Elaborado por: Arq. María Isabel Parés Barberena

1. PROGRAMA SALVADOREÑO DE INVESTIGACIÓN SOBRE DESARROLLO Y MEDIO AMBIENTE - PRISMA TURISMO Y DESARROLLO INMOBILIARIO EN NICARAGUA Elaborado por: Arq. María Isabel Parés Barberena En colaboración con Arq. María Auxiliadora Reyes y Lic. Alejandro Bonilla Seminario-Taller Turismo y Desarrollo Inmobiliario en Centro América San Salvador, El Salvador, 27 y 28 de Septiembre del 2007.

2. Mapa Geográfico de Nicaragua Cayos Miskitos Honduras Reserva de Bosawás Cordillera Isabelia Océano Atlántico Golfo de Fonseca Cadena Volcánica del Pacífico Cordillera Amerrisque Laguna de Perlas, Bahía del Bluff y Corn Island Lago Xolotlán o de Managua Lago Cocibolca o de Nicaragua y Solentiname Monkey Point y Desembocadura de Río San Juan Meseta de los Pueblos San Juan del Sur Rio San Juan Océano Pacífico Costa Rica

3. Factores de Coyuntura: el Turismo y la Construcción en Nicaragua • Según el Informe Anual del Instituto Nicaragüense de Turismo (INTUR), para el año 2006 el turismo se perfiló como uno de los principales motores del crecimiento de Nicaragua, generando U$ 239 millones de dólares a la economía de Nicaragua, con la llegada de 773,000 turistas. • La construcción, por su lado, siguió una tendencia negativa a marzo de 2007, con una variación promedio anual del -3.8% (6.7 en 2006) (BC), que se debe a la menor ejecución del gasto de capital del Gobierno Central y e menor ritmo de crecimiento en la construcción privada (decrecimiento de las construcciones industriales y comerciales, y por la desaceleración en las construcciones residenciales y de servicios), destacándose los desarrollos turísticos.

4. Factores que posibilitan la discusión e incidencia sobre el tema turismo y desarrollo inmobiliario

5. Plan Nacional de Ordenamiento Territorial y Turístico de Nicaragua (Rodolfo Baca, INTUR): • Según el Reglamento de la Ley 306,corresponde al INTUR formular la programación y redactar los planes maestros y las guías urbanísticas de las ZEPDT’s (Zonas Especiales de Planeamiento y Desarrollo Turístico) como partes integrantes del Plan de Desarrollo Turístico del Territorio, identificar y delimitar el perímetro de cada Zona Especial para los efectos de aplicar los beneficios y créditos fiscales previstos en el artículo seis de la ley en este reglamento. • El Plan Nacional de Ordenamiento Turístico del Territorio (PNOTT), orienta sus estrategias de intervención mediante la implementación de cuatros fases sucesivas: FASE I. Zonas Especiales de Planeamiento y desarrollo turístico ZEPDT’s. FASE II. Sistema de Información Geográfica SIG-INTUR FASE III. Rutas Turísticas de Nicaragua RTN FASE IV. Gestión Descentralizada del Turismo

6. A nivel macro de Planificación se conceptualizan 10 Regiones Operativas Rodolfo Baca, INTUR, 2005

7. El INTUR, clasifica al territorio Nicaragüense en 10 Regiones Operativas y 144 Zonas Especiales de Planeamiento y Desarrollo Turístico (ZEPDT’s) Rodolfo Baca, INTUR, 2005

8. Plan Nacional de Ordenamiento Territorial Turístico (PNOTT). Rutas Turísticas de Nicaragua RTN . Rodolfo Baca, INTUR, 2005

9. Trayectos de Ocho Rutas Conformadas 6. Ruta Turística del Caribe Norte – La Mosquitia 2. Ruta Turística del Café 1. Ruta Turística de los Volcanes Activos ATLÁNTICO CENTRO 7. Ruta Turística del Caribe Sur – Bluefields 4. Ruta Turística de las Haciendas 3. Ruta de Ciudades Coloniales - Pueblos Blancos 5. Ruta Turística del Lago Cocibolca y Rio San Juan 8. Ruta Turística del Litoral Pacífico PACÍFICO

10. En coordinación con la oficina del Centro Histórico La Alcaldía de Granada y el INTUR, se gestiono la elaboración del la primer Etapa del Plan de Desarrollo Turístico, para la ciudad de Granada Con la colaboración de la ONG Apoyo Urbano y Cooperación Francesa. La primer etapa, consistió en la elaboración de un Diagnostico Prospectivo de la región, con Mayor énfasis en el casco urbano de Granada. REGIÓN OPERATIVA 08 GRANADA MASAYA

11. Políticas o Leyes recientemente aprobadas o en propuesta: Turismo • Ley Creadora del Instituto Nicaragüense de Turismo (INTUR), Ley No. 298, 1 De Julio De 1998, Y Su Reglamento, Decreto No. 64-98, 1998. • Ley de Incentivos Para la Industria Turística de la República de Nicaragua, Ley No. 306, 1999 Y Su Reglamento, Decreto No. 89-99, 1999. • Ley Agraria, 1917 y Reformas, 1952. • Reglamento de las Empresas y Actividades Turísticas de Nicaragua, Acuerdo Administrativo, 2001. • Reglamento de Creación de las Zonas Especiales de Planeamiento y Desarrollo Turístico, 2003. • Ley General De Turismo, Ley No. 495, 2004 y su Reglamento, Decreto No. 129-2004, 2004. • Reformas y Adiciones Al Decreto No. 89-99, Decreto No. 27-2005, 2005. • Ley de Reforma Parcial a la Ley No. 306, Ley No. 575, 2005. • Reglamento de Áreas Protegidas de Nicaragua, Decreto No. 01-2007, 2007. • Reglamento de Hospederías, Reglamento, 2001. • Creación de la Ventanilla Única de Inversiones (VUI) para la facilitación de trámites en la formación de empresas, Decreto No. 55-2006, 2006. En Proyecto de Ley: Ley General de Ordenamiento y Desarrollo Territorial, Ley de Zonas Costeras, la Ley de Aguas y Ley General de Urbanismo de la República de Nicaragua.

12. Políticas o Leyes recientemente aprobadas o en propuesta: Inmobiliario • Ley No. 290, Ley de Organización, Competencia y Procedimientos del Poder Ejecutivo, 1998 y su Reglamento, Decreto No. 71-98, 1998. • Reformas E Incorporaciones Decreto No. 25-2006, Reformas y Adiciones al Decreto No. 71-98, 2006. • Decreto No. 237, Ley Reguladora de la Actividad de Diseño y Construcción, 1986. • Resolución Ministerial No. 10-87, Reglamento a la Ley Reguladora de la Actividad de Diseño y Construcción, 1987. • Decreto No. 28-98, Decreto de Creación de la Ventanilla Única para la Industria de la Construcción, 1998. • Decreto No. 24-2000, Decreto de Creación del Consejo Nacional de la Construcción, 2000. • Resolución Ministerial No. 01-2007, Reglamento Nacional De Construcción (Rnc-07). • Leyes de la Propiedad: Ley de Estabilidad y Ley Propiedad Urbana y Rural.

13. Condiciones favorables para el desarrollo del turismo: Proyectos de Infraestructura. • Se han programado y están en ejecución proyectos relevantes, con fondos del BM y BID, tales como: • Rehabilitación de Infraestructura Vial en Carreteras Managua-Guasaule, Managua-Matagalpa, Managua-Rama y (Proyecto de Rehabilitación de Carreteras III); Proyecto de Vialidad del Plan Puebla Panamá Zona III; Proyecto Vial de Integración Acoyapa-San Carlos. • Programas de Saneamiento Ambiental del Lago de Managua y el Dragado de la Bahía de Bluefields y Río Escondido. • Programa de Inversión en Agua Potable y Saneamiento.

14. La importancia del Sector Turismo y Desarrollo Inmobiliario en la Economía Nacional

15. Número y crecimiento de visitantes extranjeros: Estadísticas INTUR, 2005.

16. Número y crecimiento de visitantes extranjeros: • En el año 2005 llegaron a Nicaragua 803,933 visitantes internacionales, de los que el 88.6% se clasificaron como turistas, 11.4% como viajeros en tránsito (excursionistas), y los que conformaron al grupo de otros que incluye a diplomáticos y tripulantes. Estadísticas INTUR, 2005.

17. País de Procedencia de Turistas: Estadísticas INTUR, 2005. En la llegada de turistas internacionales a Nicaragua según región geográfica de procedencia, se observa que Centroamérica, Norteamérica y Europa son las que tienen mayor incidencia en el total de turistas. Las nacionalidades que más destacan son: Hondureños, costarricenses, salvadoreños, estadounidenses, ingleses, españoles y alemanes.

18. Divisas generadas por el Turismo: Estadísticas INTUR, 2005.

19. Estimación del Empleo en el Sector Turismo: El impacto de los proyectos turísticos en plazas de trabajo en 2006 fue de 352 directos y 1,056 indirectos. Los proyectos aprobados esperan generar 1,223 empleos directos. Adicionalmente, el INTUR ha logrado la aprobación de más de U$ 20 millones de dólares por parte de la Cooperación Internacional para proyectos gestionados por esa institución. Estadísticas INTUR, 2005.

20. Sitios más visitados: Estadísticas INTUR, 2005.

21. Participación del sector construcción en la generación del PIB: El sector construcción ha experimentado tasas decrecientes en el PIB Nacional entre el 2004 y el 2006, iniciando con 12.1% (2004), pasando por 7% (2005) para alcanzar un 8.6% en 2006. Estadísticas Banco Central, 2006.

22. Evolución de la Construcción Privada Al primer trimestre de 2007, la actividad constructora privada registró un crecimiento promedio anual de 4.8%. Este comportamiento resultó de un aporte marginal de obras residenciales y de servicios (20.02%) y de construcciones industriales y comerciales (15.4%). Estadísticas Banco Central, 2006.

23. Participación del sector construcción en la generación del PIB: Empleos • Según las encuestas realizadas entre los años 2004 y 2006, la ocupación registró un crecimiento promedio de 2.9%. El buen desempeño de la actividad económica, en conjunto con una mayor apertura comercial (DR-CAFTA y TLC México) ha favorecido la generación de nuevos empleos. • Los sectores económicos con mayor dinamismo en la creación de empleos ha sido el agropecuario, la construcción y la minería. La evolución de la población ocupada en el Sector Construcción entre los años 2004 y 2006 es creciente, con un total de 95,302 personas en el 2004; 92,630 en 2005 y 100,693 en 2006, revelándose variaciones porcentuales del 2.8% al 8.7%.

24. Crecimiento de los m2 de construcción (residencial, comercial, industrial) Estadísticas Banco Central, 2006.

25. Localización espacial (qué y donde se está construyendo para el turismo): • Jinotega, Matagalpa, Estelí y Nueva Segovia: Hoteles, hospedajes y senderos en Fincas Rurales de Café. • Chinandega, León, Carazo y Managua: Litoral Pacífico de Playas y Volcanes: Hoteles, restaurantes. • Granada: Hoteles, hospedajes, canopy tours y restaurantes: Casco Urbano, Isletas, Volcán Mombacho y Gran Lago (Lago de Nicaragua). • Rivas: Hoteles, hospedajes y restaurantes: San Jorge y Gran Lago (Volcanes), Playas de Tola y San Juan del Sur. • Río San Juan: Hoteles, hospedajes y restaurantes: San Carlos, El Castillo, Boca de Sábalos, Río Bartolo, San Juan del Norte. • Atlántico Norte y Sur: Hoteles, hospedajes, restaurantes: Bluefields, Laguna de Perlas, Kukrahill, Minas (Rosita, Bonanza y Siuna) y Puerto Cabezas.

26. Evolución del crédito para vivienda y construcción (tasas de interés) y desarrollo de Fondos de Inversión Inmobiliaria. • La cartera bruta de créditos en 2006 alcanzó los C$ 32,874.6 millones de córdobas, que significó un aumento interanual de 28.3%, distribuyéndose en los sectores comercial (29%), vivienda (13.8%), industrial (9.1%) y agrícola (7.8%), aunque el sector personal y de tarjetas de crédito (30.9%) continúa siendo el de mayor importancia (Banco Central, Boletín Informativo, 2006). • El crédito para vivienda entre 1990 y el 2007 se ha reducido en forma substancial, de 18% a 5 años plazo, a 8.2%, a 25 años plazo.

27. Inversión externa directa: Turismo • Proyectos Aprobados por Año (En U$ Dólares): • Entre las inversiones aprobadas se citan: 28 hoteles y 703 nuevas habitaciones. En el mismo período iniciaron operaciones 7 hoteles y 277 habitaciones, con una inversión de U$ 12.6 millones de dólares. Estadísticas INTUR, 2005.

28. Inversión externa directa: Sector Inmobiliario: • Según datos del Banco Central (2007), el sector de la construcción e inmobiliario ha presentado un decrecimiento en inversión extranjera directa. • Según datos de CADUR (2007), la inversión está destinada a desarrollos comerciales, de servicios (turísticas) y operaciones industriales (zonas francas). Estadísticas Banco Central, 2006. Las zonas geográficas donde se emplazan estos desarrollos son: Pacífico Norte y Sur.

29. INVERSIÓN EN BIENES INMUEBLES EN NICARAGUA Fuente de datos: Sunshine Estates, International Real Estates. Gráfico y traducción: Andreas Frerk, GTZ, 2006

30. INVERSIÓN EN BIENES INMUEBLES EN NICARAGUA Especuladores Compradores de casas principales Fuente de datos: Sunshine Estates, International Real Estates. Gráfico y traducción: Andreas Frerk, GTZ, 2006. Preretiro Compradores de segunda casa Inversionistas comerciales

31. Expresión territorial: Territorios donde se están produciendo proyectos turísticos convergentes con inversiones inmobiliarias: • Las construcciones destinadas a servicios crecieron de forma desacelerada hasta ubicarse en el 38.1%, con la culminación de proyectos construidos bajo la modalidad de condohoteles. • Este destino mostró comportamiento muy dinámico en este año en términos de infraestructura turística, particularmente en la zona costera de Tola y San Juan del Sur, donde se encontraron proyectos turísticos en estado de inicio y en proceso, por lo que se espera que este destino se siga comportando de forma dinámica en los próximos trimestres. • Igualmente, se encontraron diversas obras en estado de inicio, culminación y proceso en varias cabeceras: Granada, León, Rivas, Estelí, Chinandega y Masaya.

32. Los Principales Actores

33. Los Principales Actores: Perfil de Oferentes y Demandantes de Turismo Perfil de Demandantes: Nicaragua potencia el turismo ligado a la naturaleza y a la cultura entre cuyos atractivos, donde se destaca el Lago de Nicaragua, de 8.000 km², y la Ciudad de Granada, la ciudad más antigua de Latinoamérica en tierra firme, que se mantiene en el mismo lugar en que fue fundada: turistas nacionales e internacionales, población lugareña. Perfil de Oferentes: • Predomina el comer y dormir • Polarización en los principales centros poblados • Insuficiente infraestructura de base y de baja calidad • Deficiente calidad de infraestructura para el desarrollo. Oficina Centro Histórico de Granada, 2005; Estadísticas INTUR, 2005.

34. Actores en la Gestión del Turismo

35. Los Principales Actores: Construcción y desarrollos Inmobiliarios • Oferta:INVUR, MTI, Cámara de Urbanizadores (CADUR), Cámara Nicaraguense de la Construcción, Asociación Centroamericana de la Vivienda (ACENVI), CEMEX de Nicaragua, Red de Vivienda, Ong´s nacionales e internacionales. • Demanda: Hogares con Ingresos menores a U$ 58 dólares; Hogares con Ingreso entre U$ 58 y U$ 150 dólares; Hogares con Ingreso entre U$ 150 y U$ 350 dólares; Hogares con Ingreso entre U$ 350 y U$ 700 dólares; y Hogares con Ingresos mayores a U$ 700 dólares; Alcaldías Municipales; dueños de negocios comerciales y de servicios; inversionistas industriales; inversionistas extranjeros de pre-retiro, entre otros.

36. El Marco Regulatorio: Marco de regulación y promoción: Incentivos estatales a la inversión extranjera y nacional: • INTUR: • Ley de Incentivos para la Industria Turística de la República de Nicaragua, Ley No. 306, 1999. • Reglamento de la Ley No.306, "Ley de Incentivos para la Industria Turística de la República de Nicaragua“. Decreto No. 89-99, 19 De Agosto De 1999. • Alcaldías: • Planes Reguladores de las Ciudades y Planes de Desarrollo Urbano y Municipal • Planes Maestros Municipales • Plan de Revitalización del Centro Histórico: Granada y León

37. El Marco Regulatorio: Planificación y regulación del territorio e instrumentos utilizados para el ordenamiento territorial: • Ley General del Medio Ambiente y los Recursos Naturales, Ley No. 217, 1996 y su Reglamento, Decreto No. 9-96, 1996. • Ley Especial de Delitos contra el Medio Ambiente y los Recursos Naturales, Ley No. 559, 2005. • Decreto que establece la Política General para el Ordenamiento Territorial, Decreto No. 90-2001, 2001. • Normas, Pautas y Criterios para el Ordenamiento Territorial, Decreto No. 78-2002, 2002. • Plan Nacional de Desarrollo, 2003. • Marco General de Políticas de Tierras, Decreto No. 70-2006, 2006.

38. Buenas Prácticas de Políticas de Gestión y Regulación del Turismo y Desarrollo Inmobiliario (dónde): • “Iniciativa de Reembolso Comunitario”: Se trata de una caso especial de “desarrolladores socialmente responsables”. Jon Thompson, director de la Fundación Brugger junto con Chris Berry, están lidereando a un grupo de promotores inmobiliarios nicaragüenses asociados en ANID para crear un "fondo de inversión social" de carácter privado. • Todas las partes en una transacción de bienes raíces, incluyendo el comprador, vendedor, corredor y los promotores inmobiliarios tendrán la opción de contribuir al fondo con un porción de sus ingresos (1% del valor de la transacción), que será igualada por las otras partes. • Esto sería aplicado en cualquier transacción de bienes raíces de lotes, casas y negocios.

39. Malas Prácticas de Políticas de Gestión y Regulación del Turismo y Desarrollo Inmobiliario (dónde): • Autorizaciones de proyectos de servicios turísticos sin cumplir con las regulaciones urbanas y de turismo, afectando el patrimonio construido. • Pocos recursos económicos y de innovación de instrumentos de gestión en las Municipalidades: no obtiene el usufructo de los altos precios de venta de los inmuebles, el que es capitalizado casi exclusivamente por las empresas de Bienes Raíces y agentes inmobiliarios. • Corredores de bienes raíces especializados y de capital transnacional, compran para vender, recuperan inversión y captan plusvalía en corto tiempo, sin mayor impacto en la economía local: proceso acelerado de especulación inmobiliaria (Granada y Rivas). • Ejecución de proyectos turísticos de playa sin las evaluaciones de impacto ambiental. • Privatización de las playas, violentando las reglamentaciones. • Beneficios de la Ley de Incentivos Turísticos a proyectos que no son turísticos (Rivas).

40. Preocupaciones socio-ambientales • Mejora económica de algunos pobladores de Centros Históricos (Granada y León) con el desarrollo del turismo. No se genera JUSTA DISTRIBUCIÓN DE LOS BENEFICIOS ECONÓMICOS generados por el turismo residencial (empleos, oportunidades de negocios, etc.). • Pobladores de la periferia con mayor interés en actividad económica de turismo. Periferias se describen en abandono y sin posibilidades de ofrecer servicios turísticos por la falta de recursos económicos y capacitación. • Problemas sociales, principalmente en barrios pobres y áreas rurales donde los propietarios originales de la tierra han sido despojados por grandes y medianos inversionistas extranjeros. • Demanda mayor participación y responsabilidad de las instituciones para el cumplimiento de leyes sociales que beneficien a la población y un mayor control del turismo en la ciudad.

41. Impactos ambientales en los territorios: • Irrespeto a zonas de preservación ambiental y márgenes de protección de costas, donde proyectos turísticos residenciales y hoteleros invaden las zonas costeras. • Insatisfacción por infraestructura de servicios, que no se ajusta a capacidad local: caminos, agua, saneamiento y energía. • Desvinculación de recursos naturales y patrimonio cultural y ambiental. • Desconocimiento de marco jurídico sobre recursos naturales, costas y áreas de reserva. • Desarrollos turísticos hoteleros en zonas con gran erosión del suelo y propensas a derrumbes, no aptas para ocupación.

42. Conflictos emergentes del desarrollo turístico-inmobiliario: • Exención de impuestos de bienes inmuebles y otros, a industrias turísticas para incentivar turismo no promueven el desarrollo territorial e impiden mecanismos de captación de plusvalías inmobiliarias. • Privatización de playas por inversionistas privados extranjeros, que impiden el acceso a costas de playas y lagos. • Ocupación irregular de terrenos ambientalmente frágiles, sobre áreas de reserva natural que alteran ecosistemas. • Generación de empleo por emprendimientos privados de inversión extranjera de trabajos no-calificados. • Desarticulación de las inversiones privadas con planes de desarrollo y ordenamiento territorial municipal y nacional.

43. Desafíos y Temas para Investigar

44. Factores que limitan al desarrollo del sector turismo y del desarrollo inmobiliario. • Inversiones concentradas en los centros, lideradas por extranjeros. • Cluster de turismo incipiente y difuso como desarrollo local y no ajustado a la demanda de un turismo diversificado y de calidad. • Pequeños comerciantes y prestadores de servicios turísticos sin preparación para la demanda y diversificación de oferta. • Falta de coherencia entre instancias de Catastro, Registro de la Propiedad y aplicación de leyes en territorios. • INTUR, con limitada estrategia de inserción laboral y apoyo a las microempresas locales. • Carencia de organización estratégica de las PYMES.

45. Factores que posibilitan al desarrollo del sector turismo y del mercado inmobiliario local. • Tendencia actual en crecimiento del turismo mundial, hacia mayor valoración de los recursos naturales y culturales únicos. • Países como destino turístico deben elevar su competitividad. • Nicaragua tiene ventajas por su ubicación geográfica, abundantes y diversos recursos naturales y culturales. • Mayor posibilidad de destino en Centroamérica. • Leyes y Reglamentos de Turismo, Desarrollo Territorial y Propiedad que requieren aplicación ajustada a la realidad. • Desde 1999, el INTUR elabora propuesta de normas técnicas para formar un Sistema Nacional de Calidad Turística, para categorizar: 1. Establecimientos de hospedería y gastronómicos 2. Centros de diversión 3. Mesones y Paradores 4. Áreas de acampar

46. Desafíos y Temas Específicos a Investigar: Abordaje de Desarrollos Turísticos de Gran Envergadura y realizados con inversión extranjera vs. Iniciativas de Turismo Rural a pequeña escala en comunidades, que no son complementarios. Estadísticas sobre la inversión inmobiliaria y prestadoras de servicios inexactas: INTUR no obliga a que estas instancias reporten informaciones económicas, ambientales y sociales sobre los desarrollos. Relación del Ordenamiento Territorial y la Tenencia de la Propiedad, frente a la desarticulación del Catastro y Registro. Desconocimiento del desarrollo costero inmobiliario y la incidencia de políticas de suelo y de planificación turística-territorial. Observatoriode inversión turística inmobiliaria.

47. GRACIAS POR SU ATENCIÓN!