München 10. Pantaenius-Immobilientagung 7. Juli 2011 Referentin:

München 10. Pantaenius-Immobilientagung 7. Juli 2011 Referentin: Rechtsanwältin Ruth Breiholdt, Hamburg

Mängel des Mietobjektes • Wegen Flächenabweichungen: Die 10-%-Rechtsprechung des BGH • Wegen Abweichungen von DIN-Normen

Teil 1 Flächendifferenzen Auswirkungen auf Miete und Nebenkosten

Ausgangspunkt der neuen Probleme Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag ist regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen. Das hat Konsequenzen!  …

Sachmangel Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht. BGH, Urt. v. 24.03.2004, VIII ZR 295/03

Beschaffenheitsvereinbarung? Fall: § 1 Formularmietvertrag: „Vermietet werden (…) folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstan- des. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“ § 6 regelt u. a., dass Betriebskosten – soweit keine Verteilung nach Verbrauch – nach „Wohnfläche von 54,78 m²“ berechnet. Tatsächliche Wohnfläche SV-Gutachten im Prozess: 42,98 m². BGH, Urt. v. 10.11.2010, VIII ZR 306/09

Lösung nach BGH: Verneint Rückzahlungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Mieten! Auslegung rechtsfehlerfrei, dass vorliegend – ausnahmsweise – in der Angabe der Größe keine Beschaffenheitsvereinbarung liegt. Auslegung AGB: nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Ver-kehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind.  …

Würdigung Gesamtinhalt § 1: In beiden Sätzen unmittelbar nach „Qm-Angabe“ wird deutlich gemacht, dass diese Angabe nicht zur Festlegung Mietgegenstand dient. Räumlicher Umfang soll sich vielmehr aus Anzahl der Räume ergeben. Zusatz „wegen möglicher Messfehler“ unerheblich, Motiv für fehlende Beschaffenheitsvereinbarung unerheblich. § 6 führt zu keiner anderen Auslegung des § 1, in dem festgeschrieben wurde, dass Größe für Beschaffenheit der Wohnung nicht verbindlich sein soll.

Flächenabweichung möblierte Wohnung Fall: Mietvertrag: Mietobjekt = möblierte und vollständig mit Hausrat ausgestattete Wohnung mit Wohnungsgröße = 50 qm. Tatsächliche Wohnfläche: 44,30 qm. Mieter macht Minderung von 11,5 % (= Abweichung) und entsprechenden Rückzahlungsanspruch geltend. AG und LG geben Klage nur in Höhe von 5,8 % statt. Maß der Beeinträchtigung sei nicht identisch mit Wohnflächendif- ferenz, weil Möblierung und Hausrat wesentlicher Teil der Miet- sachgesamtheit. BGH, Urt. v. 02.03.2011, VIII ZR 209/10  …

Lösung nach BGH: Zu Unrecht! Minderung beträgt 11,5 %! Bei Flächenabweichung um mehr als 10 %: Minderung nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB in dem Verhältnis, in dem die tatsächliche Fläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet. Minderung nicht deshalb geringer, weil Wohnung möbliert und deshalb alle für Haushaltsführung notwendigen Einrichtungsgegenstände vollständig untergebracht = Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit identisch mit leerer Wohnung. Ob Bemessungsgrundlage auch dann Bruttomiete, wenn Möblierung im Vertrag eigenständiges Gewicht (z. B. Mietzuschlag), bleibt offen.

Ermittlung der Fläche - Grundsätze Kein fester Begriff „Wohnfläche“  Auslegung, was ist Wohnfläche. Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche richtet sich auch im preisfreien Wohnraum - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist - nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgeblichen Bestimmungen. BGH, Urt. v. 22.04.2009, VIII ZR 86/08

Ermittlung der Fläche - Grundsätze Im preisgebundenen Wohnraum zwingend nach - §§ 42 bis 44 II. BV, wenn ermittelt bis 31.12.2003 und danach keine Neuberechnung wg. baulicher Änderungen notwendig (§ 5 WoFlV), - ansonsten (ab 01.01.2004) nach WoFlV Im preisfreien Wohnraum 1. auf Grundlage ausdrücklicher Vereinbarung 2. nach regionaler Übung (ortsüblicher Berechnungsmodus) oder Berechnungsmodus, der nach Art der Wohnung nahe liegender ist 3. nach WoFlV bzw. §§ 42 bis 44 II. BV

Lokales Regionale Übung (ortsüblicher Berechnungsmodus): Für die Bestimmung der vertraglich geschuldeten Wohnfläche kommt es darauf an, ob zwischen den Parteien eine Vereinbarung über die zur Berechnung anzuwendenden Vorschriften besteht. Fehlt es an einer expliziten Einigung, ist der mutmaßliche Wille der Parteien anhand der örtlichen Verkehrssitte beziehungsweise der Art der Wohnung festzustellen. Nach den Ausführungen der Sachverständigen wird in München zur Wohnflächenberechnung als Maßstab die DIN 283 herangezogen. LG München, Urt. v. 16.11.2005, 14 S 5926/05 (WuM 2006, 91)

Fall: Im Oktober 2003 wird eine Maisonettewohnung mit 2 Dach- terrassen in Köln vermietet. Im Mietvertrag Größe „ca. 120 m²“. Unstreitige Größe der Innenräume = 90,11 m², der unteren Dachterrasse = 25,2 m² und der oberen Dachterrasse = 20 m². Vermieter klagt auf Zahlung von Mietrückständen, Mieterin macht Minderung geltend. BGH, Urt. v. 22.04.2009, VIII ZR 86/08  … Ermittlung der Wohnfläche – Teil 1

Lösung nach BGH: Mieterin muss eventuell zahlen! Auffassung Mieter und AG und LG:Anrechnung von ¼ der Dachterrassengrundfläche = 11,3 m² + 90,11 m² Wohnfläche = 101,41 Abweichung zu 120 m² = 15,49 %  Sachmangel Auffassung Vermieter und BGH:Anrechnung von ½ der Dachterrassengrundfläche = 22,6 m² + 90,11 m² Wohnfläche = 112,71 Abweichung zu 120 m² = 6,07 %  kein Sachmangel  …

Da Abschluss Mietvertrag im Oktober 2003, gilt § 44 Abs. 2 II. BV, wonach die Grundflächen von ausschließlich zur Wohnung gehörenden Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden können. Kein Mittel- oder Regelwert in Höhe von ¼ (anders § 4 Abs. 4 WoFlV). § 44 Abs. 2 II. BV räumt Bauherrn bewusst Spielraum zur Erreichung einer möglichst hohen Förderung ein. Wenn Vermieter von diesem Spielraum in zulässiger Weise Gebrauch macht, darf er nicht Gefahr laufen, erheblichen Mietminderungen ausgesetzt zu sein, weil aus Sicht des Mieters von einem Regelwert auszugehen sei.  …

Keine Aufklärungspflicht aus § 242 BGB, Mieter vor Mietvertrags-schluss darauf hinzuweisen, dass Außenflächen mit der Hälfte Berücksichtigung gefunden haben. Anrechnung der Dachterrassenfläche wäre aber auf ¼ begrenzt, wenn diese Anrechnung in Köln der ortsüblichen Verkehrssitte entspricht, da ortsübliche Berechnungsweisen zur Ermittlung der Wohnfläche mangels abweichender Parteivereinbarungen vor II. BV bzw. WoFlV Vorrang haben.  Zurückverweisung an die Instanzgerichte.

Ermittlung der Wohnfläche – Teil 2 Fall: Wohnungsgröße im Mietvertrag mit 129,4 m² angegeben. Die ausgebauten Dachgeschossräume wurden von den Mietern als Wohnräume genutzt. Sie sollen aufgrund öffentlich-rechtlicher Bestimmungen nicht zu Wohnzwecken genehmigt sein. Ohne diese Räume beträgt Fläche nur 108,6 m².  Mangel Mieter verlangen Rückzahlung von Mieten. AG und LG weisen Klage ab. BGH, Urt. v. 16.09.2009, VIII ZR 275/08  …

Lösung nach BGH: Klagabweisung erfolgt zu Recht! Minderung wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen scheidet aus, weil Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreiten der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt. Unerheblich, ob Dachgeschoss bei Flächenberechnung nach der II. BV als Wohnraum anzurechen wäre, da Vorrang der Parteivereinbarung. Räume im Dachgeschoss wurden nach Mietvertrag als Wohnraum vermietet. Dieser vertragliche Nutzungszweck wurde bestätigt durch entsprechenden Ausbau und tatsächliche Nutzung.

Mieterhöhungen + BK-abrechnungen Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 % davon abweicht.BGH, Urt. v. 08.07.2009, VIII ZR 205/08 Ist tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % größer als vereinbarte kommt bei gutgläubigem Vermieter in Betracht, einem Mieterhöhungs-verlangen die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen. BGH, Urt. v. 23.05.2007, VIII ZR 138/06 Betriebskostenabrechnung ist vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt. BGH, Urt. v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06

Neues zum Schimmel ! • DIN 1946-6 • „Wird Lüften jetzt Vermietersache?“ • fragt der ö.b.u.v. Sachverständige Oster in GE 2010, 1515.

Rechtslage vor DIN 1946-6 Schimmel = Mangel? Ja, für den Mieter nachteilige Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit. Mieter darf als üblichen Ausstattungsstandard erwarten, dass die Wohnung schimmelfrei ist. ABER: Nur dann Erfüllungsansprüche bzw. Gewährleistungsrechte, wenn nicht vom Mieter zu vertreten.

Zumutbares Lüftungsverhalten des Mieters Morgens 2-malige und abends 1-malige Querlüftung: ja (OLG Frankfurt, NZM 2001, 39). 4-malige Kipplüftung für 3 - 8 Minuten täglich bei 2 nicht berufstätigen Personen: ja (BGH, NZM 2007, 439 (441)). 2-malige Stosslüftung im Neubau durch Berufstätigen: nein(BGH, NZM 2002, 750 (751); Achtung: Bausenat). Ergebnis der Auslegung „vertragsgemäßer Gebrauch“ im Einzelfall nach den Kriterien: Neu-/Alt-/sanierter Altbau, berufliche und private Lebensumstände, Anzahl der tagsüber anwesenden Personen.

Kernaussage der DIN 1946-6 (Mai 2009) • Planung und Nachweis eines Lüftungskonzeptes. • Festlegung von 4 (bzw. 5) Lüftungsstufen unterschiedlicher Intensität. • Lüftungsstufe Feuchteschutz: Gewährleistung einer nutzer-unabhängigen Lüftung zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung (bei geschlossenen Fenstern und Abwesenheit der Nutzer). • Wenn notwendiger Luftvolumenstrom zum Feuchteschutz größer ist als Luftvolumenstrom durch Infiltration (Einfluss der Gebäudehülle), • lüftungstechnischer Maßnahmen notwendig, und sicherzustellen durch- Einrichtungen zur freien Lüftung,- Lüftungsanlagen für ventilatorgestützte Lüftung.

Änderung der Rechtslage nach DIN 1946-6? Geltungsbereich der DIN 1946-6: Neubau Austausch von mehr als 1/3 der Fenster im EFH und MFH. Abdichtung von mehr als 1/3 der Dachflächen im EFH. Keine Änderung für unsanierten Altbau! Änderungen nur denkbar für Neubauten und Modernisierung (Fensteraustausch) nach Mai 2009.

Fehlen von Lüftungsanlagen Bei Anwendbarkeit DIN 1946-6 wäre Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit gegeben, aber … Tauglichkeitsminderung = grundsätzlich unabdingbares Tatbestandsmerkmal des Mangels: liegt nicht vor.- Bloße Nichteinhaltung technischer Normen kein Mangel, wenn diese folgenlos bleibt. - Auswirkungen können Mangel sein.

Schimmel und sonstige Feuchtigkeit Wäre DIN 1946-6 und damit Vorgabe, dass Lüftung zum Feuchteschutz nutzerunabhängig gewährleistet sein muss, im Mietrecht maßgebend, wäre Schimmel als bauseitiger Mangel aus Sphäre des Vermieters (verursacht durch fehlende Lüftungsanlagen) zu qualifizieren, käme es auf Lüftungsverhalten des Mieters nicht an, müsste sich Mieter im Hinblick auf Lüftung nicht mehr entlasten.

Anwendung von DIN-Normen im Mietrecht Rechtsqualität von DIN-Normen: Keine (verbindlichen) Rechtsnormen, nur private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter.  Keine unmittelbare Geltung im Mietrecht. Mittelbar über Auslegung „Soll-Beschaffenheit“: Wohnstandard nach allgemeiner Verkehrsanschauung, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. BGH: Jedenfalls Einhaltung der im Zeitpunkt der Errichtung bzw. umfassenden Sanierung/Umgestaltung des Gebäudes geltenden technischen Normen (insbes. Schallschutz).

Anerkannte Regeln der Technik „Geltende technische Normen“ (BGH) verstanden als die anerkannten Regeln der Technik. DIN-Normen geben häufig – aber nicht zwingend – diese Regeln wieder. Summe der technischen Regeln = die Regeln, die - in Wissenschaft als richtig erkannt wurden und feststehen, - im maßgebenden Anwenderkreis durchweg bekannt und - aufgrund fortdauernder praktischer Erfahrung als technisch geeignet, angemessen und notwendig erkannt sind. Enthält DIN 1946-6 anerkannte Regeln der Technik?

Langzeitbewährung Derzeit fehlt es jedenfalls (noch) an Langzeitbewährung. Lüftungsanlagen werden bisher nicht regelmäßig geplant und eingebaut. Aber möglich, dass in Zukunft Lüftungsanlagen (jedenfalls bei Neubauwohnungen mit gehobenem Komfort) als üblicher Standard zu erwarten sind, wenn sich diese Bauweise etabliert.

Wissenschaftliche Richtigkeit Zweifelhaft, da streitig. AG München, Urt. v. 11.06.2010: unreflektiert bejaht. Lucenti/Westfeld, NZM 2009, 422: „längst überfälliger fundamentaler Wandel zur kontrollierten Lüftung bei luftdichter Bauweise und entsprechender Sanierung“. Oster, GE 2010, 1515: Empirisch habe sich gezeigt, dass in weit überwiegender Zahl der Wohnungen (90 %) Lüftungs-anlagen nicht notwendig.Bereits der Ansatz, nutzerunabhängige Lüftung, sei falsch.Mit Ausnahmen reiche herkömmliche Fensterlüftung (regelmäßige Stosslüftungen durch Nutzer) aus.

Meine These: Vorgabe der DIN 1946-6: nutzerunabhängig ist keine Ausfüllung der „Soll-Beschaffenheit“, sondern des „vertragsgemäßen Gebrauchs“. DIN-Normen sind bei Auslegung des „vertragsgemäßen Gebrauches“ durch Mieter nicht heranzuziehen. Wenn sich – infolge der DIN 1946-6 – Bauweise mit Lüftungsanlagen etabliert, kann sich als Reflex der „vertragsgemäße Gebrauch“ ändern.

Zusammenfassung DIN 1946-6 im Mietrecht (noch) nicht anwendbar, da jedenfalls mangels Langzeitbewährung (noch) keine anerkannten Regeln der Technik, und zur Auslegung des „vertragsgemäßen Gebrauches“ ungeeignet. Noch sind lüftungstechnische Maßnahmen nach DIN 1946-6 zur Herstellung vertragsgemäßen Zustandes nicht notwendig. Das Fehlen von Lüftungsanlagen stellt keinen Mangel dar. Schimmel etc. bleibt Mangel, den Mieter bei unzureichender zumutbarer Lüftung zu verantworten hat.  …

5. Es ist denkbar, dass sich in Zukunft das Vorhandensein von Lüftungsanlagen (in einem bestimmten Segment) mit der Folge der nutzerunabhängigen Lüftung als üblicher Standard etabliert, der dann als vertragsgemäße Soll-Beschaffenheit vom Mieter erwartet werden darf. 6. Die Mietparteien können durch vertragliche Vereinbarungen einen Standard als vertragsgemäß vereinbaren, der unterhalb des von der DIN 1946-6 vorgegebenen Standards liegt.

Vielen Dank! - Weiter so! Sie sind ein Superpublikum!

München 10. Pantaenius-Immobilientagung 7. Juli 2011 Referentin: