YTÜ Fen Bilimleri Enstitüsü İnşaat Mühendisliği /Yapı İşletmesi A.B.D.

1. YTÜ Fen Bilimleri Enstitüsüİnşaat Mühendisliği /Yapı İşletmesi A.B.D. İnşaat Projelerinin Geliştirilmesi & Yatırım Yönetimi (Fizibilite) Hazırlanması M. Emre Çamlıbel Soyak Holding CEO

2. YATIRIM PROJESİ KAVRAMI • Yatırım; belirli bir zamanda bir kereye mahsus olmak üzere yapılan ve birbirini takip eden devrelerde gelir elde etme olanağı veren harcamadır. • Yatırım projesi ise, daha önce belirtilen yatırımlar ve bu yatırımlara sağlanacak yararları önceden saptamak üzere yapılan bir plan olarak ortaya çıkmaktadır. • Yatırım, projeye belirli ve uzun ömürlü bir kapasite yaratmalı, • Ekonomiden fiziki girdiler (hammadde, iş gücü, sermaye malları gibi) almalı, • İç ve dış ekonomilere mal ve hizmet arz etmeli.

3. YATIRIM PROJESİNİN AŞAMALARI • Yatırım davranışlarını etkileyen ve yatırım kararında kriter olarak kabul edilecek olan amaçların belirlenmesi, • Durum analizi yapmak suretiyle olası problemleri teşhis etmek, problemlerin boyutlarını ve sınırlarını çizmek suretiyle problemleri tanımlamak, • Yatırım projesinin planlama aşaması. Bu aşama, üç kısımdan oluşmaktadır; • Alternatif çözüm tedbirlerinin aranması, • Alternatifin tahmini, • Değerleme aşaması.

4. YATIRIM TİPLERİ • Üretime ilişkin yatırımlar: • Kuruluş yatırımları • İşletme ( Sürdürme ) yatırımları • Onarım • İyileştirme • Güncelleme yatırımları • Yenileme • Genişletme • Koruma

5. YATIRIM PROJESİNDEN BEKLENENLER • Yatırım projesi ile mevcut kapasite büyütülür veya yeni bir üretim kapasitesi kurulur. • Ekonomiden işgücü, sermaye ve doğal kaynakları talep edecek ve kullanacaktır. • Belli bir üretim teknolojisinin uygulanmasına neden olacaktır. Yatırım projeleri işletmelerde; • Riski azaltır, • İktisadi faydayı arttırır, • İşletmeciliği yükseltir, • Ülkede bilinmeyen alanlarda üretim imkanları sağlar, • En az riskli kaynaklara üretim önceliği sağlar.

6. Yatırım Projelerini Hazırlama ve Değerlendirme Gerekliliği • Ekonomik büyümenin temeli olan yatırımların bir ekonomide ne denli önemli değişmelere yol açan dinamik faktörler olduğu, onların "çoğaltan ya da çarpan" ve "hızlandıran" etkileri ile özetlenebilir. • Yatırımların çoğaltan etkisi, bir ekonomide yatırımlar için yapılan harcamaların kendilerinden kat kat fazla oranda milli gelirde bir artış sağladığını ifade eder.

7. FİZİBİLİTE RAPORU HAZIRLANMASI Yapılabilirlik ( Fizibilite ) raporunun amaçları; • Optimum kaynak kullanımını sağlamak. Bu açıdan fizibilite etüdü doğru yatırım alanının kapısını açan ve yol gösteren bir rehberdir, • Planlanan işletmenin kuruluş kararını kesinleştirmek, • İşletmenin hangi büyüklükte ve nerede kurulacağını belirlemek,

8. FİZİBİLİTE RAPORU HAZIRLANMASI • İşletmenin kurulması için iç ve dış finansmana ihtiyaç varsa, kredi sağlamayı beklediği bankalara ve öteki kuruluşlara ön-proje sunmak, • İşletme, yatırım indirimi, kredi ve döviz tahsisi gibi hükümetçe verilen yatırımı teşvik ve diğer imtiyazlardan yararlanacaksa, ilgili kurumlara projeyi tanıtmak, • Projenin uygulanması döneminde karşılaşılması muhtemel güçlükleri önceden görmek ve gerekli tedbirleri almak.

9. Fizibilite Bölümleri • Giriş; Yatırımcı ve yatırım ile ilgili genel bilgiler, • Ekonomik etüt, • Teknik etüt, • Mali etüt, • Sonuç ve istek.

10. YATIRIM PROJELERİNİN AŞAMALARI

11. YATIRIM PROJESİ HAZIRLANMASINDA ÖN ARAŞTIRMA • Yatırım ihtiyacının saptanması, • Yatırım ihtiyacının somut duruma getirilmesi, • Alternatif yatırım mallarının saptanması, • Gerekli belgelerin toplanması (yatırım mallarına ilişkin), • Yatırım mallarına yönelik olarak ön kontrolün yapılması.

12. Ekonomik Etüt • Piyasa araştırması ve talep tahmini, • İşletme büyüklüğünün seçimi (kapasite seçimi), • Maksimum kapasite • Normal kapasite • Fiili kapasite • Optimum kapasite: Ünite başına sabit ve değişir maliyetler toplamının minimum olduğu kapasite Kapasite kullanım oranı = fiili kapasite / normal kapasite • İşletmenin kuruluş yerinin seçimi.

13. Kapasite seçiminin önemi; • Ölçek ekonomisi (Üretim kapasitesi arttıkça, azalan birim maliyetleri ifade eder). Kapasite seçimini etkileyen faktörler; • Bir yatırım projesi hazırlanırken, kapasitenin belirlenmesi çeşitli faktörlere bağlı olduğundan kapasitenin belirlenmesi zor olmaktadır.

14. Maliyetler • Kapasite seçiminde doğru karar verilebilmesi, her şeyden önce işletmenin değişik kapasitelerdeki maliyet fonksiyonlarının bilinmesine bağlıdır. • C=f(Q) olarak ifade edilen maliyet fonksiyonu; Üretim faktörlerinin miktarlarında ve fiyatlarındaki değişmelere bağlı olarak maliyetlerde de değişme olacaktır. Maliyetlerin kapasite seçimi üzerindeki etkileri kısa ve uzun dönemde farklıdır.

15. Kısa dönemde maliyetler • Yatırım yapısında, kadrolarında herhangi bir değişikliğin yapılmadığı dönemdir. Yani, üretim tesisinin genişletilmesi ya da yenilenmesi söz konusu değildir. • Toplam sabit maliyetler; Üretim seviyesine bağlı olmayan yatırımlardır. • Toplam değişir maliyetler; Üretimi gerçekleştirebilmek için kullanılan ve üretim miktarına bağlı olarak değişen maliyetlerdir.

16. Kısa dönemde maliyetler Birim maliyetler ise; • Ortalama sabit maliyet = Toplam sabit maliyet / Üretim miktarı • Ortalama değişir maliyet = Toplam değişir maliyet / Üretim miktarı • Ortalama toplam maliyet = Toplam maliyet / Üretim miktarı

17. Uzun dönemde maliyetler • Uzun dönem, üretim donanımının ekonomik ömrünü doldurarak yenilenme zamanının geldiği, yani teçhizatın değiştiği bir dönemdir. Bütün maliyetler değişkendir. • Bu dönem içinde üretim teknolojisi yenilendiğinden ve kapasite arttığından, birim başına ortalama maliyetler azalır.

18. Kuruluş yeri seçimi • Hedef pazara yakınlık • Hammadde kaynaklarına yakınlık • İşgücü Yöntemler; • Faktör karşılaştırma (scoring) yöntemi, • Maliyetleri karşılaştırma yöntemi, • Kazançları karşılaştırma yöntemi, • Kârlılıkları karşılaştırma yöntemi.

19. Üretim programının belirlenmesi • Makine ve donanım seçimi • İş gücü ihtiyaçlarının belirlenmesi

20. Teknik Etüt • Ürünün teknik tasarımının belirlenmesi, • Üretim yöntemi ve teknoloji seçimi; Seçimin gerekçesi, elde ediliş biçimi (lisans, satın alma, ortak girişim), alternatif teknolojiler ve maliyetleri, • İşgücü ihtiyacının belirlenmesi; Vasıflı ve vasıfsız işgücü ihtiyacı, denetçi ve yönetici elemanlar, eğitim ihtiyacı, üretim öncesi ve işletme dönemine ait işçi ihtiyacı ve maliyetleri, • İş akım şemaları ile şantiye içi yerleşme düzeninin ve bina ihtiyaçlarının belirlenmesi; Üretim alanı yer gereksiniminin teknik büroların ve yardımcı hizmet binalarının saptanması, • İmalat planlarının hazırlanması; İmalatın kim tarafından, nasıl yapılacağı ve maliyeti, • Yapım malzemesi ihtiyacının belirlenmesi, • İnşaat dönemine ait maliyetlerin hesaplanması.

21. Mali Etüt • Projenin toplam maliyetlerinin hesaplanması, • İnşaat sermayesi ihtiyacının, toplam yatırım finansmanının ve sermaye yapısının belirlenmesi, • İnşaat dönemi gelirlerinin hesaplanması, • Yatırımın tamamlanması sonucunda toplam gelir ve giderlerin tahmin edilmesi ve tahmini kârlılığının belirlenmesi, • Projenin mali yönden değerlendirilmesi.

22. Sonuç ve İstek • Proje ile ilgili olanların amaçları doğrultusunda karar verilmesine olanak sağlayacak istekler ve değerlendirmelerden oluşacaktır. • İstenilenler belirtilerek, projeye uygulanacak önlemlere yer verilecektir.

23. NET BUGÜNKÜ DEĞER (NBD)(Net Present Value; NPV ) • Gelecekte oluşacak nakit akışlarının bugünkü değere çekilmiş değerleridir. Net bugünkü değer, uzun zamanlı projelerin finansal olarak değerinin biçilmesi için kullanılan standart bir metottur. • Bugünkü değer yöntemiyle bulunan bütün değerlerin toplamının alınmasıyla elde edilir. Pozitif değer çıkması, kazancımızın, yatırımımızdan yüksek olacağını (kârlı), negatif değer çıkması yatırım giderlerinin, getiriden fazla olacağının göstergesidir (zarar). Sıfıra eşit olması ise projenin başa baş noktasında olduğunun göstergesidir.

24. İÇSEL VERİMLİLİK ORANI (Internal Rate of Return; IRR) • Anaparanın kazanımındaki geri dönüş hızının yıllık etkili bileşenidir. Sayısal olarak nakit akış serilerinin net bugünkü değer sonuçlarının indirim hızıdır. • Yatırımın onun hayatı sonunda geri ödemeyi sağlayacak orandır. Yani bu marjinal oran, net bugünkü değeri “0” 'layan değerdir. • IRR de proje seçiminde önemli bir sayısal göstergedir. Projeye yapılacak harcamalarla, getirileri arasında yapılan matematiksel işlemlerle (öncekilerine göre biraz daha kompleks) yüzdeli bir değer bularak, projenin getirisi analiz edilir.

25. YATIRIMIN GERİ DONÜŞÜ (Return of Investment; ROI) • Sermayenin, beklenen ortalama yıllık kazancının yüzdesel ifadesidir. Kâr, girdilerin amortismanlar ve harcamalar düşüldükten sonra ve vergiden önceki halidir. ROI, aslında bir tür fayda maliyet analizidir. Tekniktir ve yapılan yatırımın geri dönüşünün hesaplanması için belli metotları içerir. • ROI=(Ortalama Yıllık Net Gelir / Yatırım Tutarı) x100

26. FAYDA / MALİYET ORANI ( F/M )(Benefit / CostRatio; BCR) • Projeden elde edilecek faydaların, projeye yapılacak yatırım değerine bölünmesiyle bulunur. Birbirine yakın sürede bitebilecek projelerin seçiminde önemli bir göstergedir. • F/M oranı (BCR), 1'den büyükse; Projenin getirisinin, yatırımından yüksek olduğu anlaşılır. "F/M Oranı 2.5 olarak bulundu" demek, projenize yatırdığınız 1 TL'niz size 2.5 TL olarak dönecek demektir. • F/M oranı 1'den küçükse; Projenin yatırım harcamaları, getirisinden fazla olacak demektir. • F/M oranı 1 ise; Proje başabaş noktasında demektir.

27. GERİ ÖDEME SÜRESİ • Geri Ödeme Süresi; Projenin getirilerinin toplamının, yatırım bedellerini geçtiği zamana verilen addır. Bir diğer ifadeyle projenin KÂRa geçtiği andır.(Başabaş Noktası) • Birden fazla projeyi karşılaştırırken hızlı geri dönüş sağlayacak projenin seçimi doğru olacaktır. Bu da Geri Ödeme Süresi “küçük” olan projenin daha iyi olduğunun göstergesidir.

28. FIRSAT MALİYETİ( OpportunityCost ) • Fırsat maliyeti; Projelerden birini seçip, bir diğerinden elde edebileceğiniz faydalardan vazgeçmenizle (fırsatı kaçırmakla) oluşan maliyete verilen addır. • Yeteri kadar kaynağınız olmadığı dönemde "Hayır" demek zorunda kaldığınız iş fırsatları bu maliyete bir örnektir

29. Gayrimenkul Sektörünün Temel Göstergeleri • Konut sektörü göstergeleri; • Ruhsat adetleri, • İskan adetleri, • Konut kredisi hacmi, • Konut kredisi adetleri.

30. Konut Konut İnşaatı Bilgileri (bin adet) (*) 2008 501 bin Yapı Ruhsatı 2008 haziran 388 bin Yapı Kullanım İzni (*) TUİK’ten alınmıştır. Yıllık Gayrimenkul Alış Satış Bilgileri (bin adet) (**) Gayrimenkul Satışı 2008 eylül konut kredi adedi 210 bin Konut İpoteği (**) Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden alınmıştır.

31. Ofis Sektörü Göstergeleri • Boşluk oranı • Emilim ( Sunulan – Kullanılan m², ünite) • Toplam stok m² • Ortalama kira Bunların yanında ülkenin ve dünyanın genel ekonomik gidişatı da ele alınır.

32. Ofis

33. AVM sektörü göstergeleri • Toplam kiralanabilir alan, • Hane halkı tüketim alışkanlıkları, • 1000 kişiye düşen kiralanabilir alan, • Yeni yapılacak olan yatırımlar, • Mevcut AVM’lerin tipleri ve türleri.

34. AVM

35. AVM

36. Fikir – Ön Fizibilite / Hedef kitle Arazi mi, Arsa mı? İmar Etüdleri Risk Yönetimi Arsanın Bulunması Kriz Yönetimi Pazar Araştırması – Sosyal, Ekonomik ve demografik analizler – En doğru zaman? Müşteri İlişkileri Yönetimi Konsept Finansal Analiz İK Yönetimi İş programı / Nakit akışı Sözleşme Bilgi Yönetimi Proje Geliştirme İletişim Uyuşmazlık Yönetimi Onaylar, izinler Proje Yapım Pazarlama ve Satış Teslim Teslim Teslim Sonrası Hizmet Yönetim / İşletim

37. Gayri Menkul Projeleri Geliştirme Modelleri • Ortaklık (Ortak şirket, İş ortaklığı (JV)) • Hasılat Paylaşımı • Kat Karşılığı • Yap – İşlet - Devret • Yap - İşlet • Kiralama • Kamu Özel Sektör İşbirliği

38. Proje Geliştirmeden Önce; • Sektör / Kurum irdelenir, • Yasal / Politik durum irdelenir, ( Güçlü - Zayıf Analizleri - SWOT) • Şehrin gelişimine bakılır.

39. Yapılaşma Şartları • Yapı İnşaat Alanı (Brüt İnşaat Alanı): Bodrum kat, asma kat ve çatı arasındaki piyesler dahil yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır. Işıklıklar, hava bacaları, saçaklar, bina dışında tertiplenen yangın merdivenleri hariç, ortak alanlar bu alana dahildir. • T.A.K.S (Taban Alanı Kat Sayısı): Yapının taban alanının, imar parseli alanına oranıdır. İmar planı üzerinde yazılı taban alanı katsayısı o imar adasındaki imar parselinde yapılacak inşaatın toprak üzerinde kaplayacağı en büyük bina sahasını gösterir. TAKS 1.00’ den büyük olamaz.

40. Yapılaşma Şartları • K.A.K.S. (Kat Alanı Kat Sayısı): Yapı inşaat alanının imar parseli alanına oranıdır. İmar planı üzerinde yazılı kat alanı katsayısı, o imar adasındaki imar parselinde yapılacak binanın inşaat alanları toplamını gösterir. Bina inşaat alanı imar planı üzerinde yazılı kat alanı katsayısı ile belirtilmiş miktardan fazla olamaz. Çoğu zaman TAKS ile birlikte verilir ve binanın olası kat yüksekliği buradan hesaplanır. • Emsal(İnşaat Yoğunluğu): Yapı inşaat alanının imar parseline oranıdır. Çoğu zaman KAKS olarak da değerlendirilir. Genellikle hmax ile birlikte verilir ve bina yüksekliği buradan hesaplanır.

41. Yapılaşma Şartları • Hmax(Maksimum Yapı Yüksekliği): İmar parseli içerisinde yapılacak olan yapıların olabileceği maksimum yüksekliği gösterir. • Normal kat yüksekliği = h; Genelde 3.0 m alınır.

42. Örnek 1 • 1500m²bir arsanız olduğunu düşünün • TAKS= 0.2 , KAKS= 2 olsun Bu ne anlama gelir?; • 1500x0.2=300m²arsa üzerine oturacak binanın taban alanı • 1500x2=3000m²arsa üzerindeki binanın toplam kat inşaat alanı • 3000 /300 = 10 katkat sayısı • Bu arsa üzerine 300m² taban alanlı, 10 katlı bir bina yapabilirsiniz. Eğer plan notlarında aksi bir hüküm yok ise; • 200m² taban alanlı 15 katlı bir bina yapabilirsiniz • 200m² taban alanlı 10 katlı ve 100m² taban alanlı 10 katlı iki ayrı bina yapabilirsiniz.

43. Örnek 2 • Yine 2000m² bir arsanız olduğunu düşünün • KAKS = Emsal = 2 , Hmax= 30m , h = 3m olsun Bu ne anlama gelir?; • 2000 x 2 = 4000m²arsa üzerindeki binanın toplam inşaat alanı • Hmax/ h = 30 / 3 = 10 kat kat sayısı • Bu arsa üzerine 4000m² inşaat alanı olan en fazla 10 katlı bir bina yapabilirsiniz. Eğer plan notlarında aksi bir hüküm yok ise ve TAKS=0.25ise; • Taban Alanı = 0.25 x 2000 = 500 m2 • 300m² taban alanlı 10 katlı ve 200m² taban alanlı 5 katlı iki ayrı bina yapabilirsiniz. • 200m² taban alanlı 20 katlı bir bina yapamazsınız

44. Arazi Değerlendirme Faktörleri -1- Pazar alanı ve rekabet Konum ve çevre Metropoliten alandaki konumu, Çevre yerleşimin kalitesi, durumu, Mevcut ev/diğer yapılar, Okul, sosyal tesisler, dini yapılar, Yeşil alanlar, Ulaşım, bağlantılar, Kolaylıklar – Avantajlar, Ticaret, Kamu gelişimleri.

45. Arazi koşulları Şekil ve büyüklük Eğimler Doğal bitki örtüsü Teraslama veya dolgu Mevcut yapılar Atıklar Zemin özellikleri Vahşi/tehlikeli yaratıklar Altyapı Su ve drenaj düzeni Kanalizasyon Elektrik Gaz Telefon Kablolu TV Yüksek gerilim hattı Arazi Değerlendirme Faktörleri -2-

46. İmar ve Yasal Çevre Yasal Sınırlamalar Planlar İmar durumu (TAKS, KAKS, Emsal, hmax.) Plan notları, açıklamalar, hükümler Özel arsa durumu (Sit vs.) Tapu kısıtlamaları Arazide yürütülen mukaveleler Geliştirme atmosferi Kesinlikler / Belirsizlikler Harçlar Gelecek planlamalar Gelecek yol genişlemeleri Gerekli onaylar (Kamu onayı) Onay Süreci Arazi Değerlendirme Faktörleri -3-

47. Proje Maliyeti • İnşaat Maliyeti • Malzeme, işçilik, ekipman, sigorta, şantiye işletme, yapı denetim, iş güvenliği, yeşil bina vb. • Arsa maliyeti • Arsa bedeli, tapu harcı, ipotek harcı, damga vergisi vb. • Mevzuat Maliyetleri • Ruhsat, iskan, tapu, damga vergisi, emlak vergisi vb. • Proje Planlama Maliyeti • Projeler, danışmanlar, etüd, laboratuvar vb. • Pazarlama / Satış / İletişim Maliyetleri • Satış ofisi, reklam, danışman, PR, lansman, promosyon, maket, dokümanlar vb. • Teslim Sonrası Maliyetler • Tamir, bakım onarım vb. • Finansman Maliyeti • Kredi faizi, alternatif kazanç kaybı vb. • Yönetim Maliyeti • Maaşlar, ofis, kira, kırtasiye vb.

48. MimariSunuş (Brief) İmar durumu, Bölge sosyal yapısı, Finansal koşullar, Konum, doğrultusunda projenin hedeflerini karşılamak üzere, geliştiricinin; Amaçlarını, Kaynaklarını, Finansal, Fiziksel, Zamansal parametrelerini, Tasarıma ilişkin konsept tasarım kriterlerini içermelidir. 48

49. Ruhsat Alınması İmar durumu ile ilgili bilgilerin tedarik edilmesi, Arsanın imar planındaki durumuna uygun hale getirilmesi, Ruhsat başvuru ekinde olması gereken bilgi ve belgelerin tedarik edilmesi, Meslek odaları onaylarının alınması, İlgili kurumların onay ve görüşlerinin alınması (Sivil Savunma, İtfaiye, Ulaştırma, Milli Eğitim, Hava Kuvvetleri, İski, Diğer), Belediye onaylarının alınması, Tapuda kat irtifakının tesis edilmesi. 49

50. Üretim Maliyet İzleme Proje keşif bütçesine göre imalat maliyetlerinin belirlenmesi, Bağlantısı yapılan maliyetlerin sözleşmeler, ek protokoller, sipariş formları ve hak edişler doğrultusunda güncelleştirilmesi, Bağlantısı yapılmayan imalatın son yapılan bağlantı birim fiyatlarına göre güncellenmesi, Toplam (bağlantısı yapılan + yapılmayan) imalat maliyetinin belirlenmesi, Keşif bütçesindeki maliyetlerle güncel imalat maliyetlerinin karşılaştırılması, sapmaların belirlenmesi. 50