im Auftrag des Ministeriums für Bauen und Verkehr Nordrhein-Westfalen

1. im Auftrag des Ministeriums für Bauen und Verkehr Nordrhein-Westfalen Reiner Daams, Ministerium für Bauen und Verkehr NRWbis Dezember 2007 Leiter des Referats Wohnungsmärkte/Forschungskoordination Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in Nordrhein-Westfalen 2005 bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.

2. Gliederung: Haushalteentwicklung in den Städten und Kreisen in NRW Teilmarkt Ein- und Zweifamilienhäuser Teilmarkt Geschosswohnungen Versorgung mit seniorengerechtem Wohnraum Gesamtbetrachtung Herausbildung von Regionen mit unterschiedlichen Wohnungsmarktprofilen Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.

3. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Die Zahl der Haushalte wächst – die Größe der Haushalte schrumpft. Summe aller Haushalte 4- und mehr Personenhaushalte 3-Personenhaushalte 2-Personenhaushalte 1-Personenhaushalte voraussichtliche Entwicklung der Haushalte und Haushaltstypen in NRW 2005 - 2025 in % Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5

4. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Die Zahl der Haushalte nimmt weiter zu, der Wohnungsmarkt wächst – aber nicht überall! voraussichtliche Haushalteentwicklung in den Kreisen und kreisfreien Städten in NRW 2005 - 2025 in % Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5

5. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Die Zahl der Haushalte nimmt weiter zu, der Wohnungsmarkt wächst – aber nicht überall! < - 10 % < - 5 % < 0 % < + 5 % ≥ + 5 % Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5 voraussichtliche Haushalteentwicklung in den Kreisen und kreisfreien Städten in NRW 2005 - 2025 in %

6. Unterschiedliche Altersgruppen schaffen Wohnungsnachfrage in unterschiedlichen Teilmärkten. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Darstellung: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.

7. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Teilmarkt Ein- und Zweifamilienhäuser (EZFH)

8. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Die durchschnittliche jährliche Gesamtnachfrage schrumpft gegenüber der letzten Dekade deutlich. voraussichtliche Entwicklung der Gesamtnachfrage nach EZFH ø 2006 – 2025 im Verhältnis zum ø 1996 - 2005 in % Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V. Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5

9. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Die durchschnittliche jährliche Gesamtnachfrage schrumpft gegenüber der letzten Dekade deutlich. < 0 % < - 10 % < - 20 % < - 30% Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V. Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5 voraussichtliche Entwicklung der Gesamtnachfrage nach EZFH ø 2006 - 2025 im Verhältnis zum ø 1996 - 2005 in %

10. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Das jährliche Bestandsangebot von Ein- und Zweifamilienhäusern steigt überall, aber nicht überall gleich. voraussichtliche Entwicklung des Bestandsangebots von EZFH in den Kreisen und kreisfreien Städten 2005 - 2025 in % Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V. Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5

11. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Das jährliche Bestandsangebot von Ein- und Zweifamilienhäusern steigt überall, aber nicht überall gleich. < 25 % < 50 % < 75 % < 100 % ≥ 100 % Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V. Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5 voraussichtliche Entwicklung des Bestandsangebots von EZFH in den Kreisen und kreisfreien Städten 2005 - 2025 in %

12. Konsequenzen für Neubau und Bestand von Ein- und Zweifamilienhäusern Das Bestandsangebot übersteigt in NRW ab etwa 2013 die Gesamtnachfrage. Der vermarktbare Neubau wird mehr als halbiert und beschränkt sich auf die Haushalte, die trotz z. T. erheblicher Preisnachteile auf jeden Fall selbst bauen wollen (ca. 20 % der Gesamtnachfrage). In einigen Regionen kommt es zu deutlichen Wertverlusten bis hin zu gravierenden Vermarktungsproblemen bei Bestandsimmobilien. Dieser Trend ist heute schon in einigen Regionen spürbar. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Quelle und Darstellung: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V.

13. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Teilmarkt Geschosswohnungen

14. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Die Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau wird voraussichtlich in den kommenden Jahren weiter deutlich zurückgehen. voraussichtliche Entwicklung der Bautätigkeit bei Geschosswohnungen im Durchschnitt der Jahre 2006 – 2025 im Vergleich zur Bautätigkeit von MFH im Durchschnitt der letzten 3 Jahre in % Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V. Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5

15. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Die Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau wird voraussichtlich in den kommenden Jahren weiter deutlich zurückgehen. < - 35 % < - 30 % < - 25 % < - 20 % < - 15 % Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V. Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5 voraussichtliche Entwicklung der Bautätigkeit bei Geschosswohnungen im Durchschnitt der Jahre 2006 – 2025 im Vergleich zur Bautätigkeit von MFH im Durchschnitt der letzten 3 Jahre in %

16. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Die Disparitäten im Teilmarkt Geschosswohnungen nehmen weiter deutlich zu. Entwicklung von Anspannung und Entspannung im Teilmarkt Geschosswohnungen bis 2025 (Verhältnis von Wohnungsüberhang bzw. -defizit 2025 / Zahl der Haushalte in Geschosswohnungen 2025 in %) Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V. Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5

17. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Die Disparitäten im Teilmarkt Geschosswohnungen nehmen weiter deutlich zu. Geschosswohnungsmarkt mit stark wachsender Anspannung (> 5 %) Geschosswohnungsmarkt mit wachsender Anspannung (> 0 %) Geschosswohnungsmarkt mit wachsender Entspannung (< 0 %) Geschosswohnungsmarkt mit stark wachsender Entspannung (< - 5 %) Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5 Entwicklung von Anspannung und Entspannung im Teilmarkt Geschosswohnungen bis 2025 (Verhältnis von Wohnungsüberhang bzw. -defizit 2025 / Zahl der Haushalte in Geschosswohnungen 2025 in %)

18. Die über 65-Jährigen bilden zunehmend das Potential für die Nachfrage nach altengerechtem Wohnraum. Rückkehrer ziehen aus ihren Ein- und Zweifamilienhäusern aus und schaffen damit ein weiter erhöhtes Bestandsangebot (bei zurückgehender Nachfrage, s. 1.). Gesucht wird die zentral gelegene altersgerechte Wohnung, Servicewohnen wird interessant. In welchem Umfang diese Bewegung „zurück in die Städte“ (Stichwort: Re-Urbanisierung) tatsächlich stattfindet, ist umstritten und muss noch genauer untersucht werden. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Versorgung mit seniorengerechtem Wohnraum

19. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Die Zahl der über 65-Jährigen steigt deutlich an, aber nicht überall gleich. voraussichtliche Entwicklung der über 65-Jährigen in den Kreisen und kreisfreien Städten in NRW 2005 - 2025 in % Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5

20. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Die Zahl der über 65-Jährigen steigt deutlich, aber nicht überall gleich. < + 10 % < + 20 % < + 30 % < + 40 % ≥ + 40 % Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5 voraussichtliche Entwicklung der über 65-Jährigen in den Kreisen und kreisfreien Städten in NRW 2005 - 2025 in %

21. Demografischer Wandel und Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Die Zahl der über 80-Jährigen steigt deutlich an, aber nicht überall gleich. voraussichtliche Entwicklung der über 80-Jährigen in den Kreisen und kreisfreien Städten in NRW 2005 - 2025 in % Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5

22. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Die Zahl der über 80-Jährigen steigt deutlich, aber nicht überall gleich. < + 40 % < + 60 % < + 80 % < + 100 % ≥ + 100 % Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5 voraussichtliche Entwicklung der über 65-Jährigen in den Kreisen und kreisfreien Städten in NRW 2005 - 2025 in %

23. altengerechte Geschosswohnungen fehlen ganz besonders in den wachsenden Kreisen Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. keine Probleme geringe Probleme mittlere Probleme starke Probleme Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V. Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5 Konsequenzen für die voraussichtliche Versorgungslage mit altengerechten Wohnungen 2025

24. Gesamtbetrachtung

25. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Die Disparitäten auf den Wohnungsmärkten nehmen insgesamt deutlich zu. Entwicklung der Anspannung und Entspannungauf den Wohnungsmärkten (Wohnungsdefizit und -überhang im Verhältnis zur Zahl der Haushalte im Jahr 2025) Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V. Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5

26. Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Die Disparitäten auf den Wohnungsmärkten nehmen insgesamt deutlich zu. Wohnungsmarkt mit stark wachsender Anspannung (> 5%) Wohnungsmarkt mit wachsender Anspannung (> 0 %) Wohnungsmarkt mit wachsender Entspannung (< 0 %) Wohnungsmarkt mit stark wachsender Entspannung (< - 5 %) Quelle: Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.V. Darstellung: Ministerium für Bauen und Verkehr NRW, Referat IV B 5 Entwicklung der Anspannung und Entspannungauf den Wohnungsmärkten (Wohnungsdefizit und -überhang im Verhältnis zur Zahl der Haushalte im Jahr 2025)

27. Auf der Ebene der Kreise und kreisfreien Städte Nordrhein-Westfalens lassen sich 4 unterschiedliche Wohnungsmarkttypen mit jeweils spezifischen Problemlagen und Handlungsoptionen beschreiben: stagnierende und schrumpfende Kreise mit Wohnungsüberhängen wachsende Kreise mit Wohnungsdefiziten stagnierende bis schrumpfende Städte mit Wohnungsüberhängen wachsende Städte mit Wohnungsdefiziten Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. Herausbildung von Regionen mit unterschiedlichen Wohnungsmarktprofilen

28. besondere Problemlagen: deutliche Wertverluste bei Ein- und Zweifamilienhäusern, an peripheren Standorten bis hin zur Unverkäuflichkeit Abwanderung von Familien wohnungspolitische Handlungsoptionen: Konzentration des Wohnungsbaus auf die Innenentwicklung, Stärkung der Dorf- und Stadtkerne integrierte kommunale Handlungskonzepte Ausbau der regionalen Zusammenarbeit stagnierende bis schrumpfende Kreise mit Wohnungsüberhängen Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.

29. besondere Problemlagen: fehlender altengerechter Wohnraum kaum Wohnungsangebote in Verbindung mit wohnungsbezogener Serviceinfrastruktur bis hin zu ambulanter Pflege fehlendes Bauland für diese Angebote wohnungspolitische Handlungsoptionen: Abkehr von der z. T. einseitig auf Ein- und Zweifamilienhäuser ausgerichteten Planungspolitik Verstärkung des altengerechten Geschosswohnungsbaus barrierefreie Modernisierung des Bestandsangebots besondere Unterstützung von Projekten in den Bereichen Servicewohnen und betreutes Wohnen (Neubau und Bestand) aktive Baulandpolitik (auch hier: Priorität für die Innenentwicklung) Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. wachsende Kreise mit Wohnungsdefiziten

30. besondere Problemlagen: wachsende Wohnungsleerstände verstärkte Segregationstendenzen geringe Eigentumsbildung Abwanderung von Familien / Mittelstand wohnungspolitische Handlungsoptionen: Verbindung von Wohnungsneubau mit Abriss bzw. Rückbau von nicht zukunftsfähigen Wohnungsbeständen qualitative Aufwertung von Quartieren / Wohnumfeldverbesserung integrierte Stadtentwicklung, Stärkung der Innenstädte Unterstützung der Eigentumsbildung Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. stagnierende bis schrumpfende Städte mit Wohnungsüberhängen

31. besondere Problemlagen: fehlender Wohnraum für Haushalte mit geringem bis durchschnittlichem Einkommen fehlendes Bauland hohe Baulandpreise geringe Eigentumsbildung wohnungspolitische Handlungsoptionen: Verstärkung / Anpassung der sozialen Wohnraumförderung aktive kommunale Baulandpolitik / Aktivierung von Brachflächen stärkere Unterstützung der Eigentumsbildung Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V. wachsende Städte mit Wohnungsdefiziten

32. Weitere Informationen: Im Internet unter http://www.mbv.nrw.de/Service/Downloads/Wohnen/Gutachten_zur_Ver__nderung_der_ Wohnungsnachfrage/PESTEL_GUTACHTEN_2006.pdf Bei Reiner Daams Ministerium für Bauen und Verkehr NRW Leiter Referat IV B 2 Wohnungsbauförderungsanstalt, Darlehensverwaltung Jürgensplatz 1 40219 Düsseldorf T. (0211) 3843.4234 F. (0211) 3843 73.4234 Mobil: (0172) 298 40 09 E-Mail: reiner.daams@mbv.nrw.de Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.

33. Vielen Dank für Eure Aufmerksamkeit! Veränderung der Wohnungsnachfrage und Reaktion des Wohnungsangebots in NRW bis 2025 Gutachten des Eduard-Pestel-Instituts für Systemforschung e.V.