Nowy Tomyśl, 27-28 czerwiec 2011r.

1. Spotkanie członków Grupy Wymiany Doświadczeń: wprowadzenie do pracy w Grupie, przyjęcie metody pracy. Nowy Tomyśl, 27-28 czerwiec 2011r.

2. Główny produkt pracy GWD. • oczekiwanym wynikiem pracy Grupy Wymiany Doświadczeń, jest opracowanie przez uczestniczące samorządy własnych „Planów doskonalenia dostarczanych usług”; • plany te powinny dotyczyć zagadnień analizowanych w ramach pracy GWD; • zakładamy, że w trakcie przygotowania Planu uczestnicy wykorzystają umiejętności i wiedzę nabytą w trakcie pracy Grupy, czyli m.in. umiejętności: • mierzenia wyników realizacji zadań, przez stosowanie wskaźników ilościowych, • prowadzenia badań satysfakcji odbiorców oferowanych usług, • korzystania z doświadczeń innych samorządów z zakresu organizowania dostarczania usług, • korzystania z „dobrych praktyk” sprawdzonych przez inne samorządy.

3. Cele GWD- efektywne gospodarowanie mieszkaniowym zasobem. • racjonalny i dostosowany do aktualnych priorytetów proces decyzyjny; • poprawa stanu technicznego zasobu mieszkaniowego; • optymalizacja wielkości pełnowartościowego zasobu mieszkaniowego; • zgodne z oczekiwaniami zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności;

4. Uwarunkowania prawne gminnej gospodarki mieszkaniowej. • Konstytucja RP- art. 75; • ustawa o samorządzie gminnym; • ustawa o gospodarce nieruchomościami; • ustawa o własności lokali; • ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego; • ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego; • ustawa o dodatkach mieszkaniowych; • ustawa o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych; • uchwały rad gmin w sprawie wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy; • uchwały rad gmin w sprawie zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

5. Uwarunkowania gminnej gospodarki mieszkaniowej. • duży deficyt lokali mieszkalnych (według danych Ministerstwa Infrastruktury) • w Polsce potrzeba około 1,5 mln nowych lokali mieszkalnych i wyremontowania 1-1,5 mln już istniejących, • niska liczba lokali mieszkalnych oddawanych do użytkowania -bardzo niski udział w efektach ogółem budownictwa mieszkaniowego, które jest dedykowane dla gospodarstw domowych nie będących w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na rynku powoduje, że poprawa warunków mieszkaniowych jest zadaniem trudnym do zrealizowania. • warunkiem osiągnięcia poprawy sytuacji mieszkaniowej w gminach jest m.in. przyjęcie i skuteczna realizacja długookresowej polityki mieszkaniowej na szczeblu centralnym (program rządowy ma działanie zbyt ograniczone w stosunku do potrzeb) i lokalnym, a także prowadzenie racjonalnej polityki przestrzennej.

6. Model gminnej gospodarki zasobem mieszkaniowym. • gminy są świadome, że gospodarowanie komunalnym zasobem mieszkaniowym jest jedynie częścią szerszego zagadnienia, jaką jest gospodarka mieszkaniowa. • wielkość zasobu mieszkaniowego odpowiada potrzebom lokalnej społeczności. • gminy posiadają optymalny zasób mieszkań komunalnych, odpowiadający aktualnym potrzebom lokalnej społeczności; zaspokajają potrzeby mieszkaniowe najuboższych oraz wspierają rozwój lokalnego rynku mieszkaniowego. • wielkość lokali socjalnych i mieszkalnych gminy wyznacza wynik badań rynku mieszkaniowego w zakresie potrzeb najuboższych członków wspólnoty samorządowej. • gminy prowadzą regularny monitoring sytuacji na rynku mieszkaniowym, w sposób szczególny analizując potrzeby mieszkaniowe osób najuboższych, na tej podstawie planując wielkość portfela lokali socjalnych i lokali komunalnych.

7. Model gminnej gospodarki mieszkaniowej. • polityka prywatyzacji zasobu mieszkaniowego w pełni odpowiada optymalnej wielkości zasobu, przy czym jest ona oparta na starannej selekcji obiektów przeznaczonych do sprzedaży. • polityka czynszowa gmin zapewnia rzeczywiste potrzeby w zakresie wydatków na utrzymanie mieszkaniowego zasobu i jest dostosowana do możliwości finansowych użytkowników zasobu. • gminy ustalają czynsz na poziomie gwarantującym kompromis pomiędzy potrzebami związanymi z rzeczywistymi wydatkami na utrzymanie komunalnego zasobu mieszkaniowego, a możliwościami finansowymi użytkowników zasobów. • polityka czynszowa jest ściśle skorelowana z zarządzaniem wydatkami, związanymi z utrzymaniem zasobu oraz polityką remontową (oszczędności, racjonalność wydatkowania środków publicznych itp.).

8. Model gminnej gospodarki mieszkaniowej. • zarządzanie zlecane jest podmiotom, konkurującym ze sobą ceną, zakresem i jakością usług. • struktura zarządzania budynkami komunalnymi oraz zasobem wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy oparta jest na podejmowaniu przez lokalne samorządy strategicznych decyzji związanych z gospodarowaniem zasobem komunalnym; • zarządzanie operacyjne zlecane jest podmiotom konkurującym ze sobą ceną, zakresem i jakością świadczonych usług. • utrzymanie zasobu mieszkaniowego- remonty i eksploatacja powierzone są podmiotom działającym w nieskrępowanym, konkurującym środowisku, które realizują wytyczone strategiczne cele w oparciu o ich wskaźniki - wyznaczone i mierzone przez gminy.

9. Model gminnej gospodarki mieszkaniowej. • gminy ograniczają swój udział w zarządzaniu operacyjnym zasobem mieszkaniowym do wyznaczenia celów strategicznych, mierników-wskaźników ww. celów oraz stworzenia warunków podmiotom do realizacji ww. wytyczonych celów w konkurencyjnym środowisku. • gminy gospodarując mieszkaniowym zasobem wykorzystują profesjonalne narzędzia informatyczne, gwarantujące posiadanie rzetelnej i aktualnej informacji o zasobie - tj. wielkość, stan techniczny, wskaźniki finansowe.

10. Zagadnienia zarządcze gospodarowania gminnym zasobem mieszkaniowym: • Mieszkaniowy zasób gminy; • Zapotrzebowanie na mieszkanie; • Sprzedaż mieszkań; • Lokale użytkowe; • Polityka czynszowa; • Zarządzanie mieszkalnymi budynkami gminy; • Utrzymanie zasobu mieszkaniowego gminy; • Systemy informatyczne wspomagające gospodarowanie gminnym zasobem.

11. Zakres gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. • zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności • racjonalne zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy w celu poprawy stanu technicznego mieszkaniowego zasobu gminy

12. Metody dostarczania usług

13. Racjonalna i ekonomiczna gospodarka zasobem mieszkaniowym gminy. • dostosowanie wielkości i standardu mieszkania do potrzeb, oczekiwań i możliwości płatniczych najemcy( zamiany ); • wyodrębnienie zasobu socjalnego; • optymalizacja wielkości pełnowartościowego zasobu mieszkaniowego poprzez: • wykwaterowanie z budynków przeznaczonych do likwidacji-rozbiórki, sprzedaży, remontu lub ze względu na realizowane zadania inwestycyjne; • wykwaterowanie z zasobu substandardowego ( sutereny, poddasza, baraki, budynki przeznaczone do likwidacji ); • likwidację lokali niesamodzielnych( zamiany ); • sprzedaż lokali położonych w budynkach wspólnot mieszkaniowych ( na wniosek najemcy lub w przetargu nieograniczony) oraz samodzielnych lokali niemieszkalnych.

14. Zmiana struktury własności w mieszkaniowym zasobie gminy. 14 • cel ogólny-sprzedaż wszystkich udziałów miasta w budynkach wspólnot mieszkaniowych; • działania: sprzedaż lokali mieszkalnych w trybie przetargu nieograniczonego, umożliwienie lokatorom zainteresowanym wykupem lokalu dokonania zamiany na lokal znajdujący się w budynku, gdzie prowadzona jest sprzedaż lokali; • miernik -liczba wspólnot mieszkaniowych, w których podjęto działania mające na celu zmniejszenie udziału gminy, liczba sprzedanych lokali mieszkalnych we wspólnotach.

15. Korzyści ze sprzedaży lokali w budynkach wspólnot mieszkaniowych: 15 • sukcesywne zmniejszenie udziału gminy w budynkach wspólnot mieszkaniowych i zmniejszanie kosztów utrzymania rozproszonego zasobu; • brak udziałów miasta we wspólnotach mieszkaniowych; • pozyskanie środków finansowych ze sprzedaży mieszkań w celu odtworzenia wielkości zasobu mieszkaniowego-optymalizacja wielkości pełnowartościowego zasobu mieszkaniowego; • zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnej pełnowartościowym zasobem mieszkaniowym; • wydzielenie zasobu socjalnego.

16. Efektywne gospodarowanie zasobem użytkowym-sprzedaż lokali użytkowych. • działania - wytypowanie do sprzedaży nieruchomości o charakterze użytkowym, lokali użytkowych, garaży, których koszty utrzymania przekraczają uzyskiwane przychody i w związku z tym ich dalsze utrzymywanie w zasobie jest nieekonomiczne (ze względu na zły stan techniczny, niecelowość przeprowadzenia remontu lub modernizacji, brak zainteresowanych najmem); • cel bezpośredni - obniżenie kosztów eksploatacji zasobu, zbycie zasobu o złym stanie technicznym, wymagającego przeprowadzenia prac remontowych, których wartość przekroczy przewidywane przychody z wynajmu; • miernik - ilość nieruchomości i lokali przeznaczonych na sprzedaż, jednostkowy koszt eksploatacji zasobu użytkowego.

17. Gminna gospodarka mieszkaniowa w badaniach Systemu Analiz Samorządowych.

18. Cel badania gminnej gospodarki mieszkaniowej w miastach uczestniczących w Systemie Analiz Samorządowych: • przedstawienie analizy faktograficznej i jakościowej obecnego sposobu zarządzania gminnym zasobem mieszkaniowym w skład, którego wchodzą budynki w 100% gminne oraz lokale komunalne w budynkach wspólnot oraz nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, jak również analizy wskaźnikowej (Benchmarking).

19. Wskaźniki efektywności (Benchmarking). • W badaniach kierowano się następującymi regułami: 1) reprezentatywności danych dla danego zasobu nieruchomości – wskaźniki opierają się na dokładnych danych faktograficznych opisujących gospodarkę lokalową (np. wielkość portfela lokali komunalnych, wpływy z lokali mieszkalnych, itp.); 2) reprezentatywności danych dla danej gminy – osiągniętej poprzez skorelowanie danych dotyczących przedmiotowego zasobu z ekonomicznymi (porównanie do przychodów budżetu gminy);

20. Wskaźniki efektywności (Benchmarking). 3) uniwersalności – wskaźniki są oparte na danych dostępnych dla podmiotu monitorowanego; 4) czasu – kryterium czasu może stanowić jeden ze wskaźników (np. czas oczekiwania na mieszkania );

21. Wskaźniki dla gminnej gospodarki mieszkaniowej w SAS. • na podstawie danych administracyjnych utworzone zostały wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej, wykorzystywane w SAS od 2007r. • dane uzyskiwano z 87 miast w 2007r., z 78 miast w 2008r. oraz z 65 miast w 2009r., przy czym 38 miast uczestniczyło w badaniach w każdym roku, a 32 miasta dwukrotnie. • w zakresie komunalnej gospodarki mieszkaniowej wskaźniki pogrupowano w następujących obszarach: • zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności; • zarządzanie mieszkaniowym zasobem.

22. Wskaźniki dla gminnej gospodarki mieszkaniowej w SAS. • w zakresie gminnej gospodarki mieszkaniowej wyróżniono i pogrupowano wskaźniki biorąc pod uwagę: • skuteczność – jakościowa ocena realizacji usługi; • skuteczność ilościową usługi; • efektywność kosztową usługi. • do każdego z obszarów gminnej gospodarki mieszkaniowej przypisane zostały określone wskaźniki.

23. Wskaźniki dla gminnej gospodarki mieszkaniowej w SAS. • w obszarze zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności wyróżniono 9 wskaźników skuteczności ilościowej i efektywności kosztowej oraz skuteczności – jakościowej oceny realizacji usługi, włączając realizację obowiązku gminy zapewnienia lokali socjalnych. • interpretacja efektywności zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności przez gminę jest bardzo skomplikowana z uwagi na wiele aspektów mających wpływ na efekty gospodarki lokalowej w tym zakresie – m.in.: • udział mieszkaniowych zasobów gminy w zasobach mieszkaniowych ogółem, • poziom lokalnego rozwoju gospodarczego, • dostępność gruntów pod zabudowę, • ceny mieszkań, zasady przyznawania lokali komunalnych, • sposób selekcji i zatwierdzania wniosków o przydział lokalu itp. • na skuteczność gminnej polityki mieszkaniowej większy wpływ niż pozyskiwanie lokali ma polityka ich zbywania.

24. Wskaźniki dla gminnej gospodarki mieszkaniowej w SAS. • gminy nie prowadzą odpowiednich badań ani analiz rynku. • brak zwłaszcza wiedzy jakie rodzaje i formy budownictwa wspierać bowiem nie bada się i nie analizuje rzeczywistych potrzeb w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, ani w zakresie sposobów pomagania w ich zaspokojeniu. • potrzeby mieszkaniowe określa się najczęściej na podstawie zaległości w dostarczaniu lokali socjalnych orzeczonych wyrokami sądów oraz na podstawie list oczekujących na wynajem lokalu od gminy, a listy te powstają w oparciu o kryteria tworzone przez samą gminę, a nie na podstawie wiedzy o rzeczywistych potrzebach. • miasta nie korzystają z posiadanych instrumentów takich jak: planowanie przestrzenne, gospodarka nieruchomościami, uzbrajanie gruntu lub podatkowych. • miasta nie formułują celów strategicznych w gospodarce mieszkaniowej, w zw. ze zmianami demograficznymi lub dyrektywami unijnymi, stąd realizacja zadania własnego gmin, jakim jest tworzenie warunków do rozwoju budownictwa mieszkaniowego nie przebiega prawidłowo.

25. Wskaźniki dla gminnej gospodarki mieszkaniowej w SAS. • w obszarze „zarządzanie mieszkaniowym zasobem” wyróżniono 20 wskaźników skuteczności - jakościowej i ilościowej oraz efektywności kosztowej oceny realizacji usługi. • zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności: zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego, bieżące administrowanie nieruchomością, utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

26. Wskaźniki dla gminnej gospodarki mieszkaniowej w SAS. • Korzyści, osiągane przez gminy w wyniku mierzenia kosztów i wyników realizacji usługi – komunalna gospodarka mieszkaniowa można wyróżnić w szczególności: 1) podwyższenie, jakości usług świadczonych przez zarządców zasobu oraz innych usługodawców na rzecz zasobu; 2) ograniczenie kosztów utrzymania zasobu przy jednoczesnym utrzymaniu jakości zamieszkiwania satysfakcjonującej użytkowników zasobu; 3) przyspieszenie procesu poprawy stanu technicznego zasobu poprzez skuteczniejsze planowanie polityki remontowej; 4) optymalizację wpływów z zasobu poprzez skuteczniejszą windykację czynszów i opłat;

27. Dziękuję za uwagę. ewa.bartosik@zkzl.poznan.pl