Kiinteistönkauppa sähköisesti

1. Kiinteistönkauppa sähköisesti Tapio Nevala 7.10.2013

2. Kiinteistönkaupan tapahtumaketju • Valtuutus • Esisopimus • Kauppakirjan luonnoksen laatiminen • Kauppakirjan tekeminen ja ehdot

3. Sähköinen valtuutus • Valtuutukset voidaan antaa sähköisen järjestelmän avulla samalla tavalla kuin kauppakin tehdään

4. Kiinteistönkaupan sitova esisopimus • Voidaan tehdä myös sähköisesti • Voidaan sopia käsirahasta ja sopimussakosta • Välitysliikkeille tärkeä uudistus

5. Sähköinen kauppa - välitysliike • Välityslain mukaan välitysliikkeen on laadittava kauppakirja • Välitysliikkeellä on vastuu ehtojen asianmukaisuudesta • Välitysliikkeelle voidaan antaa valtuutus kauppakirjan luonnostelemiseen järjestelmässä

6. Sähköinen kauppa . . . • Kauppa tehdään järjestelmässä • Myyjä kirjautuu tunnisteilla • Laatii/hyväksyy kauppakirjan – ostajan pitää olla valmiina - järjestelmä lähettää viestin ostajalle • Ostaja pääsee sitten kirjautumaan ja voi hyväksyä tai ehdottaa muutoksia • Jos ostaja hyväksyy, niin kauppa syntynyt • Jos ostaja tekee muutoksia, niin myyjän pitää hyväksyä, vasta sitten kauppa on syntynyt

7. Sähköinen kauppa . . . . • Myyjä tai ostaja voi milloin tahansa muuttaa kauppakirjan luonnosta tai peruuttaa sen, ellei toinen ole sitä samaan aikaan käsittelemässä tai jo hyväksynyt sitä • Lainhuutohakemus automaattisesti vireille

8. Osapuolten mahdollisesti tekemät muutokset sähköisessä kaupassa • Miten välitysliike varmistaa lopullisen kaupan sisällön, jos osapuolet tekevät muutoksia ”toimiston” ulkopuolella? • Miten välitysliike tällöin valvoo osapuolten etua?

9. Sähköisen kaupan ehdot • Välttämättömät ehdot • Myyjä ja ostaja • Kaupan kohde • Kauppahinta • Omistuksen siirtymiseen liittyvät ehdot • Muut ehdot

10. Kauppakirjan liitteet • Kauppakirja säilyy järjestelmässä • Liitteet säilyvät vain rajatun ajan • Tärkeitä liitteitä esimerkiksi kuntotarkastusraportit • Virhetilanteissa liitteet saattavat olla usein hyvin keskeisiä • Miten näiden säilyminen, myöhempi käyttö ja autenttisuus varmistetaan?

11. Kaksi kauppakirjaa?

12. Sähköiset sitoumukset • Sähköisen panttikirjan haltija voi antaa sähköisen sitoumuksen siitä, että panttioikeus lakkaa tiettyjen edellytysten täyttyessä • Kauppakirjaan voidaan liittää sitoumus, jolla sähköisen panttikirjan haltija sitoutuu panttikirjan siirtämiseen niin, että asia tulee vireille ilman eri hakemusta kun kauppa on sitovasti syntynyt järjestelmässä

13. Sähköiset sitoumukset. . . • Muitakin vakuuteen koskevia sitoumuksia tai todistuksia voidaan ottaa kauppakirjaan – säilytyssitoumus

14. Käteiskauppa sähköisesti • Jos tehdään pankissa – ei ongelmia • Muualla • Edellyttää lykkäävän ehdon käyttämistä • Omistusoikeus siis siirretään loppukauppahinnan maksua vastaan + purkuehto + sopimussakko • Jo esisopimuksella maksettava niin paljon, että purun aiheuttamat vahingot tulevat katettua

15. Käteiskauppa sähköisesti . . • Panttikirjat • Myyjä tekee panttikirjan siirtoa koskevan hakemuksen etukäteen • Jos panttikirja on pankissa, niin pankki laittaa järjestelmään sitoumuksen

16. Maksuehtokaupan vakuusjärjestelyt • A Omistuksenpidätysehto • B Omistusoikeus siirtyy heti – ostaja panttaa panttikirjoja myyjälle

17. A Omistuksenpidätysehto • Omistuksenpidätys = Lykkäävä ehto • Omistusoikeus siirtyy kun loppukauppahinta on maksettu • Täydennetään purkavalla ehdolla • Täydennetään sopimussakolla purun varalta • Kaikki tämä voidaan tehdä sähköisestikin

18. A Omistuksenpidätysehto II • Vakuus ostajan maksamalle kauppahinnalle • 1. Maksettu osuus säilytetään ulkopuolisen hallussa tai • 2. Myyjä panttaa panttikirjan tai panttikirjoja kauppakirjan ehdolla ensisijaisesti ostajalle • Myyjä tekee panttikirjan siirtoa koskevan hakemuksen etukäteen

19. A Omistuksenpidätysehto III • 3. Myyjä panttaa panttikirjat kauppakirjan ehdolla toissijaisesti ostajalle • Ensisijainen panttaus on yleensä myyjän pankkiin • Myyjän pankki antaa sitoumuksen, jonka pankki tekee jo etukäteen • Omarahaosuus, kohde ei voi olla koko arvostaan pankissa pantattuna

20. B Omistusoikeuden siirto • Omistusoikeus siirretään ostajalle heti • Ostaja panttaa kiinnityksiä myyjälle maksamattoman kauppahinnan vakuudeksi • Ostajan vakuus = omistusoikeus

21. B Omistusoikeuden siirto II • Myyjän vakuus • Ostaja panttaa panttikirjan kauppakirjan ehdolla ensisijaisesti myyjän saatavan vakuudeksi • Sähköisen panttikirjan ”hallinnan” osalta riittää, että panttikirja säilyy myyjälle kirjattuna

22. Hyödyt välitysliikkeelle • Sähköinen esisopimus voidaan tehdä ilman että osapuolet ovat paikalla – siis hyvinkin nopeasti • Panttikirjat eivät ole hukassa • Panttikirjan haltija voi antaa sähköisiä sitoumuksia esimerkiksi panttikirjan siirtämisestä sen jälkeen, kun tietty maksu on tullut pankin tilille

23. Hyödyt ammattimaisille kiinteistönomistajille • Sähköinen esisopimus voidaan tehdä ilman että osapuolet ovat paikalla – siis hyvinkin nopeasti • Panttikirjojen käsittely on helppoa • Lopullinen kauppakin voidaan tehdä helposti - ehkä käytetään kahta sopimusta?

24. Hyödyt rahoituslaitoksille • Sähköiset panttikirjat – helppo hallita • Sitoumuksetkin ehkä helpommin hallittavissa

25. Hyödyt kuluttajille • Panttikirjat eivät ole hukassa

26. Tapio NevalaAsianajotoimisto Juridia Bützow OyFabianinkatu 29 B, 00100 HelsinkiPuh: 010 684 1300etunimi.sukunimi@juridia.comwww.juridia.com