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Megastrukturen des Einzelhandels Beate Dastel Manfred Haider Marianne Vitovec

Megastrukturen des Einzelhandels Beate Dastel Manfred Haider Marianne Vitovec. Zeitungsartikel:. RegioPlan Presseaussendung, 27.9.2002 Zurück zu lebendigen Innenstädten ? Shopping Center am Stadtrand als Gefahr für Innenstädte und traditionelle Einkaufszonen!

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Megastrukturen des Einzelhandels Beate Dastel Manfred Haider Marianne Vitovec

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Presentation Transcript

  1. Megastrukturen desEinzelhandelsBeate DastelManfred HaiderMarianne Vitovec

  2. Zeitungsartikel: RegioPlan Presseaussendung, 27.9.2002 Zurück zu lebendigen Innenstädten? Shopping Center am Stadtrand als Gefahr für Innenstädte und traditionelle Einkaufszonen! Renaissance der Innenstädte ist nur möglich, wenn Politiker, Unternehmer, Planer und private Investoren an einem Strang ziehen! Der Standard, 22. Februar 2002 ÖVP: Nahversorger in Gefahr Milliarden Kaufkraftabfluss durch Einkaufstempel am Stadtrand. Wien - Die Wiener ÖVP macht sich Sorgen um die Nahversorgung im innerstädtischen Bereich. Der Trend, Einkaufszentren am Stadtrand zu errichten, habe sich in den vergangenen Monaten erneut verstärkt, sagte Landesobmann Bernhard Görg. Von den insgesamt 340.000 m² geplanten oder in Bau befindlichen Verkaufsflächen liegen 180.000 m² am Stadtrand,...

  3. Inhalt: Einzelhandel in Österreich Typologie der Betriebsformen Interne Veränderungen im Einzelhandel Entwicklung des Einzelhandels Raumrelevante Auswirkungen Rechtsprobleme Zukunftsperspektiven

  4. Einzelhandel in Österreich I Verkaufsfläche im Einzelhandel 1976: 5,5 Mio. m² 2002: 13,0 Mio. m² Quelle: RegioPlan 2002

  5. Einzelhandel in Österreich II Beispiel Einkaufsagglomeration Salzburg: Verkaufsfläche CBD: 17 % Verkaufsfläche 5 Umlandgemeinden: 37 % Marktanteil der Einkaufszentren: 1987: 3,6 % 1994: 8,0 % 2002: 14.0 % Verkaufsfläche gesamt: 1,5 Mio. m² Fläche der 18 wichtigsten FMZ: 0,5 Mio. m²

  6. Typologie der Betriebsformen I Typus Sortiment Preis Größe Standort „Greißler“ breit, tägl. hoch klein integriert Bedarf Fachgeschäft branchen- unterschiedl. klein - integriert spezifisch Preislagen mittel Fachmarkt breit/tief niedrig - mittel groß  Warenhaus tief hoch groß CBD/EKZ SB-Warenhaus umfassend tief groß  (Lebensmittel)

  7. Typologie der Betriebsformen II Typus Sortiment Preis Größe Standort Discounter breit tief > 400 m² integriert/ nicht integr. Off-Price-Store nicht-reguläre tief mittel - integriert/ Ware groß nicht integr. FOC 2te. Wahl tief mittel -   groß Supermarkt tägl./kurzfr. tief - hoch > 400 m² integriert/ Bedarf nicht integr. Verbraucher- breit/tief tief groß  markt

  8. Typologie der Betriebsformen III Einkaufszentren: • gewachsen u. geplant • Einzelhandel u. Dienstleistung • integriert/nicht integriert • breites u. tiefes Sortiment • kurz-, mittel-, langfristig Shopping Centers: • Gesellschaft/Unternehmer • geplant u. gebaut • Vermietung an EH u. DL • zentrale Leitung • Parkmöglichkeiten Allgemein gültige Abgrenzung der Begriffe sehr schwierig und je nach Bundesland unterschiedlich!!!!

  9. Interne Veränderungen im EH I Entwicklung kleinflächiger vs. großflächiger Betriebsformen

  10. Interne Veränderungen im EH II 1989 - 1996: • Betriebe < 400 m²: Abnahme um 36,6 % Betriebe > 400 m²: Zunahme um 37,1 % Neue Trends: • „Je größer, desto besser!“ • Forcierung des Supermarkts über 800 m² des kl. Verbrauchermarktes 1.000 - 2.500 m² Erlebnis und Versorgung

  11. Interne Veränderungen im EH III Konzentrationsprozesse im Einzelhandel Quelle: STROBL, L., 1999

  12. Interne Veränderungen IV Beispiel Lebensmitteleinzelhandel Ö: • REWE Austria (Billa, Merkur, Mondo, Emma): Marktanteil: 35,5 % • SPAR AG Marktanteil: 31,3 % • ADEG AG Marktanteil: 12 % • ZEV-Markant (Pfeiffer, Wedl, Hornit....) Marktanteil: 8,8 % ZIELPUNKT: Marktanteil: 5,9 % Trend zu Diskontern (Bsp. Hofer, Lidl) steigt!!

  13. Interne Veränderungen V Wandel der Standortstruktur im EH 1: Einkaufszentren: Gewinner der letzten Jahre (Index 1990-2000: 147)  Europark Salzburg Plus City, Messepark, SCN, Fischapark Landeshauptstädte: seit 1998 leichter Aufschwung, jedoch unter Ges.index (96)  Bregenz, Innsbruck, Salzburg  Graz, Eisenstadt, Klagenfurt, Linz

  14. Interne Veränderungen VI Wandel der Standortstruktur im EH 2: Wiener Hauptgeschäftsbereiche  Mariahilferstraße und SCS  Wiener City  Floridsdorf, Landstraßer Hauptstraße, Zentrum Favoriten Bezirks- und Viertelshauptstädte  Viertelshauptstädte z.B.: Dornbirn, Steyr, Wels, Villach  Bezirkshauptstädte Stagnation bzw. leichter Rückgang z.B.: Feldbach, Judenburg u. Hollabrunn

  15. Zusammenfassung: Ausdifferenzierung der Betriebsformen Rückgang der kleinen Betriebe/Zunahme der Großen Zunehmende Konzentrationen in allen Branchen Periphere Standorte gewinnen gg.über CBD Welche Gründe sind für diese strukturellen Veränderungen verantwortlich??

  16. Entwicklung des Einzelhandels I 1. Generation (Ende 60er - Anfang 70er): • zunehmende Mobilität Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser grüne Wiese, Stadt-Randlage 2. Generation (bis Ende der 70er): • Verschärfung des Wettbewerbs Erhebliche Konzentrationen Verkaufsfläche bis zu 30.000 m² Fachmärkte im Umfeld von SB-Warenhäusern 3. Generation (bis Anfang der 80er): • SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte Boom der Fachmärkte urbane Zonen

  17. Entwicklung des Einzelhandels II 4. Generation (seit Anfang 80er): • PKW-freundliche, periphere Standorte Fachmärkte typische Leitsortimente der Innenstadt ergänzende Handwerks- und Servicebetriebe, Gastronomie Freizeiteinrichtungen öffentliche Dienste 5. Generation (seit Mitte der 80er): • periphere Lagen überörtliche Straßenanbindungen großflächige Fachmärkte kombiniert mit Verbrauchermärkten kleine Fachgeschäfte anspruchsvolle Architektur Verwaltung durch Center-Management

  18. Faktoren des Strukturwandels Überblick: • Nachfragerelevante (handelsexogene) Faktoren - Demographische Faktoren - Kaufkraftentwickung - Veränderung der Konsum- u. Verbrauchsausgaben - Änderung des Einkaufsverhaltens • Angebotsrelevante (handelsendogene) Faktoren - Kostensenkungsstrategien - Differenzierungsstrategien Gesetzgeberische Faktoren

  19. Nachfragerelevante Faktoren I Demographische Faktoren - Kaufkraftentwicklung Entstehung neuer Trendgruppen: junge Doppelverdiener berufstätige Frauen mit hoher Qualifikation vermögende Etablierte ohne Kinder im Haushalt junge Senioren mit überdurchschnittl. Einkommen Suburbanisierung: Einkaufszentren der Peripherie profitieren vom Zuzug einkommensstarker Bevölkerungsgruppen.

  20. Nachfragerelevante Faktoren II Veränderung der Konsum- und Verbrauchsausgaben: 1950 - 1960: „Fresswelle“, Bekleidungswelle (150-330 €/Monat) 1960 - 1970: Einrichtungswelle (330-500 €/M.) 1970 - 1980: Freizeitwelle, Motorisierungswelle (560-1.300 €/M.) 1980 - 1990: Lifestylewelle, Fitnesswelle (1.300-1.800 €/M.) 1990 - 2000: Reisewelle, Handywelle, Technikwelle (1.800 - 2.300 €/M.) Steigende Nachfrage nach Gütern des Zusatznutzens!

  21. Nachfragerelevante Faktoren III Änderungen des Einkaufsverhaltens Kunde der Nachkriegszeit hatte klare Bedürfnisprofile. Bedürfnisprofil heute: individuell, erlebnisorientiert, vagabundierend Kunde heute: hohe Mobilität und Flexibilität Folgen: Anpassung der Sortimente Unterteilung in Versorungs- u. Erlebniseinkauf neue Absatzformen Lebenszyklen von EH-konzepten werden kürzer

  22. Angebotsrelevante Faktoren Erhöhung der Marktanteile Wettbewerb: Kostensenkung Kostenreduzierung durch Rationalisierung: 1. Einkaufskonzentration 2. Reduktion von Serviceleistungen 3. Einführung der Selbstbedienung 4. Dezentralisierung des Standortes 5. Filialisierung Folge: Entstehung von Einzelhandelsgroßprojekten!

  23. Gesetzgeberische Faktoren Räumliche Steuerbarkeit von Konsumentenverhalten: Gestaltung der Verkehrsverbindungen Flächennutzungsplanung u. Einzelhandelskonzeptionen Städtebauliche Maßnahmen (Gehwege,...) aktive Ansiedlungspolitik gezielte Informationen über Waren- u. Dienstleistungsangebot 2 Spannungsfelder: lokal-nationales Spannungsfeld politisch-planerisches Spannungsfeld

  24. Entwicklung der Einkaufszentren I Entwicklung in den USA Erstes EKZ im heutigen Sinn: Country Club Plaza (Kansas City 1923) Landesweite Ausbreitung erst nach dem 2. WK. Boom bis Ende der 1980er, seither Stagnation derzeit: 21.000 SC in den USA Entwicklung in Österreich Vorläufer: Generali Center 1968, Hanssozentrum 1972 Donauzentrum 1975, SCS 1976 • 1980: 19 EKZ 1993: 71 EKZ 2000: 120 EKZ derzeitige Besucherfrequenz ~ 275 Mio. (Stand 1999)

  25. Entwicklung der EKZ II Die Top 10 Zentren in Österreich nach Umsatz in Mrd.ATS

  26. Beispiel Airportcenter Investoren: Anlegerkonsortium aus Versicherungen Eröffnung: 1993 Verkaufsfäche: ~ 44.000 m² (80 Shops) Parkplätze: 4.800 (gratis) Besucherfrequenz: 4,9 Mio. Personen (1997) 4,9 Mio. (1998) 5,7 Mio. (1999) 5,9 Mio. (2000) Umsatzentwicklung: 94,7 Mio. € (1997) 94,7 Mio. € (1998) 116,3 Mio. € (1999)

  27. Beispiel Airportcenter Einzugsgebiet: Herkunft der Besucher in %:

  28. Beispiel Airportcenter Branchen-Betriebstypen-Mix:

  29. Beispiel Ringstrassengalerien Eröffnung: 1993 Erweiterung: 1994 (Palais Corso) Verkaufsfläche: 9.200 m² (70 Shops) Parkplätze: 2 Parkgaragen - 750 kostenpflichtige Parkplätze Branchenmix:

  30. Produktlebenszyklus von SC in Europa 1. Generation: 60er Jahre (stark an USA orientiert) grüne Wiese oder Peripherie offene Bauweise Magnetbetriebe: Kauf- od. Warenhäuser 2. Generation: 70er Jahre Innenstadt oder Trabantenstädte geschlossene Bauweise Magnetbetriebe: Kauf- od. SB-Warenhäuser

  31. Produktlebenszyklus von SC in EuropaII 3. Generation: 80er Jahre: gebremstes Wachstum 15.000 - 25.000 m² innerstädtische Standorte anspruchsvolle Architektur • Magnetbetriebe: SB-Warenhaus, Fachgeschäft 4. Generation: 90er Jahre Groß-, Mittel- u. Kleinstädte Revitalisierung v. SC 1. u. 2. Generation • Magnetbetriebe: Fachmärkte Textilkaufhaus

  32. Neuere Entwicklungstrends I Passagen jahrhundertealte Tradition Renaissance in den letzten 15 -20 Jahren innerstädtische Lage, hohe Standortqualität Shopping Center in Bahnhöfen Umnutzung von Bahnflächen in Handel- u. DL-flächen Sanierung, Attraktivitätssteigerung

  33. Neuere Entwicklungstrends II Factory-Outlet-Center verschiedene Markenartikelhersteller separaten Ladeneinheiten kein Zwischenhändler preisaggressiv i.d.R. über 80 % Bekleidung Urban Entertainment Center Kombination von Unterhaltung, Erlebnis u. Kommunikation • Einzelhandelsbetriebe, Themengastronomien, Diskotheken, Kinos, Music-Halls, Familiy-Entertainment-Einrichtungen... idealer Standort City oder Stadtrandlage

  34. Beispiel FOC Parndorf Investoren: McArthurGlen 90 %, Dr. Kramar 10 % Eröffnung: Phase I - August 1998, Phase II - Aug. 2002 Geschäftsfläche: 17.500 m² (75 Shops) Parkplätze: 1.700 PKW, 7 Bus (jeweils gratis) Einzugsgebiet: 30 Min.: 667.000 Pers. 60 Min.: 3,5 Mio. Pers. 120 Min: 5,4 Mio. Pers.

  35. Beispiel FOC Parndorf Einzugsgebiet:

  36. Beispiel FOC Parndorf Herkunft der Besucher:

  37. Raumrelevante Auswirkungen Überblick: Auswirkungen auf den konkurrierenden Einzelhandel Auswirkungen auf die Versorgung Auswirkungen auf den Verkehr Auswirkungen auf die Umwelt Auswirkungen auf das Orts- u. Landschaftsbild Auswirkungen auf Zentrenstruktur u. Stadtentwicklung

  38. Raumrelevante Auswirkungen I Auswirkungen auf den konkurrierenden Einzelhandel Rückgang kleinflächiger Betriebe (Tante Emma Laden) Interne Gründe: mangelnde Rentabilität fehlende Investitionsmittel hohes Alter u./oder Krankheit Nachfolgeprobleme Externe Gründe: fehlende Stellplätze schlechtere Erreichbarkeit große Konkurrenz: Eröffnung v. EKZ

  39. Raumrelevante Auswirkungen II Auswirkungen auf die Versorgung Gute Nahversorgung sollte zu Fuß in 15 Min. erreichbar sein EKZ mit Lebensmittel-Sortiment gefährden Nahversorger • Betroffene: distanzempfindliche, einkommensschwache Bevölkerungsteile • Entstehung von Versorgungslücken: z.B.: 320 österreichische Gemeinden ohne Nahversorger

  40. Raumrelevante Auswirkungen III Auswirkungen auf den Verkehr Verlängerung der Einkaufswege (größere Einzugsgebiete) Veränderungen im Modal Split: PKW-Verkehr steigt • Gegenargument: Kopplung der Einkäufe - Verkehrsverminderung? EKZ ziehen mobile Bevölkerungsschichten an • Untersuchung d. VCÖ: EKZ verursachen mehrer Mio. € Staukosten/Jahr Spitzenreiter: SCS mit 9,6 Mio. € Stadtrandlage = höhere Staukosten!!

  41. Raumrelevante Auswirkungen IV Auswirkungen auf die Umwelt Lärm- u. Schadstoffemissionen • Flächenversiegelung: Wirkung auf Grundwasserbildung Verlust v. Flächen Auswirkungen auf das Orts- u. Landschaftsbild Kaum einfallsreiche Gestaltung enormer Flächenbedarf f. Parkplätze u. Baukörper v.a. EKZ am Stadtrand

  42. Raumrelevante Auswirkungen V Auswirkungen auf Zentrenstruktur u. Stadtentwicklung Entstehung von künstlicher Zentralität Gewachsene Stadtkerne werden ausgehöhlt Städte verlieren Kaufkraft an „Speckgürtel“ Renaissance der Innenstädte??

  43. Raumrelevante Auswirkungen VI Auswirkungen auf Zentrenstruktur u. Stadtenwicklung Filialisierung und Textilisierung des Einzelhandels Hochpreisige Spezialgeschäfte/ kaum Lebensmittelhandel Soziale Segregation der Bevölkerung Falsche Plazierung der Kundenmagneten nicht ausreichende Koordinationsprozesse

  44. Raumrelevante Auswirkungen VII Die Antwort der peripheren EKZ auf die Weiterentwicklung der Innenstädte „Tauziehen“ zwischen peripheren EKZ und Innenstadt Integration von Dienstleistungen kulturelle Veranstaltungen Selbstdarstellung Reaktion auf die Revitalisierung der Städte

  45. Rechtsprobleme Einführung Ausreichen der rechtlichen Mittel ? Aufhalten des Prozesses rechtliche Grundlagen

  46. Rechtsprobleme II Einführung • „Letzte Ausnahme für Wien-Mitte - Prüfung der Umweltverträglichkeit soll per Nachtrag entfallen“ * Stadtplanung als Erfüllungsgehilfe für Großinvestoren ? Salonfähigkeit von Umgehungen * Der Standard, 2.8.2002

  47. Rechtsprobleme III Die Einkaufszentren regelnden Bestimmungen der österreichischen Bundesländer rechtliche Situation in Österreich Nahversorgung als raumordnerisches Anliegen Regelungen für Einkaufszentren

  48. Rechtsprobleme IV Beispiel Burgenland • „Einkaufszentren.... für den überörtlichen Bedarf bestimmte Handelsbetriebe...“ „...Bewilligung der Landesregierung...“ „...über 4000 m² Verkaufsfläche... RVP...“ Auszug aus dem burgenländischen Raumplaungsgesetz §14d

  49. Rechtsprobleme V Raumverträglichkeitsprüfung für Einkaufszentren • Einkaufszentren und Nahversorgung - Sorgenkinder der Raumordnung Erfassung der Auswirkungen von EKZ Raumwirksamkeit von Projekten Entwürfe versus Gesetze

  50. Rechtsprobleme VI Raumverträglichkeitsprüfung für Einkaufszentren Kumulationsprinzip als Konfliktpunkt Berücksichtigungsprinzip im Raumordnungsrecht Kompetenzwidrigkeiten

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