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Ricapitolazione (x 5‘ giorno)

Ricapitolazione (x 5‘ giorno). 1‘ giorno  INTRODUZIONE  MEV 2‘ giorno  Valore di reddito e diritto di locazione 3‘ giorno  Valore di reddito, tassi, costi….LORDO/NETTO Finalmente si capisce (spero) la formula VdR = REDDITO / TASSO VdR è 1 EV …..NON è il valore attuale di un immobile

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Ricapitolazione (x 5‘ giorno)

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Presentation Transcript

  1. Ricapitolazione (x 5‘ giorno) • 1‘ giorno INTRODUZIONE  MEV • 2‘ giorno  Valore di reddito e diritto di locazione • 3‘ giorno  Valore di reddito, tassi, costi….LORDO/NETTO Finalmente si capisce (spero) la formula VdR = REDDITO / TASSO VdR è 1 EV …..NON è il valore attuale di un immobile Cosa manca?? La vetustà! • 4‘ giorno (Chiappini)  Costi di costruzione e calcolo vetustà Vetustà è 1 EV  fondamentale x il valore venale (x fondi edificati con immobili di utilizzo) OGGI „scopriamo“ il valore del TERRENO ASSOLUTO e/o RELATIVO Terreno: valore assoluto / SL

  2. Terreno edificato Terreno non edificato In zona edificabile In zona non edif. In zona edificabile In zona non edif. Particelle intere Superfici parziali Terreno supplem. Stima del terreno (valore assoluto) Panoramica Valore relativo del terrenoMet. delle cat. di posizione Valore assoluto del terrenoMet. del valore di confronto Terreno normale Valore del terreno per m2Fr. 150.-/m2 Valore globale del terrenoFr. 347’850.- Secondo metodo:valore relativo del terreno Metodo delle categorie di posizione Terreno: valore assoluto / SL

  3. Stima del terreno (metodi) 2 metodi Stima del VALORE RELATIVO DEL TERRENO  Otteniamo un valore indicativo, in rapporto al reddito Stima del VALORE ASSOLUTO DEL TERRENO  Otteniamo un valore preciso, di mercato Terreno: valore assoluto / SL

  4. Stima del terreno (valore assoluto) Valore assoluto di un terreno: • Terreni non edificati ma edificabili • Terreni non edificabili • Terreni agricoli • Terreni edificati con costruzioni vetuste o mal sfruttate  quando il valore del terreno è maggiore del valore complessivo (terreno + costruzione)  quando l´edificio è da abbattere Metodo di valutazione: …..quasi sempre è oggetto di possesso…  Sistema di raffronto (confronto) Terreno: valore assoluto / SL

  5. Stima del terreno (valore assoluto) Per il sistema di raffronto (o confronto) ci servono informazioni sul terreno e dati di paragone: Info indispensabili sul terreno: • Situazione macro • Situazione micro • Dati del piano regolatore • Dati dell`estratto registri • Qualità del terreno (pendenza, rischio geologico, contaminazione..) • Dati per paragonare il fondo con altri simili Terreno: valore assoluto / SL

  6. Zone / fondi Dove si trova il fondo? Cosa succede nelle vicinanze? Incide sul valore? Terreno: valore assoluto / SL

  7. Estratto RF….cosa indica ? Terreno: valore assoluto / SL

  8. …incide sul valore la „coattiva“? Terreno: valore assoluto / SL

  9. OASI è importante! Terreno: valore assoluto / SL

  10. Indica i fondi a rischio! Terreno: valore assoluto / SL

  11. Incide o no sul valore venale? Terreno: valore assoluto / SL

  12. Carta die pericoli Terreno: valore assoluto / SL

  13. Zona rossa, blu, gialla e bianca Incide molto! Terreno: valore assoluto / SL

  14. Piano regolatore „limita“ Terreno: valore assoluto / SL

  15. Piano regolatore „abitazione primaria“ Terreno: valore assoluto / SL

  16. PR „costruzioni esistenti IO e IS interssanti“ Terreno: valore assoluto / SL

  17. Stima del terreno (valore assoluto) • Situazione macro Economica regionale e locale, imposte (moltiplicatore), contesto sociale (per chi?), turistico/commerciale/normale……… • Situazione micro Come è situato il terreno nel comune (è ambito?), esposizione al sole, immissioni ambientali (foniche o aria o suolo), viabilità, mezzi pubblici, scuole, negozi, autorità, cultura…….. • Dati del piano regolatore IS (indice di sfruttamento) IO (indice di occupazione) Altezze (R2..), distanze……, posteggi…. Limitazioni (residenze secondarie, restrizioni per nucleo storico, restrizioni foniche, attività commerciali o industriali…) Terreno: valore assoluto / SL

  18. Stima del terreno (valore assoluto) • Ufficio registri L´estratto del registro fondiario informa sul terreno specifico  grandezza del fondo (m2)  diritti, oneri, limitazioni  possono incidere sul valore!  valore di stima ufficiale Tutte le informazioni precedenti servono per paragonare e “parificare” i terreni • Dati per paragonare il terreno con altri terreni  esperienza e conoscenze personali del mercato regionale  informazioni da agenzie/amministrazioni immobiliari della zona  informazioni da “insider” (uff. registri, notai, colleghi, vicini, architetti..)  analizzare inserzioni, prospetti di vendita, internet (homegate, comparis;)  dati specifici da statistiche, banca dati, www.wuestundpartners.ch..  Conoscere i prezzi in zona!! il futuro! Terreno: valore assoluto / SL

  19. Stima del Terreno (valore assoluto) Valore assoluto del terreno è un valore di confronto!!! Per il confronto usiamo valori conosciuti e statistiche Vedremo come „funziona“ nel capitolo „ulteriori metodi“ e „metodi statistici“ Terreno: valore assoluto / SL

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