240 likes | 502 Views
REFORMA PREMOŽENJSKIH DAVKOV S POUDARKOM NA OBDAVČITVI NEPREMIČNIN IN PROBLEMU DOLOČANJA DAVČNE OSNOVE mag. Neva ŽIBRIK MINISTRSTVO ZA FINANCE.
E N D
REFORMA PREMOŽENJSKIH DAVKOV S POUDARKOM NA OBDAVČITVI NEPREMIČNIN IN PROBLEMU DOLOČANJA DAVČNE OSNOVEmag. Neva ŽIBRIKMINISTRSTVO ZA FINANCE
VSEBINA:1. Spremembe v davčni zakonodaji z vidika obravnave nepremičnin - davek na dodano vrednost - davek na promet nepremičnin - dohodnina - davek na dediščine in darila - davek na nepremičnine2. Pravne zahteve do sistema množičnega vrednotenja nepremičnin3. Rešitve v zakonu o množičnem vrednotenju nepremičnin
Davčna reforma na področju obdavčitve premoženja– program vlade 2006Posodobitev in dopolnitev sistema premoženjskih davkov s poudarkom na:- obdavčitvi nepremičnin, plovil, vozil (in drugega premoženja),- ustrezni ureditvi evidentiranja premoženja z namenom razširitve davčne osnove,- ustrezni ureditvi sistema vrednotenja oziroma določanja davčne osnove, - povečanju progresije obdavčitve za nadstandardno premoženje večje vrednosti.
Premoženjski davki po klasifikaciji OECD (4000):- 4100 davki na nepremičnine- 4200 davki na neto premoženje- 4300 davki na dediščine in darila- 4400 davki na finančne in kapitalske transakcije- 4500 neperiodični davki na premoženje- 4600 drugi periodični davki na premoženje
Premoženjski davki v Sloveniji 1. v ožjem smislu:- davki na nepremičnine (davek na nepremično premoženje, nadomestilo za uporabo stavbnih zemljišč)- davki na premično premoženje (davek na plovne objekte, davek na dobitke od iger na srečo). 2. v širšem smislu (bilanca javnih financ) tudi:- davki na transakcijo premoženja (davek na dediščine in darila, davek na promet nepremičnin, DDV), - dajatve na uporabo premoženja (dajatve na uporabo motornih vozil, okoljske dajatve).3. davki na dohodek iz premoženja (dohodnina)
Spremembe obdavčitve nepremičnin v okviru davčnega paketa, ki ga je sprejela vlada za leto 2006:- predlog zakona o davku na dodano vrednost,- predlog zakona o davku na promet nepremičnin,- predlog zakona o dohodnini,- predlog zakona o davku na dediščine in darila
Predlog zakona o davku na dodano vrednost – 1v zvezi z obravnavo obdavčitve prometa z nepremičninami in prometa storitev, povezanih z nepremičninami, ni bistvenih sprememb:- promet z nepremičnin (tudi lizing) se obravnava kot dobava blaga, - novost obravnava prenosa stvarnih pravic kot storitve, - ohranja se določba, da se kot kraj storitve v zvezi z nepremičninami šteje kraj, kjer se nepremičnina nahaja, - bolj ohlapno se določa možnost nadzora nad pravo ceno nepremičnine v prometu (ni več korekcije s tržno vrednostjo nepremičnine),
Predlog zakona o davku na dodano vrednost – 2- v obdavčitev še vedno zajeti: 1. storitve, povezane z nepremičninami, 2. nastanitev v hotelih, kampih …, 3. dobava novih objektov, 4. dobava stavbnih zemljišč.- nižja stopnja DDV se določa za: 1. dobavo stanovanj za trajno bivanje, ki so del socialne politike, 2. dajanje nastanitvenih zmogljivosti v najem. - možnost uporabe nižje stopnje DDV se ohranja tudi za druga stanovanja: do 31. decembra 2007 ali do konca leta 2010, če podaljšanje odobri komisija EU
Predlog zakona o davku na promet nepremičnin-1posodobitve na področju definiranja predmeta obdavčitve, davčne osnove itd.- obdavčljiv prenos tudi: 1. finančni najem, 2. pridobitev nepremičnine s priposestvovanjem ali povečanjem vrednosti, 3. promet nepremičnine pod stavbno pravico, 4. ustanovitev stavbne pravice. - neobdavčen promet, če je ta predmet DDV. - podrobneje se ureja datum nastanka davčne obveznosti: tudi za finančni najem se šteje dan sklenitve pogodbe (razen pogodb pred 1.1.2007)
Predlog zakona o davku na promet nepremičnin-2- nove oprostitve: 1. komasacije, 2. razdelitev v primeru prenehanja zak. zveze, 3. nekaterih oblik preoblikovanja kapitala zaradi preoblikovanja ali likvidacije družbe, - davčna osnova: načeloma prodajna cena (vse kar predstavlja plačilo), če podcenjena, se določi v višini 80 % tržne vrednosti; možnost dokazovanja s cenitvijo- davčna stopnja: 2 %
Predlog zakona o dohodnini - predlaga se ukinitev posebne 2 % olajšave za stanovanjski kredit 1. Dohodek iz oddajanja nepremičnega premoženja v najem – ni bistvenih sprememb- obravnava se kot aktivni dohodek, - davčna osnova: najemnina, zmanjšana za 40 % priznanih normiranih odhodkov ali dejanske stroške vzdrževanja- davčni zavezanec: oseba ki nepremičnino poseduje
2. Dobiček iz kapitala - 1- obravnava se kot pasivni dohodek,- neobdavčljiva odsvojitev: 1. dedovanje 2. pogodba o dosmrtnem preživljanju 3. razlastitev 4. prenos na podlagi zastavne pravice 5. prenos v postopkih prisilne poravnave - oprostitve: 1. 20 let imetništva 2. stanovanje, v katerem zavezanec vsaj zadnja 3 leta dokazuje stalno prebivališče in bivanje 3. nepremičnine, pridobljene pred 1.1.2002
2. Dobiček iz kapitala - 2- davčna osnova: razlika med vrednostjo ob odsvojitvi in vrednostjo ob pridobitvi- pravilo: vrednost se ugotavlja na podlagi pogodbene vrednosti - vrednost kapitala ob pridobitvi: nabavna vrednost (pogodba, osnova za odmero davka na dediščino ali darilo, primerljiva tržna cena – ni več valorizacije), zmanjšana za stroške, povezane s pridobitvijo (po novem tudi davek na dediščine in darila in 1 % normirani stroški pridobitve),
2. Dobiček iz kapitala – 3- vrednost kapitala ob odsvojitvi: pogodbena vrednost, zmanjšana za stroške odsvojitve (davek na promet nepremičnin, cenitve, provizije) - ohranja se možnost odloga ugotavljanja davčen obveznosti v primeru podaritve zavezančevemu zakoncu ali otroku ali ob zamenjavi kapitalskih deležev – do naslednje odsvojitve- pri določanju vrednosti kapitala sklicevanje na primerljivo tržno ceno
Predlog zakona o davku na dediščine in darila - 1 - razširitev zavezancev s fizičnih oseb tudi na pravne osebe zasebnega prava (društva, fundacije, skladi itd.); rezidenti in nerezidenti, ki dobijo v dar ali podedujejo nepremičnino v Sloveniji in rezidenti, ki prejmejo v dar ali podedujejo nepremičnino izven Slovenije- jasnejša opredelitev predmeta obdavčitve: 1. nepremičnine 2. premično premoženje (tudi denar) 3. stvarne in premoženjske pravice na nepremičnini (lastništvo, zastavna pravica, služnost, stavbno pravico, zemljiški dolg …)
Predlog zakona o davku na dediščine in darila - 2- oprostitve: 1. prvi dedni red 2. kmetijska zemljišča in kmetije, ki jih dobi v dar ali podeduje kmet, 3. kulturna dediščina, 4. za verske, človekoljubne, dobrodelne, zdravstvene, socialne, izobraževalne, raziskovalen in kulturne namene.
Predlog zakona o davku na dediščine in darila - 3- davčna osnova: vrednost iz pogodbe ali odločbe, zmanjšana za dolgove, stroške in bremena; za nepremičnine se kot vrednost upošteva 80 % posplošene tržne vrednosti (možnost preveritve s cenitvijo na stroške zavezanca)- davčne stopnje: nespremenjene, le za nesorodstveni dedni red povečana progresija za vse vrednostne razrede
Davek na nepremičnine – delovni osnutek zakona- predmet vrednotenja (navezava na ZMVN) - oprostitve in olajšave- davčne stopnje- zavezanec je lastnika (navezava na ZMVN + dodatna pravna varnost) - davčna osnova – (korigirana) posplošena tržna vrednost - postopki: preveritev davčne osnove s cenitvijo, navezava na evidence
Standardi za množično vrednotenje nepremičnin1. mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti nepremičnin2. slovenski poslovno finančni standard3. mednarodni standard za množično vrednotenje:“Množično vrednotenje je postopek ocenjevanja vrednosti večjemu številu nepremičnin na določen datum z uporabo poenotenih pristopov in tehnik, ki omogočajo statistično preveritev in analizo rezultatov”
Mednarodni standard za množično vrednotenje:- vrednotenje, namenjeno javni uporabi (davku na nepremičnine)- izhodišče: standardne metode ocenjevanja vrednosti nepremičnin- statistične in analitične metode (modeli)- merila vrednotenja (+- 20 do 30 % od tržnih cen)Postopek:- identifikacija nepremičnine, - določitev območij trgov (coniranje),- izdelava modelov vrednotenja,- kalibracija modelov,- testiranje in - vrednotenje (pripis vrednosti)
Institucionalne zahteve:- urejen pravni okvir - preglednost trga (evidentiranje podatkov o trgu)- evidence nepremičnin- organizacija in strokovnostPravni okvir:- ustava, stvarnopravni predpisi, materialni predpis: > namen vrednotenja > predmet vrednotenja > lastnik > rezultat vrednotenja > metode in postopki vrednotenja > izvajalci > pravice in obveznosti lastnikov in izvajalcev > nadzor (pravno varstvo)
Zakon o množičnem vrednotenju nepremičninNamen: množično vrednotenje nepremičnin za potrebe obdavčenja in druge javne namene Predmet vrednotenja: nepremičnine, kot so evidentirane v Registru nepremičnin (REN) - zemljišča s pripadajočimi sestavinami (2. člen)> zemljišče: parcela v zemljiškem katastru > pripadajoča sestavina: stavba in del stavbe v katastru stavb > nadzor (pravno varstvo)Rezultat: posplošena tržna vrednost (3. člen)Lastnik: oseba, ki je v REN določena kot lastnik (4. člen)Kriteriji vrednotenja (6. člen): > zemljišča po namenski rabi> stavbe in deli stavb po dejanski rabi
Generalno vrednotenje nepremičnin1. Razvoj modelov> Metode množičnega vrednotenja> Določanje modelov vrednotenja> Indeksi cen in indeksi vrednosti> Poskusni izračun vrednosti2. Postopke preverjanja modelov vrednotenja > Preveritev modelov z občinami> Javna razgrnitev predlogov modelov> Obvestilo lastnikom o poskusnem izračunu vrednosti za njihovo nepremičnino> Odziv lastnikov: sprememba podatkov v REN, ureditev lastništva, pripombe in predlogi na upoštevano vrednostno cono in tabelo
Pripis vrednosti nepremičninamPripis vrednosti je izračun vrednosti za posamezno nepremičnino na podlagi modelov vrednotenja (predpis), indeksov vrednosti in podatkov o nepremičnini, evidnetiranih v REN na dan pripisa vrednosti, ter vpis vrednosti v REN.Izvajalec množičnega vrednotenja: Geodetska uprava RS v sodelovanju z občinami, lastniki nepremičnin in strokovno javnostjo.Pomembnejši podzakonski akti:- kriteriji in merila množičnega vrednotenja- objava modelov vrednotenja