El funcionamiento de los mercados del suelo en Am é rica Latina: conceptos, antecedentes y articulaciones cr í ticas

1. Cuarto Curso de Gestión Urbana y Municipal para Centroamérica “Buscando una gestión urbana inclusiva” Martim O. Smolka Instituto Lincoln de Políticas de Suelo El funcionamiento de los mercados del suelo en América Latina: conceptos, antecedentes y articulaciones críticas [1] Ciudad de Guatemala, Guatemala, 9 al 19 de Mayo / 2004 [1] “Derechos de propiedad Martim Smolka, 2004. Se puede fotocopiar este material por el Banco Mundial, la Universidad Rafael Landívar en Guatemala y el Lincoln Institute of Land Policy para uso en investigación, educación u otro propósito académico. Todos los materiales están sujetos a revisión. Las opiniones e interpretaciones que aparecen en este documento son las del autor y no deben atribuirse a los organizadores de este evento, ni a las organizaciones para las que el autor trabaja. Lincoln Institute of Land Policy

2. Pregunta? Para efectos de la Gestión Urbana y Municipal cuales serian las principales caracteristicas notables de la urbanizacion Latin Americana en general, y del funcionamiento del mercado inmobiliario (o mejor de tierra urbano), en particular relevantes a considerar? Lincoln Institute of Land Policy

3. El funcionamiento del mercado de tierra urbano en America Latina Caracteristicas: • Convivencia mercados formales e informales; • Desigualdades espaciales, exclusion, segregacion; • Grandes areas sin servicios; • Ausencia y/o desatualizacion de informaciones, registros, cadastros, etc.; • Altos costos de transacion – burocracia, corrupcion, improvisacion, etc.; • Concentracion de la propiedad, manipulacion; • Beneficios injustificados/desmerecidos; • Delinquencia fiscal, urbanistica. Lincoln Institute of Land Policy

4. Ingreso per capita en EUA es como 10 veces el observado en los países de América Latina y además, mejor distribuido. ? ? ? ? Otra pregunta: Qué se puede decir de los precios del suelo servido – e.g. en las áreas de periferia o de expansión urbana? Lincoln Institute of Land Policy

5. El funcionamiento del mercado de tierra urbano es problematico en America Latina Sintoma Altos precios del suelo servido Incapacacidad estructural prover suficiente oferta de suelo servido a precios acesibles Diagnostico Implicanciones Magnitud e persistencia de la informalidad Lincoln Institute of Land Policy

6. Problemas en el funcionamiento del mercado de tierra urbano, y los consequentes fenomenos sociales indeseados Fuera de la orbita de responsabilidad de los planeadores y/o gestores urbanos Lincoln Institute of Land Policy

7. Problemas en el funcionamiento del mercado de tierra urbano, y los consequentes fenomenos sociales indeseados Resultan de factores extra-urbanos e.g - factores macroeconomicos - politicas de empleo e ingreso La politica local es neutra en relacion a esos ‘problemas’ Lincoln Institute of Land Policy

8. Argumentación Gestión urbana Fiscal Regulacion Infraestrutura y servicios Insuficiente oferta de suelo servido a precios acesibles precios altos informalidad Exclusion, etc. Lincoln Institute of Land Policy

9. Organización de la presentacion • Evidencias empiricas sobre los precios altos, la informalidad, etc. • Determinantes de los precios del suelo servido • Contrapunto America Latina vs EUA; • Explicación para los precios • Revisitando la politica urbana • Tendencias preocupantes • Falacias • Oportunidades no aprovechadas Lincoln Institute of Land Policy

10. Precio del suelo es muy alto Evidencias empiricas Lincoln Institute of Land Policy

11. Precios de la tierra con servicios • Definición/identificación. • Precio corriente, potencial etc. • Medición. • Métodos y técnicas(encuestas, entrevistas etc.). • Fuentes de información (corredores, periódicos etc.). • Comparación. • Cada lote es singular! • Ref. tasa de cambio – 1999/2000 1 US$ = 1 R$! • Siempre es un ‘tour de force’. • ... sin embargo, indicadores. Lincoln Institute of Land Policy

12. Precios de la Tierra – ‘nobles’* * Barrios Cerrados, “Countries”, Clubes de Campo, etc Lincoln Institute of Land Policy

13. Precios del m2 de tierra serviday designada para construcción residencial Lincoln Institute of Land Policy

14. Precios del m2 de tierra serviday designada para construccion residencial Lincoln Institute of Land Policy

15. En Gloucester/Rockport, Beverly, Essex suburbios inmediatamente fuera de la Región de Boston – a 50 kms: Las viviendas – “single family” - se venden a un promedio de US$ 1,8 millones; Los lotes valen un promedio de US$ 440 mil y el m2 = US$ 58.- Fuente: MLS Property Information Network Precio del m2 de un lote popular en America Latina Lincoln Institute of Land Policy

16. Precios del Lote ‘popular’ de 125 m2y regularmente producido en el mercado Comparar com los US$ 58.- ... anterior Lincoln Institute of Land Policy

17. Precios del Lote ‘popular’ de 125 m2y regularmente producido en el mercado Lincoln Institute of Land Policy

18. Acceso por los pobres, a un lote urbanizado en las franjas urbanas Lincoln Institute of Land Policy

19. Suelo servido que alcanza Fuente: UN-Habitat - Global Urban Indicators Database 2 (1998 data) 1 Rosario, Córdoba, (Ar); Santa Cruz de la Sierra (Bo); Recife, Santo André/ SP, Porto Alegre(Br); Santiago, Gran Concepción, (Ch); Medellín (Co); Guayaquil, Quito (Ec); San Salvador (ES); Ciudad Juárez, (Mex); Asunción (Py); Lima (Pe); Montevideo, (Uy).- ciudadescon más de 500 mil Habs 2 – Datos para las ciudades de Birmingham, Londres y Manchester 3 - Suelo bien desarrollado – con calles, agua, electricidad, drenaje y alcantarillado Lincoln Institute of Land Policy

20. Ejemplos de precios del m2para un lote ilegal Lincoln Institute of Land Policy

21. Precio del m2 de la tierra Fuente: información prestada por 21 expertos de 17 ciudades de 10 distintos países de América Latina en Nov. de 2003 Lincoln Institute of Land Policy

22. Precios excesivamente elevados? 1a Aproximacion – no espacial En el mercado los precios no son altos ni bajos! $ Precios resultan del libre juego de la oferta y demanda Dispuestos e aptos 0 Q Lincoln Institute of Land Policy

23. Determinacion de precios en el mercado Curva del que se esta dispuesto e apto a ofertar $ oferta P0 E demanda Curva del que se esta dispuesto e apto a demandar Q0 Q O Lincoln Institute of Land Policy

24. Efecto de un crescimiento en la demandafrente a una oferta limitada de suelo Total de suelo servido disponible en el mercado $ Pz Demanda – t1 P1 E1 Demanda – t0 Total de suelo servido existente P0 E0 Q0 Qz Q O Lincoln Institute of Land Policy

25. ‘Buen funcionamiento’ del mercado NO asegura atendimiento de necesidades socialesO sea la inclusion de todos e la utilizacion de toda tierra servida $ Pz Suelo vacante Familias incluydas P0 E Suelo Utilizado Total de suelo servido disponible Familias excluydas Pa Q0 Qz Q O Lincoln Institute of Land Policy

26. Determinacion de precios • Aclaracion – suelo no es problema, suelo servido si es problema! • Suelo servido – precio alto por que oferta es baja; • Oferta suelo servido, componentes: • Produccion – cantidad y distribucion espacial • Disponibilizacion del existente • Vacante • Intensidad de uso Lincoln Institute of Land Policy

27. Aclaraciones No es problema (Acceso al) suelo servido SI es problema Baja oferta de suelo servido precio es alto Produccion Intensidad de uso Oferta de suelo servido Disponibilizacion Vacante Lincoln Institute of Land Policy

28. Explicando las diferencias Estados Unidos América Latina Que es distinto? Lincoln Institute of Land Policy

29. 4 contrastes marcantes Incidencia del predial Densidades Servicios e equipamientos Transparencia - informacion Lincoln Institute of Land Policy

30. Diferencia en la carga fiscal sobre el valor de los inmuebles Lincoln Institute of Land Policy

31. Densidades comparadas Lincoln Institute of Land Policy

32. Densidades – tamano de los lotes tipicos en las periferias Ciudades de EUA >2 acres o 8.094 m2 Ciudades de Latin America < 200 m2 Lincoln Institute of Land Policy

33. Accesso a la infraestructura y servicios por la populacion urbana Brasil Estados Unidos Provision praticamente universal Lincoln Institute of Land Policy

34. Contraste en el acceso a servicios(Entre Zonas de Rio de Janeiro) Fonte: Jornal O Dia pg 3 de 12.Agosto de 2001 Lincoln Institute of Land Policy

35. Disponibilidad de infraestructura urbana y servicios Votando con los pies ref. Tiebout Tasas de desarrollo y/o de impacto pagadas por los promotores 200 mil jurisdicciones distritos especiales e.g. educacionales ...‘Big Dig’ – en Boston US$ 14,6 miles de millones! Lincoln Institute of Land Policy

36. Otros factores: Informacion pública Propiedades listadas por su • Direccion • Valor fiscal de todas • Lista de las ventas ocurridas Lincoln Institute of Land Policy

37. Informacion pública de las Transaciones de mercado • Direccion (complecta) • Ciudad • Adquirente • Precio • Fecha • Vendedor Lincoln Institute of Land Policy

38. Porque de los precios altos en America Latina? Resumen • Por la floja (y no fuerte) tajacion del valor; • Por la escassez (y no por la disponibilidade) de suelo servido; • Por la alta (y no por la baja) densidade Lincoln Institute of Land Policy

39. Por que son altos los precios Capitalizacion Baja carga fiscal Expectativas Precariedad mecanismos de financiacion de la urbanizacion Asignacion espacial Desresponsabilizacion Proteccion Utilizacion de los servicios existentes Segregacion Lincoln Institute of Land Policy

40. Determinacion de los precios del suelo 2a aproximacion – analise espacial Lincoln Institute of Land Policy

41. Por que son altos los precios?Determinantes de los precios • Carga fiscal – impuesto sobre el valor y/o valorizacion del suelo • Densidad – intensidad de uso del suelo; • Acesibilidad - Disponibilidade de servicios e equipamentos y su ubicación; • Expectativas – retension especulativa • Escala urbana - Populacion; • Otros - e.g. Informacion? Lincoln Institute of Land Policy

42. Efecto resultante de unimpuesto al valor del suelo $ Impuesto al valor del suelo C Pc Precio antes del impuesto Pa A t Pb B t Precio despues del impuesto Km Por que no es: Pc= Pa (1+ t) Centro ? Pb= Pa (1- t) Lincoln Institute of Land Policy

43. Efecto en los precios resultante de cambios en ladensidad $ $ Baja densidad Alta densidad A P1 B P2 Km Centro Centro Km $ Comparacion de gradientes de precios Km Lincoln Institute of Land Policy

44. Efecto en los precios resultante de cambios en laaccesibilidad Ciudad Mono-centrica $ $ Ciudad Poli-centrica A P1 B P2 Km Km Centro Centro Sub-Centro-1 $ Sub-Centro-2 Sub-Centro-3 Comparacion de gradientes de precios Km Lincoln Institute of Land Policy

45. Efecto de laretencion especulativade terrenos Elevacion de precios por la retencion de suelo $ $ Areas vacantes retenidas del mercado Area vacante retenida del mercado Km D C D = A+B+C C= E1 + E2 Km C B A E1 E2 Lincoln Institute of Land Policy

46. Efecto en los precios resultante de cambios en laescala $ Efecto crescimento de la populacion Km T0 Centro T1 Lincoln Institute of Land Policy

47. Tendencias preocupantes Revisitando las politicas Falacias corrientes Oportunidades no aprovechadas Lincoln Institute of Land Policy

48. Isencion fiscal 3 Tendencias preocupantes Desregulacion Regularizacion Lincoln Institute of Land Policy

49. 3 tendencias preocupantes contra-producentes • Isencion del Impuesto Predial. • Costos administrativos - no compensam. • Populacion es pobre no puede pagar! • Desregular – áreas de ocupacion popular. • Lotes minimos, servicios minimos etc. • Asegurar la provision de servicios (regularizacion) de los assentamentos informais. • ... a fondo perdido! Lincoln Institute of Land Policy

50. Falacias corrientes Lincoln Institute of Land Policy