1 / 34

PBL, KML, MB

PBL, KML, MB. Hur lägga restriktioner MB Områdesskydd (kulturreservat) PBL Detaljplan Områdesbestämmelser Vägrat rivningslov KML Byggnadsminnesförklaring. K-märkt utredningen.

mabyn
Download Presentation

PBL, KML, MB

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. PBL, KML, MB Hur lägga restriktioner • MB • Områdesskydd (kulturreservat) • PBL • Detaljplan • Områdesbestämmelser • Vägrat rivningslov • KML • Byggnadsminnesförklaring

  2. K-märkt utredningen • Miljömål - God bebyggd miljö. År 2010 25% av bebyggelsen skyddad. (Numera ”identifierad och ha långsiktigt hållbar förvaltning”) • Skyddsbehov ca 400 000 byggnader, varav ca 2000 har rivningsförbud i kommunala planer (dp, obest). • 1700 områden utpekade som riksintresse för kulturmiljövården. • Ca 1800 byggnadsminnen - trögt • Kulturreservat – liten omfattning • Bristande underlag. 50 % av kommunerna har kulturmiljöprogram, varav 50% antagna av KF • Detta räcker inte!!!

  3. Kulturreservat – områdesskydd i Miljöbalken • Kommun (eller länsstyrelse) ansvarar. • Skydda värdefulla kulturpräglade landskap. • RAÄ centralmyndighet – ej statliga bidrag. • Kommunen ansvarig för skötsel. Får besluta att annan än kommunen skall förvalta ett kulturreservat. • Ersättning enligt MB 31:4, dvs om pågående markanvändning avsevärt försvåras inom berörd del av fastighet pga av rivningsförbud eller övriga skyddsföreskrifter. Om tillstånds-pliktiga åtgärder, ersättning först då åtgärden vägras

  4. PBL idag • DP/o.best. med rivningsförbud, skyddsbestämmelser och varsamhetsbestämmelser • Vägrat rivningslov med hänsyn till kulturmiljön, utan planstöd • Krav på varsamhet och förvanskningsförbud vid bygglov till viss gräns • Krav på fördyrat underhåll till viss gräns • Ökad lovplikt • Ta bort överbyggrätter

  5. 3 kap. PBL 3:1Krav på nya byggnader • Hänsyn (placering, utformning, färg) • Estetiskt tilltalande 3:10Krav vid ändring av byggnad • Varsamhet (karaktärsdrag, kulturhistoria) 3:12Särskilt värdefulla byggnader • Får inte förvanskas • Gäller även byggnader inom område med skyddsvärd bebyggelse 3:13Underhållsplikt • För alla byggnader • För 3:12-byggnader: Så att särarten bevaras 3:15,17,18 Tomter och allmänna platser • Anordna m h t stadsbild,kulturvärden • Förvanskningsförbud om skydds-bestämmelser

  6. PBL 3:10 • Ändringar (tillbyggnad och annan ändring) av en byggnad skall utföras varsamt så att byggnadens karaktär beaktas och • dess byggnadstekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden tas till vara

  7. Ändring av byggnad • Tillbyggnad som ökar byggnads volym (ej inredning av vind) • Annan ändring av byggnad som avser yttre eller inre åtgärd • som innebär ändring av planlösning, fasad, konstruktion, installationer eller byte av inredning och material i större omfattning än vad som följer av underhåll

  8. PBL 3:12 • Byggnader som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt • eller som ingår i ett bebyggelseområde av denna karaktär • får inte förvanskas

  9. Skyddsregleri detaljplan och områdesbestämmelser • Hänsynsbestämmelser. • Precisera PBL 3:1 , tex • Takmaterial • Fasadmaterial • Färgsättning • Varsamhetsbestämmelser • Precisera PBL 3:10, tex • Fasadmaterial • Takmaterial • Färgsättning • Skyddsbestämmelser • Endast befintliga delar på "3:12-hus" • T.ex. bevara detaljer, reglera underhåll och arbetsteknik • Rivningsförbud • Endast 3:12-byggnad

  10. Skyddsregleri detaljplan och områdesbestämmelser • Bygglovpliktens omfattning • Utökad bygglovplikt • Inom värdefull miljö • Omfärgning av 1- och 2-familjshus • Underhåll av 3:12-byggnader • Utan krav på värdefull miljö • Rivningslov för komplementbyggnadtill 1- och 2-familjshus • Marklov för trädfällning (obest: inom områden avsedda för bebyggelse) • Uppföra, bygga till och ändra ekonomibyggnad

  11. Hur ta till vara bevarandeaspekten? • I lovärendet • Bygglov - exteriör, lokalisering • Hänsyn och varsamhet (3:1, 3:10 PBL) • Förvanskningsförbud 3:12-byggnad + (utökad lovplikt för underhåll av 3:12-byggnad ) (3:12, 8:6 PBL) • Vägrat rivningslov - utan planstöd • Vägrat lov m.h.t. kulturmiljön. Inget 3:12-krav (8:16 PBL). • (Utökad rivningslovsplikt, inget bevarande- eller 3:12-krav) (8:8 PBL) • Kan ge ersättning

  12. Hur ta till vara bevarandeaspekten? • Byggsamråd - interiör • Bygganmälan • Alltid bygganmälan vid underhåll av byggnad med skyddsbestämmelser PBL 9:2 • I detaljplan / områdesbestämmelser • Skyddsbestämmelse och rivningsförbud för 3:12-byggnad (5:7, 5:16 PBL). • Kan ge ersättning. • Varsamhetsbestämmelse - precisering av 3:10 PBL - kan gälla alla byggnader, även s k 3:12-or.

  13. Gränsdragning • Hänsyn (plan och bygglov • PBL 1:5 allmänna enskilda intressen • Varsamhet (plan och bygglov) • Förvanskningsförbud 3:12 (bygglov) • Underhåll 3:13 (bygglov) • Upp till gränsen för pågående markanvändning avsevärt försvåras • Skyddsbestämmelser • Kan gå hur långt som helst

  14. Vägrad rivningErsättningsregler • Berörd del • Hus + normal tomtplats • Betydande • Ca 10-20 % värdeminskning • Ersättning • För skada utöver kvalifikations-gränsen "Betydande skada för berörd del av fastigheten"

  15. Skade-beräkning • Värde före (Vf) • Fastighetens (den berörda delens) marknadsvärde om det vore möjligtatt riva byggnaden och uppföra en ny likadanbyggnad • Värde efter (Ve) • Marknadsvärdet med restriktionen att byggnaden inte får rivas • Skadan (Vf - Ve) • Relateras till värde före • Ersättning • Över kvalifikationsgränsen

  16. Avkastnings-fastigheter Livscykeln

  17. Icke sanerings-mogen byggnad • Värde före (Vf) = • Värdet vid fortsatt förvaltning • Obs! Ingen hänsyn till att detaljer skall bevaras • Värde efter (Ve) = • I princip detsamma som Vf • Tillkommer endast en "diskontering"av att rivningsmöjligheten i framtiden bortfaller

  18. Outnyttjad byggrätt

  19. Exempelavkastningsfastighet • Rivningsförbud för en hyreshus-byggnad Befintlig byggnad 1000 kvm Värde av byggrätt 1000 kr/kvm Värde av byggrätt 1.000.000 kr Rivningskostnader 150.000 kr Vf om saneringsmogen 850.000 kr Vf enligt i/k-analys 4.500.000 kr (dvs. inte saneringsmogen) Vf, högsta värdet 4.500. 000 kr Ve i princip detsamma 4.500.000 kr minus "diskonterad skada" 100.000 kr Ve 4.400.000 kr Skada, Vf-Ve= 100.000 kr Ersättning? Skada 2 %

  20. Byggnader som saknar användning - överloppsbyggnad • Värde före (Vf) • Fastighetens (den berörda delens) marknadsvärde under förutsättningatt det "går att göra sig av med" byggnaden • Värde efter (Ve) • Marknadsvärdet med beaktande av framtida underhållsskyldighet • Skadan (Vf-Ve) • Nuvärdet av framtida underhålls-kostnader

  21. Vad är en skyddsbestämmelse? • En bestämmelse som • skyddar befintlig företeelse • på en "3:12-byggnad" • oavsett värdeinverkan • t ex bevara detaljer, föreskriva arbetsteknik och material

  22. Skydds-bestämmelserErsättningsregler • Pågående markanvändning • Hålla byggnad i stånd • Normal förbättring • Avsevärt försvåras • Ca 5-10 % värdeminskning • Bagatellartat belopp • Ersättning • För hela skadan "Pågående markanvändning avsevärt försvåras inom berörd del av fastigheten"

  23. Skade-beräkning • Vf • Fastighetens (den berörda delens) mark-nadsvärde utan skyddsbestämmelser • Om rivning samtidigt vägras, motsvarar detta värde efter i rivningsförbudspröv-ningen • Ve • Marknadsvärdet efter inverkan av skyddsbestämmelserna • Skadan (Vf-Ve) • Relateras till den berörda fastighetsdelens marknadsvärde före såväl rivningsförbud som skyddsbestämmelser • Ersättning • För hela skadan

  24. Praktisk hantering • Ofta svårt beräkna värde före och värde efter • I så fall får skadan direktuppskattas • Definiera vilka konkreta effekter som bestämmelserna innebär • Fördyrad ombyggnad • Fördyrat underhåll • Nuvärdeberäkna minusposterna • Korrigera med eventuella plus-poster • Kulturstöd • Värdehöjning

  25. Exempel • Samma hyreshusbyggnad som i rivnings-exemplet • Exteriör och interiör skall i princip bevaras Oskadat värde (Vf) 4.400.000 kr Nu måste en "bevarande" ombyggnad utföras Merkostnad vid ombyggnad och nuvärde av ökade framtida underhållskostnader 500.000 kr Värde efter skyddsbestämmelser (Ve) 3.900.000 kr Skada, Vf-Ve= 500.000 kr Relativ skada 13 % Ersättning 500.000 kr

  26. Varsamhets-bestämmelser • Inga ersättningsregler i PBL • Bestämmelserna kan därför inte vara så inskränkande att pågående markanvändning avsevärt försvåras inom berörd del av fastigheten • Dvs skadan måste ligga under kvalifikationsgränsen

  27. Värderings-principer • Ersättning skall utgå för • Marknadsvärdeminskning • Övrig skada Ö = T - M • T = Totalskada • M = Marknadsvärdeminskning • (intrångsersättning) • Ö = Övrig skada (annan ersättning)

  28. Tidpunkter • Kompensationstidpunkt • Den dag då rätt till ersättning uppkommer = laga kraft för • dp eller ob med rivningsförbud eller skyddsbestämmelser • vägrat rivningslov (utan planstöd) • Värdetidpunkt • Den dag till vilken värdenivåer, fastighetens skick etc. knyts = • laga kraft för plan eller vägrat lov • Vid värdetidpunkten • görs en uppsummering av tidigare inträffade skador • och en prognos för de framtida

  29. Processfrågor • Tid för väckande av talan • Inom 2 år från kompensationstid-punkten (15:4 PBL) • Överenskommelse • Ny fastighetsägare bunden (15:5 PBL) • Även av det som "uppenbarligen förutsatts gälla" • Förhandsprövning • Kommunen kan före antagande av detaljplan förelägga fastighetsägare att inom 2 månader anmäla ersättnings-anspråk (5:28 a PBL) • Den som inte yrkar ersättning förlorar sin rätt att föra talan

  30. Process-kostnader • Fastighetsdomstolen • Kommunen svarar för motpartens kostnader • Hovrätt och HD • Kommunen får alltid stå för sina egna kostnader • Och kan även få stå för motpartens om kommunen själv överklagar och sedan förlorar målet • Undantag: okynnesmål • Otillräckliga skäl för fastighetsägarens talan • får stå sina egna kostnader • Talan uppenbart saknat skälig grund • även kommunens kostnader

  31. Min erfarenhet • En röra av skyddbestämmelser, rivningsförbud och varsamhet i detaljplaner • Okunskap i kommunerna • Otydliga genomförande-beskrivningar till detaljplan när det gäller ersättningsfrågor

  32. Hur göra ? • Inventera och ”kulturvårds” värdera byggnader • Vad vill kommunen? Ambitionsnivå? • Genomtänkt strategi • Reglera i detaljplan/områdes-bestämmelser • Avtal

  33. Ersättningsregler-måste ändras • PBL och KML lika • Vägrad rivning – betydande skada (15%) och självriskavdrag • Skyddsbestämmelser – pågående markanvändning avsevärt försvåras – inget avdrag • MB • Vägrad rivning och olika former av skyddsbestämmelser – pågående markanvändning avsevärt försvåras – och självriskavdrag

  34. K-märktutredningen framtiden??? • Kulturminnesmärkning av 3:12 byggnader. • K-märkning i samband med detaljplan eller separat • Ej planåtgärd • Effekt: Höjd bygglovplikt och generell rivningslovsplikt, dvs inga preciserade skyddsbestämmelser • Ersättningsfrågan skjuts på framtiden tills kommunen vägrar åtgärd • Skyddsbestämmelser och rivningsförbud kan ej nyskapas

More Related