De nouveaux outils financiers au service des projets

1. De nouveaux outils financiers au service des projets • 30 mars 2010 - Aix-en-Provence - Jean Delour

2. UN CONTEXTE ÉCONOMIQUE DIFFICILE • mouvement de retrait des aides publiques directes • exploitation de plus en plus tendue • affaiblissement des moyens financiers • difficultés pour monter les plans de financement des travaux de rénovation (fonds propres ou dette)

3. QUESTIONS • • Peut-on renforcer ses fonds propres en utilisant les circuits de financements « désintermédiés » ? • • Peut-on mobiliser le poste de l’actif correspondant à l’immobilier d’exploitation pour trouver des marges de manœuvre financières ?

4. EMISSION DE VALEURS MOBILIERES PRINCIPE GÉNÉRAL • Finance désintermédiée : relation directe entre les investisseurs et les porteurs de projets sans passer par le bilan d’une banque. • Valeurs mobilières : parts sociales (sociétés), titres associatifs (associations), titres participatifs (coopératives), titres subordonnés à durée déterminée ou indéterminé (mutuelles), obligations, etc. • Le rôle de l’arrangeur : constituer le tour de table, rédiger les documents juridiques, effectuer la prise ferme et assurer le service du titre.

5. EMISSION DE VALEURS MOBILIERES UN CONTEXTE FAVORABLE • L’épargne salariale solidaire : contexte réglementaire et évolutions. • Entreprise solidaire : (i) employer 35% de contrats aidés ou (ii) avoir des statuts d’économie sociale et pratiquer une politique salariale « raisonnable ».

6. PHILOSOPHIE D’UNE EXTERNALISATION PRINCIPE GÉNÉRAL • création d’un outil foncier : société dont l’unique objet est de détenir l’immobilier • externalisation de l’immobilier vers de la foncière • capitalisation et endettement de la foncière pour effectuer les travaux et entretenir l’immobilier • location des immeubles à l’association gestionnaire

7. PHILOSOPHIE D’UNE EXTERNALISATION AVANTAGES DU DISPOSITIF • mobilisation d’investisseurs et de banques rassurés par la visibilité d’un outil dédié • désynchronisation du cycle d’exploitation et du cycle immobilier

8. PHILOSOPHIE D’UNE EXTERNALISATION LES SPÉCIFICITÉS DU SECTEUR DESORGANISMES D’INTÉRÊT GÉNÉRAL • avoir l’assurance que les immeubles resteront au service de l’objet social des associations gestionnaires et du mouvement sur le long terme • payer à la société foncière un loyer compatible avec la politique tarifaire adaptée au public cible

9. DE MULTIPLES OUTILS TECHNIQUES ÉVOLUTION JURIDIQUE DES OUTILS • Sociétés Civiles Immobilières (SCI) • Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) • Sociétés d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC, 4 versions) • Organismes de Placement Collectifs Immobilier (OPCI), version SPPICV ou FCPI

10. DE MULTIPLES OUTILS TECHNIQUES

11. DE MULTIPLES OUTILS TECHNIQUES

12. EXEMPLE CONCRETMontage de l’opération INVESTISSEURS Fonds propres 1.6 M€ Apport en nature 5 M€ Prêts 4 M€ GESTIONNAIRE BANQUES

13. EXEMPLE CONCRETPhase d’amortissement INVESTISSEURS Dividendes 0.1 M€ Travaux Loyer 0.9 M€ GESTIONNAIRE Échéances 0.6 M€ BANQUES

14. QUESTIONS ?