Showdown der Excel-Akrobaten? Potential deutscher Immobilien im internationalen Vergleich

1. Werner Rohmert Dipl.-Kfm., Dipl.-Volksw. "Der Platow Brief" Immobilien Der Immobilienbrief (Hrsg.) Research Medien AG Vorstand Repkestraße 5 ● 33378 Rheda-Wiedenbrück ● Tel. +49 (0) 5242 9012-50, Fax +49 (0) 5242 9012-51, Funk +49 163 764 63 78 info@rohmert.de Showdown der Excel-Akrobaten? Potential deutscher Immobilien im internationalen Vergleich 4. Exklusivforum Geschlossene Fonds "Initiatoren treffen Journalisten" Donnerstag, 14.6.2007, Camp de Mar

2. Vorab:Der Vortrag ist über WMDoder per Mail info@rohmert.deoder tel. 05242 901-250erhältlich.

3. Zur Person: Werner RohmertDipl.-Kfm., Dipl.-Volksw. Verlag Research Medien AG Unternehmensberatung Journalismus • Artikel (versch.) • Der Platow Brief • Platow Konjunktur- • Prognose-Bücher • Buch "E-Business i.d. Immobilienwirtschaft“ • immpresseclub e.V. (Vorsitzender der AG dt. Immobilienjournalisten) •  Kompetenz seit 1987 • strategischer Beratung • Bewertung, Analyse und • Auswahl von Immobilien • Vertrieb von Immobilien u. • Immobilienderivaten, • interne und externe • Kommunikation •  Kompetenz seit 1982 C. Wrede M. Gotzi S. v. Keudell Dr. R. Vierbuchen ADI Stuttgart Management, Finanzierung Know-how Bereitstellung Davon lebe ich Damit schaffe ich Werte Mein Hobby

4. Was ist neu? * Änderung der Rahmenbedingungen durch Globalisierung * Marktteilnahme internationaler Player * Wie lange läuft die Investment-Party noch? Oder: Wird aus dem Boom eine nachhaltige Niveautransformation? Potential deutscher Immobilien im internationalen Vergleich

5. Bedeutet Globalisierung (des Kapitalmarktes), dass der internationale Vergleich bei der Preisbildung von Immobilien zur allein dominierenden Größe wird? Bedeutet Globalisierung, dass Preis/ Rendite einer Immobilie die einzigen Kriterien bei der Attraktivitätsbeurteilung von vergleichbaren Immobilien werden? * Demographie / Bestand /Nachfrageperspektiven? * Ökonomie / Konjunktur / Reife / Politik / VW Risiken Bedeutet Globalisierung, dass Immobilien zu einem homogenen Gut auf einem homogenen Markt werden? Bedeutet Globalisierung, dass durch Zertifizierung nicht vergleichbare Immobilienbestände homogene Produkte geschaffen werden? Basisfragen

6. Kann ein Investment * in ein technisches Produkt ( Büro/ EH) * mit 20 bis 30 Jahrenwirtschaftlicher Lebensdauer und * 4,5 bis 5,5% Mietrendite nach Verwaltung und Instandhaltung * ohne Knappheit bzw. Reproduktions- kostensteigerung bzw. Mietsteigerung bzw. * ohne Grundstückswertsteigerung als Residualgröße „GUTGEHEN“ ? Generalfrage:

7. Voraussetzung eines jeden Immobilieninvestments ist die plausible Erwartung von Mieterhöhungen und daraus resultierenden Wertsteigerungen? Opportunity Fast Deals betätigen nur die Regel. Wertsteigerungen resultieren (kurzfristig?) auch aus int. Anlagedruck, jedoch ist irgendwann der Anlage-Effekt ausgereizt. Langfristig bestimmen der Nutzer und Knappheit den Wert. Feri: Die Wertentwicklung einer Immobilie resultiert zu 70% aus der Prosperität der Region Eine Immobilie ohne Nutzer ist eine Ruine! Wann ist eine Immobilieninvestition sinnvoll?

8. Deutschland heute: * historische Perspektive + Konsequenzen * Binnenpower durch Aufschwung * Internationale Marktbereiter * Internationaler Vergleich

9. Hohe Mietanfangsrenditen im int. Vergleich Niedrige Zinsen im Nicht-Euro-Vergleich Erwartung von Mietsteigerungen Start des G-Reit (Neue Chancen und Top-Stimmung)  führten bereits zu Preissteigerungen bzw. sinkenden Anfangsrenditen von Immobilien und Portfolios, die im Focus internationaler Investoren sind. = Glänzende Perspektiven? Deutsches Marktumfeld (aus int. Sicht) !

10. Finanzierungszinsen vs. Immobilienrenditen...von Immobilien im Investoren-Focus Quellen:Jones Lang LaSalle, Bloomberg // Rendite-Standorte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, München Lager % Einzelhandel ? Büro Euro Swap 10 J. ! Transaktionen in Deutschland

11. Vernachlässigung der Zinsen als Kostenfaktor Deutsche Bewertungsmentalität (unabhängig vom Kapitalmarkt) Verschlossener Kapitalmarktzugang deutscher Investoren ohne institutionellen Background Psychologie-Paradoxon: Je höher die Zinsen, desto sicherer der Arbeitsplatz, desto besser die Wertentwicklungsperspektive, desto besser und sicherer das Immobiliengeschäft Warum sind die Deutschen durch die internationale Invasion überrascht worden?

12. Erfolgsfaktoren: Zinsdifferenz Idee + Umsetzungsimage Non-Recourse Kapitalmarktzugang Irrtumspotentiale: Fehleinschätzung der Immobilienmärkte Unterschätzung juristischer Wertminderung durch deutsche Rechtssprechung und Mietgesetze (NPL und Wohnen) Fehleinschätzung der deutschen Volkswirtschaft Überschätzung zyklischer Potenziale einer reifen Volkswirtschaft ohne Potentialwachstum Erfolg und Irrtumspotential internationaler Investoren

13. Die Zeiten historisch niedriger Finanzierungszinsen sind vorbei. Parallel dazu erhöhten sich aufgrund der hohen Nachfrage die Kaufpreise für gewerblich genutzte Immobilien deutlich. Preisentwicklung für Spitzenobjekte (lt. Jones Lang LaSalle) Büro von 5,3% Anfang 2005 auf 4,5% = 15% Shopping Center von 6,0% Anfang 2005 auf 4,75% = 21% Logistikflächen von 7,8% Anfang 2005 auf 6,3% = 19% Tendenz in allen drei Bereichen bis Ende 2007 noch leicht fallend. Zwischenfazit: Dramatik der Preiserhöhungen wird vor Hintergrund erreichter Grenzen in der Presse übertrieben

14. Quelle: DB Immobilien 6/2007 Die aktuelle Preissituation ist wieder nur ein „gefühlter Rekord. In Deutschland gab es immer „preislich schmerzfreie“ Investoren: Die Offenen Immobilienfonds. Das war im internationalen Vergleich immer eine dt. Sondersituation

15. „besorglich“ stimmt allerdings, … , dass an den Basismärkten wenig geschieht …

16. n Top oder Flopp? – Die Entwicklungslinien Perspektive: Zyklus, int. Entwicklung, Zins, Nachfragedruck durch Liquid. + Imm.-Renaissance ! Volkswirtschaft, Demographie, Potentialpfad, Reife d. VW, Kapitalstock, Basis-Effekt

19. Hierbei handelt es sich um Preissteigerungen vergleichbarer Objekte und NICHT um Wertsteigerungen untersuchter Objekte (Qualitätsentwicklung, Instandhaltung/ Revitalisierung nicht berücksichtigt)

20. Wissen das die Prospektierer ???

21. „Erste Hilfe“ zur Immobilien-Wertermittlung DB Immobilien Multiplikatoren-Tableau Je nach Immobilienqualität und Lage sind im Einzelfall 2 JM Abweichung real

22. Wie geht es weiter? Immobilienlüge der Produktanbieter?

23. Praktiker-These: Solange die Preise im Ausland höher sind, geht der Boom in Deutschland weiter! Fragen: Reicht der nominale, relative Preis für eine Entscheidung? Haben Düsseldorf und Paris die gleichen Perspektiven wie London oder Paris? Worauf begründen sich Mietsteigerungsperspektiven? * Zyklik * Nutzer-Nachfrage * Kapitalanlagedruck (kurzfristig) bzw. * Knappheit/ Ökonomie/ Demografie)?

24. Between 1628 and 1973 (the period of Eichholtz's original study), real property values on the Herengracht -- adjusted for inflation -- went up a mere 0.2 percent per year, worse than the stingiest bank savings account. As Shiller wrote in his analysis of the Herengracht index,''Real home prices did roughly double, but took nearly 350 years to do so.'' … this means that after taking three and a half centuries to double its real value,the house has tripled in value in the last 22 years. An analysis Shiller made of home prices in the U.S. going back to 1890 showed an average annual increase of a meager 0.4 percent. By way of contrast, Jeremy J. Siegel of the Wharton School of Business has calculated that over a 200-year period, the stock market had an average annual real rate of return of 6.8 percent. It's only in recent years, Shiller says, that huge increases in real-estate prices have become the norm and that people have come to expect them. Die Immobilien-Lüge - Herengracht Index By RUSSELL SHORTO (NYT) Published: March 5, 2006

26. Büroimmobilien

28. Büroimmobilien

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31. Einzelhandel

33. Chancen mit Wohnen!!

34. Wohnimmobilien

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41. Wenn die Entwicklung ausschließlich am internationalen Vergleich hängt, geht die Party weiter Wenn immobilienwirtschaftliche Langfristperspektiven dominant werden, ist das Ende der Ralley absehbar Mathematisch realistisch ist ein Soft-Landing auf erhöhtem Preisniveau Wie geht es weiter?

42. Anhaltender Boom (IVG-These) + Mieten steigen auf breiter Front + Asset Management bündelt Nachfrage + Renditen bleiben niedrig bzw. geben weiter nach auf internationales Niveau Soft-Landing mit Niveauerhöhung durch niedrigeres Zinsniveau und anhaltende Nachfrage Massenpanik der Lemminge ( Absturz ???) Wie geht es weiter?

43. Und ich glaube daran …Eine Immobilie ist keine Excel-Tabelle

44. Was ist der Unterschied zwischen einer Immobilie und einem Wertpapier? „Haus Aussel“ (Büro „Der Immobilienbrief“) A.D. 1580  seit 427 Jahren am Netz