Dług gruntowy jako nowy środek zabezpieczenia na rynku finansowania nieruchomości

1. Dług gruntowy jako nowy środek zabezpieczenia na rynku finansowania nieruchomości dr Agnieszka Tułodziecka Prezes Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego Warszawa, 26 stycznia 2005 r. 5. Forum Prawa Bankowego NOWE FORMY ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOŚCI BANKU

2. Plan prezentacji • Nieakcesoryjne zabezpieczenia na nieruchomości - przegląd prawnych rozwiązań w innych krajach • Prace Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości • Projekt ustawy wprowadzającej dług gruntowy do prawa polskiego • Najważniejsze zasady • Dług gruntowy w formie listowej • Dług gruntowy w praktyce bankowej • Właściciel nieruchomości obciążonej długiem gruntowym • Koszty związane z ustanowieniem hipoteki/ długu gruntowego • Zamiana hipoteki na dług gruntowy i na odwrót

3. System ksiąg wieczystych w Polsce • Wskaźnik szybkości postępowania w Polsce (w miesiącach) 15 mln ksiąg wieczystych ponad 300 wydziałów ksiąg wieczystych Źródło: Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, na podstawie danychMinisterstwa Sprawiedliwości, Rzeczpospolita • Wskaźnik szybkości postępowania w okręgu warszawskim (w miesiącach) Źródło: Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, na podstawie danychMinisterstwa Sprawiedliwości, Rzeczpospolita

4. Zabezpieczenia nieakcesoryjne - przegląd prawodawstwa • Niemcy - dług gruntowy (Grundschuld) • Węgry - samodzielne prawo zastawu (önállo zálogjog) • Estonia - hipoteka nieakcesoryjna (hüpoteek) • Szwajcaria - list dłużny (der Schuldbrief) • Słowenia - gruntowe prawo zastawu (zemlijiški dolg) • Dania - „hipoteka właściciela” (ejerpantbrev) porządki prawne z rozluźnioną akcesoryjnością: Holandia (Bankhypothek); Austria (Höchstbetraghypothek); Hiszpania (hipoteca de máximo); Anglia (land charge); Szwecja (pantbrev)

5. Prace Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego • Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości • udział jako eksperta Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego (inicjator projektu, wykazanie praktycznej potrzeby wprowadzenia długu gruntowego) • A. Tułodziecka - członek zespołu problemowego podmiotowych praw rzeczowych oraz zespołu problemowego powołanego do opracowania przepisów dot. długu gruntowego i hipoteki • wiele rozwiązań nawiązujących do projektu Komisji Kodyfikacyjnej z 1937 r. (F.Zoll) • prace nad projektem w Komisji od listopada 1998 r. do września 2004 r. • projekt uwzględniony w rządowym programie „Przedsiębiorczość-Rozwój-Praca II” • prace pod przewodnictwem prof. Zbigniewa Radwańskiego

6. Projekt ustawy wprowadzającej dług gruntowy • zakończenie prac Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego • projekt ustawy o zmianie ustawy - Kodeks cywilny i ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz o zmianie niektórych innych ustaw • druk sejmowy 3433 • I czytanie: 19 stycznia 2005 r.; projekt przekazany do dalszych prac w Komisji Nadzwyczajnej ds. zmian w kodyfikacjach • wprowadzenie nowych przepisów dot. długu gruntowego do ustawy o księgach wieczystych i hipotece - nowy dział II1 - art. 1121 - 11225 • zmiany także w: Kpc, Kc, Prawie upadłościowym i naprawczym, Prawie o notariacie, ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych, Ordynacji podatkowej, ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych • projekty aktów wykonawczych (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie sposobu i trybu wydania listu długu gruntowego, formularz listu długu gruntowego i listu zastępczego) • vacatio legis: 1 rok od od dnia ogłoszenia (wyjątek: zmiana w art. 92 Prawa o notariacie - uszczegółowienie danych zawartych w akcie notarialnym)

7. Najważniejsze zasady • DŁUG GRUNTOWY definicja art. 1121 ukw Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby (uprawnionego) prawem, na mocy którego uprawniony może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (dług gruntowy). Dług gruntowy wyraża się w oznaczonej sumie pieniężnej. • HIPOTEKA definicja art. 65 ukw W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciel nieruchomości (hipoteka). • nowe ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość (zmiana art. 244 kc) • ustanawiane na rzecz oznaczonej osoby - uprawnionego • ustanowienie: na podstawie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a uprawnionym + wpis do księgi wieczystej (charakter konstytutywny)

8. Najważniejsze zasady cd. • przedmiot obciążenia: nieruchomość, użytkowanie wieczyste, część ułamkowa nieruchomości • przy ustanowieniu forma aktu notarialnego wymagana dla oświadczenia właściciela nieruchomości • prawo nieakcesoryjne (= nie może istnieć ustawowe powiązanie pomiędzy długiem gruntowym a wierzytelnością) • powiązanie pomiędzy wierzytelnością a długiem gruntowym poprzez tzw. „umowę zabezpieczającą”(art.1126. 1. Właściciel nieruchomości obciążonej może w odrębnej umowie zawartej z uprawnionym określić cel ustanowienia lub zakres wykonywania długu gruntowego. Umowa powinna ponadto jednoznacznie wskazywać wierzytelność oraz stosunek prawny, z którego wierzytelność wynika 2.Umowa ta wymaga formy pisemnej z podpisem poświadczonym notarialnie.) • forma pisemna z podpisami poświadczonymi notarialnie • art. 1126 ust. 5: W razie wykonania zobowiązań wynikających z umowy, o której mowa w ust. 1, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać przeniesienia długu gruntowego na siebie lub wskazaną przez niego osobę trzecią

9. Najważniejsze zasady cd. • wyjątek od art. 247 kc, iż konfuzja powoduje zawsze wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego - art. 1128 • wykreślenie długu gruntowego z księgi wieczystej - art. 11210: • oświadczenie uprawnionego o zrzeczeniu się długu gruntowego + pisemna zgoda właściciela nieruchomości • oświadczenie uprawnionego o wykonaniu zobowiązań z umowy zabezpieczającej + zgoda właściciela nieruchomości • wyrok ustalający wygaśnięcie długu gruntowego • wniosek właściciela nieruchomości po upływie terminu • dług gruntowy łączny (powstaje ex lege w razie podziału nieruchomości) - art. 11211

10. Dług gruntowy w formie listowej • Definicja: • Art. 11214.W umowie ustanowienia długu gruntowego można zastrzec, że do powstania tego prawajestpotrzebne wydanie przez sąd rejonowy prowadzący księgę wieczystą dla nieruchomości listu długu gruntowego wskazującego obciążenie tej nieruchomości długiem gruntowym (listowy dług gruntowy). • Wystawienie listu długu gruntowego • list długu gruntowego sporządza na urzędowym formularzu notariusz i przesyła go do sądu (art. 951§ 1 Pr. o not.) • sąd po uprawomocnieniu się wpisu wydaje uprawnionemu list długu gruntowego (art. 11217 ukw) • treść listu długu gruntowego (art. 11215 ukw, art. 952 Prawa o notariacie) • chwila powstania: wydanie uprawnionemu listu długu gruntowego • pierwszeństwo: chwila złożenia wniosku o wpis (art.29 ukw)

11. Przenoszenie listowego długu gruntowego • List długu gruntowego • obrót inkorporowanym w nim prawem rzeczowym bez konieczności każdorazowego wpisu do księgi wieczystej = pozaksięgowy obrót prawem rzeczowym • wyjątek od art. 2451kc • art. 11219 ukw. 1. Przeniesienie listowego długu gruntowego wymaga oświadczenia zbywcy o przeniesieniu tego prawa i wydania listu długu gruntowego nabywcy • znaczne uproszczenie procedury związanej z przeniesieniem prawa rzeczowego w porównaniu z hipoteką, co ma znaczenie np. przy sekurytyzacji wierzytelności

12. Dług gruntowy w praktyce bankowej Po co wprowadzać dług gruntowy? Hipoteka jako tradycyjny środek zabezpieczenia kredytów rzeczowych nie jest w stanie sprostać potrzebom wyspecjalizowanych technik kredytowania Potrzebna wprowadzenia do prawa polskiego niezależnej od wierzytelności instytucji prawnej pozwalającej zabezpieczać wierzytelności pieniężne niezależnie od istnienia samej wierzytelności i bez względu na zmianę osoby właściciela - DŁUGU GRUNTOWEGO

13. Dług gruntowy w praktyce bankowej • większa elastyczność długu gruntowego niż hipoteki, co pozwala na nieograniczone modyfikacje zabezpieczonej wierzytelności, dynamiczne zmiany konstrukcji kredytowych w ramach raz ustanowionego zabezpieczenia, łatwiejszą zmianę kredytodawcy • brak identyczności wierzyciela długu gruntowego i wierzyciela wierzytelności- umożliwia to wykorzystanie długu gruntowego jako zabezpieczenia • przy kredytowaniu przez konsorcjum bankowe • przy sekurytyzacji wierzytelności • pozaksięgowy obrót prawem rzeczowym - forma listowa długu gruntowego (uproszczenie procedury związanej z przeniesieniem wierzytelności zabezpieczonej długiem gruntowym w porównaniu z hipoteką)

14. Konsorcja kredytowe Kredyty konsorcjalne w Polsce (w mld zł) Kredyty konsorcjalne 2003 r. Źródło: Rzeczpospolita  w tabeli ujęto tylko 10 banków, które udzieliły największych kredytów Źródło: Rzeczpospolita

15. Konsorcja kredytowe - zabezpieczenie hipoteczne ZESZYT HIPOTECZNY NR 11 „Kredytowanie konsorcjalne - problemy zabezpieczenia hipotecznego; ryzyko banku przy wypłacie kredytu hipotecznego” SEMINARIUM 13.09.2001 Bankowe konsorcjum kredytowe Ryzyko prawne banku przy wypłacie kredytu hipotecznego • PROBLEMY PRAWNE: • prawna kwalifikacja instytucji konsorcjum kredytowego • analiza dopuszczalnych sposobów zabezpieczenia hipotecznego kredytów udzielanych przez konsorcja bankowe ARTYKUŁ „Rozszerzenie UE na wschód i zagadnienia doktryny prawa rzeczowego dotyczącego nieruchomości - kauzalność, akcesoryjność i cel zabezpieczenia” Transformacje Prawa Prywatnego 3/2003

16. Konsorcja kredytowe - zabezpieczenie • model I:hipoteki w tej samej randze na rzecz poszczególnych banków-konsorcjantów • forma dopuszczalna prawnie • wady: zwiększone koszty zabezpieczenia, problem równego pierwszeństwa wszystkich hipotek • model II: hipoteka na rzecz konsorcjum jako tworu prawnego • wady: brak możliwości wpisania hipoteki na rzecz konsorcjum • model III:hipoteka na rzecz kilku banków konsorcjalnych • model IIIa:z podaniem części ułamkowych („hipoteka ułamkowa”) • wady: polskie prawo nie przewiduje konstrukcji części ułamkowych wierzytelności = niedopuszczalna jedna hipoteka w częściach ułamkowych na rzecz kilku wierzycieli • model IIIb:bez podania części ułamkowych • wady: rozwiązanie możliwe, ale przy przyjęciu solidarności po stronie wierzycieli = negatywne konsekwencje dla banków (każdy z konsorcjantów może żądać spełnienia całego świadczenia) • model IV:hipoteka na rzecz konsorcjum jako spółki prawa cywilnego • wady: rozwiązanie dopuszczalne, ale solidarna odpowiedzialność konsorcjantów za zobowiązania zaciągnięte przez konsorcjum = za wypłatę całości kredytu • model V:hipoteka na rzecz 1 banku • model Va: na rzecz banku-administratora hipoteki • konstrukcja podobna do administratora zastawu • de lege lata rozwiązanie niedopuszczalne • model Vb: na rzecz banku prowadzącego sprawy i reprezentującego konsorcjum • rozwiązanie dopuszczalne jedynie pod warunkiem przelania wierzytelności z tytułu udzielonych kredytów na bank • rozwiązanie:DŁUG GRUNTOWY Podobna konstrukcja przewidziana przez projekt ustawy o sekurtytzacji (druk sejmowy 2080) art. 6- administrator zabezpieczeń bezsporny od strony prawnej: model I inne rozwiązania niedopuszczalne, generujące ryzyko prawne lub niekorzystne dla konsorcjantów

17. Przenoszenie wierzytelności hipotecznych • skomplikowana procedura • umowa • wniosek o wpis nowego wierzyciela w kw • oczekiwanie • przelew wierzytelności skuteczny z wpisem nowego wierzyciela do księgi wieczystej • koszty 1. notarialne poświadczenie podpisu zbywcy przy umowie przelewu wierzytelności ZMIANA: art. 95 Prawa bankowego (od 1.05.2004): ujawnienie zmiany hipoteki w związku z przelewem wierzytelności - na podstawie dokumentu bankowego (obniżenie kosztów o notarialne poświadczenie podpisów) 2. opłata sądowa od wniosku o wpis przelewu - 1/5 wpisu stosunkowego 3. opłata sądowa w nowym projekcie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - 150 zł? • (wierzytelność cedowana na bank hipoteczny dodatkowo: koszty określenia wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości) • rozwiązanie: przenoszenie wierzytelności zabezpieczonych listowym długiem gruntowym = bez konieczności wpisów w kw

18. Właściciel nieruchomości obciążonej długiem gruntowym • umowa zabezpieczająca - art. 1126 ust. 1,2 • określenie celu ustanowienia, zakresu wykonywania długu gruntowego • podpisy poświadczone notarialnie • w razie wykonania zobowiązań z niej właściciel może żądać przeniesienia długu na siebie lub os. trzecią • umowa skuteczna także względem nabywcy długu gruntowego, zbywca obowiązany poinformować nabywcę o jej treści - art. 1126 ust. 3,4 • prawo wykupu długu gruntowego - art.1127 • nowe powództwo przeciwegzekucyjne -art. 840 § 1 pkt 4 kpc

19. Koszty związane z ustanowieniem hipoteki/ długu gruntowego • HIPOTEKA • Koszty notarialne • Rozporządzenie Min. Sprawiedliwości z 28.06.2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej • ustanowienie hipoteki w formie aktu notarialnego - w zależności od wartości hipoteki • stawka ulgowa w wys. 1/4 pełnej stawki za ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego • + WYJĄTEK: art. 95 Prawa bankowego (hipoteka bankowa) • DŁUG GRUNTOWY • Koszty notarialne • Rozporządzenie Min. Sprawiedliwości z 28.06.2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej • ustanowienie długu gruntowego w formie aktu notarialnego - w zależności od wartości długu gruntowego • brak stawek ulgowych (brak regulacji szczególnej) • brak analogicznej regulacji do art. 95 Prawa bankowego = dług gruntowy zawsze ustanowiony w formie aktu notarialnego

20. Koszty związane z ustanowieniem hipoteki/ długu gruntowego cd. • DŁUG GRUNTOWY • Koszty sądowe • Rozporządzenie Min. Spr. z 17.12.1996 w spr. określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych • wpis długu gruntowego do kw - 1/5 wpisu stosunkowego przy wpisie ograniczonych prawa rzeczowych • + brak ulg i zwolnień analogicznych do wpisu hipoteki (brak regulacji szczególnej) • ZMIANA: projekt nowej ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (druk sejm. 2582) • wpis ograniczonych praw rzeczowych - 250 zł (art. 42 pkt 3) • HIPOTEKA • Koszty sądowe • Rozporządzenie Min. Spr. z 17.12.1996 w spr. określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych • wpis hipoteki do kw - w zależności od wartości zabezpieczanej wierzytelności - 1/10 wpisu stosunkowego • +ulgi/ zwolnienie hipotek na budownictwo mieszkaniowe (Rozp. MS z 30.06.1998 w sprawie określenia ulgowych stawek opłat sądowych oraz zwolnień od tych opłat w sprawach o zabezpieczenie należności z tytułu udzielanych przez banki kredytów, pożyczek pieniężnych, gwarancji bankowych i poręczeń) • ZMIANA: projekt nowej ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (druk sejm. 2582): • wpis ograniczonych praw rzeczowych - 250 zł (art. 42 pkt 3)

21. Koszty związane z ustanowieniem hipoteki/ długu gruntowego • HIPOTEKA • podatek od czynności cywilnoprawnych • ustawa z 9.09.2000 o podatku od czynności cywilnoprawnych • hipoteka zwykła - 0,1% kwoty zabezpieczanej wierzytelności • hipoteka kaucyjna - 19 zł • DŁUG GRUNTOWY • podatek od czynności cywilnoprawnych • regulacja szczególna: projekt ustawy wprowadzającej dług gruntowy • od ustanowienia długu gruntowego stawka podatku wynosi - od kwoty (sumy pieniężnej) długu gruntowego 0,1% nie więcej niż 1.000 zł Projekt ustawy wprowadzającej dług gruntowy przewiduje nowe stawki pcc za zmianę hipoteki i długu gruntowego (zmianę treści prawa oraz zmianę hipoteki na dług gruntowy i na odwrót)

22. Zamiana hipoteki na dług gruntowy • możliwość zmiany hipoteki • na dług gruntowy (art. 11213 ust. 2) oraz • na listowy dług gruntowy (art. 11222 ust. 1) • możliwość zmiany długu gruntowego • na hipotekę (art. 11213 ust. 1) oraz • na listowy dług gruntowy (art. 11222 ust. 1) • możliwość zmiany listowego długu gruntowego • na na dług gruntowy „księgowy” (art. 11222 ust. 2) oraz • na hipotekę (art. 11222 ust. 3) • KONIECZNA FORMA AKTU NOTARIALNEGO

23. Aktualne zagadnienia prawne związane z kredytem hipotecznym • hipoteka łączna (chwila powstania, zrzeczenie się jednej z hipotek, skuteczność zabezpieczenia się banku hipoteką łączną) • koszty postępowania wieczystoksięgowego (postulaty zmian do nowej ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) • elektroniczna księga wieczysta • zabezpieczenie hipoteczne na prawach spółdzielczych (utrata przez bank zabezpieczenia hipotecznego, zablokowanie przez ustawę zdolności kredytowej spółdzielni) • użytkowanie wieczyste w kontekście zabezpieczenia hipotecznego (ryzyko prawne wierzyciela hipotecznego zabezpieczonego na prawie użytkowania wieczystego) • hipoteka bankowa (znowelizowany art. 95 ustawy Prawo bankowe) • nowelizacja ustawy Prawo bankowe (rachunek powierniczy, wycena nieruchomości a outsourcing, pośrednictwo kredytowe a outsourcing) • bankowy tytuł egzekucyjny • sekurytyzacja wierzytelności hipotecznych (projekty legislacyjne) • przenoszenie wierzytelności hipotecznych (koszty, procedury) • ochrona konsumenta w kredytowaniu • dług gruntowy • wzorcowe wnioski o wpisy hipotek • papiery wartościowe zabezpieczone hipotecznie (list zastawny)

24. Aktualne inicjatywy legislacyjne dot. kredytu hipotecznego • Akty prawne uchwalone: • ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2004 Nr 172, poz. 1804) - wejście w życie: 5.02.2005 • rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2004 Nr 148, poz. 1564) - wejście w życie: 30.06.2004 • Projekty ustaw: • rządowy projekt ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (druk sejmowy 2582) • poselski projekt ustawy o sekurytyzacji (druk sejmowy 2080) • projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (druk sejmowy 2522) • projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (druk sejmowy 2259) • projekt ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym (druk sejmowy 3174) • senacki projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (druk sejmowy 2204) • poselski projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz o zmianie niektórych ustaw (druk sejmowy 1695) • projekt ustawy o zmianie ustawy Kodeks cywilny i ustawy o księgach wieczystych hipotece oraz o zmianie niektórych innych ustaw (ustawa wprowadzająca dług gruntowy) • projekt ustawy o ochronie nabywcy w umowach deweloperskich

25. Kontakt: Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego Al. Stanów Zjednoczonych 68 04-036 Warszawa www.fukrehip.pl fundacja@fukrehip.pl tel. +48 22/ 870 73 60 fax. +48 22/ 870 73 72