Les politiques d’accession sociale à la propriété en France Les caractéristiques de la maîtrise d’ouvrage en accession d

1. Les politiques d’accession sociale à la propriété en FranceLes caractéristiques de la maîtrise d’ouvrage en accession des organismes HLM

2. Rappel historique • Quelques données sur le parc de logements et sur la construction en France • Les différents produits d’accession sociale Le prêt à taux zéro La location accession L’accession à taux réduit dans le cadre de la rénovation urbaine Le Pass Foncier • Les caractéristiques de la maîtrise d’ouvrage HLM Les plafonds de ressources / les plafonds de prix La sécurisation HLM La fiscalité

3. Rappel historique En France, les lois Siegfried de 1904 et Bonnevay de 1912 définissent le cadre dans lequel le logement social va se développer en France. Elles organisent un système basé sur : • Des organismes spécialisés (public ou privé) contrôlés par l’Etat • Des circuits de financement spécifiques avec notamment l’intervention de la Caisse des Dépôts et Consignations • Des interventions dans le secteur locatif et dans le secteur de l’accession à la propriété

4. Rappel historique • Jusqu’au début des années 90, il existait des produits d’accession sociale spécifiques pour les organismes HLM (prêt HLM A, PAP) et des circuits de financement spécifiques (SACI, Crédit foncier). • Depuis les années 90, les pouvoirs publics ont banalisé l’accession sociale tant en terme de produit qu’en terme de financement (création du PTZ). • La loi SRU de 2000 a redéfini le champ d’intervention des organismes HLM en matière d’accession à la propriété (prix plafonds / plafonds ressources). Le mouvement HLM en a profité pour mettre en œuvre de nouveaux services (sécurisation HLM). • Ce champ s’élargit à nouveau grâce à de nouveaux produits (PSLA, maison à 100 000 €, TVA à 5,5 % à proximité des zones ANRU, Pass Foncier, …). Ces nouveaux produits sont « banalisés » et donc ouverts à tous les opérateurs mais les organismes HLM ont des atouts pour les mettre en oeuvre.

5. Quelques données sur le parc de logements et sur la construction en France

6. Quelques données sur le parc de logements et sur la construction en France • Statistiques de la construction en France • Logements commencés : • Individuel : 235 800 • Collectif : 178 900 • En résidences : 21 300 • TOTAL 436 000 • Sur ce total, la promotion immobilière représente environ 30 %, le logement locatif social 20 %. Le secteur diffus représente donc environ 50 %. • L’objectif du gouvernement est de 500 000 / an.

7. Les différents produits d’accession sociale Les différentes aides en matière d’accession sociale Le prêt à taux zéro La location accession TVA à taux réduit dans les opérations de rénovation urbaine Le Pass Foncier

8. Les différents produits d’accession sociale Le Prêt à Taux Zéro

9. Les différents produits d’accession sociale Le prêt à taux zéro - Qui peut bénéficier du prêt à taux zéro ? - les conditions montant / durée - Les conditions de distribution

10. Le Prêt à taux zéro Le prêt à taux zéro : Qui peut bénéficier du prêt à taux zéro ? Le prêt à taux zéro est ouvert à l’acquéreur d’une résidence principale dont les revenus ne dépassent pas un plafond. Plafond de ressources d ans de re nombre de personnes Zone A Zone B ou C vivant dans le logement en euro en euro Zone A Zone B ou C Isolé 31 250 € 23 688 € 2 personnes 43 750 € 31 588 € 3 personnes 50 000 € 36 538 € 4 personnes 56 875 € 40 488 € 5 personnes et plus 64 875 € 44 425€

11. Le Prêt à taux zéro Le prêt à taux zéro : Qui peut bénéficier du prêt à taux zéro ? Ces plafonds de ressources sont à comparer avec la somme des revenus fiscaux de référence du ou des emprunteur(s). - au titre de l'avant-dernière année précédant l'offre de prêt (année n-2) pour les offres de prêt à 0 % émises entre le 1er janvier et le 31 mars, - et au titre de l'année précédant celle de l'offre de prêt (année n-1) pour les offres de prêt émises entre le 1er avril et le 31 décembre.

12. Le Prêt à taux zéro Le prêt à taux zéro est ouvert à tous les types d’accession : • Acquisition de terrain • Acquisition d’un logement neuf en VEFA • Acquisition d’un logement en location accession • Acquisition d’un logement ancien sous réserve qu’il réponde aux normes minimales de surface et d’habitabilité (nécessité de faire faire un état des lieux pour tout logement achevé depuis plus de 20 ans)

13. Le Prêt à taux zéro Le prêt à taux zéro : Les conditions de montant et de durée Le prêt à taux zéro ne peut dépasser 20 % du coût de l’opération (30 % en zone urbaine sensible). Il dépend de la zone géographique (A,B,C), du nombre de personnes et du type de logement : Montant maximum du prêt à 0 % da   nombre de Logement neuf Logement ancien personnes vivant dans le logement Zone A Zone B ou C Zone A Zone B Zone C 1 personne 16.000 € 11.000 € 14.400 € 8.800 € 8.250 €  2 personnes 22.500 € 16.500 € 20.250 € 13.200 € 12.375 €  3 personnes 25.000 € 19.000 € 22.500 € 15.200 € 14.250 €  4 personnes 27.500 € 21.500 € 24.750 € 17.200 € 16.125 €  5 personnes 30.000 € 24.000 € 27.000 € 19.200 € 18.000 €  6 personnes et plus 32.500 € 26.500 € 29.250 € 21.200 € 19.875 € Ces montants sont majorés de 50 % en zone urbaine franche (ZUF) et en zone urbaine sensible (ZUS). Ils sont aussi majorés si les ressources des accédants sont faibles (inférieures ou égales à 70 % du plafond) et si des collectivités locales accordent une subvention à l’acquéreur (3 000 € à 5 000 €).

14. Le Prêt à taux zéro La durée du prêt à taux zéro est de 6 à 20 ans en fonction des ressources de l’acquéreur. Plus les ressources sont élevées, plus la durée est courte. Ceci peut avoir un effet dissuasif dans un contexte d’allongement de la durée du prêt principal. Le prêt à taux zéro est distribué par tous les établissements de crédits. Ceux-ci se font rembourser l’aide de l’Etat par une réduction sur l’impôt sur les sociétés. Le nombre de prêt à taux zéro émis en 2006 s’élève à 240 000. Ceux-ci portent donc en très grande majorité sur l’ancien.

15. Les différents produits d’accession sociale La location accession(2004)

16. La location accession Le principe de la Location-Accession • Au cours d’une première phase, l’accédant occupe son logement et verse une redevance composée d’une indemnité d’occupation et d’un complément d’épargne (la « part acquisitive »). • Lorsqu’il le souhaite, et dans la limite d’un délai convenu d’avance (au maximum 5 ans), il peut devenir pleinement propriétaire et son épargne participe alors à son apport personnel.

17. Phase locative (5 ans maximum) Logement financé par l'opérateur Constitution d'une épargne par le ménage Fraction locative de la redevance plafonnée Levée d'option Non levée d'option Prix du logement fixé à l'avance (et plafonné) TVA à 5,5% Imputation de l'épargne sur le prix de vente Garantie de relogement Phase accession Restitution de l'épargne du ménage Logement financé par le ménage (prêt) Mensualité de remboursement plafonné Bénéfice de l'aide personnelle accession pour le ménage Bénéfice de la sécurisation HLM Garantie de rachat Garantie de relogement La location accession Le déroulement d’une opération en location-accession Schéma de principe

18. La location accession Le prix de vente • Le prix de vente du logement devra respecter les prix plafonds applicables en accession Hlm, diminué de l’effet TVA. (données en vigueur au 1er janvier 2007)

19. La location accession Un mécanisme d’accession à la propriété sous plafond de ressources PSLA Plafonds PSLA (arrêté du 27 mars 2007)

20. La location accession La redevance pendant la phase locative ne doit pas dépasser un prix plafond € / m² / mois : Paris et communes Reste de Zone B Zone C limitrophes la zone A 10,26 9,68 7,54 6,99 Pendant la phase acquisitive, l’acquéreur est garanti que l’annuité qu’il aura à rembourser ne dépassera pas ce montant. C’est l’organisme vendeur qui s’associe avec un établissement financier pour lui apporter cette garantie.

21. En résumé • 1er avantage : TVA réduite à 5,5 % =(environ – 12 % sur le prix) • 2ème avantage : Exonération de TFPB pendant 15 ans soit environ 1 loyer / an • 3ème avantage : Pas d’avance de trésorerie, pas de double loyer • 4ème avantage : Constitution d’une petite épargne à déduire de l’achat • 5ème avantage : Possibilité de bénéficier de l’APL accession dès l’entrée dans les lieux • 6ème avantage : Sécurisation de l’accédant.

22. En résumé Mais : • Une production qui reste faible : 1000 / an • Le montage est complexe • Le créneau du marché est étroit : le niveau des plafonds de ressources ainsi que le montant de la redevance imposent des prix de vente inférieurs au prix plafond. Dans le Val de Marne, le prix de vente doit se situer aux alentours de 2 800 € / m² habitable (contre 3 491 comme prix plafond). Ceci nécessite un effort sur le foncier ou des aides des collectivités locales.

23. Les différents produits d’accession sociale L’accession sociale dans la politique de rénovation urbaine (loi ENL 2006)

24. La France a mis en place en 2003 une politique de rénovation urbaine ambitieuse qui vise à transformer profondément 550 quartiers d’habitat social grâce à des opérations d’aménagement urbain lourdes . • Cette politique est portée par l’Agence Nationale de la Rénovation Urbaine (ANRU) • Cette politique mobilisera 30 milliards d’euro sur 10 ans • Pour favoriser la diversification dans ces quartiers, les opérations d’accession sociale seront aidées. L’accession sociale dans la politique de rénovation urbaine

25. Cette aide comprend : • Le bénéfice d’une TVA à 5,5 % pour toute opération située à moins de 500 m du quartier pour les accédants sous plafonds de ressources PLS (70 % de la population française). • Une prime spécifique de 10 000 € par logement. Cette prime n’est pas automatique et doit être décidée par le comité d’engagement de l’ANRU. L’accession sociale dans la politique de rénovation urbaine

26. Les différents produits d’accession sociale Le Pass Foncier (convention Etat / 1 % logement décembre 2006)

27. Le Pass Foncier permet de porter gratuitement durant 25 ans maximum la partie foncière d’une construction ou d’une acquisition immobilière même en individuel et en collectif. • Il y a donc démembrement de la propriété entre : • l’acquéreur qui possède l’usufruit • Une structure ad hoc qui acquiert la nue propriété Le Pass Foncier

28. Les bénéficiaires du Pass Foncier doivent respecter trois conditions : • être primo accédant de leur résidence principale • disposer de ressources inférieures au PSLA • être bénéficiaire d’une aide à l’accession sociale attribuée par les collectivités locales (cf. PTZ majoré) Le Pass Foncier

29. Le montant du Pass Foncier par logement est plafonné à : Zone A Zone B Zone C 50 000 40 000 30 000 A l’issue de la période de portage, l’accédant peut acquérir le foncier sur une durée maximum de 15 ans. Les bénéficiaires du Pass Foncier bénéficient d’une garantie de rachat et de relogement. Le Pass Foncier

30. Les caractéristiques de la maîtrise d’ouvrage HLM La sécurisation HLM

31. Sécurisation de l’accédant La sécurisation HLM • Garantie de Rachat • Garantie de Relogement

32. Qu’est-ce-que la Sécurisation H. L. M.? La sécurisation HLM • Les organismes de logements sociaux ont mis en place une offre sécurisée, afin de préserver leurs clients des aléas personnels et professionnels qui pourraient compromettre le bon déroulement de leur projet d’acquisition.

33. Les 2 volets de la sécurisation HLM dans le cadre de la location-accession La sécurisation HLM • La garantie de rachat • La garantie de relogement.

34. La garantie de rachat La sécurisation HLM • Elle consiste dans l’engagement pris par l’organisme de procéder au rachat du bien acquis. • Le montant du rachat est égal : • à la valeur d’acquisition durant les six premières années (à compter de la levée d’option) • à compter de la sixième année, avec une décote de seulement 2,5 % par an sur le prix d’achat. • L’organisme souscrit une assurance revente auprès d’une compagnie d’assurance.

35. La garantie de relogement La sécurisation HLM • En cas de revente, une offre de relogement sera proposée par l’organisme dans un délai de 3 mois à compter de la demande et en conformité avec la réglementation relative à l’attribution de logements sociaux.

36. Les caractéristiques de la maîtrise d’ouvrage HLM La société de garantie des opérations d’accession sociale (loi SRU décembre 2000) • Cette société gérée par la profession a pour objet de garantir les fonds propres des organismes HLM investis dans l’accession de manière à « protéger les fonds propres locatif ». • Pour assurer cette garantie, la société dispose d’une dotation en capital (30 M €) et prélève une cotisation de 0,1 % de l’encours garanti.

37. Les caractéristiques de la maîtrise d’ouvrage HLM La société de garantie des opérations d’accession sociale (loi SRU décembre 2000) Les organismes sont autorisés par la société à engager des opérations à l’intérieur d’un plafond « d’encours » égal à : somme des terrains + somme des logements lancés - 80 % de la somme des logements réservés - 90 % de la somme des logements vendus Pour Expansiel Promotion, l’encours représente 16 à 20 M € en moyenne (plafond autorisé de 33 M €) soit 1/3 du chiffre d’affaire annuel.

38. Les caractéristiques de la maîtrise d’ouvrage HLM Un exemple de Maîtrise d’ouvrage HLM Le GIE Expansiel

39. Les caractéristiques de la maîtrise d’ouvrage HLM Le GIE Expansiel est le maître d’ouvrage pour le compte de : - l’Opac du Val de Marne (locatif social) - Expansiel Habitat (locatif social) - Expansiel Promotion (accession sociale) Le GIE est donc un outil de construction « sociale » adapté à la réalisation d’opérations mixtes. 

40. Les caractéristiques de la maîtrise d’ouvrage HLM Quelques chiffres • Le GIE comprend 80 personnes • Il réalise environ 1 200 logements par an • 600 en accession à la propriété • 600 en locatif social • 200 en locatif social au titre de la rénovation urbaine

41. Les caractéristiques de la maîtrise d’ouvrage HLM • Le GIE est certifié ISO 9001 pour l’ensemble de son activité • Il dispose d’une politique de conception et d’une politique d’achat communes aux métiers locatif et accession même si chaque produit conserve sa spécificité.