Funkcje celu

1. EKSPLOATACJA NIERUCHOMOŚCIdr inż. Tomasz Wojtkiewiczwykład dn. 26-01-2014r Politechnika Warszawska

2. Funkcje celu • UTRZYMANIE OBIEKTÓW BUDOWLANYCH W STANIE ZDATNOŚCI TECHNICZNEJ • Utrzymanie obiektów budowlanych w stanie zdatności użytkowej • Problematyka trwałości nieruchomości budynkowej

3. W ostatnich latach remonty i modernizacje obiektów budownictwa ogólnego stały się ważnym zadaniem procesu eksploatacyjnego i budowlanego. • W rozwiniętych krajach Unii Europejskiej remontom poświęca się ponad 40% potencjału budowlanego, badawczego i produkcji wyrobów dla budownictwa. • Modernizacje i renowacje budynków mają charakter interdyscyplinarny polegający na współpracy architektów, konstruktorów, instalatorów, przedstawicieli dziedziny ochrony środowiska, trwałości, akustyki, zabezpieczeń p.poż. i zabezpieczeń p. wilgotnościowych. • Zakres występujących tu działań mieści się również w remontach, adaptacjach i renowacjach związanych z polepszeniem warunków użytkowania oraz zastosowaniem do nich nowoczesnych technik, technologii, materiałów, wyrobów i elementów.

4. PODSTAWOWE OKREŚLENIA Z ZAKRESU NAPRAW I WZMOCNIEŃ KONSTRUKCJI BUDOWLANYCH

5. • Naprawajako czynność konserwacyjna i usuwanie stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnień braków, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia oraz bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

6. •Remonty jako roboty budowlane polegające na odtworzeniu (przywracaniu) pierwotnego stanu zużytych elementów i obiektów budowlanych (wartości technicznej i użytkowej) w szczególności: budynków i budowli, części budowlanych, urządzeń technicznych trwale umiejscowionych, fundamentów pod maszyny oraz demontaż i ponowny montaż maszyn i urządzeń trwale umiejscowionych. Remont ma na celu doprowadzenie obiektu do stanu pierwotnego i przywrócenie obiektowi wartości użytkowej utraconej w wyniku procesu użytkowania.

7. Renowacjajako odnowienie, lub odświeżenie elementów lub całego obiektu. Ostatnio pojęcie to stosowane jest zamiast remontu, głównie kapitalnego. Pojęcie renowacja wprowadza do urzędowego obiegu ustawa o renowacji i modernizacji obszarów zabudowanych.

8. • Modernizacjajako dostosowanie obiektu do współczesnych lub nowych wymogów użytkowych, technicznych, ekologicznych, produkcyjnych itd. Modernizacja w działalności finansowej jest to unowocześnienie środków trwałych lub istniejących obiektów w celu poprawienia ich jakości, trwałości, zwiększenia wydajności i ulepszenia ich działania

9. •Przebudowajako zmiana (poprawienie) istniejącego stanu obiektu (środków trwałych) na inny. • Rozbudowajako powiększenie budowli o kubaturę większą od 100 m3.

10. • Wzmocnieniejako działanie budowlane mające na celu zwiększenie wartości wytrzymałościowych istniejących elementów konstrukcyjnych lub całych konstrukcji obiektów. Szczególnie istotne w przypadku przekroczenia stanów granicznych obciążeń lub stanów granicznych odkształceń.

11. • Odbudowajako odtworzenie obiektu zniszczonego w ponad 70%.

12. • Adaptacjajako przystosowanie obiektu do nowych potrzeb użytkowych lub produkcyjnych. W ujęciu finansowym adaptacja jest przystosowaniem (przerobieniem) składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu niż wskazywało jego pierwotne przeznaczenie, albo nadanie temu składnikowi nowych cech użytkowych.

13. • Rekonstrukcjajak odtworzenie (odbudowanie) zużytych składników majątkowych, przywrócenie dawnego wyglądu obiektu.

14. • Konserwacjejako czynności mające na celu zapewnienie normalnych warunków użytkowania obiektu i ochronę przed nadmiernym zużyciem.

15. • Ulepszeniaktórych celem jest przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja istniejących środków trwałych. • W dziedzinie odtwarzania wartości technicznych obiektów budowlanych stosowane są coraz to nowe określenia takie jak restauracja, rewitalizacjaitp.

16. ZASADY REMONTÓW I MODERNIZACJI OBIEKTÓW • Remonty, renowacje i modernizacje obiektów polegają najczęściej na przystosowaniu istniejących obiektów do pełnienia dotychczasowych lub nowych funkcji użytkowych odpowiadających aktualnie obowiązującym (podwyższonym) standardom związanym z warunkami użytkowania obiektów i wymaganiami Unii Europejskiej.

17. Technologie napraw i wzmocnień elementów i budynków uzależnione są od rodzaju obiektu, zakresu uszkodzeń i zniszczeń, a także od wymagań użytkowych. • Remonty i modernizacje obejmują budynki zarówno uszkodzone jak też zagrożone, w których procesy starzeniowe spowodowały wyraźne obniżenie warunków użytkowalności.

18. W tym kontekście remonty, renowacje i modernizacje prowadzące do polepszenia warunków wg obecnych norm stanowią poważny problem z punktu widzenia pogodzenia: • konieczności zaspokojenia potrzeb i oczekiwań społecznych, • szczupłych środków finansowych jakimi zwykle dysponuje zarządca.

19. Zakres renowacji i modernizacji obejmuje rozbudowę, nadbudowę i utrzymanie budynków, w których polepszamy warunki użytkowalności w tym warunki ochrony środowiska.

20. Termomodernizacja stanowi odrębne zagadnienie związane z ochroną cieplną budynków. (Docieplanie, wymiana stolarki okiennej i drzwiowej, oszczędne systemy ogrzewania) Docieplanie budynków obejmuje także:— wykorzystanie różnych metod termorenowacji zależnie od stanu technicznego przegród, — wykorzystanie niekonwencjonalnych źródeł energii do ogrzewania budynków (solary, pompy ciepła, rekuperatory). Podejmowane działania powinny być wynikiem zaleceń świadectwa charakterystyki energetycznej budynku

21. WYMAGANIA PODSTAWOWE DLA BUDYNKÓW REMONTOWANYCH • Według polskich wymagań zgodnych z Dyrektywą Unii Europejskiej obiekty budowlane należy remontować, modernizować i wzmacniać zgodnie z przepisami, techniczno-budowlanymi, obowiązującymi Polskimi Normami oraz zasadami wiedzy technicznej.

22. Spełnienie wymagań podstawowych dotyczących a) bezpieczeństwa konstrukcji, b) bezpieczeństwa pożarowego, c) bezpieczeństwa użytkowania, d) odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, e) ochrony przed hałasem i drganiami, f) oszczędności energii i odpowiedniej izolacyjności cieplnej przegród;

23. warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu, a w szczególności w zakresie • oświetlenia, • zaopatrzenia w wodę, • usuwania ścieków i odpadów, • ogrzewania, wentylacji • łączności,

24. niezbędne warunki do korzystania z obiektów przez osoby niepełnosprawne, • ochronę ludności zgodnie z wymaganiami obrony cywilnej, • ochronę dóbr kultury,

25. Ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich przez • zapewnienie dostępu do drogi publicznej, • ochronę przed pozbawieniem: a) możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, b) dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, • ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, • ochronę przed zanieczyszczeniem powietrza, wody lub gleby.

26. Wymaganie bezpieczeństwa konstrukcji w procesach renowacyjnych i modernizacyjnych polega na spełnieniu ogólnej zasady zapewnienia odpowiedniej niezawodności elementu lub całego obiektu, przez okres przewidywanego dalszego użytkowania budynku. Polega to nie tylko na spełnieniu założenia według, którego obliczeniowa nośność powinna być nie mniejsza od obliczeniowej wartości sił wewnętrznych, ale również zachowania warunków stateczności np. przy zwiększaniu smukłości ścian przy wymianie stropów.

27. W dostosowaniu do problemów remontowych i modernizacyjnych bezpieczeństwo pożarowe polega w głównej mierze na określaniu wymagań związanych z: • problematyką ewakuacji mieszkańców, • wprowadzeniu odpowiednich rozwiązań wentylacyjnych, • wydzielonych klatek schodowych i strefowych urządzeń dźwigowych (wind). • Wyróżnia się przy tym ocenę odporności ogniowej elementów konstrukcyjnych istotnych z punktu widzenia bezpieczeństwa konstrukcji istniejących w starym budownictwie wraz z analizą możliwości ich przystosowania do aktualnych wymagań.

28. poprawa parametrów akustycznych jako jeden z celów modernizacji, tj. gdy obiekt w chwili wznoszenia nie spełniał aktualnie obowiązujących wymagań akustycznych lub gdy parametry akustyczne uległy pogorszeniu w trakcie eksploatacji, ewentualnie przy zmianie akustycznych warunków użytkowania, • zapewnienie właściwej jakości akustycznej budynku w zakresie wynikającym z potrzeb użytkowych. W obydwu przypadkach niezbędne jest określenie wymagań akustycznych, jakie powinny spełniać obiekty. Dotyczy to również ochrony przed drganiami.

29. OKRESY UŻYTKOWANIA ELEMENTÓW I OBIEKTÓW • W kraju brak jest jeszcze jednoznacznych przepisów określających okres użytkowania. W odniesieniu do konstrukcji żelbetowych przyjmuje się umownie okres użytkowania średnio 50-80 lat. W zależności od typu konstrukcji, warunków eksploatacji oraz wymagań użytkownika okresy użytkowania mogą wynosić od 10 do 150 lat.

30. Na zużycie obiektów budowlanych mają wpływ: • rodzaj obiektu i typ konstrukcji • elementy obiektu lub ich części • zużycie techniczne i zużycie funkcjonalne • błędy ludzkie i zdarzenia losowe.

31. Tablica 1. Wymagany okres przydatności użytkowej dla budynków

32. Tablica 2.Klasyfikacja konstrukcji w zależności od wymaganego okresu użytkowania według normy ENV-1991-l

33. Do podstawowych sposobów określenia stopnia zużycia technicznego obiektu budowlanego należą: określenie zużycia poszczególnych elementów lub fragmentu obiektu według wzoru: gdzie: te -- dotychczasowy okres użytkowania, w latach Te - - przewidywany okres trwałości elementu, w latach.

34. ustalenie średnioważonego zużycia technicznego obiektu według wzoru: • gdzie: Ui - - procentowy udział kosztu elementu w obiekcie, Sei - - stopień zużycia danego elementu według oceny rzeczoznawcy.

35. Przy ocenie zużycia technicznego obiektu rozróżnia się trzy grupy elementów. • elementy o trwałości technicznej przekraczającej lub równej trwałości obiektu - fundamenty, ściany, schody, stropy ogniotrwałe, • elementy o trwałości mniejszej od trwałości obiektu - stropy drewniane, dachy, stolarka, podłogi, instalacje, • elementy o znacznie mniejszej trwałości od trwałości obiektu - elementy wykończeniowe, osprzęt instalacyjny.

36. Dotychczas nie opracowano jednolitych wskaźników zużycia elementów obiektów budowlanych. • Najczęściej stopień zużycia określa rzeczoznawca na podstawie indywidualnej oceny stanu technicznego oraz wymaganych stanów granicznych nośności i użytkowania.

37. PRZEGLĄDY TECHNICZNE BUDYNKÓW Jako narzędzie prawidłowej eksploatacji

38. Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu m.in. zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

39. za WŁAŚCICIELAnależy uważać osobę prawną lub fizyczną posiadającą tytuł prawny do nieruchomości. Definicja ta może powodować pewne trudności interpretacyjne, gdyż należy ją stosować z uwzględnieniem regulacji Kodeksu cywilnego. Prawo budowlane nie może zastępować ani zmieniać zasadniczych regulacji prawnych zawartych w Kodeksie cywilnym, w którym formy i skutki prawne własności są ściśle określone (własność, współwłasność, trwały zarząd lub samoistne posiadanie).

40. ZARZĄDCĄ nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną przez Ministra Infrastruktury na zasadach określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, póz. 2603 z późn. zm.), która działa na zasadzie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości. • Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności (art. 185 ust. 2).

41. W ustawie o gospodarce nieruchomościami jest zapisane: *Art. 185. 1. [działania zarządcy nieruchomości] Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności: 1) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości; 2) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości; 3) zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego; 4) bieżące administrowanie nieruchomością; 5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem; 6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. *Zmiana obowiązuje od 01.01.2008 r.

42. *1c. W przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, zarządca nieruchomości podejmuje decyzje i dokonuje czynności wykraczające poza zakres czynności, o których mowa w ust. 1, mające na celu zapobieżenie tej szkodzie.", • *Zmiana obowiązuje od 01,01.2008 r.

43. W ustawie Prawo budowlane określone są obowiązki właściciela lub zarządcy: Art. 61.Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: (...) 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

44. Okresowe kontrole obiektu Art. 62.1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli: 1)okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego: a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

45. okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;

46. okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach - do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej l 000 m2; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli

47. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli: • bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61. pkt-2." 1a. W trakcie kontroli, o której mowa w ust. l, należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli. Okresowym kontrolom podlegają również urządzenia służące ochronie ppoż.

48. 3.Właściwy organ - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. l, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.

49. 2.Obowiązek kontroli, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, nie obejmuje właścicieli i zarządców: 2.1 budynków mieszkalnych jednorodzinnych; 2.2 obiektów budowlanych: a) budownictwa zagrodowego i letniskowego b) wymienionych w art. 29 ust. l Ustawy Prawo Budowlane

50. Przeglądy • Ustawodawca stawia obowiązek prawny przeglądów obiektów budowlanych jako podstawowy wymóg oceny ich przydatności do użytkowania. • Brak takich przeglądów i w konsekwencji brak wykonywania na tej podstawie stosownych remontów wpłynie negatywnie na trwałość • obiektu budowlanego. • Przez trwałość należy rozumieć okres liczony w latach, w ciągu którego dany obiekt lub jego część zachowują swoje właściwości użytkowe • w normalnych warunkach eksploatacji.