Límites y limitaciones a la propiedad inmobiliaria

1. Límites y limitaciones a la propiedad inmobiliaria Fabio Arias C.

2. Límites y limitaciones a la propiedad privada • Naturaleza patrimonial privada  debe satisfacer el interés de la colectividad. • El no uso NO es causa de su pérdida. • No prescribe negativamente por inactividad del titular. (excepción: usucapión  tercero ejerce la posesión)

3. Función social • Cuando se trata de bienes demaniales o patrimoniales. • Bienes patrimoniales privados (propiedad privada debe primero satisfacer las conveniencias de la comunidad. Se debe conciliar el interés individual con el social.

4. “Límite al derecho de propiedad” • Son aquellos comportamientos que por LEY el propietario no puede hacer dentro del contenido normal del derecho. • Dependerán de: su aptitud productiva o de su ubicación. • Los límites se determinan por Ley expresa (por ejemplo: Ley Forestal…) • Pueden ser de interés público o de interés privado (relaciones de vecindad)

5. Límites a la propiedad privada Art. 266 Código Civil: “La propiedad y cada uno de los derechos especiales que comprende, no tienen más límites que los admitidos por el propietario y los impuestos por disposiciones de la ley”

6. Limitaciones de la Propiedad Privada • Las limitaciones son aceptadas por quien debe soportarlas y no existe fuerza legal que coercione al derecho habiente a ejecutar determinado accionar. • La propiedad puede padecer limitaciones cuando sobre la cosa recaen también derechos de otras personas. • Las limitaciones deberán demostrarse a través de su título constitutivo.

7. Limitaciones a la Propiedad • Artículo 268 Salvo los casos exceptuados por la ley, cualquiera limitación de la propiedad sobre inmuebles, debe también, para perjudicar a tercero, estar inscrita en el Registro de la Propiedad. • Artículo 269 Cualquiera limitación de la propiedad sobre inmuebles, a favor de una o más personas, debe ser temporal y no puede establecerse por más de noventa y nueve años. La limitación no temporal a favor de una persona hace a ésta condueño de la cosa.

8. Derechos Reales en cosa ajena • Distintos al de propiedad sólo existe un derecho parcial sobre la cosa, limitan el dominio. • Constituyen una carga o gravamen (DIEZ PICAZO) 1.- Derechos Reales de Goce o Disfrute. 2.- Derechos Reales de Garantía. 3.- Derechos de Adquisición.

9. DD Reales de Goce o Disfrute • Permiten a su titular la utilización o explotación total o parcial de la cosa. Ejemplos: uso y habitación, enfiteusis, derecho de superficie…

10. DD Reales de Garantía • Aseguran el cumplimiento de una obligación mediante la concesión de poder sobre la cosa ajena. • Faculta al titular a enajenar las cosa en caso de incumplir, aunque NO podrá el acreedor disponer de la cosa para sí. Ejemplos: hipoteca, prenda. Formas especiales “títulos valores de garantía real” facilita la circulación (cédula hipotecaria y cédula prendaria)

11. DD Reales de Adquisición • Facultan al titular a hacer suya la cosa pagando su valor. Ejemplos: retracto y tanteo. • El carácter real se encuentra en la facultad del titular de hacer los DD efectivos no sólo contra quien la persona ha enajenado la cosa sino también frente a terceros o sucesivos adquirentes.

12. Derechos Reales en Cosa Ajena Forzosos • Hipoteca Legal: protege a mujeres casadas, hijos, personas con capacidades disminuidas y al Estado. Según Art. 425 CC NO EXISTEN “Las hipotecas legales reconocidas por la legislación anterior sólo subsistirán con perjuicio de tercero durante 2 años. Los interesados pueden desde luego exigir que dichas hipotecas legales se remplacen con una hipoteca especial”

13. Derechos Reales en Cosa Ajena Forzosos • Carga Real son hipotecas legales (aunque se diga que acá no aplican) que protegen al fisco y a las Municipalidades.

14. Derechos Reales en Cosa Ajena Forzosos • Servidumbres forzosas o administrativas: gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro distinto al propietario. • Pueden ser voluntarias y legales o forzosas.

15. Servidumbre legales • Servidumbres naturales, como la servidumbre de aguas. • Cuando son artificiales se pueden pedir daños y perjuicios en caso de verse perjudicado por las aguas que entran a un fundo sirviente. • No son servidumbres legales las que provienen de usos domésticos, como cañerías por ejemplo.

16. Servidumbres forzosas • Administrativas: tendido eléctrico y de acueducto. Para constituirlas se puede negociar con los dueños del predio y en caso de que no fuese posible, se declara de interés público y se tramita mediante expropiación. Si se expropia y en 10 años no se ejecuta se puede solicitarse sea devuelto a sus dueños originales.

17. Servidumbres forzosas • Privadas: pueden ser en función de distintos fines según la ley que las determine. • En materia de aguas: de estribo de presa, de parada o partidor (para dar riego)y de abrevadero y saca de agua por utilidad pública. Además de las típicas de acueducto que pueden ser con acequia descubierta, cubierta o con cañería. • Obligación de paso: cuando se requiere salir a la vía pública. Requisitos: 1. predio enclavado, 2. carece de salida SUFICIENTE a vía pública. • En materia de minas: serán constituidas por la Dirección de Geología, Minas e Hidrocarburos, previa indemnización por daños y perjuicios. Pueden ser para exploración o explotación.

18. Prohibiciones para disponer en sector vivienda. • Restricciones de dominio solamente pueden ser impuestas por el transmitente, al adquirente por testamento o donación (o sea… a título gratuito) • Diferente pasa con las viviendas de interés social antes de 10 años, las cuales no podrían ser enajenadas. • Tampoco pueden enajenarse los terrenos otorgados por el IDA. • Pasados los 10 años requieren un visto bueno previo por parte de la institución.

19. Patrimonio familiar • Cuando el propietario afecta el bien a favor del cónyuge o conviviente  no podrá enajenarlo sin autorización de ambos. • No podrá ser perseguido por acreedores, a menos que la deuda hubiese sido contraída por ambos.