TU CHIAMALE SE VUOI “PEREQUAZIONI” (Mogol – Battisti – Dario Meneguzzo )

1. TU CHIAMALE SE VUOI “PEREQUAZIONI”(Mogol – Battisti – Dario Meneguzzo ) Roberto Travaglini Confindustria Vicenza – 21 gennaio 2011

2. Con un tratto di penna le scelte di piano determinano la fortuna o la sfortuna della proprietà immobiliare (A.M. Sandulli, “Profili costituzionali della proprietà privata, 1972) Il tratto più caratteristico , e al tempo stesso più singolare, dell’urbanistica è di essere necessariamente ed intrinsecamente disuguagliante e quindi ingiusta: - nei rapporti tra privati, favorendo alcuni proprietari e danneggiandone altri; - nei rapporti tra gli stessi e la collettività, accollando alla seconda l’esecuzione di opere pubbliche il cui effetto primo è quello di valorizzare la proprietà dei primi (P. Stella Richter, “La perequazione urbanistica, 2005). L’Urbanistica e la Pianificazione Pagina 2 © Confindustria Vicenza

3. Come rendere la pianificazione neutra rispetto all’elargizione di benefici e all’imposizione di oneri, in modo che una stessa quota di benefici e di oneri sia riconosciuta a tutti coloro che sono interessati da una trasformazione edilizia (Stefania Vasta, “Perequazione urbanistica e giustizia distributiva”, 2009). Come “redistribuire” alla collettività parte del plusvalore fondiario legato alle possibilità di trasformazione urbanistica derivanti dalle scelte di Piano, riequilibrando il costo sociale della traformazione (P. Urbani, “La perequazione tra ipotesi di riforma nazionale e leggi regionali”, 2009; E. Micelli “Perequazione urbanistica. Pubblico e privato per la trasformazione della città”, 2004). Il problema dei problemi … Pagina 3 © Confindustria Vicenza

4. Come attuare i principi sanciti dalla Corte costituzionale in ordine: alla decadenza, alla reiterabilità dei vincoli espropriativi e non conformativi (sentenze 6/1966; 55 e 56/1968; 5/1980); all’obbligo di motivazione ed alla congruità del ristoro economico costituito dall’indennizzo (sentenza 179/1999) a fronte del progressivo depauperamento delle risorse economiche a disposizione degli Enti locali. Il problema dei problemi … Pagina 4 © Confindustria Vicenza

5. La perequazione urbanistica La compensazione Il credito edilizio Gli accordi pubblico-privati Le risposte delle leggi regionali e dei progetti di riforma statale Pagina 5 © Confindustria Vicenza

6. Corte costituzionale sentenza 20 maggio 1999, n. 179 “Il necessario intervento legislativo dovrà precisare le modalità di attuazione del principio dell'indennizzabilità dei vincoli a contenuto espropriativo nei sensi sopra indicati, delimitando le utilità economiche suscettibili di ristoro patrimoniale nei confronti della pubblica amministrazione, e potrà esercitare scelte tra misure risarcitorie, indennitarie, e anche, in taluni casi, tra misure alternative riparatorie anche in forma specifica (v. ord. n. 165 del 1998), mediante offerta ed assegnazione di altre aree idonee alle esigenze del soggetto che ha diritto ad un ristoro … ovvero mediante altri sistemi compensativi che non penalizzano i soggetti interessati dalle scelte urbanistiche che incidono su beni determinati”. Le risposte della giurisprudenza Pagina 6 © Confindustria Vicenza

7. TAR Emilia Romagna, Bologna, Sez. I, 14 gennaio 1999, n. 22 (PRG Reggio E.) e 19 dicembre 2001, n. 1286 (PRG Faenza) “Il principio perequativo … è … inteso a rendere indifferente per i proprietari la collocazione spaziale dello standard all'interno dell'ambito territoriale interessato. Tale risultato viene perseguito, da un lato, prevedendo che ad ogni trasformazione del territorio corrisponda un adeguato beneficio per la collettività; dall’altro assicurando, nell’ambito territoriale interessato alla trasformazione, un equilibrato riparto di costi e benefici tra i proprietari dei suoli ricompresi in detto ambito ... . .. appare illogico non già il ritenere compatibile con il nostro ordinamento esperienze pianificatorie ispirate a concezioni diverse dallo "zoning", bensì piuttosto il pretendere di interpretare la disciplina urbanistica nazionale come una sorta di "camicia di forza" volta ad escludere ogni possibile alternativa alla concezione predetta”. Le risposte della giurisprudenza Pagina 7 © Confindustria Vicenza

8. Perequazione: atto, effetto del perequare Perequare: pareggiare, distribuire equamente Zingarelli, “Vocabolario della lingua italiana La perequazione Pagina 8 © Confindustria Vicenza

9. Art. 35 – Perequazione urbanistica “1. La perequazione urbanistica persegue l'equa distribuzione, tra i proprietari degli immobili interessati dagli interventi, dei diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali. 2. Il piano di assetto del territorio (PAT) stabilisce i criteri e le modalità per l'applicazione della perequazione urbanistica. 3. Il piano degli interventi (PI), i piani urbanistici attuativi (PUA), i comparti urbanistici e gli atti di programmazione negoziata attuano la perequazione disciplinando gli interventi di trasformazione da realizzare unitariamente, assicurando un'equa ripartizione dei diritti edificatori e dei relativi oneri tra tutti i proprietari delle aree e degli edifici interessati dall'intervento, indipendentemente dalle specifiche destinazioni d'uso assegnate alle singole aree.” ... segue La perequazione nella L.R. 11/2004 Pagina 9 © Confindustria Vicenza

10. ... segue 4. Ai fini della realizzazione della volumetria complessiva derivante dall'indice di edificabilità attribuito, i piani urbanistici attuativi (PUA), i comparti urbanistici e gli atti di programmazione negoziata, individuano gli eventuali edifici esistenti, le aree ove è concentrata l'edificazione e le aree da cedersi gratuitamente al comune o da asservirsi per la realizzazione di servizi ed infrastrutture, nonché per le compensazioni urbanistiche ai sensi dell'articolo 37.” La perequazione nella L.R. 11/2004 Pagina 10 © Confindustria Vicenza

11. Art. 9 (Attuazione del piano urbanistico) “2. Il piano urbanistico può essere attuato anche con sistemi perequativi e compensativi secondo criteri e modalità stabiliti dalle regioni. 3. La perequazione si realizza con l’attribuzione di diritti edificatori alle proprietà immobiliari ricomprese in determinati ambiti territoriali, in percentuale dell’estensione o del valore di esse e indipendentemente dalla specifica destinazione d’uso. I diritti edificatori sono trasferibili e liberamente commerciabili negli e tra gli ambiti territoriali”. La perequazione nel PDL 438-Lupi Pagina 11 © Confindustria Vicenza

12. Perequazione urbanistica “pura” Si limita a garantire un’equa ed estesa distribuzione dei vantaggi derivanti dalle previsioni di edificabilità, mediante un’omogenea attribuzione volumetrica tra i suoli su cui si concentreranno le trasformazioni ed aree che, pur connotate da un astratto statuto di trasformabilità, debbono restare immodificate per prevalenti ragioni di disegno urbanistico. Persegue finalità di giustizia distributiva tra i diversi proprietari immobiliari, non tra questi ed il Comune. Le diverse forme di perequazione Pagina 12 © Confindustria Vicenza

13. Perequazione infrastrutturale o “con oneri di cessione” Oltre agli obiettivi di equa redistribuzione dei vantaggi indotti dal piano, si fa carico di acquisire, senza esborso a carico del Comune, le aree necessarie per la realizzazione delle infrastrutture d’interesse generale, che vengono cedute dai privati le cui facoltà edificatorie si concretizzano nelle aree di concentrazione. Persegue finalità di giustizia distributiva non solo tra i diversi proprietari immobiliari, ma anche tra questi ed il Comune. Le diverse forme di perequazione Pagina 13 © Confindustria Vicenza

14. Perequazione “con volumetria pubblica aggiuntiva” Oltre ai contenuti di una od entrambe le precedenti figure, affianca la “riserva” al Comune di una quota della volumetria concentrabile in alcuni ambiti, per il perseguimento di politiche edilizie d’interesse pubblico (social housing, trasferimento di attività presenti in zona impropria, ecc.). Anche questa figura persegue finalità di giustizia distributiva non solo tra i diversi proprietari immobiliari, ma anche tra questi ed il Comune. Le diverse forme di perequazione Pagina 14 © Confindustria Vicenza

15. Perequazione “sui residui” Si occupa del problema delle previsioni edificatorie contenute nella precedente pianificazione e rimaste inattuate, stabilendo la conversione di tali potenzialità in diritti edificatori collocabili altrove, se non addirittura trasferibili in quanto veri e propri “crediti edilizi”. La classificazione sopra riportata è tratta da E. Boscolo “Le perequazioni e le compensazioni” , 2009. Le diverse forme di perequazione Pagina 15 © Confindustria Vicenza

16. Perequazione “dei valori” La più o meno generalizzata monetizzazione dei diritti edificatori, unita ad un gioco di trasferimenti (di natura finanziaria o parafiscale) compensativi delle disparità di valore nelle rendite fondiarie derivanti dalla pianificazione, con l’obiettivo di conseguire l’equità catturando il plusvalore fondiario legato alle possibilità di trasformazione urbanistica derivanti dalle scelte pianificatorie e redistribuendolo alla collettività, così da riequilibrare il costo sociale della trasformazione (P. Urbani, “La perequazione tra ipotesi di riforma nazionale e leggi regionali”, 2009). Le diverse forme di perequazione Pagina 16 © Confindustria Vicenza

17. Perequazione “dei valori” “Attraverso l’impiego del principio perequativo, l’amministrazione distribuisce meno valore privato - meno rendita fondiaria … - in quanto chiede alle proprietà interessate dall’espansione urbana un contributo al finanziamento della città pubblica. E il valore del cofinanziamento offerto dai privati ammonta al costo che l’amministrazione avrebbe altrimenti dovuto sostenere per l’acquisizione delle aree necessarie a opere pubbliche e ad attrezzature collettive. … segue Le diverse forme di perequazione Pagina 17 © Confindustria Vicenza

18. … segue “… i proprietari privati accettano di cooperare con l’amministrazione al finanziamento della città pubblica e rinunciano a quote del plusvalore fondiario per un capital gain ottenuto senza rischi, non più legato all’aleatorietà delle scelte di pianificazione. Una formula più equa di valorizzazione delle aree consente quindi l’accettazione da parte dei privati di un meccanismo di partenariato che si configura come un finanziamento della città pubblica nella forma di una cessione diretta delle aree necessarie a opere e attrezzature collettive, il cui valore finanziario è pari al mancato indennizzo delle proprietà espropriate.” (E. Micelli, “Perequazione urbanistica – Pubblico e privato per la trasformazione della città; 2004). Le diverse forme di perequazione Pagina 18 © Confindustria Vicenza

19. Perequazione “dei volumi” “La perequazione di volumi … consiste nell’attribuire a determinate aree (o ambiti di trasformazione) individuate preventivamente dal piano urbanistico con caratteri di omogeneità, un unico indice territoriale all’intera area, all’interno della quale viene assentita una volumetria complessiva di comparto da realizzare spazialmente, all’interno del comparto stesso … Le relazioni tra i proprietari riguardano il trasferimento e la conseguente distribuzione delle quote di edificabilità assegnate al comparto nelle diverse aree a ciò destinate … E’ a carico dei compartisti la cessione gratuita delle aree all’amministrazione e l’integrale realizzazione delle opere di urbanizzazione … previste nel comparto stesso in base alla disciplina del piano regolatore (P. Urbani, La perequazione tra ipotesi di riforma nazionale e leggi regionali, 2008). Le diverse forme di perequazione Pagina 19 © Confindustria Vicenza

20. Perequazione generalizzata o “a priori” Prevede che i diritti edificatori vengano riconosciuti ai terreni urbani e periurbani come potenziale implicito alle loro condizioni di fatto e di diritto, il quale, non dipendendo in alcun modo dalle scelte strategiche per il futuro assetto del territorio, non è negoziabile. Perequazione parziale o “a posteriori” E’ l’insieme di tutte le quantità edilizie previste da ciascun programma di attuazione del piano regolatore a venire, al momento debito, equamente ripartito tra tutti i terreni che quel dato programma mette in gioco … Si confronta con il progetto di città che il piano promuove e in quest’ultimo deve trovare i riferimenti per legittimare le ragioni del prelievo che implicitamente effettua (E. Micelli, Perequazione urbanistica, 2004). Le diverse forme di perequazione Pagina 20 © Confindustria Vicenza

21. TAR Lombardia, Brescia, 20 ottobre 2005, n. 1043 “La tecnica di pianificazione ispirata al principio della perequazione urbanistica prevede che le proprietà inserite in un determinato ambito di intervento vengano investite contemporaneamente del beneficio dell'edificabilità e del peso di contribuire all'elevazione della qualità urbana generale e si estrinseca nella formazione di comparti entro cui i proprietari sono trattati tutti in modo identico. … l'equa distribuzione dei diritti edificatori, conserva una valenza di carattere eminentemente urbanistico: ha infatti il solo obiettivo di evitare che il beneficio collettivo derivante dalla pianificazione, venga sopportato solamente da alcuni dei proprietari degli immobili, mentre altri, in analoga condizione di fatto e di diritto al momento di approvazione dello strumento urbanistico generale, beneficino, direttamente e indirettamente, solo di consistenti utilità economiche. … segue Giurisprudenza e perequazione Pagina 21 © Confindustria Vicenza

22. … segue TAR Lombardia, Brescia, 20 ottobre 2005, n. 1043 “E’ invece estranea agli obiettivi della perequazione urbanistica, ogni finalità, per la quale difetterebbe ogni fondamento normativo e costituzionale, di redistribuzione della ricchezza fondiaria tra i vari proprietari di aree comprese nel comparto, con lo scopo di pervenire ad una distribuzione egualitaria dei benefici economici derivanti dalla pianificazione … E' pertanto conforme agli obiettivi ed alla tecnica della perequazione urbanistica, nonché ai principi costituzionali in materia di tutela della proprietà privata che, in applicazione del principio della perequazione, i benefici e gli oneri derivanti dalla pianificazione vengano distribuiti in modo rigidamente proporzionale alla consistenza ed all'estensione delle singole proprietà.” Giurisprudenza e perequazione Pagina 22 © Confindustria Vicenza

23. Consiglio di Stato, Sez. IV, 21 agosto 2006, n. 4833 (PRG di Bassano del Grappa) “E’ illegittima la norma di PRG la quale preveda che una quota del 50% della capacità insediativa totale è riservata al Comune. … una simile previsione appare, in realtà, preordinata a comprimere in maniera del tutto indiscriminata la potenzialità edificatoria delle aree, ricomprese nella zona in parola, il cui valore viene per ciò solo inevitabilmente ed immediatamente ridimensionato, senza che possa attribuirsi alcun rilievo alle modalità di successiva concreta attuazione degli interventi … … non è dato rinvenire alcuna disciplina, di fonte legislativa, che autorizzi una riserva di proprietà fondiaria alla mano pubblica - come quella prefigurata nella specie - al fine di contenimento dei prezzi, in un’ottica “dirigista” del mercato dei terreni edificabili.” Giurisprudenza e perequazione Pagina 23 © Confindustria Vicenza

24. TAR Veneto 19 maggio 2009, n. 1504 “Il ricorso alla tecnica perequativa non appare affetto da vizi di legittimità, non essendo vietato dalla legge e non presentando aspetti di illogicità o irrazionalità, essendo espressione di un approccio diverso al problema dell’organizzazione del territorio. Il ricorso alla cd. urbanistica perequativa è dettato dalla volontà di operare in modo da ridistribuire in maniera equilibrata i vantaggi economici dell’edificabilità impressa alle aree, dotandole della medesima potenzialità edificatoria. Tale modello è stato ritenuto compatibile con i valori del nostro ordinamento e consente, superando il modello tradizionale della ripartizione del territorio in zone, ognuna con la propria destinazione, di conseguire maggiori utilità, sia per i singoli proprietari dei terreni sia per l’amministrazione pubblica e con essa per l’intera collettività.” … segue Giurisprudenza e perequazione Pagina 24 © Confindustria Vicenza

25. TAR Veneto 19 maggio 2009, n. 1504 … segue “Essa consente di procedere all’acquisizione di aree aventi destinazione pubblica evitando il procedimento espropriativo, mediante la loro cessione al Comune, ovviando al contenzioso derivante dalla reiterazione dei vincoli di destinazione pubblica, ma soprattutto di poter contare sulla collaborazione e la partecipazione degli stessi privati proprietari attraverso la proposizione di progetti e piani urbani di riqualificazione, in grado di migliorare il tessuto urbano. Attraverso la perequazione urbanistica si persegue l’obiettivo di eliminare le disuguaglianze create dalla funzione pianificatoria, in particolare dalla zonizzazione e dalla localizzazione diretta degli standard, quanto meno all’interno di ambiti di trasformazione, creando le condizioni necessarie per agevolare l’accordo fra i privati proprietari delle aree incluse in essi e promuovere l’iniziativa privata”. Giurisprudenza e perequazione Pagina 25 © Confindustria Vicenza

26. TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 17 settembre 2009, n. 4671 “La cessione perequativa è prevista dall’art. 11 comma 1 e 2 della L.R. 12/05 ed è alternativa all’espropriazione perché non prevede l’apposizione di un vincolo preespropriativo sulle aree destinate a servizi pubblici ma prevede che tutti i proprietari, sia quelli che possono edificare sulle loro aree sia quelli i cui immobili dovranno realizzare la città pubblica, partecipino alla realizzazione delle infrastrutture pubbliche attraverso l’equa ed uniforme distribuzione di diritti edificatori indipendentemente dalla localizzazione delle aree per attrezzature pubbliche e dei relativi obblighi nei confronti del Comune”. … segue Giurisprudenza e perequazione Pagina 26 © Confindustria Vicenza

27. TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 17 settembre 2009, n. 4671 … segue “La cessione perequativa si caratterizza per il fatto che il terreno che sarà oggetto di trasferimento in favore dell’amministrazione sviluppa volumetria propria (espressa, appunto dall’indice di edificabilità territoriale che gli viene attribuito) che, però, può essere realizzata solo sulle aree su cui deve concentrarsi l’edificabilità (aree alle quali è attribuito un indice urbanistico adeguato a ricevere anche la cubatura proveniente dai terreni oggetto di cessione). La cessione compensativa invece si caratterizza per l’individuazione da parte del pianificatore di aree, destinate alla costruzione della città pubblica, rispetto ai quali l’amministrazione non può rinunciare a priori al vincolo ed alla facoltà imperativa ed unilaterale di acquisizione coattiva delle aree”. … segue Giurisprudenza e perequazione Pagina 27 © Confindustria Vicenza

28. TAR Lombardia, Milano, Sez. II, 17 settembre 2009, n. 4671 … segue “In queste aree, il Comune appone il vincolo preespropriativo ed entro il termine di cinque anni deve fare ricorso all'espropriazione con la possibilità di ristorare il proprietario mediante attribuzione di ‘crediti compensativi’ od aree in permuta in luogo dell’usuale indennizzo pecuniario. La cessione compensativa, invece, prevede la corresponsione di un corrispettivo (per la cessione) in volumetria (diritto edificatorio) o in aree in permuta (anziché in denaro, come avverrebbe tanto nel caso in cui l’area fosse acquisita bonariamente quanto nel caso in cui venisse espropriata)”. Giurisprudenza e perequazione Pagina 28 © Confindustria Vicenza

29. TAR Lazio, Roma, Sez. II bis, 17 febbraio 2010, n. 1524 “Le tecniche perequative e compensative, nonché consensuali, hanno già ricevuto, in generale, significativi avalli giurisprudenziali. Gli strumenti perequativi, nella misura in cui non siano inseriti in una adeguata logica programmatoria e pianificatoria del territorio, rimanendo estranei alle garanzie legali previste per i provvedimenti di conformazione dell’attività edificatoria privata, potrebbero palesare profili di problematicità, in relazione a forme di compressione dei diritti di proprietà e di libertà di iniziativa economica che non risponderebbero sempre a effettive e proporzionate ragioni di interesse pubblico (alle quali fa riferimento anche la giurisprudenza della Corte di Giustizia europea) … segue Giurisprudenza e perequazione Pagina 29 © Confindustria Vicenza

30. TAR Lazio, Roma, Sez. II bis, 17 febbraio 2010, n. 1524 … segue “Lo strumento adottato dal Comune di Roma, con riferimento agli ambiti di compensazione, configura una forma di espressa sottrazione ai proprietari della parte maggioritaria della quota di edificabilità aggiuntiva agli stessi riconosciuta. E questo non come esito di una negoziazione: la quota riservata alla mano pubblica è stabilita ‘a priori’ dal piano, il quale dapprima la quantifica con precisione, facendo salve le indicazioni del Programma preliminare solo in senso più restrittivo, e conseguentemente stabilisce a carico dei proprietari degli Ambiti di compensazione un puntuale obbligo - una volta approvato lo strumento urbanistico esecutivo - di cedere al Comune, o a soggetti terzi dallo stesso individuati, la superficie fondiaria corrispondente alle previsioni edificatorie riservate al Comune medesimo. … segue Giurisprudenza e perequazione Pagina 30 © Confindustria Vicenza

31. TAR Lazio, Roma, Sez. II bis, 17 febbraio 2010, n. 1524 … segue “Questo meccanismo va ben oltre le classiche forme di perequazione ‘di comparto’ già presenti nell’ordinamento, in quanto esso è strutturato in maniera tale da essere finalizzato a un’impostazione perequativa cd. ‘allargata’. Il privato, se intende accedere alla maggiorazione dell’edificabilità riconosciuta dal piano, non può sottrarsi a questa contestuale ablazione stabilita con una vera e propria norma vincolante “ex ante” in via generale. … Si ha, in tal modo, l’attribuzione al proprietario di una nuova quota di edificabilità con una contestuale - e sostanzialmente unilaterale - sottrazione parziale della stessa: fenomeno che non è conforme alla legislazione vigente, letta alla luce dei principi costituzionali in materia di proprietà e di legalità dell’azione amministrativa. … segue Giurisprudenza e perequazione Pagina 31 © Confindustria Vicenza

32. TAR Lazio, Roma, Sez. II bis, 17 febbraio 2010, n. 1524 … segue “La sottoposizione a controprestazione economica di attività svolte da enti pubblici, nell'esercizio di pubbliche potestà, nel vigente ordinamento è sottoposta al principio di legalità ai sensi dell'art. 23 cost., applicabile anche a fattispecie distinte ed ulteriori rispetto alla materia tributaria, allorquando un qualche aspetto della disciplina del rapporto sia fissato autoritativamente. In questa sede non si controverte sull’interpretazione del singolo atto convenzionale, il quale contenga (per così dire “ex post”) obbligazioni la cui misura vada oltre quella vigente. Si tratta piuttosto della previsione ‘ex ante’ di un istituto, il contributo straordinario, che viene ‘a priori’ quantificato sia nella quota di maggiorazione di edificabilità che ne costituisce la base sia nell’individuazione della misura minima (art. 20, c. 3, N.T.A.). … segue Giurisprudenza e perequazione Pagina 32 © Confindustria Vicenza

33. TAR Lazio, Roma, Sez. II bis, 17 febbraio 2010, n. 1524 … segue “Si tratta … di un atto a carattere normativo, e come tale, quindi, non solamente dotato di una più diretta influenza sulla stessa sostanziale conformazione della proprietà, ma anche vincolante “ex ante”, in via generale e astratta, i soggetti dell’ordinamento, e quindi incidente direttamente e imperativamente sul contenuto del successivo eventuale accordo delle parti. Sotto questo profilo, considerando le N.T.A. del Piano come un atto normativo, il problema del rispetto non solo del principio di legalità, ma della vera e propria riserva di legge prevista dall’art. 23 della Costituzione, rimane allora ineludibile (dato che il Comune è comunque privo di poteri legislativi, anche nel sistema autonomistico disegnato dalla riforma del Titolo V della Costituzione). … dovendosi ritenere illegittima la previsione del contributo straordinario, attesa la carenza della necessaria base legislativa …”. Giurisprudenza e perequazione Pagina 33 © Confindustria Vicenza

34. Cons. Stato, Sez. IV, 13 luglio 2010, n. 4545 “la legittimità della censurata disciplina perequativa delle N.T.A. si regge su due pilastri fondamentali, entrambi ben noti al nostro ordinamento: da un lato, la potestà conformativa del territorio di cui l’Amministrazione è titolare nell’esercizio della propria attività di pianificazione; dall’altro, la possibilità di ricorrere a modelli privatistici e consensuali per il perseguimento di finalità di pubblico interesse. … Il nuovo P.R.G., nel procedere alla ricognizione delle aree la cui destinazione comporterà l’applicabilità dei nuovi istituti perequativi, ha in partenza confermato gli indici di fabbricabilità sulle stesse previsti dalla disciplina urbanistica previgente, di tal che le nuove previsioni vanno ad affiancarsi, integrandolo, a un assetto sostanzialmente confermativo di quello preesistente. … segue Giurisprudenza e perequazione Pagina 34 © Confindustria Vicenza

35. Cons. Stato, Sez. IV, 13 luglio 2010, n. 4545 … segue “la previsione della cessione al Comune di una quota di edificabilità viene introdotta de futuro, in stretta correlazione con la previsione di una quota di edificabilità aggiuntiva di cui il proprietario potrà fruire consentendo alla cessione di parte di essa; analogamente, a norma dell’art. 20 delle N.T.A., il proprietario del suolo potrà fruire di ulteriore edificabilità corrispondendo un contributo straordinario predeterminato ex ante. In altri termini, il pianificatore in questo caso, dopo aver proceduto alla fase “statica” dell’assegnazione a ciascuna zona della propria destinazione urbanistica e dei relativi indici di edificabilità, ha inteso conferire al P.R.G. anche una dimensione “dinamica”, idonea a prevedere la possibile evoluzione futura dell’assetto del territorio comunale: … segue Giurisprudenza e perequazione © Confindustria Vicenza Pagina 35

36. Cons. Stato, Sez. IV, 13 luglio 2010, n. 4545 … segue “in tale prospettiva, per quanto concerne la realizzazione di opere pubbliche, urbanizzazioni e infrastrutture, in aggiunta e in alternativa all’imposizione di vincoli su specifici suoli finalizzati a future espropriazioni, per il reperimento dei suoli e delle risorse necessarie sono stati introdotti i meccanismi appena descritti. … Ciò che l’Amministrazione ha fatto, in sostanza, è in primo luogo attribuire ai suoli un determinato indice di edificabilità (nella specie corrispondente a quello già posseduto sotto il vigore del precedente P.R.G.), ciò che pacificamente non travalica l’ordinario esercizio del potere di pianificazione; di poi, nella già evidenziata prospettiva “dinamica”, ha proceduto a porre le basi per possibili incrementi futuri della cubatura edificabile, predisponendo i meccanismi con i quali questa potrà essere riconosciuta ai vari suoli, in ragione della loro zonizzazione e tipologia.… segue Giurisprudenza e perequazione © Confindustria Vicenza Pagina 36

37. Cons. Stato, Sez. IV, 13 luglio 2010, n. 4545 … segue “La fattispecie qui all’esame non è connotata affatto da una sostituzione della pianificazione generale con moduli convenzionali: infatti, il P.R.G. del Comune di Roma esiste certamente come atto provvedimentale e autoritativo…, mentre gli strumenti privatistici e consensuali sono destinati a intervenire nella fase attuativa delle prescrizioni poste dal Piano. … La Sezione reputa che la ‘copertura’ normativa alla previsione dei più volte richiamati strumenti consensuali per il perseguimento di finalità perequative (e ciò vale sia per la cessione di aree che per il contributo straordinario) vada individuata … nel combinato disposto degli artt. 1, comma 1 bis, e 11 della già legge n. 241 del 1990. …segue Giurisprudenza e perequazione © Confindustria Vicenza Pagina 37

38. Cons. Stato, Sez. IV, 13 luglio 2010, n. 4545 … segue “Nel caso di specie l’Amministrazione altro non ha fatto che predeterminare le condizioni alle quali potranno attivarsi i ridetti meccanismi convenzionali, solo se e quando i proprietari interessati ritengano di voler avvalersi degli incentivi cui sono collegati; ove ciò non avvenga, il Comune che fosse interessato alla realizzazione di opere di urbanizzazione e infrastrutture dovrà attivarsi con gli strumenti tradizionali all’uopo predisposti dall’ordinamento, in primis le procedure espropriative.È proprio la natura ‘facoltativa’ degli istituti perequativi, nel senso che la loro applicazione è rimessa a una libera scelta degli interessati, a escludere che negli stessi possa ravvisarsi una forzosa ablazione della proprietà nonché, nel caso del contributo straordinario, che si tratti di prestazione patrimoniale imposta in violazione della riserva di legge ex art. 23 Cost.”. Giurisprudenza e perequazione © Confindustria Vicenza Pagina 38

39. D.L. 31.05.2010, n. 78, convertito con legge 30.07.2010, n. 122 Art.14-Patto di stabilità interno ed altre disposizioni sugli enti territoriali Per garantire l'equilibrio economico-finanziario della gestione ordinaria, il Comune di Roma può adottare le seguenti apposite misure: f) contributo straordinario nella misura massima del 66% del maggior valore immobiliare conseguibile, a fronte di rilevanti valorizzazioni immobiliari generate dallo strumento urbanistico generale, in via diretta o indiretta, rispetto alla disciplina previgente per la realizzazione di finalità pubbliche o di interesse generale, ivi comprese quelle di riqualificazione urbana, di tutela ambientale, edilizia e sociale. Detto contributo deve essere destinato alla realizzazione di opere pubbliche o di interesse generale ricadenti nell'ambito di intervento cui accede, e può essere in parte volto anche a finanziare la spesa corrente, da destinare a progettazioni ed esecuzioni di opere di interesse generale, nonché alle attività urbanistiche e servizio del territorio. Sono fatti salvi, in ogni caso, gli impegni di corresponsione di contributo straordinario già assunti dal privato operatore in sede di accordo o di atto d'obbligo a far data dall'entrata in vigore dello strumento urbanistico generale vigente. Il “salvagente” normativo per Roma © Confindustria Vicenza Pagina 39

40. Art. 37 – Compensazione urbanistica 1. Con le procedure di cui agli articoli 7*, 20** e 21*** sono consentite compensazioni che permettano ai proprietari di aree ed edifici oggetto di vincolo preordinato all'esproprio di recuperare adeguata capacità edificatoria, anche nella forma del credito edilizio di cui all'articolo 36, su altre aree e/o edifici, anche di proprietà pubblica, previa cessione all'amministrazione dell'area oggetto di vincolo. * art. 7 – Accordo di programma ** art. 20 – Procedimento di formazione, efficacia e variante del PUA *** art. 21 – Comparto urbanistico La compensazione nella LR 11/2004 © Confindustria Vicenza Pagina 40

41. Art. 9 (Attuazione del piano urbanistico) … omissis … Nelle ipotesi di vincoli di destinazione pubblica, anche sopravvenuti, su terreni non ricompresi negli ambiti oggetto di attuazione perequativa, in alternativa all’indennizzo monetario previsto per la procedura di espropriazione, il proprietario interessato può chiedere il trasferimento dei diritti edificatori di pertinenza dell’area su altra area di sua disponibilità, la permuta dell’area con area di proprietà dell’ente di pianificazione, con gli eventuali conguagli, ovvero la realizzazione diretta degli interventi di interesse pubblico o generale previa stipula di convenzione con l’amministrazione per la gestione di servizi. … omissis … La compensazione nel PDL 438-Lupi © Confindustria Vicenza Pagina 41

42. Art. 36 – Riqualificazione ambientale e credito edilizio 1. Il comune nell'ambito del piano di assetto del territorio (PAT) individua le eventuali opere incongrue, gli elementi di degrado, gli interventi di miglioramento della qualità urbana e di riordino della zona agricola definendo gli obiettivi di ripristino e di riqualificazione urbanistica, paesaggistica, architettonica e ambientale del territorio che si intendono realizzare e gli indirizzi e le direttive relativi agli interventi da attuare. 2. Il comune con il piano degli interventi (PI) disciplina gli interventi di trasformazione da realizzare per conseguire gli obiettivi di cui al comma 1. 3. La demolizione delle opere incongrue, l'eliminazione degli elementi di degrado, o la realizzazione degli interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale di cui al comma 1, determinano un credito edilizio.…. segue Il credito edilizio nella L.R. 11/2004 © Confindustria Vicenza Pagina 42

43. Art. 36 – Riqualificazione ambientale e credito edilizio 4. Per credito edilizio si intende una quantità volumetrica riconosciuta a seguito della realizzazione degli interventi di cui al comma 3 ovvero a seguito delle compensazioni di cui all'articolo 37. I crediti edilizi sono annotati nel registro di cui all'articolo 17, comma 5, lett. e) e sono liberamente commerciabili. Il PI individua e disciplina gli ambiti in cui è consentito l'utilizzo dei crediti edilizi, prevedendo l'attribuzione di indici di edificabilità differenziati in funzione degli obiettivi di cui al comma 1 ovvero delle compensazioni di cui all'articolo 37. 5. Salvi i casi in cui sia intervenuta la sanatoria secondo la normativa vigente, le opere, realizzate in violazione di norme di legge o di prescrizioni di strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica ovvero realizzate in assenza o in difformità dai titoli abilitativi, non possono dar luogo al riconoscimento del credito edilizio. . Il credito edilizio nella L.R. 11/2004 © Confindustria Vicenza Pagina 43

44. Art. 6 – Accordi tra soggetti pubblici e privati 1. I comuni, le province e la Regione, nei limiti delle competenze di cui alla presente legge, possono concludere accordi con soggetti privati per assumere nella pianificazione proposte di progetti ed iniziative di rilevante interesse pubblico. 2. Gli accordi di cui al comma 1 sono finalizzati alla determinazione di alcune previsioni del contenuto discrezionale degli atti di pianificazione territoriale ed urbanistica, nel rispetto della legislazione e della pianificazione sovraordinata, senza pregiudizio dei diritti dei terzi. 3. L'accordo costituisce parte integrante dello strumento di pianificazione cui accede ed è soggetto alle medesime forme di pubblicità e di partecipazione. L'accordo è recepito con il provvedimento di adozione dello strumento di pianificazione ed è condizionato alla conferma delle sue previsioni nel piano approvato. 4. Per quanto non disciplinato dalla presente legge, trovano applicazione le disposizioni di cui all'articolo 11, commi 2 e seguenti della legge 241/1990 e successive modificazioni. . Gli accordi pubblico-privati nella L.R. 11/2004 © Confindustria Vicenza Pagina 44

45. 1.1.2. Il PI sulla base di tale indirizzo, individuerà i seguenti ambiti assoggettati a perequazione urbanistica: - gli ambiti oggetto di PUA e i comparti urbanistici; - gli ambiti oggetto di atti di programmazione negoziata e di accordi (artt. 6 e 7 L.R. n.11/2004 – accordi di programma); - gli ambiti di riqualificazione e riconversione; - gli interventi di completamento che comportino la necessità di riorganizzare e/o integrare i sistemi delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria relativamente all’ ambito insediativo. 1.1.3. Resteranno esclusi dalla perequazione urbanistica gli interventi edilizi diretti, ammissibili in assenza di PUA, che necessitino della sola viabilità di accesso e degli allacciamenti ai pubblici servizi esistenti. 1.1.4. Le modalità di applicazione della perequazione urbanistica sono così definite: Ambiti assoggettati a PUA e comparti urbanistici: … omissis … Alcune “traduzioni” concrete dell’istituto P.A.T.I. Alta Padovana Art. 6 – Modalità per l’applicazione della perequazione urbanistica Pagina 45 © Confindustria Vicenza

46. 1.1.4.2. L’applicazione delle previsioni del PI negli ambiti assoggettati a perequazione urbanistica comporterà, in aggiunta alla cessione gratuita al Comune delle aree e delle opere di urbanizzazione primaria relative all’intero ambito d’intervento …., anche la cessione gratuita di una quota aggiuntiva di aree per servizi e/o quote di volumetria edificabile per usi residenziali e/o quote di superficie coperta edificabile per usi di produzione secondaria – terziaria, da localizzare nell’ambito di intervento determinato dal PI. 1.1.4.3. La quota aggiuntiva di cui sopra … sarà determinata sulla base dei criteri specificatamente stabiliti dal PI e dovrà in ogni caso essere quantificata in misura non inferiore al 50% del plus-valore degli immobili (aree e/o edifici) interessati dagli interventi conseguente alle previsioni urbanistiche operate dal PI. 1.1.4.4. Tale plus-valore è definito come l’incremento del valore di mercato degli immobili … conseguente alla diversa potenzialità edificatoria e/o alla diversa destinazione d’uso attribuite dal PI ed è determinato dalla differenza tra il valore commerciale degli immobili conseguente alla trasformazione urbanistica ed il valore iniziale degli stessi nel loro stato di effettiva consistenza e di originaria destinazione d’uso urbanistica, tenuto conto degli oneri e delle spese necessarie per attuare le opere di trasformazione previste. P.A.T.I. Alta Padovana Art. 6 – Modalità per l’applicazione della perequazione urbanistica Pagina 46 © Confindustria Vicenza

47. 1.1.4.5. La quota aggiuntiva ceduta gratuitamente al Comune sarà utilizzata dallo stesso per le seguenti finalità: − Realizzazione di opere ed attrezzature pubbliche in aggiunta a quelle minime prescritte dall’art. 32 della LR 11/2004 (Art. 35 L.R. 11/2004); − Realizzazione di Edilizia Residenziale Pubblica (Art. 39 L.R. 11/2004); − Utilizzo del Credito Edilizio derivante da interventi di ripristino e di riqualificazione urbanistica, paesaggistica, architettonica e ambientale del territorio, o dalle compensazioni urbanistiche (Artt. 36 - 37 L.R. 11/2004); − Interventi di compensazione / mitigazione ambientale indicati dalla VAS e/o quelli già contenuti nelle presenti norme. 1.1.4.6. Il comune gestirà le quote e gli immobili acquisiti nelle forme e nei modi previsti dalle vigenti norme statali e regionali in materia urbanistica ed in materia di bilancio e di gestione del patrimonio degli Enti Locali. 1.1.4.7. Il PI disciplinerà i casi in cui sarà possibile destinare le quote acquisite per il finanziamento di specifici interventi inseriti nel programma triennale delle opere pubbliche, sempre nel rispetto delle norme di cui al comma precedente. P.A.T.I. Alta Padovana Art. 6 – Modalità per l’applicazione della perequazione urbanistica Pagina 47 © Confindustria Vicenza

48. La perequazione urbanistica persegue l’equa distribuzione, tra i proprietari degli immobili interessati dagli interventi, dei diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione urbanistica e degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali. 1. Principi generali Perequazione urbanistica, credito edilizio e compensazione urbanistica sono determinate dal PI in applicazione dei seguenti principi: a) Il P.I. determina la quota parte del vantaggio stimato a seguito della trasformazione urbanistica prevista dallo stesso PI rispetto alla disciplina previgente, comunque non inferiore al 40% del vantaggio economico stimato, da destinarsi alla sostenibilità del complesso delle trasformazioni previste a scala comunale, anche con compensazione tra le diverse ATO nel rispetto dei limiti di dimensionamento di ciascuna, attraverso: - realizzazione e/o contributo per la realizzazione delle opere pubbliche programmate e/o per la cessione gratuita delle corrispondenti aree; - cessione gratuita al Comune di corrispondenti potenzialità edificatorie e/o crediti edilizi da utilizzare in sede di compensazione urbanistica, per la realizzazione di programmi di edilizia convenzionata e per il soddisfacimento del fabbisogno di E.R.P. ai sensi dell’art. 39 della L.r. 11/04 e dell’art. 1, c. 258, 259 della L. 244/’07. P.A.T. Altavilla Vicentina Art. 45 – Indirizzi e criteri per l’applicazione della perequazione … Pagina 48 © Confindustria Vicenza

49. …. segue b) omogeneità di applicazione: deve essere garantita l'applicazione di criteri di valutazione omogenei per ciascuna tipologia di intervento e/o trasformazione previste dallo stesso PI in ambito comunale. Il P.I., nell’ambito della relazione programmatica ed annesso quadro economico, evidenzia la sostenibilità economico finanziaria (rapportata con il bilancio pluriennale comunale, con il programma triennale delle opere pubbliche e con gli altri strumenti comunali settoriali previsti da leggi statali e regionali) degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali secondo gli standard di qualità urbana ed ecologico-ambientale definiti dal PAT, ed in rapporto ai diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione ai soggetti privati e di cui è prevista la realizzazione, in applicazione dei criteri perequativi e compensativi. P.A.T. Altavilla Vicentina Art. 45 – Indirizzi e criteri per l’applicazione della perequazione … Pagina 49 © Confindustria Vicenza

50. 1. Quando la trasformazione urbanistica ammessa dal PI determina un vantaggio economico rispetto alla previgente disciplina del PRG, l’attuazione degli interventi ammessi è assoggettata all’applicazione della perequazione urbanistica, compensazione e credito edilizio in conformità agli indirizzi di cui all’art. 45 delle NTA del PAT e secondo i criteri operativi approvati dal Comune. Conseguentemente il Responsabile del Procedimento dovrà dare atto delle forme perequative adottate: - prima dell’emissione del titolo autorizzativo, in caso di intervento edilizio diretto; - prima dell’adozione del piano urbanistico attuativo. Eventuali diverse modalità di attestazione dovranno essere autorizzate dalla Giunta Comunale. P.I. Altavilla Vicentina Art. 5 – Perequazione urbanistica, compensazione e credito edilizio Pagina 50 © Confindustria Vicenza