TRŽNO VREDNOTENJE KMETIJSKIH ZEMLJIŠČ Ljubljana november 20 12

1. TRŽNO VREDNOTENJE KMETIJSKIH ZEMLJIŠČ Ljubljana november 2012

2. Miran LOVRIN, univ.dipl.ing.agr.Sodni cenilec za kmetijstvo – kmetije, kmetijska zemljišča (1984)Sodni izvedenec za kmetijstvo – kmetijstvo splošno, poljedelstvo (1987) Cenilec nepremičnin s certifikatom ASA(1993) e-mail: miran.lovrin@gmail.com

3. Namesto klasičnega uvoda nekaj splošnih informacij za področje ocenjevanja kmetijskih zemljišč.

4. Kdaj ocenjujemo tržno vrednost kmetijskega zemljišča? Takrat, ko sodišče zahteva tako ocenitev. Običajno v: • Postopkih dedovanja • Izvršilnih postopkih • Nekaterih pravdnih postopkih • Pri prometu s kmetijskimi zemljišči • Nekaterih drugih postopkih

5. Tržno vrednost kmetijskega zemljišča je oceniti tudi v nekaterih drugih postopkih:v upravnih postopkih, ko je potrebno določiti tržno vrednost kmetijskega zemljišča in sicer:- zaščita kmetije;- menjava kmetijskih zemljišč;- komasacija kmetijskih zemljišč;- tržno vrednotenje kmetijskega zemljišča po izrecnem naročilu upravnega organa,ali po izrecnem naročilu naročnika (npr. fizične osebe):- vrednotenje za potrebe kupoprodaj;

6. Katero zemljišče ocenimo kot kmetijsko zemljišče:Zemljišče v kmetijski rabi in je s planskimi dokumenti občine opredeljeno kot kmetijsko zemljišče.Promet s takim zemljiščem poteka po določilih Zakona o kmetijskih zemljiščih (uradno prečiščeno besedilo) (ZKZ-UPB2)(Ur.l. RS 71/2011) in Zakona o spremembah in dopolnitvi Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ-D)(Ur.l. RS 58/2012), pa tudi v primerih, ko gre za zemljišče namenjeno gradnji infrastrukturnih objektov in je bilo v občinskem prostorskem aktu pred načrtovanjem infrastrukturnega objekta opredeljeno kot kmetijsko zemljišče.

7. Kje dobimo podatke o planski opredelitvi zemljišča Plansko opredelitev zemljišča najdemo na dotični občini (Potrdilo o namenski rabi zemljišča). Mnogo občin ima javno dostopen grafični del občinskega prostorskega plana (OPN) na svetovnem spletu - glej internetni aplikaciji: KALIOPA – http://www.iobcina.si/iobcina2/default.aspx ali PISO – http://www.geoprostor.net/PisoPortal/Default.aspx?

10. Kje dobimo podatke o površini, boniteti in grafiki zemljišča 1./ na zemljiškem katastru (tudi na upravni enoti) 2./ na internetu: http://e-prostor.gov.si/ http://rkg.gov.si/GERK/viewer.jsp http://gis.arso.gov.si/atlasokolja/profile.aspx?id=Atlas_Okolja_AXL@Arso

14. Kje dobimo podatke o rabi zemljišča 1./ Z ogledom na kraju samem (brez ogleda ocenjevanega zemljišča ocenitve ne moremo, oz. ne smemo opraviti!!!!) 2./ Na internetu na naslovu http://rkg.gov.si/GERK/viewer.jsp (na zavihku kontrolni sloji), s tem, da je stanje v naravi že lahko drugačno, zato je ogled obvezen!!!!!!!!

16. In kje dobimo podatke o lastništvu • Na sodiščih (zemljiška knjiga – ZK izpisek) • Na upravnih enotah (ZK izpisek) • Na internetu (javni dostop – ZK izpisek) https://evlozisce.sodisce.si/evlozisce/javni_izpisi/list.html?submitedCaptchaAnswer=hnkr7&_eventId_btn.send=Po%C5%A1lji

18. Zakaj tržno vrednotenje?Tržno gospodarstvo(nič več planskega, oz. administrativnega)Tudi za kmetijska zemljišča velja zakon ponudbe in povpraševanjaIzjema je razlastitev kmetijskih zemljišč oz. odkup v izogib razlastitve(o tem nekaj besed na koncu)

19. Kako so se (in se deloma še) vrednotijo kmetijska zemljišča?Najpogosteje se (je) uporabljala Enotna metodologija za ugotavljanje vrednosti kmetijskega zemljišča in gozda Uradni list SRS 10/87 in 30/89), ki je prirejena dohodkovna metoda. Tudi začasno (zasilno) navodilo je tako, da se namesto metodoloških točk na osnovi katastrske kulture in bonitetnega razreda uporabi bonitetne točke.Rešitev je res samo zasilna in zato super začasna, saj ne bi vzdržala resne pravne presoje. Ugotoviti je, da je pri mnogih dobrih zemljiščih število bonitetnih točk nižje, kot jih je definirala metodologija za isto zemljišče na podlagi prejšnje katastrske kulture in bonitetnega razreda (npr. njiva II je imela 90 točk, sedaj ima ista parcela npr. 74 bonitetnih točk) in obratno pri slabih zemljiščih (npr. prej je imel pašnik 4. razreda 20 točk, po novem pa ima lahko tudi 50 bonitetnih točk).TUDI SICER, METODOLOGIJA PRAVILOMA NI DAJALA UPORABNEGA PODATKA O TRŽNI VREDNOSTI ZEMLJIŠČA!

20. Na prvi seji UO ZSICkmet v novem sklicu, dne 20.12.2012 na BF Ljubljani sem bil imenovan za vodjo komisije za oblikovanje metod tržnega vrednotenja kmetijskih zemljišč. V ekipo sta bila za tem vključena cenjena kolega dr. Andrej Udovč in univ.dipl.ing. Janez Košir. Gradivo je bilo pripravljeno marca 2012 in nato še nekajkrat usklajevano znotraj strokovne skupine – nazadnje 21.06.2012 in sedaj prispelo do članstva ZSICkmet.

21. KAJ PA MNOŽIČNO VREDNOTENJE Zakonsko podlago sistemu množičnega vrednotenja nepremičnin določa »Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (Ur.l. št. 50/2006)«. Poleg zakona sta še izdelana podzakonska predpisa »Pravilnik o vodenju in vzdrževanju evidence trga nepremičnin ter načinu in rokih pošiljanja podatkov (Ur.l. št. 134/2006)« in »Uredba o določitvi podskupin znotraj posameznih skupin istovrstnih nepremičnin in o podatkih za pripis vrednosti po podskupinah nepremičnin (Ur.l.št. 59/2007)«. Uredbo dopolnjuje »Podrobnejši opis podatkov in šifranti podatkov za pripis vrednosti za podskupine skupin istovrstnih nepremičnin, št. 00705-13/2006-21 z dne 23. 4. 2008«. Ravno sedaj je v fazi gradiva (postopek sprejemanja) Pravilnik o načinu izračunavanja letnih indeksov cen nepremičnin in določanja indeksov vrednosti nepremičnin.

23. Iz navedenega je razvidno, da je vrednost m2 predmetne parcele po množičnem vrednotenju 0,47 EUR/m2, dejanska tržna vrednost predmetne parcele pa je med 0,80 in 1,00 EUR/m2, kar je cca 100 % razlika!!!!!

24. Pozneje bomo lahko videli, da za isto parcelo izračun po v nadaljevanju predlagani dohodkovni metodi pokaže (upoštevan dobiček 30% dohodka po metodi pokritja, donos 2%, 50% ekd) vrednost m2 predmetne parcele 0,945 EUR/m2.

25. TOREJ UPORABNOST MNOŽIČNEGA VREDNOTENJA Veliko pove že ime množično vrednotenje. Vsi, ki podrobneje poznajo promet s kmetijskimi zemljišči vedo, da so objavljeni podatki o vrednostih iz množičnega vrednotenja v mnogih primerih samo zelo grobi približki dejanski tržni vrednosti kmetijskih zemljišč in v glavnem odstopajo za več 10% navzdol, včasih tudi navzgor (večkrat tudi za 100%), zato jih v sodnih postopkih ne bi smeli uporabiti! Podobno lahko ugotovimo tudi za katastrski dohodek, ki bi ga lahko uporabili pri dohodkovni metodi, pa ga nikoli nismo. TI PODATKI SO BILI DELANI ZA POTREBE IZVAJANJA FISKALNE POLITIKE DRŽAVE IN SO PRIMERNI (SAMO) ZA TOVRSTNO UPORABO !!!!!!!!

26. Še bolj nesprejemljivo je, da se obveznost podatka o vrednosti nepremičnine iz množičnega vrednotenja pojavlja v zakonu in sicer v Zakona o umeščanju prostorskih ureditev državnega pomena v prostor (ZUPUDPP in ZUPUDPP-A) Ur. l. 80/2010, 106/2010 in 57/2012), ki govori o ocenjevanju: Zakon v 3. odstavku 55. člena pravi: Cenilec pri ocenjevanju vrednosti upošteva: - podatke o nepremičninah in o njihovi posplošeni tržni vrednosti, ki se v skladu s predpisi o evidentiranju nepremičnin in predpisi o množičnem vrednotenju nepremičnin vodijo v javnih evidencah, in druge podatke, ki jih pridobi od lastnikov nepremičnin oziroma nosilcev pravic na njih, - metodologije ocenjevanja vrednosti in - mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti. Poleg navedenega pa so v 7. odst. istega člena predpisane metodologije, ki jih ni (in jih zaradi poprej navedene anomalije ne bo možno pripraviti, saj je očitno, da se množično vrednotenje in mednarodni standardi razhajajo).

27. TRŽNE METODE VREDNOTENJA KMETIJSKIH ZEMLJIŠČ

28. Metode ali metodologija • Metodologija je proces, preko katerega uresničujemo svoje cilje. Predstavlja jo trditev: »tako delamo ves čas«. • Metoda je način, kako izvedemo določeno nalogo. Ali bomo imeli metode tržnega vrednotenja ali bomo imeli metodologijo tržnega vrednotenja kmetijskih zemljišč?

29. O osnovah tržnega vrednotenja kmetijskih zemljišč so bila predavanja že v letih 2004 in 2007, vendar pa gre tokrat zares zaradi tega, ker geodetska zakonodaja (Zakon o evidentiranju nepremičnin (ZEN) (Ur. l. RS 47/06) ukinja tako katastrsko kulturo, kakor tudi katastrski razred zemljišča (podatki so še vidni, vendar se ne obnavljajo več – popolna implementacija zakona je v teku). 160. člen (vrsta rabe, katastrske kulture in katastrski razredi) (1) Geodetska uprava vodi v zemljiškem katastru še pet let po uveljavitvi tega zakona podatke o: 1. vrstah rabe zemljišč, kot so: katastrske kulture, zemljišča pod gradbenimi objekti razen za zemljišča pod stavbami, zelene površine in nerodovitna zemljišča; 2. katastrskih kulturah, kot so: njive, vrtovi, plantažni sadovnjaki, ekstenzivni sadovnjaki, vinogradi, travniki, barjanski travniki, pašniki, gozdovi, trstičja, hmeljišča in gozdne plantaže; 3. katastrskih razredih za katastrske kulture. Torej, ukinjena je osnova pri uporabi Enotne metodologije (kat. kultura in kat. razred), zato metodologija ugaša, čeprav formalno ni bila ukinjena.

30. Zakaj predlog? V nadaljevanju bodo podane metode tržnega vrednotenja kmetijskih zemljišč, kot so bile usklajene znotraj strokovne skupine in na ZSICkmet je, ali jih kot predlagane osvoji, ali jih še s čim dopolni in nato sprejme in se bo v bodoče na tej podlagi ocenjevalo. Videli bomo, kaj bi morali posebej prediskutirati in uskladiti, zlasti pri dohodkovni metodi: - dohodek in dobiček (kolobarji); - ekonomski dejavniki; - morebiti še kaj drugega.

31. Legitimno in običajno pričakovanje lastnika zemljišča (prodajalca) je, da za svoje kmetijsko zemljišče dobi čim več in obratno, legitimno in običajno pričakovanje kupca je, da bi plačal za želeno kmetijsko zemljišče čim manj. Ko prodajalec in kupec kmetijskega zemljišča pri ceni prideta do skupne točke in se kupoprodaja sklene, govorimo o realizirani tržni ceni. Idealno je, če sta tako prodajalec, kakor tudi kupec s prodajno oz. nakupno ceno kmetijskega zemljišča zadovoljna, še bolj pa, če je realizirana cena enaka ali vsaj približno enaka določeni oz. izračunani tržni vrednosti tega kmetijskega zemljišča s strani sodnega izvedenca oz. sodnega cenilca kmetijske stroke.

32. V osnovi na mednarodnem nivoju tržno vrednotenje (ocenjevanje) nepremičnin in s tem tudi kmetijskih zemljišč definirajo Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti (http://www.ivsc.org/),na slovenskem nacionalnem nivoju pa Slovenski poslovnofinančnimi standardi za ocenjevanje vrednosti (Uradni list RS, št. 56/2001, 40/2003, 54/2005 in 91/2005).

33. Tako mednarodni standardi, kakor tudi Slovenski poslovnofinančni standardi navajajo, da je za določitev tržne vrednost nepremičnin možno uporabiti tri pristope: a./ metoda primerljivih prodaj; b./ dohodkovna metoda; c./ stroškovna metoda.

34. V izogib morebitnim nejasnostim je že uvodoma potrebno poudariti na razliko v pomenu posameznih izrazov: Vrednost nepremičnine je v denarju izražen ekvivalent za konkretno nepremičnino; Cena nepremičnine jev denarju izražena želena menjalna vrednost za konkretno nepremičnino; Realizirana cena nepremičnine je v denarju izražena realizirana menjalna vrednost za konkretno nepremičnino.

35. ALI JE MOŽNO, DA SO NEKATERE NEPREMIČNINE NEPRECENLJIVE VREDNOSTI? Vrednost čisto vsake nepremičnine je možno oceniti, drugo pa je, če jo lastnik želi ali ne želi prodati (razen v primeru razlastitve).

36. Za vrednotenje »golih« kmetijskih zemljišč sta primerna - metoda primerljivih prodaj in - dohodkovna metoda,za vrednotenje »izboljšav« na kmetijskih zemljiščih (investicij v oz. na kmetijskih zemljiščih) pa - poleg navedenih dveh metod še stroškovna metoda vrednotenja kmetijskih zemljišč. V primerih, ko je trg razvit, bo izračun tržne vrednosti nepremičnine (kmetijskega zemljišča) ne glede na uporabljeno metodo zelo podoben in obratno, ko trg ni dovolj razvit, bodo lahko izračuni tržne vrednosti po različnih metodah za isto nepremičnino tudi zelo različni. V slednjem primeru, torej ko je izračunana vrednost kmetijskega zemljišča po pristopu primerljivih prodaj bistveno različna, kot vrednost kmetijskega zemljišča izračunana po dohodkovnem pristopu, je dati večjo težo vrednosti izračunani po dohodkovnem pristopu!

37. METODA PRIMERLJIVIH PRODAJ

38. Pristop primerljivih prodaj za določanje tržne vrednosti kmetijskega zemljišča izhaja iz znanih realiziranih transakcij in realiziranih cen kmetijskih zemljišč v točno določenem kraju in točno določenem času, z upoštevanjem prilagoditev iz naslova prednosti in pomanjkljivosti ocenjevanega kmetijskega zemljišča v primerjavi s kmetijskim zemljiščem, s katerim je znana transakcija realizirana. Rezultat izračuna je tržna vrednosti konkretnega kmetijskega zemljišča.

39. Ocenjevalec analizira realizirane tržne transakcije in jih primerja z ocenjevanim premoženjem. Ta metoda temelji na načelu substitucije. Racionalen investitor (kupec) naj namreč ne bi bil pripravljen plačati za določeno nepremičnino več, kakor znašajo stroški pridobitve podobne nepremičnine z enako koristnostjo.

40. Podatke o realiziranih transakcijah o kupo-prodaji kmetijskih zemljišč je možno pridobiti iz samih kupnih pogodb, vendar je tudi v teh primerih uporabiti prilagoditve o lastnostih zemljišča, za katerega je znana realizirana tržna cena z lastnostmi zemljišča, ki ga ocenjujemo (tudi prilagoditev o verjetnosti v točnost navedenih podatkov o ceni). Zagotovo je tako glede dosegljivosti, kakor tudi glede same natančnosti podatkov uporabiti podatke o ponudbah kmetijskih zemljišč na portalu E uprave. Vsak prodajalec kmetijskega zemljišča je po določilih, ki jih definira Zakon o kmetijskih zemljiščih (uradno prečiščeno besedilo) (ZKZ-UPB2) (Ur.l. RS št. 71/2011), dolžan dati javno ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, ki se objavi na oglasni deski dotične upravne enote in na državnem e-portalu. Sama ponudba pa ima za ponudnika obveze na podlagi določil, ki jih predpisuje Obligacijski zakonik (uradno prečiščeno besedilo) (OZ-UPB1) (Ur.l.RS št. 97/2007)(Pomembna je tudi sodna praksa, ki pravi, da je sprejem ponudbe = sklenitev pogodbe!), zato so ponudbene cene v veliki meri popolnoma realne.

41. Relativno zanesljiv podatek o tržnem gibanju cen za kmetijska zemljišča je enostavno najti na internetu, kjer so na osnovi določil Zakona o kmetijskih zemljiščih na portalu e-uprave izobešene vse ponudbe za prodajo kmetijskih zemljišč in gozdov v Sloveniji (vendar arhiv javno ni dosegljiv – torej so dosegljive le aktualne ponudbe!!).Vsekakor pa je zelo zelo pomembna primerna obdelava podatkov!!, ki je možna, ko so znane vse okoliščine pri določenem prometu z nepremičnino – kmetijskim zemljiščem.

44. Na osnovi podatkov iz prakse se priporoča prilagoditve opraviti za vsaj tri realizirane primerljive transakcije. Prilagoditve med podatki iz realiziranih transakcij in podatki ocenjevanega kmetijskega zemljišča se lahko opravi v:- odstotkih oz. faktorjih;- denarju;- opisno.Najpogosteje se prilagoditve prikazuje v odstotkih (faktorjih). Tovrstni prikazi so tudi najbolj transparentni. Seveda imajo lahko prilagoditve predznak plus (pozitivna) ali predznak minus (negativna) prilagoditev.

45. Več kot je v posameznem primeru upoštevanih prilagoditev, oz. večji kot je nabor postavk prilagoditve in hkrati ob ustrezni uporabi uteži za posamezno prilagoditev,bolj natančno bo izdelana cenitev tržne vrednosti kmetijskega zemljišča.

46. 1./ Vpliv lokacije kmetijskega zemljiščaNajpomembnejši vpliv na tržno ceno kmetijska zemljišča ima lokacija tega kmetijskega zemljišča. Za nakup so zanimivejša zemljišča ob naselju, običajno krajši in lažji dostop, lahko imajo možnost rabe kot vrt ali možnost rabe za postavitev trajnega nasada ali možnost spremembe namembnosti v nekmetijsko rabo, itd.). Seveda mora cenilec za vse vrste dodatkov (tako pozitivnih, kakor negativnih) zelo dobro poznati razloge in jih ustrezno pisno argumentirati. V nobenem primeru na krajši ali daljši rok potencialno zazidljivo kmetijsko zemljišče ne more doseči cene stavbnega zemljišča (nesprejemljivo stališče SKZG).

47. 2./ Ostali najpogostejši vplivi na tržno vrednost kmetijskih zemljišč:a./ Koriščenje zemljišča (njiva, vrt, travnik, trajni nasad, pašnik, opuščeno obdelave, v zaraščanju);b./ Dostop do zemljišča (odličen dostop, dober dostop, slab dostop, zelo težaven dostop);c./ Oblika zemljišča (zemljiške parcele) (pravokotne oblike, kvadratne oblike, ozka in dolga parcela, parcela nepravilne oblike – trapez, zvezdasta oblika,….) ;d./ Velikost zemljišča (zelo majhna parcela, povprečna velikost parcele, velika parcela).

48. V posebnih primerih so poleg že navedenih vplivov, pomembni še naslednji vplivi:e./ Čas prodaje (pomembno zlasti v času, ko je prisotna inflacija ali prisotnost konjunkture - recesije);f./ Pogoji prodaje (v primeru, ko so dodatni pogoji, jih je tudi upoštevati);g./ Vpliv vira podatkov (ko ocenimo, da vir podatkov ni čisto gotov, pridobljeni podatek korigiramo navzdol ali navzgor, glede na naše siceršnje poznavanje podatkov o prometu s kmetijskimi zemljišči v določenem okolju).

50. DOHODKOVNA METODA