ? HBU Property as Improved • Apakah bangunan saat ini telah memberikan produktivitas yang maksimum sehingga tetap dibiarkan atau sebaiknya dibangun bangunan lain yang lebih bernilai ?

7. Problem Definition The reasonably probable and legal use of vacant land or an improved property that is physically possible, appropriately supported, financially feasible, and that results in the highest value LINGKUP ANALISA The Six-Step Process and Four Parallel Test (by Stephen F.Fanning)

8. LINGKUP ANALISA

9. LINGKUP ANALISA Tahap pertama, analisa lokasi merupakan pertimbangan pertama untuk menjawab dua pertanyaan : 1) pemanfaatan apa yang dapat direalisasikan secara fisik (tapak, lokasi, lingkungan). 2) pemanfaatan apa yang secara legal dizinkan. Tahapan ini sangat penting sebagai kajian awal untuk mengidentifikasikan karakteristik tertentu sebagai dasar pertimbangan atas opsi pengembangan yang dimungkinkan untuk dijadikan alternative produk pengembangan. Analisa ini meliputi antara lain : • Location • Site Characteristic: site area & dimension, shape, orientation, topography, views, climate, and etc • Infrastructure, Utilities & Public Facilities • Accessibility, Traffic Circulation & Transportation • Neighborhood Condition and Context • Local Regulation Requirement (Zoning, BCR, FAR, Max High Level) • SWOT Site Analysis

10. LINGKUP ANALISA Tahap kedua, market dan marketability analysis untuk menjawab produk property apa yang marketable memungkinkan untuk dikembangkan di atas suatu site. Analisa ini dilaksanakan atas seluruh jenis property yang mungkin dapat dikembangkan yang meliputi potensi dan daya serap pasar, harga & tingkat persaingan. Analisa ini meliputi antara lain : • Macro Economic and Demographic Analysis : • Macro and Micro Economic growth and Characteristics • Investment climate • Inflation rate • Population growth & characteristics Melakukan analisa pasar detail per type property yang mungkin dapat dikembangkan di atas tanah tersebut (Residential, Shop Houses Complex, Office Park, Shopping Center, Apartment, Hotel, Convention, Recreation Center, Etc) meliputi : • Existing Demand & Supply • Future Demand & Supply • Catchment Area Analysis (khusus shopping center) • Potential Market • Target Market • Pricing, Rental and Take up Rate • Competitors Analysis

11. LINGKUP ANALISA Tahap ketiga, berdasarkan kombinasi hasil analisa lokasi (tahap-1) dan analisa pasar (tahap-2) selanjutnya ditentukan alternative opsi pengembangan yang memungkinkan untuk dikembangkan, meliputi : • Type of property product (classification, level/grade) • Quantum (units, size) • Facilities & Utilities • Price, Rental, Service Charge, Take up rate • Sales program, occupancy level • Dan lain-lain

12. LINGKUP ANALISA Tahap keempat, atas masing-masing alternative opsi pengembangan dilaksanakan analisa finansial untuk melihat tingkat kelayakan secara finansial atas masing-masing alternative opsi pengembangan. Analisa dimulai dengan analisa biaya pengembangan, analisa penjualan dan pendapatan, biaya operasional, proyeksi cash flow dan analisa kelayakan investasi : • Total and Draw Down Project Cost: • Sales & Revenue Projection • Operating Expenses Projection • Cash Flow Projection • Investment Criteria Analysis - Net Present Value - Internal Rate of Return - Modified/Adjusted Internal Rate of Return • Risk Analysis

13. LINGKUP ANALISA Tahap kelima, berdasarkan rangkaian analisa di atas, maka dapat direkomendasikan salah satu alternatif terbaik. Rekomendasi opsi pengembangan tersebut dapat saja berupa peruntukan tunggal (single-use) maupun peruntukan campuran (multi-use / mixed use). Highest and Best Use Conclusions : • Propose development and the optimal target market • Size, mix and pricing level of the propose development • Timing and Development Stages

14. PROYEKSI CASH FLOW Proyeksi cash flow dibuat untuk setiap alternatif opsi pengembangan, contoh model cash flow sebagai berikut :

16. HIGHEST AND BEST USE DECISIONS

17. HIGHEST AND BEST USE DECISIONS DISCOUNTED CASH FLOW MODELS Net Present Value (NPV) Investasi bisa diterima jika NPV > 0 Internal Rate Of Return (IRR) Project bisa diterima jika IRR > Tingkat balikan yang diharapkan

18. HIGHEST AND BEST USE DECISIONS • USER PRICE SALES METHOD • LAND RESIDUAL METHOD

19. HIGHEST AND BEST USE DECISIONS

20. HIGHEST AND BEST USE DECISIONS USER PRICE SALES METHOD

21. HIGHEST AND BEST USE DECISIONS

22. HIGHEST AND BEST USE DECISIONS

23. HIGHEST AND BEST USE DECISIONS

24. HIGHEST AND BEST USE DECISIONS LAND RESIDUAL METHOD

25. HIGHEST AND BEST USE DECISIONS

26. HIGHEST AND BEST USE DECISIONS

27. DATA • Inspeksi Lapangan Secara Langsung • Dinas Tata Kota / Bapeda / Pemda • Pekerjaan Umum • Badan Otoritas Pemegang Hak Pengelolaan Tanah • Referensi dari Lembaga Riset / Penelitian • Pemilik Tanah • Lain-Lain

28. MANFAAT DAN KEGUNAAN HBU Hasil HBU Studi ini bermanfaat bagi : • Pemiliki Tanah • Calon Investor • Konsultan Pendamping Investasi (Investment arranger) • Konsultan Perencana • Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi pemilik tanah dalam rencana pengembangan tanah tersebut, acuan dalam menawarkan kerjasama pengembangan dengan pihak investor • Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi Calon Investor dalam melakukan penawaran kerjasama atas rencana pengembangan suatu tanah • Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi Konsultan Investment Arranger dalam menjalankan perannya sebagai mediasi rencana kerjasama pengembangan suatu tanah • Hasil HBU Studi ini dapat digunakan sebagai acuan bagi Konsultan Perencana/Arsitek dalam perencanaan pengembangan suatu tanah

29. MANFAAT DAN KEGUNAAN HBU

30. HBU STUDY DALAM RANGKA OPTIMALISASI ASET Kegiatan HBU Studi idealnya merupakan bagian dari suatu paket pekerjaan dalam rangka optimalisasi aset (Pemda, Pemko, Instansi/Lembaga/Departemen, BUMN/D). • Kegiatan ini ditujukan untuk mengetahui : • Pemilahan mana aset yang sudah optimum pemanfaatannya dan mana aset yang belum optimum pemanfaatannya • Mengetahui opsi pemanfaatan yang paling optimum atas aset yang belum optimum pemanfaatannya • Mengetahui Pola Kerjasama yang paling menguntungkan atas aset tersebut

31. HBU STUDY DALAM RANGKA OPTIMALISASI ASET Feedback IDENTIFIKASI, VERIFIKASI DAN INVENTARISASI FISIK A DATABASE ASET Feedback • ASSET • DAERAH • Tanah • Bangunan • Mesin & Peralatan • Fixture, Furniture & • Equipment MASALAH? Tidak B AUDIT LEGAL I OPINI LEGAL REKOMENDASI SOLUSI SISTEM INFORMASI MANAJEMEN ASET (SIMA) Ya Feedback C PENILAIAN NILAI ASET Feedback OPTIMALISASI ASET ASET OPERASIONAL? OPTIMAL? Ya Ya II Bukan Belum OPTIMALISASI DAPAT DIOPTIMALKAN? Tidak RENCANA & STRATEGI DISPOSAL STUDI HIGHEST & BEST USE PENGEMBANGAN JV, KSO, BOT, Sendiri

32. Step 1. InventarisasiAset 1. TahapPersiapan 1. 2. 3. 4. Pembentukan TIM INVENTARISASI yang melibatkan semua dinas/badan/unit kerja terkait yang terintegrasi dengan KONSULTAN secara formal dengan penunjukan Person In Charge yang jelas Sosialisasi program ini kepada segenap instansi Pemda untuk mendukung kegiatan ini Mempersiapkan kelengkapan data/dokumen aset yang tercatat di buku inventaris, kartu inventaris barang, kartu inventaris ruangan, laporan tahunan inventaris, laporan mutasi barang, laporan pengadaan barang, daftar barang yang dikuasai tetapi tidak masuk dalam Daftar Barang Milik Kekayaan Daerah, dan daftar inventaris lainnya (tidak boleh ada yang tidak tercatat!) Mempersiapkan peralatan inventarisasi : form entry data, aplikasi komputer untuk entry data, ruang studio kerja, peralatan survei lapangan dan lain-lain 2. Tahap Pelaksanaan Identifikasi fisik aset : lokasi, luas/volume, kondisi, umur, peta, kategori aset, penguasaan aset, dan lain-lain Identifikasi aspek legal : dokumen penguasaan, status legal aset menurut kategori (operasional, penyertaan, penggunausahaan, dll), status penguasaan aset (kuat, lemah, sengketa, dikuasai pihak lain, dll), dan aspek legal lainnya Identifikasi potensi ekonomi : potensi pasar lokal & regional, potensi intrisik aset, rencana tata ruang, dan aspek potensi ekonomi aset lainnya 1. 2. 3.

33. JENIS NILAI INVENTARISASI ASET OPERASIONAL Nilai buku Nilai pasar NON-OPERASIONAL JENIS NILAI Nilai buku Proses PENILAIAN Nilai pasar Nilai potensi Database Aset Step 2. PenilaianAset *) Standar Penilaian Indonesia (SPI)

34. Step 3.(a) PenilaianAspekHukum • Mempelajari dokumen dan surat bukti kepemilikan areal tanahnya: • Sertifikat Hak Penguasaan • Sertifikat atau surat-surat tanah hak lainnya • Surat-surat bukti pembebasan tanah berikut surat tanah sebelum dibebaskan • Surat-surat tanah yang bermasalah • Berita acara pengesahan tanah dan surat-surat perjanjian penyerahan penggunaan bidang-bidang tanah (bagian-bagian dari tanah HPL) kepada pihak ketiga (instansi pemerintah, lembaga non departemen dan perusahaan swasta) • Surat-surat perjanjian dan pengembangan tanah dengan pihak ketiga (BOT, disewakan dll) • Mempelajari dan mengadakan pemeriksaan peta-peta rincikan dari masing-masing areal tanah kawasan, meliputi batas-batas areal tanah melalui plotting, gambar situasi atau surat-surat ukur setiap bidang tanah serta bidang-bidang tanah yang bermasalah pada areal bersangkutan • Mempelajari status tanah yang tersedia, peruntukan tanahnya sekarang dan peruntukan tanahnya menurut regulasi tata ruang • Mempelajari pemasalahan hukum yang berlangsung atas tanah-tanah yang bermasalah • Analisis yuridis mengenai penyelesaian tanah-tanah bermasalah • Tinjauan aspek hukum dalam penerapan estate management dalam rangka pengelolaan tanah pada areal kawasan

35. Locational quality Asset performance Investment opportunity Utilisation quality Market opportunity Service standard Investment opp. Cost mgmt Market opp. Location qual Utilization Operational assets Non operational ass. Asset reformation framework Step 4.(a) StrategiManajemenAset 1. Identifikasi kinerja aset (asset performance) Kinerja aset dapat dianalisis dengan 4 (empat) kriteria, yaitu : • Kualitas lokasi, yaitu lokasi aset dilihat dari aspek aksesibilitas, nilai tanah, pertumbuhan ekonomi kawasan, rencana tata ruang dan lain-lain. • Utilisasi penggunaan, yaitu kinerja penggunaan aset dilihat dari okupansi ruang, biaya sewa/operasional, level of services, dan aspek lainnya. • Peluang pasar, yaitu potensi peluang pasar properti berkaitan dengan aset, meliputi sektor properti, daya tarik pasar, daya saing aset, dan lainnya. • Peluang investasi, yaitu peluang investasi berkaitan dengan aset bersangkutan, meliputi daya tarik investasi, investment sustainability, preferensi pelaku investasi dan aspek lainnya. Ke-empat indikator tersebut akan diterapkan dalam dua kelompok : • Aset operasional, yaitu aset-aset yang terkait dengan operasionalisasi pemerintah daerah • Aset non operasional, yaitu aset-aset yang tidak secara langsung berkaitan dengan operasionalisasi, yaitu aset surplus, aset ditempatkan, aset disewakan, dan lain-lain

36. High Utilization High Utilization EFFICIENCY STANDARDIZED High cost Low cost Quadrant II Quadrant I Quadrant IV Quadrant III UP GRADE OPTIMALIZED Low Utilization Step 4.(b) StrategiManajemenAset 2. Strategi pengelolaan aset operasional Strategi pengelolaan aset operasional meliputi 4 (empat) hal, yaitu : • Standarisasi, yaitu penetapan pengelolaan aset yang mampu mencapai tingkat utilisasi tinggi dengan biaya yang rendah sebagai acuan baku (benchmark) • Efisiensi, yaitu penetapan efisiensi dalam pengelolaan aset yang tingkat utilisasi tinggi namun masih memerlukan biaya tinggi pula • Optimalisasi, yaitu menetapkan strategi optimalisasi atas utilisasi aset yang memiliki biaya rendah • Up-grade, yaitu melakukan restrukturisasi untuk meningkatkan kinerja atas aset yang memiliki kriteria tingkat utilisasi rendah namun berbiaya tinggi Untuk implementasi ke-empat strategi pengelolaan aset operasional tersebut perlu dilakukan langkah-langkah, yaitu : • Penetapan kriteria pemanfaatan aset berdasarkan tingkat utilisasi dan biaya operasional • Pemetaan aset operasional berdasarkan kriteria tingkat utilisasi dan pemakaian biaya operasional • Penetapan strategi pengelolaan aset : program, time frame, implementasi, monitoring, evaluasi

37. High Market opp. High Utilization RESTRUCTURE & REVITALIZE REVITALIZE Quadrant II Quadrant I High Investment opp. Joint operation Low Investment opp. Corporation Lease scheme BOT scheme Joint venture Dispose Quadrant IV Quadrant III DISPOSE RESTRUCTURE & REVITALIZE Asset revitalization Asset restructuring Asset Revitalization Framework Low Market opp. Step 4.(c] StrategiManajemenAset 3. Strategipengelolaanaset non-operasional Strategi pengelolaan aset operasional meliputi 4 (empat) hal, yaitu : • Revitalisasi, yaitu strategi untuk pemanfaatan aset untuk meraih peluang pasar dan keuntungan investasi yang tinggi • Restrukturisasi dan revitalisasi, yaitu strategi untuk melakukan restrukturisasi atas pemanfaatan aset untuk kemudian melakukan revitalisasi aset atas aset non operasional yang memiliki peluang pasar atau peluang investasi tinggi • Dispose, yaitu melakukan dispose actiaon atas aset yang dinilai kurang memiliki peluang pasar maupun keuntungan investasi, biasanya disinergikan dengan kebutuhan pemanfaatan aset untuk program non profit atau darurat

38. Step 4.(d) StrategiManajemenAset 4. Strategi infrastruktur pengelolaan aset Strategi infrastruktur pengelolaan aset daerah, yaitu : • Keuangan, yaitu mekanisme, penganggaran maupun alokasi dana dalam upaya pengelolaan aset daerah terkait dengan misi dan pencapaian kinerja pengelolaan aset daerah yang dituju • Institusional, yaitu penetapan infrastruktur kelembagaan (institusional) yang mendukung upaya pengelolaan aset daerah secara optimal, meliputi tugas, kewenangan, mekanisme & prosedur • Teknologi, yaitu infrastruktur teknologi yang memudahkan dan membantu upaya pengelolaan aset daerah berupa SIMA : sistem informasi manajemen aset daerah yang merupakan pengembangan dari SIMBADA : sistem informasi barang daerah Revitalization Institutional Restructuring Technology Reformation Financing Asset Infrastructure Strategic Planning Framework Accountable, Manageable, Implementable, Profitable

39. TERIMA KASIHATAS KESEMPATAN DAN PERHATIANNYA