Les aides à la pierre DGALN /DHUP/FL1 et PH2

1. Prise de poste IFLS – CVRH Paris Le 8 avril 2013 Les aides à la pierre DGALN /DHUP/FL1 et PH2

2. Les aides à la pierre 1) Définitions 2) Programmation des aides à la pierre 3) L'offre nouvelle de logements sociaux : la gamme de financement et la réglementation

3. Définitions

4. Le logement social Il n’existe pas de définition unanimement acceptée du logement social. « Un logement social est un logement destiné, suite à une initiative publique ou privée, à des personnes à revenus modestes qui auraient des difficultés à se loger sur le marché libre. » Mais plusieurs approches sont possibles, avec chacune leurs limites : • Souvent, approche en termes d’organismes bailleurs : les logements sociaux sont assimilés aux logements locatifs HLM. • Approche en termes de plafonds de ressources et de plafonds de loyers • Une définition très précisément donnée par la loi SRU : approche en termes de conventionnement APL. • Nécessité de se mettre d’accord sur la définition en fonction des contextes

5. Logement social : Prix d’un logement moyen 142K€ pour 69m² Loyer plafond 5,44€/m²/mois (2013, zone 2) Comment faire du logement social? Remboursement annuel sur 40 ans à 4% : 7174 €/an Loyer annuel : 4473 €/an Logement locatif social

6. Les aides à la pierre et les aides à la personne AIDES A LA PIERRE • Aides financières publiques ayant pour but de favoriser la réalisation de logements • Aides à l’investissement versées aux propriétaires Versus AIDES A LA PERSONNE (dont APL) • Ensemble des aides accordées par l'État et les divers régimes sociaux, consentis directement au propriétaire ou au locataire. Ces aides ont pour objet de réduire les dépenses des ménages liées au logement. Aides à la pierre Aides à la personne Propriétaire – bailleur - gestionnaire Locataire

7. Articulation aides à la pierre et aides à la personne Loyer (+ charges) Niveau de loyer nécessaire pour l’équilibre en l’absence d’aides Recettes(+) Charges (-) Aides à la personne = APL Reste à charge du locataire Permettent au ménage modeste de payer le loyer social Aides à la pierre La baisse de la dette permet de baisser le loyer Remboursement dette Travaux, entretien, frais Source : DHUP/FL1 7

8. Les arguments économiques

9. Plusieurs dispositifs d’aides à la pierre • Action de l’État sur plusieurs segments de marché: • Logement locatif: • - locatif social • - locatif privé • Accession : • - accession sociale • - accession libre • Hébergement et populations spécifiques

10. Les différentes aides possibles • Aides directes • Aides budgétaires • Cf. PLF et PAP Ville et logement • Aides indirectes • Aides fiscales • Cf. PLF et « jaune fiscal » (Rapport évaluant l’efficacité des dépenses fiscales en faveur du développement et de l’amélioration de l’offre de logements) • Aides de circuit • Cf. Rapport annuel du fonds d’épargne

11. Les aides au locatif social But : réduire les charges d’exploitation 1 ) réduire l’annuité : Subventions Baisse de la TVA à 7% au lieu de 19,6% (Article 278 sexies du CGI) Exonération de DMTO (Droits de Mutation à Titre Onéreux) pour les organismes HLM Baisse du taux d’emprunt (prêts bonifiés refinancés sur le fonds d’épargne sous tutelle de la CDC) 2 ) réduire les autres charges : exonération de TFPB (25 ans voire 30 ans si respect de critères environnementaux, articles 1384 A et 1384 C du CGI) exonération d’impôt sur les sociétés Aides fiscales locales : exonération de taxe d’aménagement (pour les PLAI, de plein droit, sinon sur délibération)

12. Les aides au locatif social : la multiplicité des acteurs Aides à la pers. APL : 20% TVA réduite Exo TFPB non compensée Exo. TFPB compensée Garantie Délégations de compétence Département ou EPCI Sub. 1% Logement Aide de taux PRIX DE REVIENT MOYEN TTC : 142 K€ / 69m² Aides à la pierre : 32 % ETAT : 25% Autres :14% 18% Subventions collectivités Subvention État

13. Les aides directes (subventions) ne représentent pas l’essentiel de l’effort de l’État (estimations 2013) 16,9 Md€ Aides versées au titre des aides personnelles au logement à environ 6,3 millions de ménages (Etat, SS, employeurs).Environ 4,9 milliards d’euros sont versés aux locataires du parc HLM au titre de l’aide personnalisée au logement (APL), ce qui représente 34 % des loyers perçus par les organismes HLM. • Aides à la personne TVA à taux réduit, exonération de TFPB, exonération de contribution sur les revenus locatifs (CRL) et exonération d’impôt sur les sociétés (IS) + aides de taux liées aux prêts bonifiés de la Caisse des Dépôts (NB : requête automatique disponible sous SISAL) 4 Md€ • Aides indirectes • Aides directes 0,5 Md€ Subventions PLUS et PLAI notamment

14. L’effort public en faveur du logement représente environ 40 Md€

15. Aides a la pierre : les contreparties - Les plafonds de ressources - Les plafonds de loyer - Le conventionnement APL

16. L’accès au logement locatif social : sous conditions de ressources Les plafonds de ressources : • R. 331-12 : ces logements sont « destinés à être occupés par des personnes dont l’ensemble des ressources, à la date d’entrée dans les lieux, est, au plus égale à un montant déterminé par arrêté » chaque année. Dépendent de plusieurs facteurs : • Le produit de financement : PLUS/PLAI/PLS et assimilés, • La localisation : Paris et communes limitrophes, reste de l’Ile-de-France et autres régions • La composition des ménages : 6 catégories selon le nombre de personnes composant le ménage, le nombre de personnes à charge • particularité des jeunes ménages

17. Les conditions de ressources Texte de référence : Arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'État en secteur locatif (modifié chaque année en fin d’année) • Plafonds de ressources révisés chaque année en tenant compte de la variation de l’IRL (= Indice de Révision des Loyers) • En 2013, pour le PLUS :

18. Les plafonds de loyers Dépendent de 2 facteurs : • Le produit de financement : notamment PLUS/PLAI/PLS, • La zone géographique : • zonage 123 pour les PLUS/PLAI • zonage ABC pour les PLS • Les plafonds de loyers par zone et par produit sont révisés chaque année par circulaire en tenant compte de la variation de l’IRL + marges locales (uniquement en PLUS et PLAI) et coefficients de structure (cf. circulaire loyers annexe 4 et 7) • Plafonds de loyers inscrits dans la convention APL, mais il ne s’agit que de plafonds

19. Les plafonds de loyers - En 2013, CIRCULAIRE DU 24 janvier 2013 relative à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application de l’article L. 351-2 du CCH + EXEMPLE AVEC 65 M² SU • Pour les PLUS et PLAI : • Pour les PLS :

20. Conventionnement APL Tout logement bénéficiant d’aides de type PLUS/PLAI/PLS doit faire l’objet d’une convention, qui ouvre le droit à l’Aide Personnalisée au Logement pour les locataires Articles relatifs aux conventions entre l’État et les bailleurs : R. 353-1 et suivants

21. La programmation des aides à la pierre

22. Contexte: la demande de logement • Combien de logements sociaux ? Principale source : RPLS (= Répertoire du Parc Locatif Social) Au 1er janvier 2012 : 4 652 000 logements sociaux Attention, il s’agit du parc locatif des bailleurs sociaux, et ce répertoire exclut notamment : - les logements appartenant à l’État et aux collectivités locales, - les logements-foyers et autres résidences sociales • Combien de demandeurs ? Estimation « fichier n° unique » : 1,2 million de demandeurs(hors demandeurs logés en HLM) • Combien de mal logés ? Rapport de la FAP (chiffres 2012) • 685 000 personnes sont privées de domicile personnel, • 3,6 millions sont très mal logées(privation de confort, hébergement chez des tiers) • 5,2 millions sont en situation de fragilité par rapport au logement (impayés de loyers, copropriété dégradée, suroccupation…)

23. Contexte: le développement du LLS une priorité de l’Etat Face à la crise du logement : un rattrapage massif de production de logements locatifs est décidé à partir de 2005 • Plan de cohésion sociale (objectif de 100 000 LLS par an) : 2005-2009 • Renforcé par la loi DALO (seuil minimum de 20 000 PLAI par an) en 2007 En réaction face à la crise financière : la relance • Le programme exceptionnel de 30 000 VEFA en octobre 2008 • Le plan de relance de l’économie : 2009-2010 Contexte post-PCS et hors relance • Objectifs 2011 et 2012 à 120 000 LLS Nouvelle mandature • Objectifs : 150 000 LLS par an pendant 5 ans – 2013-2017

24. Contexte: le développement du LLS une priorité de l’Etat

25. Le cadre général de la programmation => Programmer ce n’est pas subventionner mais c’est agréer • Où ? - Le développement de l’offre : priorité aux zones tendues là où la demande est importante - En zone moins tendues: privilégier les opérations d’acquisition-amélioration pour ne pas contribuer à dégradation du parc existant

26. Le cadre général de la programmation => Programmer ce n’est pas subventionner mais c’est agréer • Quel type de produit ? PLUS PLAI PLS - En fonction des études locales, des PLH - Avec un objectif de mixité • Quel type de logement (surface) ? Manque de petits (et de grands) logements

27. Le cadre général de la programmation Deux interventions distinctes sur le territoire • La programmation de l’État dite de « droit commun » • Ministère du Logement : programme 135 « Urbanisme, territoires et amélioration de l’habitat (UTAH) » sur le territoire métropolitain ( 628 M€ en 2013) • La programmation de l’ANRU dans le cadre du programme national de rénovation urbaine (PNRU) • Opérateur du Ministère de la ville • Politique de la Ville en Zones Urbaines Sensibles (ZUS), dans le cadre de conventions ou d’opérations individualisées • PNRU: 530 quartiers rénovés à l’horizon 2013, dont 189 désignés comme prioritaires, 12 milliards sur 2005-2013… sur l’ensemble des interventions (aménagement, logements, équipements…) • Étanchéité : Tant que la convention ANRU est vivante, l’État ne finance pas en ZUS sur le programme 135

28. Les acteurs principaux de la programmation du LLS • L’État, en charge de la politique du logement • La programmation, le financement (aides directes et indirectes)… • Les collectivités locales • Politiques locales de l’urbanisme (Scot, PLU), des déplacements (PDU), de l’habitat (PLH et PDH) • Des obligations au titre de l’article 55 de la loi SRU renforcée par la loi « Duflot 1bis » • Cofinancement des opérations avec des politiques d’incitation notamment en faveur des logements performants énergétiquement et des énergies renouvelables • Des EPCI et des CG délégataires des aides à la pierre • Les autres financeurs : Action Logement (1 %), Caisse des dépôts et consignations (gestionnaire du livret A), autres organismes bancaires • Les opérateurs : les organismes d’HLM, les SEM, les communes, certaines associations (hébergement)…

29. L’organisation et les différents niveaux de responsabilité Chaque année, en loi de finances initiale, les parlementaires votent les objectifs et moyens alloués au logement locatif social, ainsi que les priorités à accorder à ces aides. Dans ce cadre-là, le ministre peut ensuite mettre en œuvre sa politique. Financements de droit commun pour 2013 : • Offre nouvelle de logements sociaux : PLUS, PLAI et PLS • MOUS, GDV • Marginalement, interventions sur le patrimoine existant :démolition, voire réhabilitations/AQS dans quelques cas très précis.

30. L’organisation et les différents niveaux de responsabilité Objectifs : efficacité de la gestion et adaptation de l’offre (financée) à la demande Lois de finances votées par les parlementaires: indicateurs nationaux National DGALN / DHUP Répartition régionale des objectifs et des enveloppes Délégation des crédits Suivi des financements et des consommations Arbitrages en fin de gestion Rendu compte au gouvernement et au parlement Budget opérationnel de programme : programmation régionale présentée au CRH, suivi des indicateurs Régional DREAL Répartition infra-régionale des objectifs et des enveloppes Délégation et suivi des crédits Déclinaison des arbitrages nationaux: études et SI Rendu compte au niveau national Mise en œuvre de la programmation et gestion des conventions de délégation Territorial Négociation avec les bailleurs Engagement et gestion des opérations Adaptation des opérations financées aux besoins des territoires : études et SI DDT(M) et délégataires

31. Les délégations de compétences des aides à la pierre Loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales L'État peut déléguer aux EPCI et aux départements la gestion des aides à la pierre (parc locatif social et parc privé relevant de l'ANAH) Pour les EPCI : Programme Local de l'Habitat obligatoire Signature d'une convention de délégation de compétence des aides à la pierre pour une durée de 6 ans renouvelable En 2012 : 104 délégataires (dont 25 CG) Si délégation de compétence avec mise à disposition des services de l’Etat=> Positionnement de l’instructeur différent. L’instructeur doit connaître le PLH du délégataire, le contenu de la convention signée entre l’Etat et le délégataire (objectifs/moyens), ainsi que les modalités éventuelles de mise à disposition (cf. convention de mise à disposition)

32. Les différentes étapes au niveau local • Cadrage régional : objectifs (PLUS / PLAI / PLS) et enveloppe budgétaire par département/ délégataire (répartition en CAR) • Programmation propre pour le délégataire, qui s’inscrit également dans un cadre objectifs/moyens, précisé chaque année dans un avenant à la convention de délégation • L’instructeur doit connaître les objectifs et les contraintes budgétaires

33. Les différentes étapes au niveau local • Recensement des opérations • Lancement de l’enquête • Recueil des intentions des maîtres d’ouvrages • Évaluation de la crédibilité et de l’opportunité des projets La programmation doit tenir compte des besoins, des objectifs, des politiques et engagements contractuels … (CUS, protocoles CGLLS, etc.) … mais elle doit aussi être réaliste au regard : • Des plannings opérationnels des projets • De l’enveloppe financière

34. Les différentes étapes au niveau local • Comparer la programmation avec les besoins et objectifs • Discussion avec les maîtres d’ouvrages pour adapter les projets aux besoins et objectifs, par exemple : • sur la taille des logements, • sur les modalités de financement PLAI, PLUS ou PLS • sur le montants des loyers(selon destination) • si nécessaire, pour une meilleure qualité de conception architecturale ou technique (densification, etc.) • Analyse au cas par cas avec la DDCS(PP) pour les opérations d'habitat adapté

35. Les différentes étapes au niveau local La prise en compte de la mixité sociale • La loi relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social , dite « Duflot 1 bis » • Renforce les obligations des communes soumises à l’article 55 de la loi SRU: • Passage de 20% à 25% de logements sociaux • Extension aux communes isolées • Des obligations pour 2014 qu’il faut anticiper • A connaître pour l'instructeur : communes soumises à l’article 55 et leur situation au regard de la loi : taux de logements sociaux, objectif triennal, niveau prélèvement, arrêté de carence 2013

36. L’offre nouvelle de logements sociaux : la gamme de financement (PLUS, PLAI et PLS)

37. 3 principaux produits de financement - le prêt locatif à usage social : PLUS • Prêt le plus fréquemment mobilisé • Prend en compte un objectif de mixité sociale - le prêt locatif aidé d’intégration : PLAI • Destiné aux ménages cumulant difficultés sociales et économiques - le prêt locatif social : PLS • Essentiellement pour du logement ordinaire pour les classes moyennes en zones tendues et le logement étudiant • Ou destiné à des logements-foyers spécifiques

38. Les aides à la pierre PLUS/PLAI/PLS et leur octroi

39. Les prêts PLUS PLAI PLS

40. Les aides au locatif social : des aides proportionnées Aides hors État Sub. État Aides hors État Aides hors État Sub. État Aide taux Aide taux Aide taux Aidesfiscales Aides fiscales Aides fiscales Aide taux 44% 32% Aides moyennes en % prixrevient(TTC TVA 7%) 30% 27% 18% 15% Contreparties sociales décroissantes PLAI PLUS PLS Exemples pour une famille de 3 personnes à Lyon (65 m²) – arrondis 316 € 356 € 557 € Loyer mensuel 1 800 € 2 900 € 3 900 € Revenu net maxi

41. Offre nouvelle : la gamme des financements Logements auprix du marché Loyer PLI Logements locatifs sociaux(au sens de l’art. 55 loi SRU) PLUS PLAI Plafonds de ressources PLS

42. PLUS : règles de mixité sociale R 331-12 - au moins 30 % des logements doivent être occupés par des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds de ressources du PLUS - au maximum 10 % des logements peuvent être loués à des locataires dont les ressources excèdent, dans la limite de 120 % des plafonds PLUS Pour le PLUS : au minimum 30 % des locataires Pour le PLUS : au maximum 10 % des locataires PLUS = plafond de base Plafonds de ressources PLAI =60% des plafonds PLUS PLS =130% des plafonds PLUS

43. Les maîtres d’ouvrage

44. Les maîtres d’ouvrage Selon la nature de l’opération et le produit de financement, il ne s’agit pas des mêmes familles de maîtres d’ouvrage

45. Les financeurs/les réservataires

46. Les financeurs/les réservataires mobilisation de différentes aides et co-financements : • L’État, via les subventions et les aides indirectes. • Les collectivités territoriales : Région, Département, Groupements de communes, Communes • La CDC et les établissements de crédits pour les prêts • Action Logement (ex-1% Logement), en contre-partie de droits de réservation • Les organismes HLM • Éventuellement d’autres financeurs : aides européennes (FEDER), Programme d’investissements d’Avenir (PIA), CGLLS …

47. Les financeurs/les réservataires PLAI PLUS Fonds propres 9,6 % 15,1 % Prêt CDC et autres prêts 69,9 % 75,7 % Subvention région 1,5 % 1,1 % Subvention département 3,0 % 1,4 % Subvention communes et EPCI 4,9 % 4,3 % Subvention PEEC 0,5 % 0,5% Subvention autres 0,7 % 0,5 % Subvention principale État 7,2 % 0,7 % Surcharge foncière + prime IdF (État) 1,2 % 0,8 % Les aides directes (subventions) de l’Etat sont loin d’être majoritaires dans le plan de financement • La recherche de cofinancements permet l’équilibre des opérations - Bien connaître le régime des aides des collectivités - Solliciter la mobilisation des fonds propres de bailleurs - Mobiliser les financements complémentaires : FEDER, PIA = programme d’investissement d’avenir (hébergement des apprentis)… • Plan de financement moyen pour une opération de logement ordinaire neuf : source SISAL – catalogue-bilan DHUP/PH4

48. Les financeurs/les réservataires cf. R 441-5 du CCH

49. Les autres produits de financement d’offre nouvelle

50. Les autres produits de financement d’offre nouvelle Certes les 3 principaux produits de financements sont les PLUS, PLAI et PLS mais d’autres produits finançant l’offre nouvelle existent et sont « assimilés » à ces 3 principaux produits dans les exercices de programmation et dans les bilans : Rappel : tous ces agréments PLUS/PLAI/PLS sont contingentés (R 331-6)