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La normativa catastral en las valoraciones urbanísticas

La normativa catastral en las valoraciones urbanísticas. fgarcia@aq.upm.es. Ley 6/98: Valoración del suelo . CLASE. SITUACION. VALORACION. SUELO NO URBANIZABLE Rústico LOTC99. EXISTEN VALORES COMPARABLES. CAPITALIZACION DE RENTAS. NO. METODO DE COMPARACION. SI.

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La normativa catastral en las valoraciones urbanísticas

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Presentation Transcript

  1. La normativa catastral en las valoraciones urbanísticas fgarcia@aq.upm.es

  2. Ley 6/98: Valoración del suelo CLASE SITUACION VALORACION SUELO NO URBANIZABLE Rústico LOTC99 EXISTEN VALORES COMPARABLES CAPITALIZACION DE RENTAS NO METODO DE COMPARACION SI NO SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO LOTC99 APROVECHAMIENTO M2C x VRB EUR/M2C SI SUPERFICIE M2S x VUB EUR/M2S (Ley 10/2003) CONSOLIDADO POR LA URBANIZACION APROVECHAMIENTO M2C x EUR/M2C VRB NO VRC SUELO URBANO SI APROVECHAMIENTO M2C x VRP EUR/M2C fgarcia@aq.upm.es

  3. PONENCIAS DE VALORES: CONTENIDO(Instrucción 03.04/97, de 28 de enero, D.G. Catastro) • 1. Memoria general • 1.1 Marco normativo de aplicación • 1.2 Memoria descriptiva • 1.3 Memoria justificativa • 2. Delimitación de suelo de naturaleza urbana • Suelos urbanizables: • Art. 62 LRHL • Disp. Adic. 2ª LRSV en relación con art. 16 fgarcia@aq.upm.es

  4. PONENCIAS DE VALORES: CONTENIDO(Instrucción 03.04/97, de 28 de enero, D.G. Catastro) • 3. Criterios valorativos • 3.1 Criterios aplicados • 3.2 División de polígonos • 3.3 Cuadro resumen de polígonos: • VRB arts. 27.2 y 28.1 LRSV • VUB art. 27.2 (Ley 10/2003) • 3.4 Campo aplicación coefs. correctores: • VRP art. 28.3 LRSV fgarcia@aq.upm.es

  5. PONENCIAS DE VALORES: CONTENIDO(Instrucción 03.04/97, de 28 de enero, D.G. Catastro) • 4. Catálogo de tipologías constructivas • 5. Callejero de valores: • VRC arts. 28.1 y 28.3 LRSV • 6. Análisis del mercado inmobiliario • 7. Cartografía fgarcia@aq.upm.es

  6. NORMAS TECNICAS VALORACION CATASTRALR.D. 1020/1993VALORACION DEL SUELO VR eur/m2c x e m2c/m2s = VU eur/m2s POLIGONO VRB xep= VUB CALLE VRC x ec = VUC PARCELAVRPVUP Pormenorización Pormenorización Coefs. A-B Coefs. A-B-C-D-E-F-G fgarcia@aq.upm.es

  7. Cálculo del VRBR.D. 1020/1993 • Norma 16: Vv = 1,40 (Vr + Vc) Fl Vr = Vv / 1,40 Fl - Vc Vr: Valor de repercusión VRB pts/m2c Vv: Valor en venta de mercado pts/m2c Vc: Valor de construcción pts/m2c Fl : Factor de localización fgarcia@aq.upm.es

  8. Cálculo del VRCR.D. 1020/1993 (Norma 8.2) • “Corrección” del VRB: • Localización • Accesibilidad • Planeamiento y servicios • Dinámica del mercado • Oferta y demanda fgarcia@aq.upm.es

  9. Cálculo del VRPCOEFICIENTES CORRECTORES NORMA 10 R.D.1020/1993 • COEFICIENTE A: VARIAS FACHADAS • DOS FACHADAS : 1,10 • TRES O MAS FACHADAS: 1,15 • COEFICIENTE B: LONG. FACHADA < LONG. MINIMA • L/LM > 0,6 fgarcia@aq.upm.es

  10. Aplicación de valores unitarios Ley 10/2003: Suelo urbanizable sectorizado Valor suelo = = VUB eur/m2suelo x S m2suelo fgarcia@aq.upm.es

  11. NORMAS TECNICAS VALORACION CATASTRALR.D. 1020/1993VALORACION DEL SUELO VR eur/m2c x e m2c/m2s = VU eur/m2s POLIGONO VRB xep= VUB CALLE VRC x ec = VUC PARCELAVRPVUP Pormenorización Pormenorización Coefs. A-B Coefs. A-B-C-D-E-F-G fgarcia@aq.upm.es

  12. Aplicación delvalor unitario • Norma 9 R.D. 1020/93: Aplicación del Valor Unitario VU pts/m2s a • Vivienda unifamiliar aislada • Núcleos rurales • Industrial • Dotacional • Suelo sin edificar • Norma 8 R.D. 1020/93: Cuando no exista un VR se aplicará el Valor Unitario VU fgarcia@aq.upm.es

  13. NORMAS TECNICAS VALORACION CATASTRALR.D. 1020/1993VALORACION DEL SUELO VU eur/m2s POLIGONO VUB CALLE VUC PARCELAVUP Pormenorización Coefs. A-B-C-D-E-F-G fgarcia@aq.upm.es

  14. Cálculo del VUPCOEFICIENTES CORRECTORES NORMA 10 R.D.1020/1993 • COEFICIENTE A: VARIAS FACHADAS • DOS FACHADAS : 1,10 • TRES O MAS FACHADAS: 1,15 • COEFICIENTE B: LONGITUD DE FACHADA < LONGITUD MINIMA • L/LM > 0,6 • COEFICIENTE C : FORMA IRREGULAR: 0,85 • COEFICIENTE D: FONDO EXCESIVO D = 1 / nº PLANTAS + 1 • COEFICIENTE E: SUPERFICIE DISTINTA DE LA MINIMA • S/SM < 1 COEF 0,80 • 1  S/SM  2 COEF 1,00 • 2  S/SM COEF 0,70 • COEFICIENTE F: INEDIFICABILIDAD TEMPORAL: 0,60 • COEFICIENTE G: AFECCION A VIVS. PROTECCION PUBLICA: 0,70 fgarcia@aq.upm.es

  15. Vigencia de las ponencias de valores • Art. 7 R.D.-L. 5/1997: 10 años • Art. 71 Ley 39/1988 RHL: • Modificación por diferencias sustanciales de VCAT/VMERCADO: Nuevas ponencias • Ley 10/2003: Inaplicabilidad por modificación de condiciones urbanísticas fgarcia@aq.upm.es

  16. Método residual Suelo urbanizable: Ley 10/2003 • Método residual dinámico • Normativa hipotecaria: OM ECO/805/2003 • Análisis de inversiones con valores esperados mediante periodificación y actualización fgarcia@aq.upm.es

  17. Método residual Suelo urbano (art. 28.4 Ley 6/98) • Método residual estático: Análisis de inversiones con valores actuales • Criterios estimativos para determinar: • Valor en venta • Costes de construcción • Gastos de promoción • Beneficio de promoción fgarcia@aq.upm.es

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