當前詭譎的房地產 情勢因應思考 演講者：富比士投資王執行長 陳高超 2010.6.18

1. 當前詭譎的房地產　　　　　情勢因應思考演講者：富比士投資王執行長陳高超 2010.6.18

2. 富比士投資王 網站 示意圖

3. 作者簡介 • 學歷：淡江大學管理科學研究所碩士、淡江國際企　　　　業研究所、中興大學畢業 • 歷任：開南大學講師、中國時報、工商時報撰　　　　　　述委員、1111人力銀行副社長、中正社　　　　　　大投資講師 • 著作：「搶救卡奴大作戰」、「大宅門與小套房」　　　　　（97年商訊) • 學術論文：台北捷運聯合開發不動產證券化之可行　　　　　　性研究 • 評審：2006全國房仲獎評審、2007全國加盟連鎖優良　　　店長評審　　 • 執行：2008年內政部營建署「全國都計建管高峰會」 • 現任：富比士投資王執行長、廣播節目主持人　　　　　　　　　　

4. 當前詭譎的房地產情勢因應之道大綱 • 資金面—股票劃撥餘額、加權指數分析 • 資金面----Ｍ1b大於Ｍ2 • 資金面----住宅房貸、建築融資，雙雙創新高 • 資金面---- MOU、ECFA真正A夠發？ • 資金面---- ECFA（0關稅）=CEPA? • 虹橋、松山機場6/14直航，商務、酒店住宅夯 • 2009年壽險租金報酬分析，商務住宅再現 • 大陸罷工潮，台商回台，桃科、台北港新戰區？ • 機場捷運25分鐘效應 • 那一類捷運住宅最好賣？ • 台北經驗，聯合開發案分回價差大

5. 當前詭譎的房地產情勢因應之道大綱 • 八里台北港，新興戰區？ • 三重幫5萬坪，搖身一變淡海王 • 家電紛變更廠房，大舉改建住宅 • 紡織撈過界，廠房大改商、住宅 • 都更，緩不濟急？兩手策略 • 全國12大地王大洗牌，何為補漲區？ • 華固賣地王，現金求現（利空，詭譎的房地產之一） • 台壽保土地流標（利空，詭譎的房地產之二） • 新壽大賣寶慶路地王（利空詭譎的房地產之三） • 沙丁魚全擠進新莊副都心（利空，詭譎的房地產之四） • 尋找不起眼的補漲區，台電、台鐵、台汽

6. 當前詭譎情勢之一房市大利多（一）因應思考：ECFA=10兆台幣?當前詭譎情勢之一房市大利多（一）因應思考：ECFA=10兆台幣? • 98年11月16日簽署MOU • 99年6月簽署ECFA • 大陸QDII可來台買台股 • 定存解約8.8兆元 • 台商資金回流1.2兆元 • QDII575億元人民幣 • 外資匯入逾200億美元 • 總計10兆台幣，可創造多少房屋市場？ 主升段還是已進入末升段？

7. 當前詭譎情勢之一 2010房市利多（二）「股票劃撥餘額」與「股價指數」呈正相關，解讀：投入股市意願仍高，資金動能夠，只是等待而已　

8. 當前詭譎情勢之一2010房市利多（三）Ｍ1b仍大於Ｍ2，解讀：顯示解除定存多，活存資金充沛當前詭譎情勢之一2010房市利多（三）Ｍ1b仍大於Ｍ2，解讀：顯示解除定存多，活存資金充沛

9. 當前詭譎情勢之一2010房市利多（四）住宅房貸4.9兆元、建築融資1.09兆元，雙雙創新高，解讀：打壓房市無效當前詭譎情勢之一2010房市利多（四）住宅房貸4.9兆元、建築融資1.09兆元，雙雙創新高，解讀：打壓房市無效

10. 　　　當前詭譎情勢之一 2010房市利多（四）住宅房貸4.9兆元、 建築融資1.09兆元，雙雙創新高，解讀：打壓房市無效

11. 　當前詭譎情勢之一2010房市利多（五）MOU、ECFA，真正A夠發？因應參考：商辦、酒店式住宅、商務套房、Soho族住宅新趨勢、改走租金報酬率。　當前詭譎情勢之一2010房市利多（五）MOU、ECFA，真正A夠發？因應參考：商辦、酒店式住宅、商務套房、Soho族住宅新趨勢、改走租金報酬率。 （一）赴大陸設分行：國泰、富邦　　　華南、一銀、中信金、合庫、兆豐、玉山、彰銀9大行庫，將在大陸設分行或子公司。 （二）至台設分行：中國、工商、　　　招商、福建興業、北京、上海浦東發展、建設、農民、交通銀行，來台設據點　

12. 當前詭譎情勢之一2010房市利多（六）MOU、 ECFA，李公蝦米？ 保險商機：大陸925億美元，台灣604億美元 銀行利差：大陸3%，台灣1.75% 放款規模：大陸29.8兆人民幣， 　　　　　台灣1兆台幣（1/6）

13. 當前詭譎情勢之一2010房市利多（七）ECFA（0關稅）=CEPA?當前詭譎情勢之一2010房市利多（七）ECFA（0關稅）=CEPA? 2003年6/29，香港與中國簽CEPA （一）2007年4月：股市8331點，　　　2007年10月30日股市漲至31958點 （二）赴港人數遽+10%（三）房地產漲+40%（四）房租+80%（五）商辦+4倍 （六）因應思考：4年股市漲2.3倍，至2009年10月房　　　　　地產上漲2.34倍，台灣房價已進入修正期？！

14. 當前詭譎情勢之一2010房市利多（八） 早收清單由300項遽增至500項，但未談及大陸來台人士，對商辦、住宅的投資細節 解讀：中國讓利500 項，我方讓利100項，對我方之塑化、紡織、聚乙烯、聚丙烯屬利多

15. 當前詭譎情勢之一2010房市利多（九）虹橋、松山機場對飛，因應思考：商務套房、投資客之S、T、P當前詭譎情勢之一2010房市利多（九）虹橋、松山機場對飛，因應思考：商務套房、投資客之S、T、P 松山、虹橋機場提前6.14日直航，雙城2小時生活圈，上海、台北航程80分，勤美集團以12.055億元買下仁愛圓環「國泰世華銀行大樓」 1,4 21.52坪，朝辦公大樓長期租金報酬率2至3％之前景。

16. 當前詭譎情勢之一2010房市利多（十）2009年壽險租金報酬大分析，因應思考：桃園地區之商務套房、辦公之推案策略？當前詭譎情勢之一2010房市利多（十）2009年壽險租金報酬大分析，因應思考：桃園地區之商務套房、辦公之推案策略？ • 國壽57億元租金，年報酬率4.85％ • 新壽投資不動產970億元，租金26億元，年報酬率2.7％ • 富邦人壽不動產投資491億元，租金11.87億元，年租金報酬率2.4％， • 南山人壽不動產投資299億元，10.55億租金，年報酬率3.5％ • 中壽投資不動產121億元，租金3.2億元，租金報酬率2.6％，

17. 當前詭譎情勢之一2010房市利多（十一）大陸罷工潮，台商回台趨勢，因應思考：桃科、台北港房市新戰區？當前詭譎情勢之一2010房市利多（十一）大陸罷工潮，台商回台趨勢，因應思考：桃科、台北港房市新戰區？ • 經濟部統計，截至五月底，台商返台投資已逾兩百億台幣。今年將逾四百億元目標 • 總部或工廠：新竹以北工業區 • 桃園科學園區（附近推住宅，二房低總價？投資型產品） • 宜蘭利澤工業區 • 台北港（郭台銘中國海專附近）（八里新戰區？） • 林口A7站區產業專區 （已有政府4400戶平價住宅） • 成立台商回台單一服務窗口、調降遺產稅率、營所稅17%，亞洲僅次於香港

18. 當前詭譎情勢之一2010房市利多（十二）因應思考：鮭魚返鄉，帶動新一波住宅需求？當前詭譎情勢之一2010房市利多（十二）因應思考：鮭魚返鄉，帶動新一波住宅需求？ • 台塑集團開發的華亞科技園區，今年產值提高至3,398億元、年成長超過13％。 • 民國74年台塑集團將茶園變更，158公頃土地由民間企業自行開發。 • 華亞科技園區總佔桃園縣工業總產值17％。

19. 當前詭譎情勢之一2010房市利多（十三）因應思考：尋找聯合開（共構）站當前詭譎情勢之一2010房市利多（十三）因應思考：尋找聯合開（共構）站 • 機場捷運民國103年10月通車，馬英九：25分鐘，台北往返桃園。 • 機場捷運51.03公里、22個車站，三重、新莊副都心、泰山、體育大學、長庚醫院、林口、山腳、坑口、桃園機場、至一至三航廈、高鐵站、環北站。 • 台北車站雙子星「國門」到環北站（A21）共經二大「國門」，縮短中壢市SOGO商圈至台北距離

20. 當前詭譎情勢之一2010房市利多（十四）2兆元重大建設，桃園房市卻不熱？！當前詭譎情勢之一2010房市利多（十四）2兆元重大建設，桃園房市卻不熱？！

21. 當前詭譎情勢之一2010房市利多（十五）因應思考：那一類捷運住宅，最好賣、最賺差價？當前詭譎情勢之一2010房市利多（十五）因應思考：那一類捷運住宅，最好賣、最賺差價？ • 捷運住宅：「單一」捷運 • 「雙十」捷運：未來，西門站、中山站、松江南京站、南京東路站等四站，可與板南、淡水、新莊、木柵線交會 • 「雙十」捷運住宅，凌駕「單一」捷運住宅，票房飆漲 • 捷運「機廠」大造鎮：將結合商場、辦公、旅館、飯店、住宅「五合一」生活機能，例如：蘆洲總站、小碧潭總站

22. 當前詭譎情勢之一台北經驗 （十六）因應思考：聯合開發站，捷運局分回標售案 • 信義聯合開發案「信義京華苑」：信義路二段、近永康街，成交單價：每坪72~88萬元 • 永安市場捷運聯開案「美麗永安」：每坪最高飆到39.5萬元 • 木柵萬隆捷運共構「環遊市」：11戶成交10戶，平均每坪45萬元，最高每坪50 萬元 • 因應思考：機場、環狀捷運，代銷聯合開發案之價差、銷售皆較快　

23. 當前詭譎情勢之一2010房市利多（十七）因應思考：八里的台北港，房市新戰區？當前詭譎情勢之一2010房市利多（十七）因應思考：八里的台北港，房市新戰區？ • 台北港發展成「海運轉運中心」及「全球運籌中心」 • 第一個以BOT方式，民間參與投資金額203億元，民國103年完成七座貨櫃碼頭興建及營運作業。 • 台北縣八里境內台北港水深達16米，是世界最好的港口，朝遊艇、休憩、觀光等多元功能

24. 當前詭譎情勢之一2010房市利多（十八）因應思考：八里的台北港，房市新戰區？當前詭譎情勢之一2010房市利多（十八）因應思考：八里的台北港，房市新戰區？ • 臺北港第一、二期工程剩餘土，可築269公頃新生地，創造269億元新土地價值 • 船 席 數7，水深(-15m)以上之船席數7，碼頭長度(m)2,366，水深(m)15.5-16，碼頭貨櫃場面積(公頃)110，橋式起重機(台)22

25. 台北港現況空拍圖

26. 油品儲運中心 離岸物流倉儲區 第一貨櫃儲運中心 第三貨櫃儲運中心 第二貨櫃儲運中心 臨時油品中心 十三行博物館 海洋遊樂船 停泊區 八仙樂園 親水遊憩區 台北港整體規劃及未來發展圖

27. 當前詭譎情勢之一2010房市利多（十九）因應思考：三重幫5萬坪，搖身一變淡海王當前詭譎情勢之一2010房市利多（十九）因應思考：三重幫5萬坪，搖身一變淡海王 • 聯邦集團以總價21.54億元、每坪23.74萬元標下淡海新市鎮商三之一土地，面積9075.64坪、底價21.51億元，換算每坪底價為23.7 萬元。 • 宏盛2007年以38.9億元買下淡海新市鎮2.1萬坪土地，每坪單價17.8萬元，加上之前23億元標下6筆、1.5萬坪土地，總計土地4萬坪 • 聯邦1萬坪＋宏盛4萬坪=三重幫5萬坪（地王）

28. 當前詭譎情勢之一2010房市利多（二十）因應思考：家電廠房大舉進攻住宅市場當前詭譎情勢之一2010房市利多（二十）因應思考：家電廠房大舉進攻住宅市場

29. 當前詭譎情勢之一2010房市利多（二十一）因應思考：紡織撈過界，廠房大改商、住宅當前詭譎情勢之一2010房市利多（二十一）因應思考：紡織撈過界，廠房大改商、住宅 • 廣豐：八德廠1.3萬坪住宅開發，5月送件，7至 8月可取得建照，第一期2,100坪土地，總銷19 億元。 • 東和：關掉化纖廠，出售土地與廠房17億元，另要賣仁德廠1.3萬坪土地。 • 宜進：轉售10億元辦公大樓。 • 中和羊毛：以25.2億元賣北市敦化南路大樓，　　　　處分獲利超過20億元。 • 國賓、德豐、萬寶紡織，開發士林土地，興建飯店 • 新燕：拍賣三重1.58萬坪乙工，彰銀設52.2億元抵押權 • 思考：工業住宅品牌、精緻化、低總價大宅門？

30. 當前詭譎情勢之一2010房市利多（二十二）因應思考：都更，緩不濟急？兩手策略當前詭譎情勢之一2010房市利多（二十二）因應思考：都更，緩不濟急？兩手策略 • 都市更新條例10年，全台已核定且完工的都更案，共125件，施工中、未動工但已核定公布實施者234個；全台有661個已完工或進行中的都更案。 • 台北市：核定實施90件，面積有29.5公頃、創造不動產價值2,460.82億元 • 國揚、太設、全坤建、中工、冠德、基泰、興富發、日勝生、華固、台開、鄉林、長虹、三圓、信義房屋、潤泰新、大漢等有一半要申請都更。 • 思考：都更代銷案，媒體新包裝術？

31. 當前詭譎情勢之一2010房市利多（二十三）全國12大地王排行大洗牌，因應思考：如何找補漲區？當前詭譎情勢之一2010房市利多（二十三）全國12大地王排行大洗牌，因應思考：如何找補漲區？ 時間 土地標案 面積 (坪) 標售單價 (萬/坪) 建商 98.11.23 忠孝東路四段錢櫃大樓 整層11樓 1062（商） 國泰人壽 99.1.28 羅斯福路三段212 號 87.12 719(商三) 陳文鎮 （寶舖） 97.8.5 信義計畫區A1 698(商) 99.1 仁愛路二段 116.2 679(住) 賴雪（迪化街金主） 99.2.25 建國南路一段304巷 121宋楚瑜官邸 602(住 ) 華泰銀行 98.7.31 杭州南路 224.46 462(商三) 安家國際 1418 遠雄

32. 當前詭譎情勢之一全國12大地王排行分析 時間 土地標案 面積 (坪) 標售單價 (萬/坪) 建商 96.5.3 杭州北路 249 444.6（商三） 國泰 95.9 南京東路 986 410(商三) 亞昕 99.3 天母聖道之家 1715 409 華固 96.04. 台汽北站 1376 388(住商) 皇翔 95.11 忠孝東路二段 391 385(商三) 皇翔 95.10 長春路 235 308(商三) 八邑坤

33. 當前詭譎情勢之二---拋售地王，求現入袋因應思考：華固土地策略，風險第一，賺錢第二 • 華固3月17日以70.28億元標下天母東路聖道兒童之家1,715.47坪土地，每坪409.68萬元，創住3天價，其中864坪，再以37.34億元賣給新買主合建，售出37.34億元資金，落袋為安。 • 華固每坪賣出432萬元，1個半月回收一半，處分利益1.93億元，未來總銷150億元，再分售回65％ • 因應思考：華固策略聯盟，高報酬、高風險，並非存養地，將存貨降低，增加週轉率

34. 當前詭譎情勢之三---精華土地流標，因應思考：出現逃命波？加速出清現有存貨！當前詭譎情勢之三---精華土地流標，因應思考：出現逃命波？加速出清現有存貨！ • 台壽保三筆土地全流標 • 北市汀洲路面積301.59坪，每坪226萬元，只加碼23.6％ • 北市重慶南路三段，面積62.01坪，每坪約1 85萬元，只加碼43.75％ • 因應思考：皆位於全國12地王附近，高價住宅行情泡沫化？ • 淡海新市鎮只有一筆得標 ，8筆全流標

35. 當前詭譎情勢之四---新壽拋售地王因應思考：不養地，而在求現，調節資金當前詭譎情勢之四---新壽拋售地王因應思考：不養地，而在求現，調節資金 • 新壽賣寶慶路、遠東百貨旁344.5坪，底價每坪500萬元，總價17.23億元，可蓋百貨、商場、飯店 • 一旦標出，處分利益10億元，將創中華商圈土地新高。 • 新壽聯勤信義土地，二年內處分利益32億元，每股EPS貢獻0.66元

36. 當前詭譎情勢之五---沙丁魚全擠新莊副都心 • 新莊副都心6月25日標售24筆住二土地，底價每坪53萬元。 • 興富發：總銷200億元 • 冠德：總銷100億元（5塊、面積4,834坪） • 因應思考：上中下頭前段、副都心，面臨每坪45萬元保衛戰，每坪上看60萬元？已開始走二房中低總價市況

37. 當前詭譎情勢之五---五大票房毒葯區政府大量興建平價住宅當前詭譎情勢之五---五大票房毒葯區政府大量興建平價住宅 • 樹林台藝大旁 • 中永和灰窯一帶（秀峰段） • 機場捷運A7站（體育大學）：4400戶平價住宅 • 淡海新市鎮一期、沙崙 • 三重大同南路段

38. 尋找不起眼補漲區？北投---台鐵土地思應思考：台鐵不是破銅爛鐵？！尋找不起眼補漲區？北投---台鐵土地思應思考：台鐵不是破銅爛鐵？！

39. 尋找不起眼補漲區？華陰街----台鐵宿舍思應思考：台鐵不是破銅爛鐵？！尋找不起眼補漲區？華陰街----台鐵宿舍思應思考：台鐵不是破銅爛鐵？！

40. 尋找不起眼補漲區？八德路---台鐵台北機廠因應思考：地價超過1000億元尋找不起眼補漲區？八德路---台鐵台北機廠因應思考：地價超過1000億元 • 地點：北市八德路、市民大道 • 佔地：130公頃（京華城即將改建） • 台北機廠「寶地」 身價1000億元，台鐵金雞母 • 未來遷移桃園 • 變更為商業區、住宅區，地價超過1000億元

41. 尋找不起眼補漲區？萬華站—台鐵因應思考：艋舺、紅樓每坪已起漲至55萬元尋找不起眼補漲區？萬華站—台鐵因應思考：艋舺、紅樓每坪已起漲至55萬元 • 一、老舊社區：唯一ＢＯＴ增建大樓營建案 • 二、BOT（營運興建）：50年，OT（營運）：4年地上權案 • 三、東站大樓：面積10432平方米，增建至二十層 • 四、西站大樓：面積12301平方米，增建至十八層

42. 尋找不起眼補漲區？松山站—台鐵因應思考：大直新商圈，商務套房新市場尋找不起眼補漲區？松山站—台鐵因應思考：大直新商圈，商務套房新市場 • 八德路、虎林街、玉成街 • 佔地7732坪 • 地上權52年ＢＯＴ • 交一、交二大樓 • 總投資金額高達33億元 • 美食樂園、1400坪數位藝術展示館、1.2萬坪辦公、142間國際商務

43. 尋找不起眼補漲區？台電，包租公因應思考：每坪市價100萬元以上，地點稀有創新高尋找不起眼補漲區？台電，包租公因應思考：每坪市價100萬元以上，地點稀有創新高 • 北市忠孝東路6段66號：地330坪，建物　500坪，已被標租規劃為70房間，每月租金1萬元 • 北市麗水街：土地72坪，建物48坪，標租以3年為一期　

44. 尋找不起眼補漲區？台汽北站新戰區因應思考：440億元雙子星大樓，再造新國門尋找不起眼補漲區？台汽北站新戰區因應思考：440億元雙子星大樓，再造新國門 • 台汽北站，舊西區軸線大翻轉 • 2007.5.3日皇翔標走 • 土地1376坪，每坪388萬元 • 住、商土地 • 影響:華陰街、承德路 • 後火車站都更大利多（承德路、重慶北路、圓環合建、都更多）

45. 謝謝！