TEMA 4 LA CIUDAD EXISTENTE

1. TEMA 4LA CIUDAD EXISTENTE El suelo urbano

2. EL SUELO URBANO: CONCEPTOS GENERALES • “El suelo que se clasifica como suelo urbano es el espacio de la ciudad existente” • Desde el punto de vista jurídico, la delimitación del suelo urbano tiene una gran importancia porque define los derechos y los deberes de sus propietarios, que ya ha debido cumplir con sus deberes urbanísticos • Desde el punto de vista físico, es el espacio ocupado, el espacio construido. • Puede ser un espacio de valor arquitectónico, histórico y/o cultural, que requiere ser protegido • Puede ser un espacio deteriorado, infradotado, que requiere su renovación, reordenación y/o reequipamiento

3. LA DELIMITACIÓN DEL SUELO URBANO • Características de los terrenos para que puedan ser considerados con suelo urbano por el Plan General (art. 45 LOUA) • “estar dotados como mínimo de los servicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión”, o • “estar ya consolidados al menos en las dos terceras partes del espacio apto para la edificación”, o • “haber sido transformados y urbanizados en ejecución del … planeamiento …” (No debería ser clasificado como suelo urbano por el P.G. un área “urbanizada” ilegalmente con anterioridad)

4. EL SUELO URBANO EN EL PLAN GENERAL • El Plan General dispone de una planimetría muy detallada de los suelos urbanos, con identificación de cada edificio o solar en cada parcela, incluso de patios y huecos interiores. • El P.G. delimita sectores o ámbitos de distinto orden: • del Conjunto Histórico • de Suelo Urbano No Consolidado • de ámbitos sujetos a Planes Especiales o de Reforma Interior • El P.G. identifica edificios protegidos y determina el grado de protección al que están sujetos (Catálogos) o puede indicar que se elaboren • El P.G. puede proponer nuevas alineaciones del viario, apertura de nuevas vías, creación de nuevos equipamientos o espacios libres, …

5. Suelo Urbano Consolidado (SUC) Cuando ya estén urbanizados, o Tengan la condición de solares Suelo Urbano No Consolidado (SUNC) Ámbitos que carecen de los servicios, infraestructuras y dotaciones públicos adecuados Ámbitos que requieren que se desarrolle operaciones de reforma interior (renovación, mejora o rehabilitación) Áreas a las que el planeamiento atribuye un aprovechamiento objetivo superior al existente No ha de realizar cesiones, ni tienen carga alguna Sólo deberán solicitar licencia para edificar en los solares Tienen el mismo régimen de derechos y obligaciones que el suelo urbanizable ordenado o sectorizado: Costear y ejecutar las obras de urbanización Ceder los terrenos para dotaciones Ceder al Municipio el 10% de los terrenos, ya urbanizados En la áreas de reforma interior se limita la densidad (100 viv/ha) y la edificabilidad (1,3 m2techo/m2suelo). LOUA, art.17.5 CATEGORIAS Y RÉGIMEN DE SUELO URBANO

6. LA INTERVENCIÓN EN EL SUELO URBANO CONSOLIDADO (SUC) • Las actuaciones urbanísticas en el SUC se realizan en cada solar, previa presentación del proyecto de obra y solicitud de licencia urbanística • “A los efectos de esta Ley tendrán la condición de solar, las parcelas de suelo urbano dotadas de los servicios y características que determine la ordenación urbanística, y como mínimo los siguientes: a) Acceso rodado por vía urbana pavimentada b) Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficiente para la edificación, construcción e instalación prevista c) Evacuación de aguas residuales a la red pública d) Que tengan señaladas alineaciones y rasantes, si existiera planeamiento” (art. 148.4 de la LOUA)

7. DEBER DE EDIFICACIÓN • Los solares deberán edificarse en los plazos y condiciones marcados por el planeamiento • Si no se inicia en el plazo fijado, el solar queda incluido en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas • En el plazo de 1 año sin iniciarse la edificación, previo requerimiento al propietario, el solar queda en la situación de venta forzosa, y • El Municipio podrá en el plazo de 6 meses convocar un concurso para que un tercero proceda a la edificación (Agente edificador)

8. LA INTERVENCION EN ELSUELO URBANO NO CONSOLIDADO • Las circunstancias que pueden haber determinado su declaración como SUNC pueden ser muy diversas y las dimensiones de cada ámbito muy variables • Requieren que las condiciones de actuación se precisen en planes más detallados, o planes de desarrollo: • Plan Parcial de Ordenación • Plan Especial • Estudio de Detalle • El procedimiento de formulación, elaboración, información pública, etc, es similar a la de los planes generales, pero la Aprobación Definitiva es competencia municipal: la Consejería competente en materia de urbanismo ha de emitir, en el plazo de un mes, un informe preceptivo para los Planes Parciales y Especiales.

9. PRINCIPALES DETERMINACIONES DELPLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN • Trazado y características de la red viaria y su conexión con la red principal • Trazado y características de las redes de infraestructuras (abastecimiento de agua, alcantarillado, alumbrado, energía eléctrica, gas natural, telecomunicaciones, …) • La asignación de usos pormenorizados en cada parcela, alturas y tipología edificatorias • La fijación de la superficie para dotaciones, su destino (parques y jardines, centros docentes, sanitarios asistenciales, culturales o deportivos y aparcamientos) y sus características, de acuerdo con determinados estándares fijados por la LOUA (en el art. 17)

10. LOS PLANES ESPECIALES en suelo urbano • “Conservar, proteger y mejorar el medio urbano y, con carácter especial, el patrimonio portador o expresivo de valores urbanísticos, arquitectónicos, históricos y culturales” (art. 14.1.b de la LOUA) • “Establecer la ordenación detallada de las áreas urbanas sujetas a actuaciones u operaciones integradas de reforma interior, para la renovación, mejora, rehabilitación o colmatación de las mismas” (art. 14.1.c de la LOUA)

11. LOS ESTUDIOS DE DETALLE • Se aplican en ámbitos reducidos de suelo urbano • Complementan las determinaciones que previamente se han fijado en el Plan General, Plan Parcial o Plan Especial (volúmenes, trazado del viario secundario, localización precisa de suelos dotacionales) • El Estudio de Detalle no puede: • Modificar los usos • Incrementar el aprovechamiento • Suprimir suelo dotacional • Afectar a los suelos o terrenos colindantes

12. LOS CATÁLOGOS en suelo urbano • Pueden formar parte del Plan General o elaborarse de forma independiente • Son instrumentos para la conservación, protección o mejora del patrimonio (histórico, arquitectónico, urbanístico) • Deben contener una relación detallada e individualizada de los bienes o espacios que se protegen y las condiciones para la intervención en los mismos. • La formulación, elaboración y aprobación definitiva de los Catálogos es competencia municipal. Requiere informe preceptivo, previo a la aprobación definitiva, de la Consejería competente

13. CONSERVACIÓN DE LAS EDIFICACIONESINSPECCIONES PERIÓDICAS • El Plan General o las Ordenanzas Municipales podrá delimitar áreas en las que llevar a cabo inspecciones dirigidas a comprobar el estado de conservación de los edificios • Estas inspecciones podrán limitarse a los edificios catalogados o protegidos, y los que tengan una antigüedad superior a 50 años

14. CONSERVACIÓN DE LAS EDIFICACIONES DEBER DE CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN • Los propietarios están obligados (art. 155 de la LOUA) a mantener los edificios de su propiedad en “condiciones de seguridad, salubridad y ornato público”, que hagan posible su “habitabilidad o uso efectivo” • Para ello deberán acometer, si fuera preciso, las obras necesarias para su conservación o rehabilitación hasta el coste de “la mitad del valor de una construcción de nueva planta con similares características…” (contenido normal del deber de conservación) • El Municipio podrá ordenar la ejecución de las obras y, en caso de incumplimiento injustificado: • Podrá ejecutarla a costa del propietario (ejecución subsidiaria) hasta el límite del deber normal de conservación • Podrá expropiar el edificio, y colocarlo en la situación de “ejecución por sustitución” (Agente Rehabilitador) • Si las obras superasen el límite del deber normal de conservación, el Municipio deberá hacerse cargo del exceso • El Municipio puede establecer ayudas públicas para estas actuaciones

15. CONSERVACIÓN DE LAS EDIFICACIONES RUINA URBANÍSTICA • Se procederá a la declaración legal de ruina urbanística cuando el coste de las reparaciones supere el límite del deber normal de conservación (o que lo supere el coste acumulado derivado de tres inspecciones) • El propietario tendrá que tomar las medidas necesarias que garanticen la seguridad del edificio, y podrá optar por rehabilitar o demoler, salvo que se trate de un edificio protegido o catalogado • El edificio quedará incluido en el Registro Municipal de Solares y Edificios Ruinosos. • Si el propietario no actúa en el plazo de un año, queda en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución (Agente Rehabilitador)