OCENA EKONOMICZNEJ EFEKTYWNOŚCI INWESTYCJI Podstawowa literatura:

1. OCENA EKONOMICZNEJ EFEKTYWNOŚCI INWESTYCJI Podstawowa literatura: Praca zbiorowa pod red. H.Henzel, Inwestycje na rynku nieruchomości, AE w Katowicach, Katowice 2004. K.Dziworska, Decyzje inwestycyjne przedsiębiorstw, Wyd. UG, Gdańsk 2000. K. Dziworska, Inwestycje przedsiębiorstw, Wyd. UG, Gdańsk 1993. L. Czechowski, K. Dziworska, T. Gostkowska-Drzewicka, A.Górczyńska, E. Ostrowska, Projekty inwestycyjne – finansowanie, metody i procedury oceny, ODDK, Gdańsk 1998. K. Jajuga, T. Jajuga, Inwestycje, instrumenty finansowe, aktywa niefinansowe ,ryzyko finansowe, inżynieria finansowa. PWN, Warszawa 2006. W. Rogowski, Rachunek efektywności projektów inwestycyjnych, Oficyna Ekonomiczna, Kraków 2004. K. Marcinek, Finansowa ocena przedsięwzięć inwestycyjnych przedsiębiorstw, AE w Katowicach, Katowice 1998. E. Ostrowska, Ryzyko inwestycyjne, Wyd. UG, Gdańsk 1999. K. Marcinek, Ryzyko projektów inwestycyjnych, AE w Katowicach, Katowice 2001. I inne dostępne publikacje dotyczące tematyki wykładu.

2. Jak definiujemy inwestycje ? David Luenberger – Oxford University „Investment Science”-1998 r. „Tradycyjnie, inwestycje definiuje się jako bieżące zaangażowanie zasobów w celu późniejszego osiągnięcia zysków. Jeżeli zasoby i zyski przyjmują postać pieniędzy, to inwestycja jest bieżącym zaangażowaniem środków pieniężnych w celu uzyskania (przy dobrym układzie - większej ilości) środków pieniężnych później”. „Na inwestycję można spojrzeć także z innej perspektywy - z punktu widzenia wydatków i wpływów w ciągu pewnego okresu. W tym ujęciu celem inwestycji jest otrzymanie takiego rozkładu w czasie tych przepływów, który byłby najbardziej pożądany. Celem inwestycji może zatem być uzyskanie strumienia przepływów pieniężnych, które byłyby najbardziej atrakcyjny dla inwestorów”. Według Ustawy o rachunkowości z dnia 29 września 1994 wraz z aktualizacją w 2001 roku. Art. 3 & 17 „Inwestycje to aktywa nabyte w celu osiągnięcia korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania z nich przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności w aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz zostały nabyte w celu osiągnięcia tych korzyści”. Sztuka inwestowania to umiejętność identyfikacji możliwości inwestycyjnych i ich ocena

3. INWESTYCJE to celowo wydatkowany kapitał przez inwestora, nakierowany na osiągnięcie określonych korzyści w przyszłości • DEZINWESTYCJE to pozbywanie się niektórych jednostek biznesu firmy. Sprzedaje się je lub po prostu likwiduje. • Dezinwestycje to nie wyraz porażki lecz zwiększenie szans na sukces. W biznesie, podobnie jak w sadownictwie, gdzie trzeba regularnie wycinać nie tylko suche gałęzie, lecz także niektóre zdrowe pędy, by umożliwić lepszy rozwój pozostałym. • Inwestycje i dezinwestycje są ważnymi czynnikami rozwoju przedsiębiorstw. Kształtują one aktywa firmy przez tworzenie i sprzedawanie (likwidację) pewnych swoich działów czy rodzajów działalności.

4. INWESTORZY • ALOKACJA KAPITAŁU to proces dystrybuowania środków inwestora w różnych krajach, na różne składniki majątku, między różne cele inwestycyjne. • INWESTOR – podmiot inwestujący, to znaczy: osoby fizyczne i osoby prawne. • INWESTOR INDYWIDUALNY– zmieniają się jego potrzeby inwestycyjne. Zależą od wieku, statusu finansowego, przyszłych potrzeb i oczekiwań, skłonności do ryzyka…… • Jaka jest Twoja skłonność do ryzyka ? Idziesz po raz pierwszy do kasyna gry . Wybierasz: - automat do gry w monety ćwierćdolarowe, - ruletkę z minimalną stawką 5 dolarów, - automat do gry w monety jednodolarowe, - grę w „oczko” za minimalna stawkę 25 dolarów. • INWESTOR INSTYTUCJONALNY to przede wszystkim fundusze inwestycyjne otwarte i zamknięte, fundusze emerytalne, spółki ubezpieczeniowe, fundacje, banki, korporacje. • Inwestorzy dokonują alokacji kapitału na rynku globalnym. Inwestują w różne rodzaje aktywów finansowych i rzeczowych, to jest w aktywa o stałych dochodach, papiery wartościowe typu właścicielskiego, nieruchomości, w kruszce i dzieła sztuki, weksle i papiery komercyjne czy bony skarbowe……..

5. RODZAJE INWESTYCJI 1.Kryterium przedmiotowe Inwestycje ------------------------------------------------------------------------ finansowe rzeczowe niematerialne akcje nowe patenty, licencje obligacje modernizacyjne programy udziały….. odtworzeniowe szkolenie kadr rozbudowa certyfikaty jakości……… nieruchomości 2. Kryterium finansowania 3. Kryterium wykonawstwa 4. Kryterium czasu realizacji 5. Kryterium rodzaju ponoszonych nakładów 6. Kryterium podmiotowe i inne…………..

6. Cechy inwestycji w nieruchomości • Zwykle długoterminowe • Niska płynność zainwestowanego kapitału • Ograniczona podzielność • Wartość zależy od lokalizacji i przeznaczenia • Relatywnie wysokie koszty transakcyjne • Relatywnie długi czas transakcji • Często trudne jest ustalenie prawa własności • Wymaga zaangażowania relatywnie dużego kapitału • Właściciel nieruchomości cieszy się dużym prestiżem • Nieruchomość często chroni przed inflacją • Nieruchomości formą zabezpieczenia kredytu

7. Inwestorzy w nieruchomości Bezpośredni • Inwestorzy użytkownicy – sami użytkują nieruchomość • Inwestorzy właściciele – wydzierżawiają posiadane nieruchomości • Inwestorzy spekulanci – krótkie alokacje • Inwestorzy akcjonariusze – inwestują w akcje firm, inwestujących w nieruchomości Pośredni • Inwestorzy otwartych funduszy nieruchomości • Inwestorzy zamkniętych funduszy nieruchomości • Inwestorzy leasingowych funduszy nieruchomości

8. ZARZĄDZANIE INWESTYCJAMI W NIERUCHOMOŚCI

9. GRUPY INTERESÓW W FIRMIE Właściciele Właściciele Właściciele Kierownictwo spółki • pożyczkodawcy • otoczenie społeczne • pracownicy • dostawcy • odbiorcy • rynek finansowy

10. GŁÓWNY CEL FIRMY W GOSPODARCE RYNKOWEJ: maksymalizacja dochodów (bogactwa) jej właścicieli ----------------------------------------------------------------------- M O Ż L I W O Ś Ć R E A L I Z A C J I C E L U: - wypłata dywidend - wzrost rynkowej wartości akcji firmy

11. Maksymalizacja wartości dla akcjonariuszy – uniwersalną koncepcją rozwoju dla przedsiębiorstw Rappaport przyjął założenie: maksymalizując wartość dla akcjonariuszy, a więc sumę korzyści jakie otrzymują właściciele z tytułu posiadanych udziałów w przedsiębiorstwie, maksymalizuje się korzyści wszystkich podmiotów związanych z przedsiębiorstwem. T. Copeland „Majątku akcjonariuszy nie tworzy się kosztem innych zainteresowanych stron”.

12. Zarządzanie wartością Menedżerowie powinni zarządzać zasobami firmy w celu zwiększenia jej wartości rynkowej. J. Welch, prezes General Elektric: „Wszyscy próbujemy osiągnąć doskonałą równowagę między zadowoleniem akcjonariuszy, pracowników i otoczenia. To jest jak balansowanie na cienkiej linie, ponieważ jeśli ostatecznie nie uda ci się zadowolić akcjonariuszy, nie będziesz miał swobody w podejmowaniu działań niezbędnych do usatysfakcjonowania pracowników i otoczenia”. R. Goizueta, prezes Coca-Cola Company, gorliwy zwolennik wartości dla akcjonariuszy tak powiedział: „Zarząd nie dostaje pieniędzy za poprawę komfortu akcjonariuszy, lecz za uczynienie ich bogatszymi”. Znane firmy mają nie tylko zadowolonych akcjonariuszy ale również lojalnych klientów, zaangażowanych pracowników i godnych dostawców.

13. KONCEPCJA ZARZĄDZANIA WARTOŚCIĄ(VBM – vaule based management – pionier Norman Kurland 1980 rok) INWESTOR Cele ważne dla kreowania wartości Strategie realizacja celów Miary pomiar realizacji osiągnięć Procesy i decyzje Operacyjne inwestycyjne finansowe rzeczywistość (zarządzanie) • nowe • rozbudowa • modernizacja • finansowe…..

14. Jak zarządzać inwestycjami spółek, by zadowolić właścicieli (akcjonariuszy)?

15. Jahn Maynard Keynes „Nie ma nic bardziej niebezpiecznego, jak gonitwa za racjonalnym sposobem inwestowania w nieracjonalnym świecie”.

16. Podstawowa zasada zarządzania inwestycjami Gabriel Hawawini, Claude Viallet (por. Finanse menedżerskie, 2006, s. 26): „Zamierzone działania (projekty) – takie jak nowa inwestycja, przejęcie innej firmy lub restrukturyzacja – zwiększą wartość firmy wtedy i tylko wtedy, gdy wartość obecna strumienia przyszłych wpływów pieniężnych (netto K.D.), jakich można oczekiwać po podjęciu działania, jest większa od nakładów niezbędnych do jego przeprowadzenia. Inaczej: Projekt zwiększa wartość firmy wtedy i tylko wtedy, gdy jego wartość obecna netto jest dodatnia, a powoduje utratę wartości firmy, gdy jego wartość obecna jest ujemna. Wartość obecna netto projektu stanowi korzyść inwestorów, którzy są właścicielami projektu. Oznacza to, że akcjonariusze powinni zyskać możliwość sprzedaży swoich udziałów w kapitale firmy, która ogłosiła podjęcie inwestycji, po cenie wyższej od tej, po jakiej mogliby je sprzedać, gdyby projekt nie został podjęty, a różnica powinna odpowiadać wartości obecnej netto projektu.

17. ZARZĄDZANIE INWESTYCJAMIjest „sztuką” wymagającą umiejętności lokowania kapitału w takie aktywa rzeczowe, które są warte więcej niż kosztują. CELEM ZARZĄDZANIA INWESTACJIMI jest osiągnięcie możliwie najwyższego zysku z zainwestowanego kapitału przy założonym poziomie ryzyka.

18. KAPITAŁ MA PRZYNIEŚĆ DOCHÓD Stopa zwrotu na kapitale = dochód / kapitał inwestycyjny Sytuacje decyzyjne: • Stopa zwrotu < 0 • Stopa zwrotu = 0 • Stopa zwrotu > 0 Zarząd musi zarobić więcej niż wynosi koszt kapitału

19. STOPA ZWROTU Z KAPITAŁU PODSTAWOWYM KRYTERIUM EFEKTYWNOŚCI INWESTYCJI • Stopa zwrotu z inwestycji (ROI) ROI = zysk netto zainwestowany kapitał • Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) ROE = zysk netto kapitał własny • Stopa zwrotu z aktywów (ROA) ROA = zysk netto aktywa netto • Stopa zwrotu na sprzedaży (ROS) ROS = zysk netto sprzedaż

20. Jakie metody i narzędzia stosować by racjonalnie zarządzać inwestycjami ?

21. Zastosowanie podstawowej zasady zarządzania inwestycjami w procesie budżetowania kapitałowego Wymaga uwzględnienia: 1. Czynnika czasu • inwestycje są zjawiskiem dynamicznym • zmienia się wartość pieniądza • ujęcie kasowe kosztów i korzyści 2. Czynnika ryzyka 3. Stopy dyskontowej (min. stopy zwrotu z kapitału) P.S. Budżetowanie kapitałowe oznacza proces podejmowania decyzji inwestycyjnej o poniesieniu nakładów kapitałowych dotyczących aktywów trwałych w przedsiębiorstwie. Proces ten dotyczy racjonalizacji inwestycji nowych, modernizacyjnych, rozbudowy, inwestycji w nieruchomości.

22. ZMIENNOŚĆ WARTOŚCI PIENIĄDZA W CZASIE • Wynika z trzech powodów: • Środki pieniężne posiadane wcześniej mogą być z powodzeniem zainwestowane, mogą być źródłem dochodów, • Naturalną preferencją każdego podmiotu jest chęć posiadania dóbr konsumpcyjnych wcześniej. Posiadana wcześniej suma pieniędzy może to umożliwić. Wcześniej posiadana gotówka, ze względu na inflację ma większą siłę nabywczą, • Obietnicy otrzymania środków pieniężnych w przyszłości towarzyszy ryzyko rzeczywistej realizacji transakcji. • W analizie finansowej, w podejmowaniu decyzji mających skutki • pieniężne, istnieje konieczność sprowadzania do porównywalności • kwot pieniężnych przepływających w różnych okresach

23. Ryzyko wiążę się z możliwością nieuzyskania zamierzonych efektów lub poniesienia niezamierzonych strat…. • Ryzyko inwestycyjne (E. F. Brigham) odnosi się do prawdopodobieństwa zarobku rzeczywistego niższego od oczekiwanego dochodu – im większa szansa małego lub ujemnego dochodu, tym bardziej ryzykowna inwestycja. • Co na to inwestor?

24. P. F. Drucker • „W biznesie należy starać się minimalizować ryzyko. • Ale jeżeli w swoim działaniu będziemy kierowali się próbami uniknięcia ryzyka, obarczamy się ryzykiem największym i najbardziej nierozsądnym z możliwych: ryzykiem tego, że nic nie zrobimy”.

25. R Y Z Y K O - wprowadzenie • Niepewność a ryzyko ? Niepewność istnieje zawsze wtedy, gdy nie jesteśmy pewni, co zdarzy się w przyszłości. Ryzyko jest niepewnością, która ma znaczenie, bowiem wpływa na dobrobyt zainteresowanych podmiotów. • Niechęć do ryzyka ? Preferencje w sytuacji ryzykownej. Jest to miara gotowości poniesienia kosztów za zmniejszenie narażenia się na ryzyko. • Zarządzanie ryzykiem ? Proces równoważenia korzyści i kosztów zmniejszania ryzyka oraz podejmowania decyzji dotyczących dalszych działań (poznanie ryzyka, ocena ryzyka, dobór metod ograniczenia ryzyka, realizacja, monitorowanie). Trafność decyzji dotyczących zarządzania ryzykiem można ocenić tylko w świetle informacji dostępnych w chwili ich podejmowania. • Narażenie na ryzyko ? Ryzyko właściwe transakcji, rzeczy zatrudnienia, wieku….. Spekulant to inwestor wybierający większe ryzyko. Hedger podejmuje działania pozwalające na redukcję ryzyka. • Ryzyko w gospodarce ? • Ryzyko firmy ? • Ryzyko projektów inwestycyjnych ?

26. Źródła ryzyka inwestycyjnego Czynniki: • makroekonomiczne • mezoekonomiczne • mikroekonomiczne

27. Ryzyko specyficzne (dywersyfikowalne) - Ryzyko związane z działalnością gospodarczą - Ryzyko finansowe Ryzyko systematyczne (niedyfersyfikowalne) Ryzyko rynkowe Ryzyko stopy procentowej Ryzyko stopy reinwestycji Ryzyko siły nabywczej Ryzyko kursowe Ryzyko całkowite

28. STOPA DYSKONTOWA • Oczekiwana przez inwestora stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału. • Podstawą szacowania stopy dyskontowej jest koszt kapitału finansującego projekt.

29. Stopa procentowa- cena pożyczonego (obcego) kapitału- dochód dla wierzyciela Składniki stopy procentowej NominalnaStopa inflacji stopa Premia od ryzyka Realna stopa procentowa Czysta stopa zysku procentowa Stopa procentowa – stopa dyskontowa, wymagana, oczekiwana, kalkulacyjna czy minimalna stopa zwrotu kapitału – spełnia rolę granicznej stopy zysku, której oczekuje inwestor z wyłożonego kapitału. Jak ją wyznaczyć ?

30. Stopa dyskontowa w ocenie projektu inwestycyjnego • Umożliwia dyskontowanie przyszłych wolnych przepływów, co daje inwestorom możliwość porównań z alternatywnymi inwestycjami o podobnym ryzyku. • Reprezentuje wymaganą, oczekiwaną przez inwestora rentowność progową, przysługującą właścicielom kapitału. Ma więc znaczenie decyzyjne.

31. Przedsiębiorstwo Rynek finansowy Systematyka źródeł finansowania Zysk przeds. Akcje, udziały W E W N Ę T R Z N E Kapitał własny Z E W N Ę T R Z N E amortyzacja rezerwy Kapitał obcy Kredyty, obligacje Odsprzedaż majątku

32. KOSZT KAPITAŁU WŁASNEGO (AKCJE ZWYKŁE) Metoda DCF Po - bieżąca cena akcji D – oczekiwana dywidenda w końcu roku t iw – koszt kapitału własnego Metoda statyczna z/ dywidenda będzie wzrastała o „g”

33. Kredyt bankowy – koszt ik wg metody DCF Wk – wartość kredytu Wp – prowizja Ok – stopa oprocentowania kredytu x zadłużenie Rt – rata kapitałowa w roku t s - stopa podatkowa Wpływy netto z kredytu =

34. KOSZT KAPITAŁU PROJEKTU Akcjonariusze i wierzyciele (kapitał własny) (kapitał obcy) oczekują określonej stopy zwrotu z kapitału zaangażowanego w projekt. Przykład: Inwestycja będzie finansowana w 30% kapitałem własnym i w 70 % kapitałem obcym. Koszt kapitału własnego 16%, a kapitału obcego po opodatkowaniu 6%. Średni ważony koszt kapitału wynosi: WACC* = (6% x 70%) + (16% x 30%) = 4,2% + 4,8% = 9% Stopa zwrotu wymagana przez wierzycieli po opodatkowaniu - K ob.. Udział K ob. w finansowaniu projektu Stopa zwrotu wymagana przez akcjonariuszy - K w Udział K w w finansowaniu projektu 6% 70% 16% 30% 4,2% 4,8% 9% *WACC – Weigth Averaga Cost of Capital