»Uloga notara u pravnom prometu nekretnina u BiH« Doc. dr. Meliha Povlakić

1. »Uloga notara u pravnom prometu nekretnina u BiH« Doc. dr. Meliha Povlakić Sarajevo, 16.11.07.g.

2. Promet nekretnina u BiH • neprilagođen zahtjevima moderne tržišne privrede – ugovori o prenosu vlasništva na nekretninama u pravilu obuhvataju samo situacije istovremene predaje posjeda i cijene • u praksi teškoće sa sofisticiranijim operacijama – mogućnost da prodavac založi svoju nekretninu za osiguranje kredita kupca, da se iz cijene koju kreditira banka kupca isplati hipoteka u korist banke prodavca itd. • vanknjižno vlasništvo na nekretninama

3. Uloga notara kod prenosa vlasništva na nekretninama • notarska obrada isprave • učešće notara u potpunoj realizaciji ugovora (od zaključenja ugovora do upisa vlasništva kupca) • mogućnost podvrgavanja prinudnom izvršenju za plaćanje cijene i otplatu kredita • Rezultat: osiguranje vlasništva na nekretninama

4. NOTARSKE ISPRAVE Notarski obrađeneisprave Notarske ovjere Notarske potvrde Puni dokaz o izjavamadatim pred notarom Poseban zakonom propisan postupak Dokaz u pogledu činjenicakoje su njima posvjedočene

5. Notarska obrada pravnog posla kojim se prenosi vlasništvo na nekretnini • mogućnost poduzimanja složenih transakcija sa nekretninama • sveobuhvatnije, preciznije reguliranje odnosa između prodavca i kupca • nepristrasan zastupnik obiju stranaka - zaštitna funkcija, uravnotežene pozicije stranaka, zaštićena neuka stranka • Redukcija sporova – u BiH su sada veoma česti sporovi nastali iz ugovora o prodaji nekretnina

6. Tipovi ugovora o prodaji nekretnine prema realizaciji • prodaja neopterećenog objekta kojeg kupac kupuje iz vlastitih sredstava - osigurati istovremeno izvršenje obaveza ug. strana • prodaja opterećenog objekta kojeg kupac kupuje iz vlastitih sredstava - osigurati iz prodajne cijene otplatu hipoteke ili preuzimanje hipoteke od strane kupca • prodaja opterećenog objekta, pri čemu se kupovina finansira putem kredita - nužno osigurati kredit kupca i otplatu kredita prodavca iz kupoprodajne cijene. Operacija nužno uključuje lice od povjerenja (najčešće notara) koje se mora starati za izvršenje ove složene transakcije.

7. Odgovornost za sadržaj isprave • Utvrđenje identiteta stranaka • Utvrđenje da li je stranka ovlaštena i sposobna za raspolaganje • Utvrđenje da li je potreban prevod, učešće svjedoka ili pribavljanje određenih odobrenja • Prilagođenost interesima klijenta: moguće obraditi ugovor o prodaji i prije svih odobrenja, punomoći, diobe parcele i sl. – mjere zaštite za stranke

8. Odgovornost za sadržaj isprave • Tačno utvrđenje zemljišno-knjižnog stanja - preferirati neposredni uvid u zemljišne knjige • Izbjegavanje rizičnih situacija za stranke, ukazivanje na njih, savjetovanje • koncipiranje ugovara na način da notar nadgleda/rukovodi njegovom realizacijom – puna zaštita za stranke

9. Osnovni zadatak notara pri notarskoj obradi ugovora o prodaji nekretnine - SIGURNOST • Osigurati istovremeno izvršenje obaveza ugovornih stranaka • Kako to u složenim transakcijama nije moguće - osigurati da ni jedna strana ne izvrši svoju činidbu u potpunosti ili djelimično bez adekvatne sigurnosti • Nužno u ugovor ugraditi mjere zaštite kupca i prodavca

10. Podvrgavanje kupca neposrednom izvršenju za plaćanje cijene Deponiranje cijene Odlaganje davanja clausule intabulandi Modaliteti vezani za clausulu intabulandi koja se daje već pri notarskoj obradi ugovora o prodaji (zabrana izdavanje potpunih otpravaka, otpravci u izvodu, punomoć za notara da podnese u određenom momentu zahtjev za uknjižbu) Određenje pretpostavki za dospjelost cijene Kontrola ispunjenja pretpostavki od strane notara – obavještenje kupca Predbilježba Još bez praktične vrijednosti Značajno zbog pojačane zaštite povjerenja u z.k. ZaštitaProdavca Kupca

11. Stjecanje predbilježbom • novina u odnosu na dosadašnje materijalnopravo koje nije reguliralo predbiljžbu • materija zemljišnoknjižnog prava – vrsta upisa koja je bila detaljno regulirana u pravnim pravilima zemljišno-knjižnog prava • mali praktični značaj u BiH, HR, A • u A se čak razmišlja o ukidanju ovog instituta • veoma veliki značaj u D – osiguranje obligacionopravnog zahtjeva za prijenos vlasništva

12. Predbilježba u ZZK • ZZK daje samo definiciju • uslovan upis stjecanja/gubitka prava – naknadno opravdanje • U zakonu nedostaje detaljnija regulativa ovog instituta: • postupak opravdanja, eventualno rokovi • nedostaje iskaz da su predbilježba i zabilježba opravdanja ekvivalent uknjižbe • nedostaje iskaz od kojeg momenta opravdana predbilježba ima dejstvo

13. Predbilježba u ZSP • pokušaj da se odstupi od tradicionalne uloge predbilježbe koja se mora opravdati u roku • suština ista: osiguranje ranga prvenstva • upis predbilježbe: ako nisu ispunjene sve pretpostavke koje pravila zemljišnoknjižnog prava zahtjevaju za uknjižbu prava

14. Član 54. Radnog nacrta ZSP • Predbilježbom će vlasništvo biti stečeno pod uslovom naknadnog pravdanja predbilježbe. Opravdanjem se predbilježba pretvara u uknjižbu, s učinkom od časa kad je prijedlog za predbilježbu bio podnesen

15. Član 54. Radnog nacrta ZSP • Predbilježba izvršena zbog toga što isprave ne sadrže sve elemente za upis prava ili kada je prijenos vlasništva uvjetovan ispunjenjem propisanih pretpostavki, opravdana je naknadnim podnošenjem potpunog zahtjeva za upis prenosa vlasništva ili ispunjenjem propisanih pretpostavki u određenom roku. N.B. – NE RADI SE O NEUREDNOM ZAHTJEVU – MORA POSTOJATI SUGLASNOST ZK PREDNIKA ZA UPIS PREDBILJEŽBE

16. Pozitivan utjecaj na ažuriranje zemljišnih knjiga • upozorenje strankama na rizike kupovine neuknjiženih nekretnina – smanjenje takvih transakcija • upozorenje da potpunu zaštitu pruža upis u zemljišne knjige – insistiranje na upisu predbilježbe odmah po obradi ugovora • osigurati upis kupca po isplati cijene (punomoć za notara) • paralelna uloga i kod opterećenja nekretnine hipotekom/zemljišnim dugom – osiguranje vlasništva na nekretninama obuhvata i osiguranje povjerilaca

17. Uloga notara kod opterećenja nekretnina

18. Zakon o notarima Zaštita povjerilaca kroz neposredno izvršenje na osnovu notarski obrađene isprave Zakon o izvršnom postupku

19. Uloga notara kod opterećenja nekretnina • Obaveza notarske obrade pravnog posla kojim se zasniva hipoteka ili zemljišni dug ZoNot: Pravni poslovi čiji je predmet prenos ili sticanje vlasništva ili drugih stvarnih prava na nekretninama • Mogućnost neposrednog izvršenja na osnovu notarski obrađene isprave ZoNot/ZIP – notarski obrađena isprava izvršni naslov

20. ZoNot ispravno ne govori o ugovoru o hipoteci – notarska isprava na temelju koje je upisana hipoteka • To može biti založna izjava dužnika (jednostrani pravni posao) – forma notarski obrađene isprave • Da li postoji isti ratio legis za notarsku obradu kao kod prenosa vlasništva? • Bitno je da je clausula executionis data u formi notarski obrađene isprave (ZoNot: u izvorniku)

21. Relevantne odredbe ZoNot • Povjerilac stiče izvršni naslov na cjelokupnoj imovini dužnika • Povjerilac stiče izvršni naslov na nekretnini opterećenoj hipotekom • U jednoj je ispravi o zasnivanju hipoteke moguće dati obje izjave o pristajanju na prinudno izvršenje • Povjerilac stiče dva izvršna naslova u momentu notarske obrade isprave odn. u momentu upisa u zemljišne knjige i prije valutiranja kredita • Upis pristanka na neposredno izvršenje u ZK • Svaka naknadna promjena vlasnika je irelevantna

22. Relevantne odredbe ZIP-a • Notarska isprava je izvršna isprava • Izvršnost notarske isprave se prosuđuje prema pravilima Zakona o notarima • Za izvršenje notar izdaje strankama izvršni otpravak.Na temelju tog otpravaka moguće pokrenuti izvršni postupak • Nije potrebna klauzula izvršnosti niti protek paricionog roka • Izvršnost nastupa već u momentu notarske obrade

23. Za realizaciju uloge u prometu nekretnina: • Nužna koordinacija sa zemljišnoknjižnim uredom tj. z.k. referentom • nužna koordinacija sa izvršnim sudom • učešće “Rechtspflegera” kod izvršenja bi rasteretilo sud, a značilo postojanje profiliranog stručnjaka