Le système français des prix de l’immobilier

1. Le système français des prix de l’immobilier

2. Sommaire • Partenariat Notaires-INSEE • Les bases de données • La méthode de calcul utilisée • Quelques résultats et le suivi des indices • Les limites et perspectives

3. Le partenariat Notaires-INSEE • Le système institutionnel • Les notaires détenteurs de tous les actes de ventes • Un besoin et une nécessité d’indicateurs robustes pour l’Insee • Une collaboration innovante et complémentaire • Les notaires collectent les actes et calculent les indices • L’Insee fournit la méthodologie et en est responsable

4. Les bases de données notariales • Normalisation et codifications des extraits de ventes avec un délai de 2 à 3 mois. • Fin 2008 : près de 12 millions de références et une collecte de plus de 500 000 actes par an • Deux bases de données : BIEN (IdF – CINP) et Perval (Province - CSN) • Données transmises sur volontariat : taux de couverture de 85% en IdF et 65% en province • Bases de données anonymes (adresse incluse mais non publiée)

5. Les bases de données notariales • Les caractéristiques des logements • Type du logement (AP / MA) • Date de la vente • Surface (m2) • Époque de construction • Nombre de pièces • Nombre de salles de bains • Garages, parkings • AP : étage et présence d’un ascenseur • MA : nombre de niveaux et surface du jardin • Etat de logement pour la province

6. Régressions hédoniques • Différentes catégories de mesure des prix • prix moyens, prix médians • ventes répétées • régressions hédoniques • méthodes paramétriques • Ne pas avoir peur des indices des prix hédoniques

7. Régressions hédoniques • Hypothèses • chaque bien se définit par un nombre fini de ses caractéristiques • la relation entre le prix et ses caractéristiques est fixe pour une zone donnée et durant la période d’utilisation • Indice des prix c’est le ratio de la valeur estimée d’un parc de référence (panier de biens) avec sa valeur à la période de référence de l’indice

8. Régressions hédoniques • 7 étapes au total à retenir : • 4 étapes à réaliser une seule fois (tous les 5 ans) • définir les zones ayant une évolution de prix homogène (environ 300 zones pour la France) • définir un modèle de prix hédonique (correction des effets qualité) pour chaque zone • estimer les coefficients de correction à partir d’un parc de d’estimation, pour chaque zone (1,2 mio obs) • calculer la valeur du parc de référence à la date initiale pour chaque zone (1,22 mio obs)

9. Régressions hédoniques • 3 étapes seulement à réaliser tous les trimestres • calculer la valeur du parc à partir des données courantes (en t) pour chaque zone • calculer l’indice élémentaire pour la zone comme l’évolution de la valeur du parc de référence entre la date courante et la date initiale • calculer les indices et les sous-indices par aggrégation des indices élémentaires • GAIN : pas d’économétrie chaque trimestre !

10. Résultats et suivi

11. Résultats et suivi

12. Résultats et suivi • Un système de contrôle à plusieurs niveaux • validation trimestrielle de la qualité des données • une révision tous les 5 ans du zonage, des modèles, du parc de référence, … • Labellisation des indices « Notaires – Insee » à travers un Conseil scientifique assure une veille méthodologique trimestrielle • Une conférence de presse et une diffusion commune à la même date

13. Limites et perspectives • Des données fiables pour la France grâce à la disposition des données de transactions, à une méthodologie précise et de la bonne volonté • Des améliorations constantes à apporter : • impact de données manquantes • délais • Perspectives • et les prix du neuf ? • La télétransmission : amélioration des délais, de la qualité des données et réduction des coûts • promesses de ventes • Formalités obligatoires pour les bases notariales

14. Merci de votre attention INSEE Méthodes N°111 http://www.insee.fr/fr/publications-et-services/sommaire.asp?id=91&nivgeo=0