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Principio de LEGALIDAD Calificación registral inmobiliaria Aspectos que comprende Dra. Adriana N. Abella. SEGURIDAD JURÍDICA. Cada país organiza con mecanismos o instituciones eficientes su sistema a fin de garantizar la efectividad de los derechos de los ciudadanos y su ejercicio.
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Principio de LEGALIDADCalificación registral inmobiliariaAspectos que comprendeDra. Adriana N. Abella
SEGURIDAD JURÍDICA Cada país organiza con mecanismos o instituciones eficientes su sistema a fin de garantizar la efectividad de los derechos de los ciudadanos y su ejercicio.
La actividad del Estado esta sujeta a la ley, y todos los actos que por la estructura constitucional le son atribuidos deben asegurar que las decisiones no se deban al arbitrio del funcionario sino a normas que, estando por encima de él, exhiban una mayor vocación de perdurabilidad.
Existe legalidad en la sentencia del juez, la sanción de una ley, la firma de un decreto, la función del registrador, la actuación del notario.
En el ámbito registral inmobiliario Los países que cuentan con un sistema de registro de documentos auténticos son mas eficientes en el control de legalidad, • se desarrolla por el autor del documento y por el registrador, • mayores ventajas en términos de costes y • mayor seguridad jurídica, fiabilidad, accesibilidad, prevención y resolución de conflictos
Distintos sistemas • Los que conceden al registrador una facultad calificadora amplísima, minuciosa y exhaustiva. • Los que limitan la calificación al acto dispositivo, excluyendo el causal. • Los que centran la esencia de la función en calificar la validez o nulidad del acto generador del derecho que se inscribe, así como puntos referidos a las formas, y otras circunstancias. • Los que limitan la calificación registral al examen de las formalidades extrínsecas del documento y las nulidades absolutas y manifiestas. • Los sistemas limitativos de la calificación a los elementosformales
Presupuesto de un eficiente control de legalidad Operador jurídico autor del documento El registrador capacitado El autor del documento y el registrador, efectúan el control de legalidad a fin de brindar un servicio que garantiza eficiencia y seguridad para el funcionamiento de la economía y el crecimiento sustentable
El principio de legalidad implica un derecho y un deber para el registrador y el rogante. El registrador controla aspectos del documento, en los límites y con el alcance que la ley le fija, y el rogante adecua la rogación a la ley.
La actividad calificadora del registrador • Inexcusable u obligatoria • Independiente o autónoma • Oportuna • Limitada • Completa o integral
ÁMBITO DE LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR • Control de las formas extrínsecas • Principios registrales • Identidad en los datos del documento y el asiento • Nulidades absolutas y manifiestas
Aspectos que comprende la calificación por el registrador: 1) La competencia material y territorial del registro; 2) la rogación, la especialidad, el tracto sucesivo, la prioridad; 3) la legalidad de las formas extrínsecas; 4) las constancias que resultan del documento ateniéndose a lo que resulte de ellos y de los asientos; 5) las nulidades absolutas y manifiestas.
Calificación de los documentos notariales En el campo de los documentos notariales, el registrador no debe calificar todo lo que ha sido motivo de calificación por el notario salvo que se trate de una nulidad absoluta y manifiesta Plenario Feidman Mauricio 7.27.1977
Función notarial Función Pública Jurídica Legal Organizada por el legislador atendiendo a una necesidad social
Suprema Corte de Justicia de Mendoza, Sala 3ª.Autos: "Lucena Cabello, Jorge R. c/Dir. de Registros Públicos y Archivo Judicial de la Prov. de Mendoza". agosto 9 de 1991. 1)El examen de legalidad de los documentos administrativos y notariales no se agota en el análisis de las formas extrínsecas. El registrador debe calificar también el cumplimiento del tracto sucesivo, la legitimación para disponer o adquirir, y todo otro defecto o vicio que surja de forma ostensible del documento o de su cotejo con los asientos registrales. 2) La calificación registral no puede avanzar en su análisis hasta la investigación de posibles vicios no manifiestos en el documento. 3) Cualquier nulidad manifiesta del documento - sea que afecte a las formas extrínsecas o al contenido del acto instrumentado - tendrá que ser observada por el registrador.
Documentos judiciales Ley 17801 Califica forma y contenido Ref art. 32 LR Juez tiene el control último de legalidad Registrador controla Admisibilidad o no. Factibilidad Formas extrínsecas Tracto Compatibilidad con otros asientos Incongruencia que imposibilita su registro
Calificación de documentos judiciales El registrador no puede emitir juicio sobre el contenido de una sentencia judicial, tampoco el juez puede omitir el cumplimiento de la normativa registral pretendiendo la inscripción de documentos que no reúnan los recaudos formales que las leyes han impuesto, so pena de encuadrar la conducta del registrador en un ilícito lo que no haría más que reflejar un claro exceso funcional.
Distinguir en documento judicial • Orden (potestad jurisdiccional) Valor de sentencia con autoridad de cosa juzgada • Petición de inscripción o anotación
1eras. Jornadas Rosarinas de Derecho Civil celebradas en Rosario en 1998 Despacho: “La forma de instrumentación debe ser calificada por el registrador, pero el límite de la calificación respecto de los documentos judiciales está dado por el contenido de la sentencia”. conf. IV Congreso Nacional de Derecho Registral Mendoza 1982). Rigiendo en consecuencia en la calificación de documentos judiciales, los mismos principios y normas jurídicas que son aplicables a cualquier tipo de documentos, salvo las modalidades y efectos propios de esta especie de instrumentos públicos.
Las observaciones de registrador se encuentran subordinadas a los principios siguientes • estar fundadas en la ley • no exceder los límites de su competencia específica • responder a los fines que el ordenamiento ha establecido para la publicidad registral • ser susceptible de recurso ante el poder jurisdiccional.
Integración de la calificación del notario, el juez o el administrativo y el registrador • El registrador se concentra en los documentos presentados • Respecto a los actos anulables nada tendrá que decir el registrador, pues no puede embarcarse en la investigación de hechos extraños a los asientos del Registro o a los documentos que se le presentan. • El registrador no puede tomar en consideración lo que conozca por noticia de otro medio de información que el que se ha expresado.
Calificado el documento • Acepta • Observa • Rechaza
Consecuencias de la calificación ( inscripción o anotación) • Definitiva (arts. 14, 28, 10 a 13, 29 LR y 1011 CC) • Provisional: (art.9 LR) efectos ( arts. 5, 17 y 18), plazo, prórroga (D2080 art.38) • Condicionada (art.18 inc. b LR) definitiva supeditada • Rechazo (arts. 9 inc. a y 18 inc a 33 LR)
Si el documento es observado por el registrador El interesado tendrá las siguientes opciones • cumplir con las observaciones formuladas al documento • promover la revisión por el procedimiento recursivo que corresponda considerando que la calificación no se ajusta a derecho
El inciso b) del artículo 9 de la ley 17.801 en su párrafo primero dispone si el requirente “...no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá solicitar al Registro que rectifique la decisión.” Esta solicitud implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. “...La reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos”.
Adherimos a la doctrina que entiende que debe hacerse extensivo el procedimiento recursivo sentado por el inciso b) del artículo 9 de la ley 17.801 a los supuestos contemplados en el inciso a) del mismo artículo y en el inciso a) del artículo 18 de la Ley 17.801.
El Recurso es voluntario. • El Recurso es suspensivo: constituye un imperativo establecido por el artículo 9 inc b) primer párrafo “in fine” de la ley 17.801, dispone: “...Durante cuya sustanciación – se refiere a la impugnación- mantendrá vigente la anotación provisional”.
Recursos • Instancia administrativa • Instancia judicial • Organización de los registros
Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Recurso registral previsto por la Ley 22231 y el Decreto 2080/80 (t.o decreto 466/99) Ha simplificado las instancias recursivas, los medios de prueba y los plazos procesales En relación a la estructura del recurso, la ley prevé dos instancias procesales una en el ámbito administrativo y otra en el ámbito judicial.
Recurso de Reposición o Reconsideración El plazo para la interposición es de noventa días a contar de la fecha de ingreso del documento al Registro (art.39 decreto 2080/80). Decreto 2080/80, en su artículo 50 establece: “...Todos los plazos establecidos en este Capítulo, con excepción del de inscripción o anotación provisional, se contarán en días hábiles.”
La rogatoria debe formularse por escrito y es menester constituir domicilio por parte del peticionante, en el ámbito territorial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (art. 47 del Decreto 2080/80) “...no dándose curso a la petición si no se cumpliera tal requisito...”. Ofrecer la prueba que hace a su derecho. El plazo para la producción de prueba comienza a contarse desde la interposición del recurso y es quince días, prorrogables por otros quince días a pedido del recurrente en casos de excepción.
El registrador cuenta para resolver la petición con un plazo de 15 días, que se computan a partir del vencimiento del término de prueba. La resolución del registrador debe ser fundada, bajo pena de nulidad. Este plazo puede también ser objeto de ampliación, conforme artículo 40 del Decreto 2080/80, hasta un plazo máximo de 30 días, mediante resolución del Director del Registro, dictada con anterioridad a su vencimiento.
El efecto fundamental de la interposición del recurso, es la suspensión del plazo de inscripción provisional que gozaba el documento, hasta tanto se resuelva la cuestión recursiva. Si resuelta la cuestión el Registrador accede a la revocatoria deducida, la inscripción o anotación provisional se convertirá en definitiva. Si no accede a revocar su anterior decisión, deberá notificar al interesado el decisorio, y quedará expedita la vía del recurso de apelación ante el Director (conforme el artículo 42 del decreto 2080/80).
Recurso de Apelación ante el Director del Registro • El interesado tiene un plazo de quince días hábiles a contar de la notificación. • La apelación debe ser fundada y debe interponerse en el mismo expediente, y a partir de allí, el Director del Registro es quien debe resolver la cuestión planteada. • El recurso de apelación deducido ante el Director, provoca también la suspensión del plazo de la inscripción o anotación provisional. • Frente a la negativa de acceder a la inscripción definitiva por parte también del Director del Registro mediante el recurso de apelación, le quedará al interesado el llamado Recurso Judicial.
Instancia Judicial El artículo 2 de la ley 22.231, establece que “Las resoluciones del Director del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, mediante las cuales se deniegue la inscripción o anotación definitiva de actos presentados para su registro, serán recurribles ante la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal.”
Deberá interponérselo dentro de los diez días de notificada la resolución, y fundárselo en el mismo acto. • La Dirección deberá elevarlo al tribunal dentro de los cinco días, y éste lo resolverá sin sustanciación. • La interposición del recurso de apelación ante la Justicia, provoca la suspensión del plazo de inscripción o anotación provisional del documento.
La decisión de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, concluye el proceso del recurso registral, y si su decisión es revocatoria de la resolución apelada, el registro debe proceder a su cumplimiento, notificada que le fuera la resolución y devuelto que fuera el expediente. • Si por el contrario la decisión fuera confirmatoria de la resolución administrativa apelada, el interesado deberá subsanar las observaciones que originariamente se le hubieran formulado, en el término de noventa días contados desde la notificación al interesado.
Provincia de Buenos Aires Los recursos registrales se encuentran regulados por el Decreto Ley 11.643/63, el cual dedica un capítulo entero, desde el artículo 44 al 50 Ley 12.008, que al modificar el artículo 44, decreto ley 11.643/1963 ha introducido un nuevo ingrediente al determinar la competencia de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de la Ciudad de la Plata, sobre actos emanados del Registro de la Propiedad.
El artículo 44 del decreto ley 11.643/63 el interesado podrá recurrir: Por reconsideración ante su Director Por apelación ante la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de La Plata... El recurso ante el Director del Registro debe interponerse en el plazo de veinte días a partir de la fecha en que se notifique la observación. Debe ser fundado y se tiene que ofrecer y acompañar la prueba íntegramente a excepción de aquella concerniente a hechos posteriores o documentos que no pudieron presentarse en el momento de la interposición del recurso
De acuerdo al artículo 46 del decreto ley 11.643/63 el plazo para la producción de las pruebas es de treinta días desde que es ofrecida, plazo que es prorrogable por otros treinta días a solicitud de parte. • El Director del registro deberá resolver el recurso dentro de los treinta días desde que se declare la cuestión de puro derecho o de vencido el término de prueba (artículo 47 del decreto ley 11.643/63).
II FORO INTERNACIONAL DE DERECHO REGISTRAL, DECLARA Resulta conducente un procedimiento preventivo (administrativo-registral) que respete los principios del debido proceso legal y que provea una publicidad registral del mismo, quedando en todos los casos sujeto a revisión o amparo judicial este procedimiento y cuanto de él resulte; La correspondencia entre la realidad jurídica registrada y la extrarregistral reduce los costes de transacción y contribuye a sustentar la seguridad dinámica.
A los fines de obtener seguridad jurídica, especialmente preventiva, debe propenderse a la capacitación permanente de todos los operadores del derecho vinculados a las situaciones jurídicas con vocación registral
La responsabilidad del Estado en Argentina ETAPAS • la irresponsabilidad del Estado • la responsabilidad del agente público • la del Estado en forma directa tanto en la esfera de la responsabilidad contractual como extracontractual
Fallos Corte Ferrocarril Oeste c/Pcia.de Bs.As 13.10.38 Vadell c. Pcia. de Buenos Aires, 18.12.84 Romero, Guillermo Aníbal c/Pcia.de Santa Fe 6-8-85 Inverfin Financiera S.A. 12.11.1986 Mascaro de Manuillo, Martha E c/Pcia. de Bs.As.l8.12.90 Terrabón S.A. c. Pcia. de Buenos Aires 7.15.1997