Gayrimenkul Sermaye İradı

1. Gayrimenkul Sermaye İradı

2. Tanım Gayrimenkul sermaye iradı; • Gerçek kişilerce sahip olunan ve, • Bir işletmenin varlıkları arasında yer almayan, • Bina, arsa, arazi gibi taşınmaz varlıkların, • Taşınır varlıkların, • Hakların, kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirlerdir.

3. Kapsam • Gayrimenkuller • Arazi ve bina (boş veya döşeli), maden ve memba suları, maden ve tuzlalar, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, voli mahalleri ve dalyanlar. • Taşınmazın bütünleyici parçaları ile eklentileri • Duvarlar, pencereler, çatı vb. • Motorlu taşıma araçları ve çekiciler • Her türlü motorlu araç, makine, tesisat • Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar • Üst hakkı; Bir kimseye ait arazideki yapının maliki olma yetkisi veren irtifak hakkı. • Kaynak hakkı; Bir başkasına ait arazideki kaynağın sularını almak ve kendi arazine akıtmak yetkisi veren irtifak hakkı.

4. Kapsam • Eser sahibi ve bunların kanuni mirasçıları dışındaki kişilere ait telif hakları • Gemi ve gemi payları ve bilimum motorlu yükleme ve boşaltma vasıtaları • Madencilikle ilgili bazı hakların vb. • Yukarıdaki malların ve hakların ticari veya zirai bir işletmeye dahil olması halinde iratlar, ticari veya zirai kazanç hükümlerine göre vergilendirilir.

5. Mükellef • Kira gelirine konu mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesi durumunda kiracılarıdır. • Mutasarrıf; Tasarruf eden, bir işi istediği gibi yöneten. • İrtifak Hakkı; Bir taşınmaz üzerinde, bir kullanma ve yararlanmaya rıza göstermeyi veya mülkiyete ait bazı hakların kullanılmasından kaçınmayı gerektiren hukuki işlem. • İntifa Hakkı; Yararlanım hakkı, başkasına ait bir malda kullanma ve ürünlerinden yararlanma yetkilerine sahip olmayı içeren irtifak hakkı çeşidi.

6. Vergiyi Doğuran Olay -Elde Etme Kavramı • Kira gelirlerinin elde edilmesinde tahsil esası kabul edilmiştir. • Yıl içinde o yıla ve geçmiş yıllara ilişkin tahsil edilen kira hasılatı, tahsil edildiği yılın geliri sayılır. • Örneğin 2006, 2007 ve 2008 yılları kirasının, 2008 yılında tahsil edilmesi halinde, tamamı 2008 takvim yılının geliri kabul edilir.

7. Elde Etme Kavramı • Bununla birlikte, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yılların geliri kabul edilir. Örneğin; 2010 yılı Haziran ayında 01.06.2010–31.05.2011 tarihleri arasındaki bir yıllık dönem için aylık 1.000 TL’ den kiraya verilen konutun bir yıllık kirasının (12.000 TL) peşin tahsil edilmesi halinde; * 2010 yılına ilişkin 7 aylık kısmı (7.000 TL) 2010 yılının kira geliri, * 2011 yılına ilişkin 5 aylık kısmı (5.000 TL) ise 2011 yılının kira geliri olarak beyan edilir.

8. Net Gelirin Hesaplanması • Brüt kira geliri (A) - gelirin elde edilmesi ve devamlılığının sağlanması için yapılan giderler (B) • A>B ise, safi irat vergi dairesine bildirilir ve vergilendirilir. • A=B ise, matrah yoktur. Ancak bu durumda vergi dairesine bildirilir. • A<B ise, ortaya çıkan zarar gelecek 5 yıldaki GMSİ’ dan mahsup edilir. • Giderlerin tespitinde iki yöntem vardır; (Tüm kira hasılatı için tek bir yöntem seçilir.) • Gerçek gider yöntemi • Götürü gider yöntemi

9. Gerçek Gider Yöntemi • Gerçek giderler; • Kiraya verilen malların idaresi için yapılan idare giderleri • Kiraya verilen mal ve hakların sigorta giderleri • Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan borç faizleri • Konut olarak kiraya verilen 1 adet gayrimenkulün edinme yılından itibaren 5 yıl süreyle edinme bedelinin %5’ i (indirilemeyen kısım zarar-gider fazlalığı olarak kabul edilemez.) İşyeri olarak kiraya verilen yerler % 5’lik gider indiriminden faydalanamaz. • Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harçlar, harcamalara katılma payları • Amortismanlar • Bakım, onarım giderleri • Kendi konutunu kiraya verenlerin kirayla oturdukları evin kira bedeli. Ödenen konut kirası, ancak diğer indirimlerden sonra geriye kalan gayrisafi hasılattan düşülebilir. (Kiranın indirilemeyen kısmı zarar-gider fazlalığı olarak kabul edilemez.)

10. Gerçek Gider Yöntemi • Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı nedeniyle doğan zararlar, 5 yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir. • Gerçek giderler yönetimini seçenler, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri, ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süreyle saklamak zorundadırlar. • Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde ve konut kira geliri istisnasından yararlanılması halinde, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmı, gayri safi hasılattan indirilemeyecektir.

11. Gerçek Gider Yöntemi • Örneğin, 2014 yılında 15.000 TL konut kira geliri elde etmiş bir mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş ve yıllık 3.500 TL gider yapmış ise, gerçek gider olarak gayrisafi hasılattan düşebileceği gider; 3.300/15.000 = 0.22 (istisnanın gelir içindeki payı) 3.500*0.22 = 770 TL (gider içinde istisnaya denk gelen) 3.500-770 = 2.730 TL (gerçek gider olarak düşülebilecek)

12. Götürü Gider Yöntemi • İstisna tutarı düşüldükten sonra kalan kira hasılatının %25’idir. Gerçek giderlere karşılık olarak indirilir. Ayrıca gerçek giderler indirilemez. • Hak kira hasılatı hariç, kira hasılatının tamamı için seçilir. Hak kiraya verenler bu usulden yararlanamaz. Örneğin, işyeri kira geliri ile birlikte hak kira geliri elde edilmişse, mükellef gerçek gider yöntemini seçmek zorundadır. • Bu usulü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.

13. GMSİ-Vergilendirme • Esas itibariyle beyanname üzerinden vergilendirme yapılır. • Gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayan kişi ve kuruluşlar, (gelecek yıllara ait peşin ödenen kira ödemeleri dahil) kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi stopajı (%20) yapmak zorundadırlar. Kiralanan yerin bir kısmı konut bir kısmı işyeri ise, kira bedelinin tamamı üzerinden stopaj yapılır. • Kira geliri elde eden mutlaka gerçek kişi olmalıdır. • Kirayı ödeyen mutlaka vergi sorumlusu olmalıdır. • Stopaja tabi bu gelirler, yıllık beyanname verme sınırını (27.000 TL/2014) aşarlarsa mükellefler ayrıca yıllık beyanname vermek zorundadırlar. • Konut kiralarında, elde edilen kira geliri, istisna tutarının (3.300 TL/2014) üzerinde ise yıllık beyanname verme zorunluluğu vardır.

14. GMSİ-Vergilendirme Vergilendirme ile İlgili Özel Durumlar • Hem işyeri hem de konut kirası elde edenlerin beyanname verme sınırı olan 27.000 TL’nin hesaplanmasında, gelir vergisi kesintisine tabi brüt işyeri kira gelirleri ile konut kira gelirlerinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınır. • Türkiye’de tevkifata tâbi tutulmuş olan; işyeri kira geliri, menkul sermaye iratları ve birden fazla işverenden elde edilen ücretlerin toplamının 27.000 TL’yi aşması halinde beyanname verilir. • Kiralanan yer işyeri olarak kullanılmakla birlikte kiracının vergi kesintisi yapmak zorunda olmaması durumunda (Örneğin basit usuldeki mükellefe kiraya verilen işyerleri) işyeri kira gelirleri elde edenler, kira gelirinin 2014 yılı için beyanname verme sınırı olan 1.400 TL’yi aşması halinde beyanname verirler.

15. Beyanname Verme Zamanı, Yeri ve Verginin Ödenmesi • Mükelleflerin, bir takvim yılında elde ettikleri kira gelirleri için ertesi yılın 1–25 Mart tarihleri arasında beyanname vermeleri gerekir. • Mükellefler kira gelirleriyle ilgili beyannamelerini ikametgahlarının bulunduğu yerin vergi dairesine verirler. Yurtdışında ikamet eden vatandaşlar ise Türkiye’de elde ettikleri kira gelirini konut ya da işyerinin bulunduğu yerin vergi dairesine verirler. • Hesaplanan vergi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.

16. Önceden Hazırlanmış Kira Beyanname Sistemi • Kira geliri elde eden mükellefin, vergi dairesine uğramadan internet üzerinden kira beyannamelerini verebilmelerini sağlayan bir sistemdir. (2011 yılından bu yana) • Kira geliri elde eden mükelleflerin tapu, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi, banka, PTT, TOKİ, inşaat, sigorta, elektrik, su ve doğalgaz şirketleri gibi kurumlardan alınan bilgiler kullanılarak beyannamelerinin GİB tarafından önceden hazırlandığı ve internet ortamında mükelleflerin onayına sunulduğu bir sistemdir.

17. (Konut) Kira Gelirlerinde Kısmi İstisna • İstisna tutarı 2014 takvim yılı hasılatı için 3.300 TL’dir. • İstisna sadece konut kira hasılatına uygulanır. • Kira gelirlerini tam ve doğru olarak beyan edenler bu hasılat istisnasından yararlanır. • İstisna haddi üzerinde konut kira hasılatı elde edip beyanname vermeyenler veya eksik beyanda bulunanlar istisnadan yararlanamaz. • Ticari, zirai ve mesleki kazançlarını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, MSİ, GMSİ ve diğer kazanç ve iratlarının toplamı ücretler için gelir vergisi tarifesinin üçüncü dilimine denk gelen tutarı (97.000) aşanlar konut istisnasından yararlanamazlar. • İstisna şahsi olduğundan, hisseli gayrimenkul olması halinde her bir hissedar, istisnadan ayrı ayrı tam olarak yararlanır. • Miras paylaşılmamış ise, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanır. • Kişinin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde istisna toplam hasılata bir defa uygulanır.

18. Emsal Kira Bedeli • Bir vergi güvenlik önlemidir. • Konut/İşyerinin bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması veya kiraya verilen konut/işyeri kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esas alınır. • Buna göre belirli hallerde kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden az olamaz.

19. Örnek 1 • Bay (A), 2014 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 5.000 TL kira geliri ile birlikte tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 40.000 TL işyeri kira geliri ve 40.000 TL mevduat faizi elde etmiştir. • Bay (A)'nın elde ettiği kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağı, 2014 yılında elde edilen kira gelirinin istisna haddi üzerinde olması şartıyla, beyan edilip edilmeyeceklerine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte mükellefin elde etmiş olduğu varsa ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamının Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarı aşıp aşmadığına bakılarak tespit olunacaktır. • Buna göre, Bay (A)'nın 2014 yılı içerisinde elde ettiği 5.000 TL'lik mesken kira gelirinin istisna haddi üzerinde olması nedeniyle, istisnadan yararlanılıp yararlanılamayacağının tespitinde bu tutar da hesaplamaya katılacak olup, elde edilen tüm gelir (kazanç ve iratlar) toplamının da 97.000 TL'yi aşması durumunda istisnadan yararlanılması söz konusu olmayacaktır. • Dolayısıyla, 2014 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamı (40.000 + 40.000 + 5.000 =) 85.000 TL, 2014 yılı bakımından Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarı (97.000 TL) aşmadığından Bay (A)'nın elde ettiği kira geliri için istisna uygulanacaktır.

20. Örnek 2 • Bayan (B), 2014 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 95.000 TL kira geliri elde etmiştir. • Bayan (B)'nin elde ettiği konut kira geliri (95.000 TL), 2014 yılı bakımından Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarı (97.000 TL) aşmadığından elde edilen kira geliri için istisna uygulanacaktır.

21. Örnek 3 • Bay (C), 2014 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 4.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 16.000 TL işyeri kira geliri ve 75.000 TL ücret geliri elde etmiştir. • Elde edilen gelir toplamının (4.000 + 16.000 + 75.000 =) 95.000 TL, 2014 yılı bakımından Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarı (97.000 TL) aşmaması nedeniyle, 4.000 TL'lik konut kira geliri bakımından istisna uygulanması söz konusu olacaktır.

22. Örnek 4 • Bay (D), 2014 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 3.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 15.000 TL mevduat faiz geliri ve 72.000 TL ücret geliri elde etmiştir. • Bay (D)'nin elde etmiş olduğu kira geliri 2014 yılı bakımından öngörülen 3.300 TL'lik istisna haddinin altında kaldığından, bu gelirin istisnaya konu edilip edilmeyeceğinin tespiti bakımından mükellefin elde etmiş olduğu menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve ücret geliri toplamının Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesinde yer alan tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarı aşıp aşmadığına ayrıca bakılmayacaktır. Dolayısıyla Bay (D), elde etmiş olduğu söz konusu mesken kira geliri istisna tutarının altında kaldığından, bu gelir için beyanname vermeyecektir.

23. Örnek 5 • Bayan (E), 2014 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 2.500 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 20.000 TL iş yeri kira geliri, birinci işverenden 45.000 TL, ikinci işverenden ise 30.000 TL ücret geliri elde etmiştir. • Bayan (E)'nin elde etmiş olduğu konut kira geliri 2014 yılı bakımından öngörülen 3.300 TL'lik istisna haddinin altında kaldığından, bu kira geliri yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil edilmeyecektir.

24. Örnek 6 • Bay (F), 2014 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 5.000 TL kira geliri, ortağı olduğu anonim şirketten tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 100.000 TL kâr payı elde etmiştir. • Her ne kadar anonim şirketlerden elde edilen kâr payının yarısı Gelir Vergisi Kanununun 22 nci maddesine göre gelir vergisinden istisna olsa da bu tutarın tamamı mesken kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağına yönelik kıyaslamaya esas tutarın tespitinde dikkate alınacaktır. Buna göre elde edilen gelir toplamının, (100.000+5.000 =) 105.000 TL, 2014 yılı bakımından Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarı (97.000 TL) aşması nedeniyle, 5.000 TL'lik konut kira geliri bakımından istisna uygulanması söz konusu olmayacaktır.

25. Örnek 7 • Bayan (G), 2014 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 5.000 TL kira geliri, birinci işverenden 20.000 TL, ikinci işverenden ise 15.000 TL ücret geliri ve gayrimenkul satışından kaynaklı 60.000 TL değer artış kazancı elde etmiştir. • Her ne kadar 2014 yılı bakımından gayrimenkul satışından elde edilen değer artış kazancının 9.400 TL'si Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesine göre gelir vergisinden istisna olsa da, mesken kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağına yönelik kıyaslamaya esas tutarın tespitinde istisna düşülmeden önceki tutarın tamamı dikkate alınacaktır. Buna göre elde edilen gelir toplamının, (5.000 + 20.000 + 15.000 + 60.000 =) 100.000 TL, 2014 yılı bakımından Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarı (97.000 TL) aşması nedeniyle, 5.000 TL'lik konut kira geliri bakımından istisna uygulanması söz konusu olmayacaktır.

26. Örnek 8 • Kamu kurumunda aylık brüt 4.490 TL maaşla çalışan Bay (H), 1/7/2014 tarihinde emekli olup, 60.140 TL emekli ikramiyesi almış ve kendisine 2.700 TL emekli aylığı bağlanmıştır. Ayrıca 2014 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 7.500 TL kira geliri elde etmiştir. • Bay (H)'nın elde ettiği kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağı, 2014 yılında elde edilen kira gelirinin istisna haddi üzerinde olması şartıyla, beyan edilip edilmeyeceklerine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte mükellefin elde etmiş olduğu varsa ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamının Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarı aşıp aşmadığına bakılarak tespit olunacaktır. • Bay (H)'nın 2014 yılı içerisinde elde ettiği 7.500 TL'lik mesken kira gelirinin istisna haddi üzerinde olması nedeniyle, istisnadan yararlanılıp yararlanılamayacağının tespitinde bu tutar da hesaplamaya katılacak olup, elde edilen tüm gelir (kazanç ve iratlar) toplamının da 97.000 TL'yi aşması durumunda istisnadan yararlanılması söz konusu olmayacaktır. • Buna göre, 2014 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamı [(6 x 4.490) + 60.140 + (6 x 2.700) + 7.500 =] 110.780 TL, 2014 yılı bakımından Gelir Vergisi Kanununun 103 üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için belirlenen tutarı (97.000 TL) aşması nedeniyle, 7.500 TL'lik konut kira geliri bakımından istisna uygulanması söz konusu olmayacaktır.

27. Emsal Kira Bedeli • Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse VUK’a göre belirlenen vergi değerinin % 5'idir. • Diğer mal ve haklarda, maliyet bedelinin, maliyet bedeli bilinmiyorsa VUK’ un servetlerin değerlemesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10'udur.

28. Emsal Kira Bedeli Uygulanmayan Durumlar • Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması, • Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, • Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi, • Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda,

29. Kira Tahsilatlarında Belgelendirme • Kira ödemeleri ve tahsilatları; konutlarda kira tutarının 500 TL ve üzeri olması halinde, işyeri kiralarında ise tutar ne olursa olsun mutlaka banka, benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracılığı ile yapılmalıdır. • Bu zorunluluğa uyulmaması halinde özel usulsüzlük cezası kesilir.

30. Döviz Üzerinden Elde Edilen Kira Gelirleri • Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki TCMB döviz alış kuru esas alınmak suretiyle gayri safi hasılat belirlenir.