OBOWIĄZKI ORGANÓW NADZORU BUDOWLANEGO PRZY RENOWACJI LUB MODERNIZACJI BUDYNKÓW

1. OBOWIĄZKI ORGANÓW NADZORU BUDOWLANEGO PRZY RENOWACJI LUB MODERNIZACJI BUDYNKÓW Mgr inż. Zbigniew AUGUSTYNIAKPrzewodniczący Komitetu Remontów Zarządu Głównego przy Zarządzie Oddziału Polskiego Związku Inżynierów i Techników Budownictwa w Poznaniu.

2. Pojęcia renowacja i modernizacja budynków

4. W ustawie Prawo budowlane pojęcia „renowacja budynków” i „modernizacja budynków” nie zostały zdefiniowane. Ustawodawca uznał, że w sposób wystarczający i pełny pojęcia te można zastąpić „przebudową” albo „remontem”, albowiem norma prawna powinna być zrozumiała i jednoznaczna. Posługiwanie się pojęciami przebudowa i remont miało wyeliminować występujący chaos terminologiczny.

5. Przebudowa – należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; - art. 3 pkt. 7a ustawy [14]. zmiana któregokolwiek z tych parametrów oznacza, że mamy do czynienia z rozbudowąlub nadbudowąbudynku.

6. Remont – należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym - art. 3 pkt. 8 ustawy [14].

7. Zarówno renowacja jak i modernizacja ma na celu ulepszenie już istniejącego budynku, dlatego takie ulepszenie budynku zaliczono do „robót budowlanych[1]”. Roboty budowlane – należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego - art. 3 pkt. 7 ustawy [14].

8. Zdaniem autora renowacja i modernizacja budynków jest inną formą robót budowlanych niż budowa, odbudowa, rozbudowa i nadbudowa. Rozróżnienie tych terminów ma szczególnie doniosłe znaczenie przy kwalifikacji samowoli budowlanej.Kwalifikację taką przeprowadzają organy nadzoru budowlanego odpowiednio stosując art. 48, art. 49b oraz art. 50 ustawy [14].

9. Ustawodawca przyjął założenie, że pojęcia „modernizacja” i „renowacja” używane są potocznie mimo, że występują w innych aktach prawnych. W encyklopedii elektronicznej (http://pl.wikipedia.org/wiki/Renowacja), renowacja to odświeżenie, odnowienie.W przypadku budownictwa może dotyczyć elewacji budynku, dachu lub innego elementu. Czasem wyrażenie renowacji używane jest w odniesieniu do restauracji.

10. Autorzy Robert Dziwiński i Paweł Ziemski [4, s. 24] uważają, że zdefiniowanie konkretnego pojęcia w słowniczku ustawy wprowadza jednolite rozumienie tego pojęcia, a co za tym idzie – zakaz odmiennych jego interpretacji.

11. Definicje zawarte w słowniczku wiążą jedynie w zakresie ustawy, w której taki słowniczek został umieszczony, oraz aktów wykonawczych wydanych na podstawie tej ustawy. Nie mają one zatem charakteru uniwersalnego, obowiązującego do wszystkich aktów prawnych.

12. Zatem należy stwierdzić, że pojęcia renowacja budynku i modernizacja budynku nie są ustawowo zdefiniowane więc autorzy literatury fachowej posługując się tymi terminami definiują je na własne potrzeby.

13. Próby zdefiniowania tych pojęć podjęli się Krzysztof Skalskioraz Leonard Runkiewicz.

14. Leonard Runkiewicz zwraca słusznie uwagę na fakt, że pojęcie renowacja jest pojęciem wieloznacznym. Takie niejednoznaczne pojęcia często prowadzą do błędnych (świadomych i nieświadomych) interpretacji, niejasności i sporów. Potocznie się przyjmuje, że modernizacja jest wykonywaniem w istniejącym budynku robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, powodującego jego unowocześnienie.

15. Pojęciami „modernizacja” oraz „renowacja” posługuje się dyrektywa europejska 2002/91/EC w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, która weszła w życie 4 stycznia 2006r., a jej wdrożenie ma nastąpić 1 stycznia 2008.

16. Zgodnie z ustaleniami tej dyrektywy gruntowna modernizacja budynku, to działanie techniczne poprawiające standard techniczny i użytkowy budynku i instalacji, a koszt tych działań przekracza 25%wartości odtworzeniowej budynku.

17. Natomiast renowacja budynku to odnowienie lub odświeżenie elementów lub całego obiektu. Pojęcie to stosowane jest zamiast remontu, głównie kapitalnego. Duże budynki istniejące, podlegające większej renowacji, muszą spełniać warunki minimalnych wymagań dotyczących charakterystyki energetycznej budynków, zgodnie z art. 1 pkt c, dyrektywy europejskiej 2002/91/EC. Dodatkowe środki zostaną przeznaczone na renowację budynków o powierzchni użytkowej poniżej 1000 m2 (art. 11 pkt a dyrektywy).

18. Zadania nadzoru budowlanego

20. Podstawowym kierunkiem działania prawa budowlanego jest utrzymywanie ładu przestrzennego oraz zapewnienie bezpieczeństwa i porządku prawnego w budownictwie. Cel ten jest realizowany przy pomocy organów nadzoru budowlanego.

21. Przepisy Prawa budowlanego dotyczące nadzoru budowlanego zawierają z reguły nakazy i zakazy typu policyjnego, podyktowane interesem ogólnym, a zwłaszcza wprowadzeniem ładu, porządku i bezpieczeństwa a w szczególności normują działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych [8, s. 122].

22. Do głównych zadań organów nadzoru budowlanego należy kontrola przestrzegania i stosowania przepisów prawa budowlanego oraz badanie przyczyn powstania katastrof budowlanych.

23. KONTROLEProtokolarne ustalenia dokonane w toku tych czynności stanowią podstawę do wydania decyzji oraz podejmowania innych środków przewidzianych w przepisach prawa budowlanego, art. 81 ust. 4 ustawy [14]. W tym przypadku nie obowiązuje uprzednie informowanie stron o zamierzonym terminie dokonania czynności kontrolnych.

24. W wyniku kontroli organy te wydają określone rozstrzygnięcia (decyzje administracyjne). Artykuł 81 ustawy Prawo budowlane [14] określa przedmiot kontroli, artykuł 81a daje prawo wstępu na teren budowya artykuł 81c daje możliwość nałożenia w drodze postanowienia obowiązku sporządzenia ekspertyzy.Organy nadzoru budowlanego mogą korzystać z procedury postępowania administracyjnego, co ma istotne znaczenie w postępowaniu dowodowym. Organy te wydają też określone prawem decyzje nadzorcze, dotyczące na przykład rozbiórki obiektu wzniesionego w wyniku samowoli budowlanej, czy też nakazujące zaniechanie dalszych robót.

25. Prawo budowlane przyjmuje podstawową zasadę, że na roboty budowlane potrzebna jest ostateczna decyzja pozwolenie na budowę. Roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. Tak stanowi art. 28 ust. 1. ustawy [14].

26. W większości przypadków roboty związane z renowacją i modernizacją budynków są zaliczane do remontów, dla których wymagane jest dokonanie zgłoszenia.

27. W zakresie robót budowlanych związanych z renowacją oraz modernizacją budynków mogą występować roboty, których rozpoczęcie nie wymaga pozwolenia na budowę albo zgłoszenia.

28. Takie roboty nie mają cech samowoli budowlanej.W związku z tym rezultat tych robót, o ile powoduje negatywne konsekwencje dla osób trzecich i ich nieruchomości, kwalifikuje się jako szkoda w rozumieniu Kodeksu cywilnego, do naprawienia której właściwa jest droga przed sądami powszechnymi. Por.: Wyrok NSA z dnia 2 października 1998r. (IV SA 1758/1996).

29. Przed rozpoczęciem robótrenowacyjnych lub modernizacyjnychinwestormusi ustalić, czy planowane przez niego zamierzenie inwestycyjne podlega obowiązkowi uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, czy też jest od tego obowiązku zwolnione.

30. Jeżeli inwestor dokona błędnej kwalifikacji robót budowlanych lub narusza interesy osób trzecich i przystąpi do ich wykonania, to naraża się na ingerencję organów nadzoru budowlanego, który wstrzyma prowadzenie tych robót budowlanych. Por.: Wyrok NSA z dnia 29 października 1998r. – IV SA 1968/1966.

31. Roboty renowacyjnelub modernizacyjne związane z utrzymaniem budynków

33. Roboty budowlane polegające na renowacji lub modernizacji budynków powinny być zgodne z przeznaczeniem tych budynków oraz wymaganiami ochrony środowiska. Budynki powinny być utrzymywane w należytym stanie technicznymi estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia ich właściwości użytkowychi sprawności technicznej.

34. Organy nadzoru budowlanego mogą uznać za nieodpowiedni stan techniczny wówczas, gdy ujawniony stan budynku narusza wymagania wynikające z obowiązujących przepisów.

35. Ustawodawca upoważnił organy nadzoru budowlanego do wydawania nakazu przeprowadzenia kontroli obiektu budowlanego, którego stan techniczny może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

36. Dla wydania nakazuprzeprowadzenia kontrolinie musi istnieć stan zagrożenia. Jeżeli stan zagrożenia zostanie potwierdzony przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, art. 62 ust. 4 ustawy [14], to osoba ta nakłada obowiązek w zakresie napraw a potwierdzony protokół przez zobowiązanego przekazuje do organu nadzoru budowlanego, art. 70 ust. 1 i ust.2 ustawy [14].

37. Przepis ten upoważnia do nałożenia obowiązku wykonania stosownych robót budowlanych, mających na celu doprowadzenie budynku do odpowiedniego stanu technicznego, bez potrzeby wydawania dodatkowych rozstrzygnięć w postaci decyzji czy postanowień przez organy nadzoru budowlanego. Por.: Wyrok NSA z dnia 3 grudnia 1999r. (I SA/Wr 477/98).

38. Jeżeli wykonywanie robót ma na celu usunięcie stanu zagrożenia, to na wykonanie tych robót nie jest wymagane pozwolenie na budowę ani zgłoszenie. Najwięcej problemów w utrzymaniu budynków związanych jest z kontrolą stanu technicznego przewodów dymowych, spalinowych i wentylacyjnych.

39. Rozpatrzmy następujący problem. W trakcie dokonanej kontroli stwierdzono, że przewody kominowe (dymowe i wentylacyjne) w budynku mieszkalnym wielorodzinnym (budynek poniemiecki) zostały wykonane z cegły dziurawki o gr. 12cm.

40. Jeżeli będziemy dokonywać uszczelnienia powyższych przewodów kominowych (np. szlamowanie) będziemy mieli doczynienia z renowacją spełniającą warunki konserwacji bieżącej.

41. Problem pojawia się gdy zwiększymy zakres robót, który zaliczymy do remontu. Do robót remontowych nie stosuje się przepisów dotyczących warunków technicznych [15], a więc rozwiązanie materiałowe możemy pozostawić bez zmian. Dla tych robót remontowych wymagane jest dokonanie zgłoszeniawłaściwemu organowi.

42. Może zaistnieć również sytuacja modernizacji kominów, gdy następuje zmiana sposobu wykorzystania przewodów kominowych - wystąpi wtedy przebudowa. Zamierzamy komin podwyższyć - występuje nadbudowa.

43. Decydujemy się na całkowitą zmianę funkcji komina (np. rezygnacja z ogrzewania piecami) - może wystąpić budowa, odbudowa, rozbudowa, rozbiórka. W tych przypadkach zobowiązani jesteśmy spełnić przepisy warunków technicznych [15] i dokonać co najmniej zgłoszenia.

44. Wnioski

46. Ustawowa definicja remontu nie określa gdzie kończy się „bieżąca konserwacja" a rozpoczyna "remont" zaliczany do "robót budowlanych".

47. Władysław Korzeniewski [7, s. 13] zauważa, że definicja prawna remontu nie wymienia podstawowego celu każdego remontu, jakim jest naprawa zużytych lub zniszczonych elementów, w szczególności ujawnionych w trakcie dokonywania okresowych kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego.

48. Definicja MSWiA [16] określa konserwację, jako wykonywanie robót mających na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku mieszkalnego. Definicja ta niewiele wyjaśnia.Określa również naprawę bieżąca, naprawę główną budynku mieszkalnego.

49. Ustawodawca nie określa co należy rozumieć pod pojęciem „bieżącej konserwacji”, inaczej mówiąc nie wiadomo, kiedy kończy się „bieżąca konserwacja”, a zaczyna „remont” – por.: wyrok z dnia 24 września 1999r. (IV SA 1530/1997).

50. Roboty konserwacyjne (np. renowacja powłok malarskich, przetarcie tynków itp.), nie są objęte przepisami ustawy Prawo budowlane. Tomasz Gawroński, ekspert serwisu budowlanego, wyraża pogląd, że prace polegające na wymianie stolarki okiennej, jeżeli wielkość otworów nie zostaje zmieniona, a zatem nie nastąpi zmiana w zakresie elementu elewacji obiektu, można zakwalifikować do bieżącej konserwacji, a wówczas - z uwagi na fakt, że nie jest to remont, nie będzie konieczne zgłaszanie tych robót. Por.: www.serwisbudowlany.com