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OS PROBLEMAS

OS PROBLEMAS. Inexistência de mercado de arrendamento (excepto arrendamento de duração limitada e com rendas altas) Procura de habitação própria pelas jovens famílias - o arrendamento não é uma alternativa

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Presentation Transcript

  1. OS PROBLEMAS • Inexistência de mercado de arrendamento (excepto arrendamento de duração limitada e com rendas altas) • Procura de habitação própria pelas jovens famílias - o arrendamento não é uma alternativa • A necessidade de actualização das rendas antigas - 500 mil contratos antigos com rendas de 60 euros mensais (média)

  2. OS PROBLEMAS Desertificação e degradação dos centros urbanos Proliferação das casas devolutas - 500 mil A falta de vivência dos centros das cidades O aumento da construção civil e da densidade populacional na periferia

  3. AS SOLUÇÕES LEGISLATIVAS O Novo Regime do Arrendamento Urbano e O Programa de Acção Legislativa

  4. PRINCIPAIS TEMAS • O DIREITO SUBSTANTIVO - Código Civil • O DIREITO PROCESSUAL CIVIL - A FORMAÇÃO DE TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS – Lei n.º 6/2006, de 27.02 - A EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE COISA IMÓVEL ARRENDADA – Código de Processo Civil • A ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS– Lei n.º 6/2006, de 27.02 - CÁLCULO DA RENDA ACTUALIZADA - COMO DESENCADEAR A ACTUALIZAÇÃO DA RENDA - MODOS DE ACTUALIZAÇÃO DA RENDA - IMEDIATA E FASEADA • O CÁLCULO DO RENDIMENTO ANUAL BRUTO CORRIGIDO E O SUBSÍDIO DE RENDA – a protecção do arrendatário economicamente carenciado e/ou idoso • A RENOVAÇÃO E REABILITAÇÃO URBANAS - ACTUALIZAÇÃO DA RENDA = IMPULSIONADOR DA RENOVAÇÃO/REABILITAÇÃO URBANAS - AS OBRAS EM PRÉDIOS ARRENDADOS - A INTERVENÇÃO DOS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO E FUNDOS DE PENSÕES - AS COMISSÕES ARBITRAIS MUNICIPAIS - O OBSERVATÓRIO DA HABITAÇÃO E DA REABILITAÇÃO URBANA E A BASE DE DADOS DA HABITAÇÃO • PRÉDIOS DEVOLUTOS– DUPLICAÇÃO DO IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS (IMI)

  5. O Novo Regime do Arrendamento UrbanoFases do Processo Legislativo 1. Audição Pública – Maio.2005 • Apresentação das linhas gerais de orientação do novo regime do arrendamento urbano • Recolha de contributos 2. Aprovação pelo Governo da Proposta de Lei do Arrendamento Urbano – 23.Junho.2005

  6. O Novo Regime do Arrendamento UrbanoFases do Processo Legislativo 3. A 2.ª Audição Pública –Junho/Julho.2005 • Disponibilização do texto on-line • Nova recolha de contributos 4. Aprovação Final da Proposta de Lei do Arrendamento Urbano - 22.Julho.2005 5. Aprovação pela Assembleia da República • Aprovação na generalidade – 19.Outubro.2005 • Aprovação na especialidade – 21.Dezembro.2005 Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro

  7. CARACTERÍSTICAS DOPROCESSO LEGISLATIVO • Audição e Participação Pública Audição de todos os cidadãos, e das entidades com interesse no mercado do arrendamento urbano • Transparência - disponibilização imediata dos projectos on-line, em www.seaal.gov.pt., logo que obtida a sua aprovação em Conselho de Ministros • Divulgação www.arrendamento.gov.pt Linha telefónica – 707 10 11 12 (INH) Atendimento presencial – INH Participação em diversos seminários, conferências, acções de formação

  8. O NOVO DIREITO SUBSTANTIVO

  9. Localização no Código Civil – restituição ao arrendamento urbano da linguagem civil • O reforço do princípio da autonomia privada ou liberdade contratual - as partes são livres para acordar “as regras do seu contrato”, em concreto, salvo nos casos em que a lei é imperativa • Dinamização do mercado de arrendamento - possibilidade de existência de vários modelos, consoante a situação concreta(à semelhança do quadro legal dos países do Norte da Europa)

  10. APRESENTAÇÃO SIMPLIFICADA DO REGIME LEGAL DOS TIPOS DE CONTRATOS BIPARTIÇÃO ENTRE: • Contratos de arrendamento para habitação (arts. 1092.º CC a 1107.º CC) • Contratos de arrendamento para fins não habitacionais e arrendamento rústico não sujeitos a regime especial (arts. 1108.º a 1113.º CC)

  11. CONTRATOS DE ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO: • contratos com prazo certo (arts. 1095.º a 1098.º CC) • contratos de duração indeterminada (arts. 1099.º a 1104.º CC)

  12. CESSAÇÃO DO ARRENDAMENTO FORMAS GERAIS (art. 1079.º CC) • Revogação – art. 1082.º CC • Resolução – arts. 1083.º a 1086.º CC • Caducidade • Denúncia

  13. OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO (contratos habitacionais com prazo certo) • Senhorio - pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato (art. 1097.º CC) • Arrendatário – pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo do contrato (art. 1098.º CC)

  14. DENÚNCIA (contratos habitacionais duração indeterminada) • Arrendatário - pode denunciar o contrato, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao senhorio com antecedência não inferior a 120 dias sobre a data em que pretenda a cessação, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano (art. 1100.º CC) • Senhorio - pode denunciar o contrato nos seguintes casos a) Necessidade de habitação pelo próprio, ou pelos seus descendentes em 1.º grau; b) Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos; c) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 5 anos sobre a data em que pretenda a cessação. (art. 1101.º CC)

  15. TRANSMISSÃO DO ARRENDAMENTO • EM VIDA PARA O CÔNJUGE Incidindo o arrendamento sobre casa de morada de família, o seu destino é, em caso de divórcio ou de separação judicial de pessoas e bens, decidido por acordo dos cônjuges, podendo estes optar pela transmissão ou pela concentração a favor de um deles (ART. 1105.º/1 CC)

  16. POR MORTE • O arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe sobreviva: a) Cônjuge com residência no locado ou pessoa que com o arrendatário vivesse no locado em união de facto e há mais de um ano b) Pessoa que com ele residisse em economia comum e há mais de 1 ano • A posição do arrendatário transmite-se, em igualdade de circunstâncias, sucessivamente para o cônjuge sobrevivo ou pessoa que, com o falecido, vivesse em união de facto, para o parente ou afim mais próximo ou de entre estes para o mais velho, ou para o mais velho de entre as restantes pessoas que com ele residissem em economia comum, há mais de 1 ano • A morte do arrendatário nos seis meses anteriores à data da cessação do contrato dá ao transmissário o direito de permanecer no local por período não inferior a seis meses a contar do decesso (ART. 1106.º CC)

  17. O NOVO PROCESSO CIVIL

  18. Localização na Lei n.º 6/2006 e no Código de Processo Civil Artigos 14.º e 15.º da Lei n.º 6/2006 Artigos 930.º-A a 930.º-E do CPC Restituição ao arrendamento urbano da linguagem processual civilista Adequação do RAU de 1990, desactualizado desde a alteração ao CPC em 2003

  19. DISTINÇÃO ENTRE O PROCESSO DECLARATIVO E O PROCESSO EXECUTIVO • Até agora: A acção de despejo era considerada uma acção mista, ou seja, simultaneamente declarativa e executiva (artigos 55.º a 61.º, e 102.º a 106.º do RAU) • A partir do dia 28 de Junho de 2006: A acção declarativa passa a ser autónoma da acção executiva Artigos 14.º Lei 6/2006 (acção de despejo) + Artigo 15.º Lei 6/2006 (título executivo) + Artigos 930.º-A a 930.º-E do CPC (acção executiva)

  20. ACÇÃO DECLARATIVA • Destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação - art. 14.º/1 Lei 6/2006 • Segue a forma de processo comum declarativo - art. 14.º/1 Lei 6/2006 • Quando o pedido de despejo tiver por fundamento a falta de residência permanente do arrendatário, e quando este tenha na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e limítrofes, ou no respectivo concelho quanto ao resto do País, outra residência ou a propriedade de imóvel para habitação adquirido após o início da relação de arrendamento, com excepção dos casos de sucessão mortis causa, pode o senhorio, simultaneamente, pedir uma indemnização igual ao valor da renda determinada nos termos dos artigos 30.º a 32.º da LAU, desde o termo do prazo para contestar até à entrega efectiva da habitação - art. 14.º/2 Lei 6/2006

  21. Na pendência da acção de despejo, o arrendatário deve pagar / depositar as rendas vencidas, nos termos gerais (art. 14.º/3 Lei 6/2006)

  22. Se o arrendatário não pagar ou depositar as rendas/encargos ou despesas vencidas por um período superior a 3 meses o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito, e ainda da importância de indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito (art. 14.º/4 Lei 6/2006)

  23. Se no final do prazo dos 10 dias, o arrendatário nada fizer o senhorio pode requerer certidão dos autos relativa a estes factos a qual constitui TÍTULO EXECUTIVO para efeitos de despejo do local arrendado na forma de PROCESSO EXECUTIVO COMUM PARA ENTREGA DE COISA CERTA (art. 14.º/5 Lei 6/2006)

  24. RECURSOS • POSSIBILIDADE DE RECURSO PARA A RELAÇÃO, INDEPENDENTEMENTE DO VALOR DA ACÇÃO (art. 678.º/5 CPC) “Independentemente do valor da causa e da sucumbência, é sempre admissível recurso para a Relação nas acções em que se aprecie a validade, a subsistência ou a cessação de contratos de arrendamento, com excepção dos arrendamentos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios”. • EFEITO SUSPENSIVO DA APELAÇÃO (art. 692.º CPC) OBJECTIVO: Resolução das actuais dúvidas doutrinárias e jurisprudenciais acerca da admissibilidade da interposição de recurso e a fixação do seu efeito

  25. FORMAÇÃO DETÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS • O legislador abriu o leque dos títulos executivos extrajudiciais • Com base no título executivo extrajudicial, o senhorio pode intentar de imediato executiva para: • ENTREGA DE COISA CERTA (imóvel arrendada) (art. 15.º/1 Lei 6/2006) • PAGAMENTO DE RENDA (art. 15.º/2 Lei 6/2006)

  26. CRIAÇÃO DE TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAISRAZÃO DE SER: • Ano de 2003 - dados estatísticos relativos à duração média das acções de despejo, quanto às acções de despejo - acções declarativas = 17 meses - acções executivas = 24 meses • A certeza jurídica que subjaz aos títulos executivos extrajudiciais - o “direito” encontra-se definido pelas partes, sendo tão somente necessário efectivar o direito do senhorio à desocupação do locado pelo arrendatário inadimplente, que pretende aproveitar o tempo de duração do processo declarativo para se manter no local arrendado • No caso do título executivo por falta de pagamento de rendas pelo arrendatário • Dados estatísticos - 90% das acções de despejo intentadas devido à falta de pagamento de rendas • Compelir o arrendatário ao pontual cumprimento da sua obrigação principal - pagamento da renda • Permitir ao senhorio a imediata desocupação do locado, sem precisar de passar por 17 meses de litigância processual

  27. ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE COISA IMÓVEL ARRENDADA Em caso de falta de desocupação do locado na data devida por lei ou acordo das partes, podem servir de base à execução para entrega de coisa certa 6 TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS

  28. OS 6 TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS

  29. 1. REVOGAÇÃO PELAS PARTES: o contrato de arrendamento + o acordo revogatório -art. 1082.º/2 CC (art. 15.º/1/a) Lei 6/2006)

  30. 2. CADUCIDADE POR DECURSO DO PRAZO: o contrato de arrendamento não renovável, de onde conste a fixação do prazo (art. 15.º/1/b) Lei 6/2006)

  31. 3. OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO: o contrato de arrendamento + comprovativo da comunicação prevista no art. 1097.º CC (comunicação do senhorio, com uma antecedência não inferior a 1 ano do termo do contrato) (art. 15.º/1/c) Lei 6/2006)

  32. 4. DENÚNCIA POR COMUNICAÇÃO: o contrato de arrendamento + comprovativos das comunicações previstas nos arts. 1101.º/c) e 1104.º do CC (comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação + confirmação da 1.ª comunicação com a antecedência máxima de 15 meses, e mínima de 1 ano relativamente à data da sua efectivação) (art. 15.º/1/d) Lei 6/2006)

  33. 5. RESOLUÇÃO POR COMUNICAÇÃO: o contrato de arrendamento + comprovativo da comunicação prevista no art. 1084.º/1 CC (comunicação do senhorio da mora no pagamento da renda/encargos/despesa superior a 3 meses, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública) (art. 15.º/1/e) Lei 6/2006)

  34. 6. DENÚNCIA PELO ARRENDATÁRIO, NOS TERMOS DO ART. 37.º/5 L 6/2006: comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorio (art. 34.º/2 Lei 6/2006) + documento de resposta do arrendatário (arts. 37.º/5 e 43.º/5 Lei 6/2006) (art. 15.º/1/f) Lei 6/2006)

  35. ACÇÃO EXECUTIVA PARA PAGAMENTO DE RENDA TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL: o contrato de arrendamento + o comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida (ART. 15.º/2 Lei 6/2006)

  36. A COMUNICAÇÃO entre senhorios/arrendatários O comprovativo da comunicação integra o título executivo (art. 15.º Lei 6/2006) FORMA DA COMUNICAÇÃO – regra geral: escrito assinado pelo declarante + Carta registada com AR (art. 9.º/1 Lei 6/2006) ou Entrega em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de recepção (art. 9.º/6 Lei 6/2006)

  37. FORMA DA COMUNICAÇÃO no caso decomunicação do senhorio destinada à cessação do contrato por resolução (art. 1084.º/1 CC): • Notificação avulsa • Contacto pessoal de: advogado, solicitador solicitador de execução, feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original (art. 9.º/7 Lei 6/2006)

  38. ACÇÃO EXECUTIVA PARA ENTREGA DE COISA IMÓVEL ARRENDADA

  39. São intentadas com base nos 6 títulos executivos previstos no art. 15.º/1 Lei 6/2006 • Trata-se de uma acção executiva para entrega de coisa certa, cuja tramitação se encontra prevista nos artigos 928.º a 930.º-E do CPC (os artigos 930.º-B a 930.º-E foram aditados pelo artigo 5.º da Lei 6/2006)

  40. AS QUATRO ESPECIFICIDADES DA TRAMITAÇÃO 1. CASOS DE SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO (art. 930.º-B/1 do CPC) • No caso de recepção da oposição à execução, em execuções que se fundem em título executivo extrajudicial • Executado requerer o diferimento da desocupação do local arrendado para habitação, motivada pela cessação do respectivo contrato

  41. 2. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO PELO AGENTE de EXECUÇÃO (art. 930.º-B/2 e 3 do CPC) • sempre que o detentor da coisa, que não tenha sido ouvido e convencido na acção declarativa, exibir algum dos seguintes títulos, com data anterior ao início da execução: • Título de arrendamento ou de outro gozo legítimo do prédio, emanado do exequente; • Título de subarrendamento ou de cessão da posição contratual, emanado do executado, e documento comprovativo de haver sido requerida no prazo de 15 dias a respectiva notificação ao exequente, ou de o exequente ter especialmente autorizado o subarrendamento ou a cessão, ou de o exequente ter conhecido o subarrendatário ou cessionário como tal. • Em caso de arrendamento para habitação, quando se mostre, por atestado médico que indique fundamentadamente o prazo durante o qual se deve suspender a execução, que a diligência põe em risco de vida a pessoa que se encontra no local, por razões de doença aguda

  42. 3. CASOS DE DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO (art. 930.º-C do CPC) • Imóvel arrendado para habitação (art. 930.º-C/1 CPC) • Mediante requerimento pelo executado, dentro do prazo de oposição à execução, invocando razões sociais imperiosas, devendo logo oferecer as provas disponíveis e indicar as testemunhas (máximo: 3) (art. 930.º-C/1 CPC) • Fundamentos - art. 930.º-C/2 CPC • A desocupação imediata do local causa ao executado um prejuízo muito superior à vantagem conferida ao exequente • A falta de pagamento de rendas se deve a carência de meios do executado (o que se presume relativamente ao beneficiário de subsídio de desemprego ou de rendimento social de inserção) • Que o executado é portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%

  43. 4. RESPONSABILIDADE DO EXEQUENTE (art. 930.º-E do CPC) Em caso de procedência da oposição à execução fundada em título extrajudicial o exequente responde pelos danos culposamente causados ao executado e incorre em multa correspondente a dez por cento do valor da execução, mas não inferior a 10 UC nem superior ao dobro do máximo da taxa de justiça, quando não tenha agido com a prudência normal, sem prejuízo da responsabilidade criminal em que possa também incorrer

  44. CONTRATOS ANTIGOS A ACTUALIZAÇÃO DE RENDAS ANTIGAS

  45. A FÓRMULA DE CÁLCULO DA RENDA ACTUALIZADA VALOR DA RENDA MENSAL = AVALIAÇÃO FISCAL x COEFICIENTE DE CONSERVAÇÃO X 0,04) / 12

  46. 3 OBJECTIVOS: 1. TRANSPARÊNCIA E VERDADE FISCAL o valor do locado resulta da avaliação fiscal

  47. 2. JUSTIÇA RELATIVAMENTE AOS PRÉDIOS COM MAIS DE 10 ANOS • JUSTIÇA SOCIAL - o arrendatário do locado com "excelente" coeficiente de conservação (nível 5), paga uma renda mais alta do que o arrendatário do locado com "bom" (nível 4) ou "médio" (nível 3) coeficiente de conservação • DIREITO A UMA HABITAÇÃO CONDIGNA • REABILITAÇÃO E RENOVAÇÃO URBANAS • no arrendamento habitacional - se o locado estiver com um "mau" (nível 2) ou "péssimo" (nível 1) coeficiente de conservação, o senhorio não pode actualizar / aumentar a renda, sem previamente realizar obras de conservação

  48. 3. DINAMIZAÇÃO DO MERCADO DE ARRENDAMENTO = a taxa de referência de rentabilização para as rendas antigas de 4%

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