Contenido

1. Sistema de Información Geográfica para el Partido de San Isidro. Valuación inmobiliaria a precios de mercado Convenio Ministerio de Economía de la Provincia de Buenos Aires con Facultad de Ciencias Económicas UNLP Mayo 2003

2. Contenido • Introducción teórica • Métodos valuatorios de la propiedad • La prueba piloto para San Isidro • Análisis de línea de valuación • Relevamiento de mercado • Matching datos fiscales con datos de mercado • Aspectos computacionales • Resultados obtenidos • Líneas de acción futuras

3. Introducción teórica Métodos valuatorios de la propiedad: • El método de ventas comparativas • Comparación directa de ventas • Comparación directa de ventas mediante inferencia estadística • Comparación de ventas usando análisis de regresión • El método del ingreso • Modelos de cocientes • Modelos de flujos de caja descontados • El método de costos

4. La Prueba PilotoIntroducción • Se realizó una prueba piloto de la aplicación de un modelo de valuación por precios de mercado para el municipio de San Isidro. • La elección de la zona es importante, dado que se necesita que la muestra de mercado contenga variabilidad de características y precios para poder tener estimaciones estadísticamente robustas.

5. La Prueba PilotoFuentes de información • Se utilizó la base de datos “linea de valuación” provista por la DPCE. • Se dispuso de un mapa georeferenciado del partido de San Isidro con la ubicación de las partidas catastrales. • Se integró la “linea de valuación” al mapa georeferenciado. • Se diseñó e implemenó un relevamiento de mercado para la construcción de una base de datos con información de precios proveniente de los agentes inmobiliario de la zona.

6. La Prueba PilotoMapa georeferenciado • El mapa georeferenciado debe contener el shape de la red vial. • Cada segmento de la red vial debe estar asociado a una tabla de calles y alturas. • Esto permite incorporar al GIS datos con dirección (calle + altura) y obtener luego las coordenadas geográficas. • La disposición del mapa es un requisito imprescindible para el desarrollo del trabajo.

7. La Prueba PilotoAnálisis de “linea de valuación” • La tabla línea de valuación contiene los datos básicos de valuación, superficie y características de todas las partidas del impuesto inmobiliario provincial.

8. La Prueba PilotoDistribución del valor de la tierra • La distribución geográfica del valor de la tierra muestra resultados esperables. • Los mayores valores se encuentran sobre avenidas importantes (ej. Libertador), esquinas y barrios con mayores valores de mercado. • Las zonas más pobres (lindantes con San Martín) presentan menores valores.

9. La Prueba PilotoDistribución del valor de los edificios • La distribución geográfica del valor de los edificios es más heterogénea que en el caso de la tierra. • Las zonas de mayor/menor valor difieren con la tierra.

10. La Prueba PilotoComparación valor tierra - edificios Tierra ≠ Edificios

11. La Prueba PilotoRelevamiento de mercado - Construcción • La base de datos se construyó a partir de la información contenida en el sitio web www.sist-dixon.com. • La información corresponde a las inmobiliarias más importantes de la zona. • La información de los inmuebles no está sistematizada por lo que fue necesario solucionar problemas de estandarización de la base de datos. • Hay información confusa y duplicada por lo que fue necesario depurar la información.

12. La Prueba PilotoRelevamiento de mercado - Descripción • La base de datos construida tiene 2197 registros (inmuebles) y 47 campos (características).

13. La Prueba PilotoRelevamiento de mercado - Variables • de identificación: código, fecha de carga, inmobiliaria y tipo; • ubicación geográfica: zona, calle, altura, piso, departamento y edifcio; • tamaño: superficie total y superficie cubierta; • precio: valores en dólares convertidos a 3,19 pesos por dólar; • habitacionales: dormitorios, placards, living, comedor, cocina, baños, dependencia de servicios, garage, patio/fondo y número de plantas; • estructurales: antigüedad, refacción, estado, country, balcón y terraza; • características adicionales: pileta, quincho/parrilla, calefación/aire acondicionado, escritorio, casero, local y amarra; y • distancias: distancias a centros comerciales y de transporte.

14. La Prueba PilotoRelevamiento de mercado - Ubicaciones

15. La Prueba PilotoRelevamiento de mercado - Estadísticas • Promedios por tipos de inmuebles.

16. La Prueba PilotoRelevamiento de mercado - Estadísticas • Valor de casas según cantidad de dormitorios.

17. La Prueba PilotoRelevamiento de mercado - Estadísticas • Valor de casas según superficie total.

18. La Prueba PilotoRelevamiento de mercado - Estadísticas • Valor de casas según superficie cubierta.

19. La Prueba PilotoRelevamiento de mercado - Estadísticas • Valor de casas según cantidad de baños.

20. La Prueba PilotoMatching datos de mercado vs fiscales • Se realizó el “matching” entre la base de datos de valores de mercado con la base de datos de línea de valuación con el fin de comparar valuaciones fiscales y de mercado. Este es un procedimiento crucial dentro de la prueba piloto. • Los inmuebles se ubicaron geográficamente en el mapa de San Isidro empleando información sobre calle y la altura. Luego se realizó la detección visual de cada inmueble mediante la observación de las características de las parcelas cercanas. • Una vez completado el procedimiento se agregó a la base de datos de valores de mercado una variable con la nomenclatura catastral de cada inmueble. • Se incluye en la base de datos una variable que indica la confianza del matching realizado. • El próximo paso para verificar que el matching es correcto es utilizar la base de datos suministrada por DSI que posee entre sus campos el domicilio de cada inmueble.

21. La Prueba PilotoMatching – Detalle del procedimiento • De los datos de mercado normalmente se obtiene una ubicación aproximada de la propiedad (ej. calle San Lorenzo al 1400). Se georeferencian en el GIS. • Se ubica la calle en el GIS (línea gruesa en el mapa). • Se inspeccionan características de los lotes aledaños (sobre la calle), tal como: superficie del lote, superficie edificada, superficie semicubierta, pileta, etc.). • Se identifican el/los lote/s candidato/s para el matching. • Se asigna una una de las nomenclaturas a la propiedad de mercado. • Se establece un valor de confianza del matching (1, 2 ó 3).

22. Aspectos Computacionales • Para la realización de la prueba piloto se utilizó el siguiente software: • ArcView GIS 3.2. Para el trabajo de georeferenciación de información de mercado, matching y obtención de coordenadas geográficas para incluir como determinantes en el modelo hedónico. • Borland Delphi 6.0. Para la realización del matching entre el mapa georeferenciado y la tabla línea de valuación y para efectuar cálculos con las tablas. • Stata 7.0. Para la realización del análisis estadístico, econométrico y gráfico. • Servidor Windows NT 4.0 con SQL server 7.0. Para la gestión de las bases de datos (mecanismos de seguridad implementados para mantener la confidencialidad de los datos).

23. Resultados obtenidos - Contenido • Utilización de la información de mercado para estimar un modelo hedónico de valuación de las propiedades. • Análisis de equidad vertical en las valuaciones. • Análisis de equidad vertical en la recaudación. • Análisis de la diferencia entre valuación de mercado y valuación fiscal. • Recaudaciones comparada entre la orignadas en la valuación fiscal actual y simulada a partir de la valuación a precios de mercado.

24. Resultados - Modelo hedónico • Se estima un modelo econométrico con la siguiente especificación:ln(precio) = f( variables ) • Los resultados muestran relevancia estadística: • A nivel del modelo: R2: 0.89, test-F: 1672 • A nivel de variables hay un conjunto significativo (test-t). • Cantidad de observaciones empleadas: 963. Corresponde a casas con un nivel de matching 1 y 2. • Los coeficientes pueden ser interpretados como el precio de la característica a la que se refieren (por ejemplo: precio de una habitación adicional, precio adicional por tener pileta). • Estos resultados pueden ser el fundamento de modificaciones en la forma como se determina el valor fiscal actualmente.

25. Resultados - Modelo hedónico

26. Resultados - Modelo hedónico

27. Resultados - Modelo hedónico • Tanto la superficie total como la superficie cubierta incrementan el valor de un inmueble. El incremento de valor resultante de aumentar la superficie cubierta es menor respecto al resultante de un aumento en la superficie total. Ambas variables parecerían ser las que contribuyen en mayor medida a explicar que da valor a un inmueble. • El número de dormitorios y de baños proporciona mayor valor a un inmueble. También lo hacen la existencia de living, living-comedor y comedor (separado de la cocina). • Las casas con garage, dependencia de servicio o alguna habitación que se use como sala de estar o escritorio también aparecen con un valor superior a las que no poseen este tipo de dependencias. • El hecho de que la casa cuente con espacios verdes, como jardín o fondo, produce un incremento en el valor de la propiedad. Lo mismo ocurre con la inclusión de una pileta en el mismo. • Es notable el aumento en el valor de una propiedad que tiene lugar debido a que el inmueble se localiza dentro de un barrio cerrado. Este aumento de valor se debería a la mayor seguridad y privacidad que estos barrios otorgan. • El estado en el que se encuentra la vivienda hace que, cuanto mejores sean las condiciones en que esta se encuentre, mayor sea su valor. • Las variables que capturan la distancia a distintos centros comerciales de la zona indican que en algunos casos, un acercamiento a estos incrementa el valor de la vivienda, aunque en otros casos ocurre que un alejamiento de los mismos es lo que incrementa el valor de esta. • Las variables que capturan el efecto de la zona en la que se localiza el inmueble muestran que hay ciertas diferencias de valor entre ellas. Las pérdidas de valor más notorias se registran en la zona oeste del partido, es decir, aquellas que limitan con el partido de San Martín.

28. Resultados - Modelo hedónico • Los resultados para las circunscripciones/secciones acerca del efecto sobre el valor de mercado son los siguientes:

29. Resultados - Modelo hedónico

30. Resultados-Equidad vertical en valuación • Con el análisis de equilibrio vertical en las valuaciones se intenta identificar la relación entre el valor fiscal y el valor de mercado. • Se concentra el análisis en como la relación valor fiscal – valor de mercado se comporta de acuerdo al nivel de valuación de la propiedad. • Los resultados pueden ser interpretados como de equidad distributiva si asociamos el valor de la propiedad con los ingresos de la población (mayores ingresos => mayor valor de la propiedad).

31. Resultados-Equidad vertical en valuación • Modelos de estimación de equidad vertical. Modelo 1(miles de $).

32. Resultados-Equidad vertical en valuación • Modelos de estimación de equidad vertical. Modelo 1(miles de $).

33. Resultados-Equidad vertical en valuación • Modelos de estimación de equidad vertical. Modelo 2(miles de $).

34. Resultados-Equidad vertical en valuación • Modelos de estimación de equidad vertical. Modelo 2(miles de $).

35. Resultados-Equidad vertical en valuación • Modelos de estimación de equidad vertical. Modelo 3(miles de $).

36. Resultados-Equidad vertical en valuación • Modelos de estimación de equidad vertical. Modelo 3(miles de $).

37. Resultados-Equidad vertical en recaudación • Se realiza el mismo análisis anterior (modelos 1, 2 y 3) pero para la recaudación del impuesto. • Se determinó el impuesto para cada propiedad en base a la Ley Impositiva 2003.

38. Resultados-Equidad vertical en recaudación • Modelos de estimación de equidad vertical. Modelo 1(en $).

39. Resultados-Equidad vertical en recaudación • Modelos de estimación de equidad vertical. Modelo 1(en $).

40. Resultados-Equidad vertical en recaudación • Modelos de estimación de equidad vertical. Modelo 2(en $).

41. Resultados-Equidad vertical en recaudación • Modelos de estimación de equidad vertical. Modelo 2(en $).

42. Resultados-Equidad vertical en recaudación • Modelos de estimación de equidad vertical. Modelo 3(en $).

43. Resultados-Equidad vertical en recaudación • Modelos de estimación de equidad vertical. Modelo 3(en $).

44. EJERCICIO VALUACION EJERCICIO IMPUESTO Resultados-Comparación de equidad vertical • Comparación Modelo 1.

45. Resultados-Comparación de equidad vertical • Comparación Modelo 1.

46. Resultados-Comparación de equidad vertical • Comparación Modelo 2.

47. Resultados-Comparación de equidad vertical • Comparación Modelo 2.

48. Resultados-Comparación de equidad vertical • Comparación Modelo 3.

49. Resultados-Comparación de equidad vertical • Comparación Modelo 3.

50. Resultados – Valor fiscal vs mercado • La diferencia entre la valuación fiscal y los precios de mercado no es homogénea para todas las propiedades.