La certificazione energetica e la Valorizzazione del Costruito

1. La certificazione energetica e la Valorizzazione del Costruito Ing. Flavio CONTI Luvinate (Varese) www.conti-enersave.net Flavio.conti@email.it

2. L’obbligo dellaCertificazione Energetica La Certificazione Energetica delle Prestazioni degli edifici è stata imposta con la Direttiva Energy Performance ofBuildings (EPBD) 2002/91/EC Questa Direttiva obbliga alla produzione di un ACE per ogni unità immobiliare, sia nuova che esistente, in vendita o in affitto. In Italia poi, al fine di accelerare la Certificazione Energetica del Parco edilizio, si è associato questo obbligo anche nei casi di fruizione di incentivi pubblici per la ristrutturazione energetica e/o l’installazione di fonti rinnovabili. Ing. F. CONTI

3. Altri esempi Anche se l’UE si può considerare all’avanguardia nello sviluppo di politiche di Energy Savings, non si può rimarcare che iniziative in tal senso si erano già manifestate in vari paesi. Senza attendere l’indicazione del Presidente USA B. Obama, i paesi scandinavi già da molti anni avevano posto l’obbiettivo di uscita dai combustibili fossili (V. Svezia al 2050) Ma anche negli USA stessi, il lancio di vari programmi di efficienza energetica(v. Energy Star ) erano propedeutici alla politica di Obama e non a caso il suo ministro dell’energia proviene proprio dal LBNL che era stato fra i più attivi nella R&S dell’efficienza energetica. Ing. F. CONTI

4. Gli scopi di fondo I motivi che hanno spinto i legislatori europei e la Commissione Europea sono molteplici: • Anzitutto la necessità di aumentare la consapevolezza e l’informazione ai cittadini riguardo la qualità energetica del costruito in una situazione di costi crescenti dell’energia e della gravità dell’impatto ambientale delle emissioni nocive, sia a livello locale che globale. • Si comprese che il settore dell’efficienza energetica era ormai maturo dopo anni di R&S&D e che l’industria europea aveva dinnanzi a sé un nuovo, vastissimo settore di sviluppo. Necessitava quindi un quadro normativo che aprisse la strada a tale sviluppo. Ing. F. CONTI

5. La nuova area dell’edilizia La mitigazione degli effetti inquinanti dei consumi energetici nel settore dell’edilizia è stata concepita in modo analogo a quello del settore degli elettrodomestici. Il meccanismo di mercato approntato è stato quello dell’etichettatura (“labelling”) degli edifici. Come l’etichettatura ha portato in pochissimi anni alla sparizione dei prodotti più scadenti, così si spera che l’ACE possa indurre molti proprietari a migliorare le prestazioni energetiche dei propri immobili. Il processo è appena iniziato con l’ACE, che può consentire una prima quantificazione dei benefici economici ed ambientali. Ma questo necessita poi di adeguate misure legislative che incentivino gli investimenti, non solo finanziariamente ma anche per la corretta misurazione ed attribuzione dei benefici. Ing. F. CONTI

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7. Gli obbiettivi europei • Come noto, la politica energetica europea ha fissato degli obbiettivi ambiziosi al 2020: • 20% di riduzione dei consumi energetici • 20% di riduzione delle emissioni inquinanti • 20% di copertura energetica con Fonti Rinn. • Per raggiungere questi obbiettivi è stato messo a punto un Piano d’Azione europeo per l’Efficienza energetica (EEAP) Ing. F. CONTI

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10. La nuova EPBD Non tutti gli Stati Membri hanno implementato la Direttiva. Per questo la Commissione Europea sta approntando una nuova Direttiva che sia ancora più incisiva e precisa. Molti emendamenti sono stati proposti: • Progressiva eliminazione della soglia dei 1000 mq • Estensione della Certificazione all’Energia Primaria • Certificazione dell’EP su tutto l’anno in modo da comprendere anche il Condizionamento estivo • Accorciamento al 2019 per la progettazione di edifici ad ENERGIA ZERO al 2019. Ing. F. CONTI

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12. I Titoli di Efficienza Energetica Non va poi dimenticato che il 2010 è il 6° anno di piena attuazione del meccanismo dei titoli di efficienza energetica (di seguito anche TEE o certificati bianchi), introdotto con i DM 24 aprile 2001, successivamente sostituiti dai DM20 luglio 2004, ulteriormente revisionati e aggiornati dal DM 21 dicembre 2007. Questo mercato dei TEE costituisce un ulteriore incentivo al sostegno delle azioni di efficienza energetica, che agisce principalmente di stimolo alle maggiori compagnie distributrici (utilities con >50000 clienti) del gas e dell’energia elettrica. Nel 2007 l’obbiettivo complessivo di 3,2 milioni di tonnellate equivalenti di petrolio (Mtep) è stato ripartito tra 14 distributori di energia elettrica (per un totale di 1,8 Mtep) e 61 di gas naturale (per un totale di 1,4 Mtep). Il mercato dei TEE rappresenta di certo uno dei meccanismi predisposti per l’entrata delle società energetiche medio-grandi nel settore dei servizi post-contatore di efficienza energetica nell’UE. Ing. F. CONTI

13. La percentuale di interventi nel settore civile è focalizzata principalmente sulle misure di risparmio di elettricità (60%) e solo un 23% per gli usi termici Ing. F. CONTI

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15. Le parti interessate Ovviamente il settore dell’efficienza energetica coinvolge non solo le società energetiche, ma, almeno, per la parte che riguarda il costruito, anche tutti gli operatori legati all’edilizia, che è il settore più importante di ogni economia. L’introduzione dell’ACE aggiunge un elemento informativo di qualità che sino a ieri mancava, nel senso che la qualità energetica presenta aspetti assai limitati di visibilità (chi vede cosa c’è nei muri?) e di trasparenza (chi ha le conoscenze tecniche di energetica?) La non conoscenza delle qualità e delle prestazioni energetiche dell’edificio è stata un ostacolo alla diffusione di pratiche corrette di progettazione negli scorsi decenni. Ing. F. CONTI

16. Insensibilità finanziaria I benefici finanziari dell’efficienza energetica sono avvertiti dai proprietari gradualmente, mese x mese, lungo gli anni. Ma i mercati finanziari non sono sensibili al valore di questi crediti dei consumi futuri. Non è in generale possibile per un proprietario capitalizzare immediatamente un flusso di cassa futuro, neppure se tale flusso è garantito dallo Stato. Ad esempio, il flusso di crediti del Conto Energia di un impianto FV legalmente non ha valore finanziario in caso di insolvenza del proprietario. Non tutti gli operatori del mercato dell’edilizia sono oggi pronti a riconoscere i benefici futuri di una casa efficiente come parte integrante del valore del bene. Ing. F. CONTI

17. La Classificazione energetica • La classificazione energetica degli edifici non è ancora adeguatamente considerata dall'estimo immobiliare. • E’ evidente che essa potrà fornire un aggiuntivo criterio di valutazione economica dell'immobile , creando differenze di valore commerciale fra edifici più efficienti energeticamente. Ing. F. CONTI

18. Il Valore economico dell’efficienza energetica Consideriamo qui solo gli aspetti economici. Il Valore economico-finanziario delle Misure di Efficienza Energetica (MdEE) per un proprietario è in teoria dato dal valore attualizzato delle differenze future fra le spese energetiche del livello attuale e quelle sulla durata di vita delle Misure implementate. (Mark Chao and David Goldstein, sett. 1997) VAN = SjCostoj x(E0 - Ej) /(1+i)j Questo valore dipende, ovviamente dal tipo ed efficacia delle MdEE implementate, dalla loro durata di vita e dal tasso di attualizzazione i che l’investitore si attende dal suo investimento, valore quest’ultimo che dipende dalle altre opportunità alternative di investimento, pesate sul relativo fattore di rischio per lui accettabile. Ing. F. CONTI

19. Risparmi teorici e reali • La valutazione economica dell’efficienza energetica è stata grandemente facilitata dall’introduzione della CERTIFICAZIONE ENERGETICA. • Va comunque ricordato che la Cert. Energetica fornisce un’indicazione del FABBISOGNO DEL SISTEMA EDIFICIO-IMPIANTO ossia è il risultato di una calcolo teorico in condizioni di riferimento standard. • Questo valore in generale differisce dal reale valore di consumo, anche se mediato su vari anni. • La differenza tra FABBISOGNO e CONSUMO è tanto maggiore quanto più la conduzione dell’edificio si discosta dalle condizioni di riferimento. Questo, ad esempio, si verifica maggiormente in piccole unità immobiliari, dove i comportamenti individuali sono meno mediati. Ing. F. CONTI

20. Esempio Si supponga di avere un appartamento di 100 mq certificato in Classe G con 200 kWh/m2 a. Con determinate MdEE l’appartamento viene portato in Classe C = (85 kWh/m2 a). Durata media degli interventi 20 anni Supponendo che i consumi reali corrispondano a quelli della Certificazione (il che non è) si ottiene: Risparmio energetico =200-85= 115 kWh/m2 a = 11,50 MWh /a = 1198 Nm3/a Risparmio monetario @ 0,65 €/Nm3 = 779 €/a x 20 a = 15573 € Risparmio attualizzato @i=5% in 20a = 779 x 12,46 = 9702 € Il proprietario che ha effettuato l’investimento ha deciso con i propri criteri di valutazione personali. Ma questo valore attualizzato gli viene riconosciuto dal mercato, ossia da un possibile acquirente dell’appartamento? Ing. F. CONTI

21. Le motivazioni dell’efficienza energetica Le motivazioni in base alla quali un proprietario di immobili investe in Misure di Efficienza Energetica possono essere le seguenti: • Motivazione economica (riduzione delle bollette, buona remunerazione del capitale, incentivi) • Opportunità/necessità di riqualificazione • Motivazioni di comfort • Motivazioni sociali (dimostrazione di sensibilità verso l’ambiente, appartenenza, benefici ecologici ) • Motivazioni estetiche • Osservanza delle norme Ing. F. CONTI

22. Le barriere al riconoscimento dell’efficienza energetica Vi sono 3 principali ostacoli al riconoscimento della valorizzazione del risparmio energetico in edilizia: • L’affidabilità del risparmio ottenuto • La difficoltà di conteggiare e quantificare il risparmio (reale)ottenuto • La difficoltà ad ottenere • precise ed attendibili informazioni ex-ante sulle prestazioni attese e sulla redditività e • disporre di attendibile casistica sui risultati ex-post. Ing. F. CONTI

23. L’affidabilità del risparmio energetico • La quantificazione del risparmio monetario dipende dalla PERSISTENZA NEL TEMPO DEL RISPARMIO previsto. • Vi sono diverse MdEE per le quali è nota la decadenza delle prestazioni nel tempo (ad es. lampade, celle FV, etc.) • Per tutte le misure la resa dipende molto anche dal MODO Di CONDUZIONE E DALLA CORRETTA MANUTENZIONE. • Le procedure di manutenzione (ad es. degli impianti termici ) sono migliorate per qualità e responsabilizzazione, • tuttavia i risultati degli investimenti in efficienza energetica non sono spesso resi disponibili dalle ditte di gestione (Servizio Energetico) e quindi questa SCARSA TRASPARENZA si riflette anche sulla mancata valorizzazione degli immobili. Ing. F. CONTI

24. Importanza della Manutenzione

25. La difficoltà di quantificare il risparmio ottenuto (reale): Cosa si sta facendo • A differenza di altre voci monetarie (es. spese, affitti, etc.) il flusso del risparmio energetico è di difficile quantificazione. • Mentre il flusso di un impianto FV è misurabile da un contatore, il risparmio è ottenibile solo come differenza tra una situazione di riferimento (Baseline o Ex-ante) e la situazione post-intervento, con adeguate (??) correzioni per avere le 2 situazioni confrontabili fra loro. • Il DoE degli USA ha promosso un’azione internazionale volta a sviluppare un Protocollo di Metodologia di Misure e Verifiche accettato internazionalmente per la quantificazione degli Energy Savings (IPMVP) . • Pur essendo il testo disponibile in Italiano, nessun seguito si è avuto da parte delle autorità italiane, né altre procedure sono in corso di elaborazione. Ing. F. CONTI

26. La verifica dei risultati • Specialmente quando i risultati di un intervento di Efficienza energetica sono oggetto di Contratti basati sulle Prestazioni (EPC) ed i pagamenti avvengono solo sulla base di tali risultati, allora è necessario che essi siano VERIFICATI ED ACCETTATI da entrambe le parti. • Quando i contratti EPC sono fra ESCo ( o Ditte di Servizio Energetico) e proprietari, le parti devono accordarsi PREVENTIVAMENTE sulle modalità ed il livello di Verifica. • E’ tipicamente un caso di valutazione di Costi/Benefici perché Il maggior Costo di una verifica più accurata raggiunge rapidamente il Beneficio di una più accurata quantificazione dei risparmi ottenuti per una o entrambe le parti contrattuali. Ing. F. CONTI

27. La difficoltà di quantificare il risparmio ottenuto • A parte le discrepanze fra consumi reali e teorici determinabili con l’ACE, l’attuale normativa sinora stabilisce la procedura per la definizione dell’ACE, ossia la “fotografia” di una situazione esistente ma non definisce una procedura di calcolo dei risparmi d’energia . • L’AEEG ha definito varie schede di valutazione rapida ed approssimata dei risparmi d’energia per il calcolo dei TEE. Ma appunto la grande approssimazione di tali algoritmi, (concepiti per una gestione burocratica di un gran numero di interventi simili), adatta e sufficiente per la concessione dell’incentivo marginale del TEE, non consente però di considerarli validi per una valorizzazione finanziaria di singoli progetti di un certa rilevanza economica e tecnica. Ing. F. CONTI

28. La difficoltà a dimostrare l’ammontare dell’Energy Saving • L’introduzione della Certificazione Energetica nell’UE è certamente un efficace metodo di accertamento del Fabbisogno energetico di un edificio, posto che si accetti una qualche corrispondenza fra Fabbisogno e Consumo. • Più che l’appartenenza ad una certa Classe è importante definire gli Indici Prestazionali, che consentono di validare le prestazioni dei componenti del sistema edificio-impianti. • Con l’avvento dell’ACE si è semplificato molto il lavoro degli auditor energetici, che ora dispongono di un metodo ufficiale e riconosciuto per validare le prestazioni, anche se non tutto è stato ancora normato e la procedura per la valutazione dei risparmi energetici non è ancora ben definita. Ing. F. CONTI

30. Cosa Calcola CENED+ Il SW CENED+ ha lo scopo di calcolare vari indicatori di prestazione energetica del sistema edificio-impianto. ETH ETC ETW EPH EPT EPL EPW EST,H EST,W EFV egH,yr egWH,yr egHW,yr CO2eq

31. Nuova Pagina dell’ACE

32. Perché Misure e Verifiche • Una quantificazione accurata del Risparmio d’energia è fondamentale per determinare l’accresciuto valore di un immobile. • L’esecuzione di 2 certificazioni (prima e dopo) non sempre può garantire la quantificazione del risparmio perché le 2 situazioni devono essere comparabili e non sempre lo sono. • Nel caso vi siano variazioni di superficie utile, di utilizzi, di gestione impiantistica, etc., si devono apportare correzioni per poter eseguire la comparazione. • La metodologia di misura deve essere poi definita ed accettata dalle parti coivolte in un EPC. • Per questi ed altri motivi, è necessario disporre di una accettata Procedura di Misure e Verifiche. Ing. F. CONTI

33. Elementi visivi Il miglioramento energetico di un edificio consiste sia di elementi visibili e di elementi invisibili. Fra gli elementi visibili vi sono: • Finestre, schermature, impianti solari termici e FV, impianti di vario tipo Fra gli elementi invisibili o poco visibili citiamo: • Isolamento delle pareti, basamento e copertura • Sistemi di controllo +/- sofisticati. Tuttavia se la constatazione visiva consente anche al profano di constatare l’esistenza della MdEE, questa sola però non basta a valutarne l’efficacia energetica. Solo la Certificazione Energetica dovrebbe attestare i vantaggi derivanti da tutte la MdEE implementate. Ing. F. CONTI

34. L’ACE ed il mercato Ing. F. CONTI

35. Metodi aggiuntivi di valutazione • Oltre al metodo di calcolo basato sulla differenza degli EP (validato con 2 successivi ACE, supposto che nulla sia cambiato nelle dimensioni e gestione dell’edificio), si può cercare di valutare il valore del Risparmio Energetico anche con metodi sperimentali, basati sui reali flussi di cassa per un breve periodo di test (es. 3-4 anni). • Il metodo può essere applicato all’intero edificio o, se possibile, ai soli aspetti delle MdEE implementate. • Un certificatore può misurare il cash flow reale dovuto alle MdEE implementate, determinarne il tasso di sconto associato alla affidabilità dei risparmi, e calcolare il valore attualizzato dei costi di esercizio evitati. Ing. F. CONTI

36. Il degrado del Valore del costruito nel tempo Il valore di un immobile, comunque sia determinato, non resta fisso nel tempo, ma varia con una serie di fattori esogeni ambientali: • In funzione del rigrado o degrado dell’ambiente e del territorio circostante (inquinamento, traffico, sicurezza, servizi, vivibilità, etc.) • In funzione dell’evoluzione nel tempo delle tecnologie costruttive ed impiantistiche e della loro diffusione. L’extra-costo di una tecnologia innovativa di risparmio energetico installata oggi, domani non sarà più riconosciuto come tale perché non sarà più considerata innovativa ma di normale pratica costruttiva o impiantistica. Ing. F. CONTI

37. Necessità di riqualificazione • Tutti gli edifici necessitano di manutenzioni straordinarie o riqualificazioni. • La rottura del generatore termico o semplicemente le sue prestazioni obsolete ne consigliano la sostituzione. • Di solito la sostituzione avviene con prodotti di più elevate prestazioni, frutto del progresso tecnologico intercorso. • L’extra-costo di nuovi prodotti più performanti si giustifica per motivi non solo economici ma anche di altro tipo (incentivi fiscali, sicurezza, fattori di mercato, modernità tecnologica, etc.) Ing. F. CONTI

38. L’edificio “malato” La riqualificazione energetica ed ambientale sono in certi casi imposte dalle evidenti situazioni di inquinamento ambientale che, se non rimosse, possono annullare anche completamente il valore immobiliare. La valorizzazione dell’edificio implica quindi la necessità di : • Salvaguardarne l’integrità fisica del costruito • Garantire la salubrità e la sicurezza degli occupanti. Ing. F. CONTI

39. FONTI DI INQUINAMENTO AEROBIOLOGICO Ing. F. CONTI

40. FONTI DI INQUINAMENTO AEROBIOLOGICO Ing. F. CONTI

41. FONTI DI INQUINAMENTO AEROBIOLOGICO Ing. F. CONTI

42. Le Muffe e la scarsa Ventilazione La presenza di muffe in un alloggio è sintomo, in molti casi, di inadeguata ventilazione. I funghi liberano delle micotossine, sostanze che provocano irritazione ad occhi, naso, faringe, e sono causa frequente di cefalea, astenia, tosse secca, prurito, asma e altre acute difficoltà nella respirazione; inoltre producono altre sostanze volatili responsabili del caratteristico odore di muffa. Ing. F. CONTI

43. Motivazioni di comfort Le decisioni di investimento nel risparmio energetico spesso sono dettate anche da esigenze di comfort. Scarsa tenuta dei serramenti che lasciano entrare spifferi d’aria. L’alta trasmittanza dei serramenti (es. vetro semplice) rende non confortevole lo spazio vicino alle finestre. Le superfici fredde producono una temperatura operativa troppo bassa in inverno e troppo alta in estate, per cui non solo si deve compensare con elevati e costosi consumi di energia ma anche la vivibilità interna è di bassa qualità. Sistemi di regolazione inadeguati sono non solo fonte di sprechi ma di discomfort. Ing. F. CONTI

44. FATTORI DIDISCOMFORT LOCALE Ing. F. CONTI

45. Temperatura operante È la temperatura uniforme di una cavità in cui il soggetto scambierebbe per convezione e irraggiamento la stessa energia che effettivamente scambia nell’ambiente reale non uniforme. Numericamente è la media pesata della temperatura dell’aria e di quella media radiante, in cui le conduttanze unitarie radiative (abiti superfici) e convettive (abiti-aria) costituiscono i coefficienti di peso Nel caso i due coefficienti che sono molto prossimi l’uno all’altro si possano considerare uguali, si ha: Ing. F. CONTI

46. Il comfort come veicolo pubblicitario La pubblicità dei produttori di finestre non fa riferimento ai vantaggi economici bensì ai vantaggi di comfort e visibilità Ing. F. CONTI

47. Prestazioni oltre le norme La visibilità del serramento permette di distinguere serramenti “normali” da serramenti di alta qualità. Questo spinge molte ditte a produrre ed immettere sul mercato serramenti con prestazioni ben oltre quanto richiesto dalla legge, per catturare clienti di alta fascia sociale che possono e vogliono valorizzare la propria casa con componenti di alta qualità. Ing. F. CONTI

48. Serramenti di alta qualità Ing. F. CONTI

49. Serramenti di alta qualità Ing. F. CONTI

50. Motivazioni sociali • L’implementazione di MdEE ed il suo pubblico riconoscimento (ACE) non solo valorizzano l’immobile, ma anche mostrano la sensibilità sociale del proprietario verso la tematica ambientale. • E’ per questo motivo che il legislatore ha disposto misure prioritarie e più stringenti per gli edifici pubblici. • Infatti, la Amministrazioni Pubbliche devono dare il buon esempio nell’approntare edifici più performanti e rispettare le norme al riguardo. • Peccato poi che ciò non avvenga, sia per mancanza cronica di fondi e spesso anche per incapacità e/o ignoranza degli amministratori delle leggi (energetiche ed ambientali) sull’edilizia, (quelle che consentono le speculazioni edilizie sono apprese immediatamente). Ing. F. CONTI