Publiek private samenwerking

1. Publiek private samenwerking Marc Theirssen, Ludwig Colaes en Jan De Sutter

2. PPS woonforum: 3 invalshoeken • Algemene niveau : • Marc Theirssen van het Vlaamse kenniscentrum PPS • Het pilootproject PPS WONEN: • LudwigColaes van de VMSW, afdeling gesubsidieerde infrastructuur • Gemengde projecten: • Jan De Sutter van het bureau Viator, landmeten en stedenbouw Woonforum • 20 maart 2009

3. Verder verloop van de sessie • Uw vragen / onze antwoorden • Gebeurlijk enkele toevoegingen door de sprekers Woonforum • 20 maart 2009

4. Publiek private samenwerking: Marc Theirssen Adviseur Kenniscentrum PPS

5. Begripsbepaling in Vlaanderen • Decreet betreffende PPS van 18 juli 2003 • Begripsbepaling • Kader PPS projecten Vlaamse Overheid • Kader PPS projecten lokale besturen • Rol van het kenniscentrum PPS Woonforum • 20 maart 2009

6. Vormen PPS • Participatief – contractueel - participatief : gebruik van vennootschapsstructuur door de overheid - contractueel : enkel overeenkomsten • DBFM(O) – gebiedsontwikkeling - Design Build Finance Maintain (Operate) - gebiedsontwikkeling met behulp van PPS

7. Knelpunten Complexiteit en onzekerheid leiden tot een lange en dure voorbereidingsfase zonder zekerheid van meerwaarde

8. Optimale voorbereiding door overheid • projectmanagement - duidelijke projectleiding (beleidsbepalend/beleidsuitvoerend) - opstellen van een projectdefinitie - risicomatrix - consultancy voor juridische, financiële en fiscale aspecten

9. Optimale voorbereiding door overheid • Publiek afstemming • Marktraadpleging • Standaarden -handleidingen -modelovereenkomsten

10. PPS WonenEen ervaring / lessen te trekken / resultaat Ludwig Colaes

11. Waarom PPS WONEN • Wachtlijsten roepen om aanvullende initiatieven buiten klassieke aanbestedingen en financieringen • Studieopdracht uitgeschreven voor concepten • Studie gegund aan Ernst & Young • Studie wordt opgemaakt en ruim doorgesproken met alle belanghebbenden • Bouwsector voorspelt ruim aanbod en lage prijzen door synergie ontwerp - uitvoering - onderhoud • Een krediet van 25 000 000 EUR wordt toegekend om te subsidiëren : garantiefonds Woonforum • 20 maart 2009

12. Welke PPS formule • Om synergie te realiseren : DBFM formule • E&Y beschrijft ruim potentieel van PPS met grote vrijheidsgraden: inbreng van gronden door derden, mix ‘koop-huur-private woningen’ en tussentijdse koopmogelijkheid van zittende huurders … • SHM vraagt en krijgt beheersvergoeding • Stuurgroep onderzoekt valkuilen en opteert voor simpele formule als piloot: in volgende projecten kan een complexere formule Woonforum • 20 maart 2009

13. Hoge verwachtingen • Er circuleren grote aantallen woningen die met 25 mio EUR subsidie kunnen worden gebouwd • Groot aantal (600 tot 800 woningen) is terug te voeren tot een optie waarbij de 25 mio EUR als een onmiddelijke inbreng wordt gezien, daar waar het enkel gaat om 25 mio EUR te betalen over een periode van 30 jaar; • de netto- contante waarde van die 25 mio is dan ongeveer gelijk aan 15 mio EUR waardoor het aantal verwachte woningen wordt gereduceerd tot iets meer dan 400 Woonforum • 20 maart 2009

14. promotieopdracht DBFM • DBFM in 3 percelen: 437 woningen op grond van lokale huisvestingsinstanties (SHM, OCMW, gemeenten) tegen een constante erfpacht over 27 jaar • Primair te financieren door promotor • Erfpacht betaald met sociale huur + subsidie • Prestatiebestek in plaats van middelenbestek • LHI krijgt jaarlijks beheersvergoeding van promotor en moet bovendien geen euro investeren; subsidie wordt maandelijks betaald : • IN: Begin maand huur, midden maand subsidie • UIT: erfpacht einde maand Woonforum • 20 maart 2009

15. Wat is daar PPS aan ? • Andere wijze van samenwerken door terugkeer naar kerntaak • Bouwsector ontwerpt, bouwt en houdt in stand • Banken (lid van promotiegroep) financieren • Lokale huisvestingsinstanties staan tegenover doelgroep met dienst wonen • Vlaams gewest subsidieert, werkt concept en normen uit, heeft mandaat voor gunnen in naam van LHI Woonforum • 20 maart 2009

16. Resultaat • Aanvankelijk te duur; na onderhandeling met kleine bestekswijziging: betaalbaar tot voordelig voor zover berekenbaar voor 237 woningen • “Voor zover berekenbaar” want PPS - klassiek verschillen in aard en wijze van betalen: • PPS is een ander product dan klassieke bouw (B); er zit meer in DFM(O) • PPS wordt betaald over 27 jaar, klassieke bouw moet onmiddellijk worden betaald aan een aannemer • Hoe prijs berekend: • netto contante waarde van erfpacht wordt bepaald • Die ncw wordt verminderd met geschatte kosten ontwerp, onderhoud, beheer, opstal … • Vergelijken met afroepprijzen klassieke aanbestedingen • Ook huur en subsidie is vergelijkbaar met klassiek Woonforum • 20 maart 2009

17. Resultaat (2) • 237 woningen gegund • 176 gebouwd en bewoond • 27 woningen sneuvelen in vergunningsproces; nog 32 woningen in de running • 176 woningen geraken binnen de korte termijn gebouwd • Perceel 2, Vlaams - Brabant, 190 woningen worden opnieuw aanbesteed; ook na onderhandelingen vandaag geen bevredigend resultaat • Reden van gedeeltelijk falen: • Onzekerheid over groot onderhoud vergt een te grote risicopremie • Financieren over 30 jaar van een bouwfirma is net iets te lang voor de banken • Toch enige echte Vlaamse PPS die in gebruik is, zij het gedeeltelijk Woonforum • 20 maart 2009

18. Lessen • Onzekerheid is nog te groot • Onderhoud op de lange termijn • Te langlopende financiering • Synergie te optimistisch ingeschat • Projectdefinitie ruimer stedenbouwkundig aftoetsen • Het helpt niet de factor vergunning uit te besteden; problemen komen dan evenzeer, nu niet vóór maar na de gunning • Borgen beperken ; erfpacht bij oplevering herzienbaar in functie van rentevoet • PPS is mogelijk: PPS woningen bewoond!!! Woonforum • 20 maart 2009

19. Gemengde projecten: LELIE - ZOTTEGEM Jan De Sutter

20. ONTSTAAN AZ Sint-Elisabeth - Zottegem als groeipool

21. Woonuitbreidingsgebied van 32 ha. • BPA nodig voor bestemmingswijziging. • Dit gebied overstijgt verantwoorde noden van Ziekenhuis. Gewestplan situering

22. Uitbreiding Ziekenhuis 10 ha.Actief gemengd woonproject.

23. Spelers Overheid: stad Zottegem prov. Oost - Vlaanderen AROHM Oost- Vlaanderen ARP Brussel • Sociale partners: VMSW SHM Denderstreek • Gezondheidssector: Ziekenhuis St.- Elisabeth • Private ontwikkelaars: Matexi Kestimo

24. Opmaken van een globaal inrichtingsplan waar de partners zich in kunnen vinden.

25. Goed - gekeurderup

27. Grondplan van verdeling woonentiteiten Privaat/ Sociaal

28. Troeven zijn velerlei

30. DEZE SAMENWERKING IS TOT OP VANDAAG HET RESULTAAT VAN EEN OPEN DIALOOG IN AL ZIJN FACETTEN

31. WOONFORUM 2009 PPS Enkele toevoegingen

32. HOOFDPUNTEN • WAAROM • Verruiming van het aanbod • WAT WEL • Samenwerken in PPS betekent ANDERS samenwerken • Klassieke Uitbesteding is ook een vorm van samenwerken • WAT NIET • Geen wet OO uitschakelen

33. PPS : gradatie van “pps” • PPS in meest ruime betekenis: • grondinbreng + DBFMO • Design build finance maintenance operate (uitbating) • Enkel overweegbaar als een gevolg van een oproep tot projecten, zoniet (“promotor leurt met project”) is het een ontoelaatbare koppelverkoop, ook koop onder voorwaarden genoemd • PPS WONEN : dbfm(o) • CBO • Gemengde projecten publiek - privaat in sociale huisvesting • Vrijwillig aangebracht: gescheiden, gemengd behandelen met formule PB of behandelen als koop langs aangelegde infrastructuur • Opgelegd door grond- en pandenbeleid • louter alternatieve financiering is geen PPS

34. Gemengde projecten en PPS • Gemengde projecten publiek privaat • Enkel grondaanbod • Ook met woningen gebouwd door private partner • Verkoop onder voorwaarden: • In verkoop werk, (levering) en diensten insteken is een ontwijken van wet OO; koop is een uitzondering op OO en geldt, behalve voor leveringen, enkel voor wat reeds bestaat in onroerende vorm • Als werk en diensten een betekenisvolle omvang hebben (>67. .000 EUR ??) dan moet werk en dienst in concurrentie volgens OO en afgezonderd van koop

35. Public Private Comparator (PPC) • Nederlandse methode om af te wegen of het een meerwaarde heeft om tot PPS over te gaan; geciteerd in het rapport van het Rekenhof • Wat betrekt PPC in de vergelijking • Zet actieplan op en beschrijft de omgeving • Kwalitatieve analyse met scores • Kwantitatieve analyse van (2) met inbreng van onder meer levenscycluskost : netto contante waarde • Syntheserapport betreffende 1, 2 en 3 • PPC verhoogt de doorlooptijd met een half jaar

36. Public Private Comparator (2) • Product dat ingang / bekendheid vond NA beslissing tot PPS WONEN • Studie Ernst en Young trachtte veel aspecten te belichten, er zijn zeker elementen van PPC vervat • Alle investeringen moeten tegen het licht worden gehouden, PPS en klassiek • Systemen van vergelijken eens de offertes ingediend werden in PPS WONEN voor een deel al doende uitgevonden : belang van pilootproject

37. PPS : groot of klein • Vroeger moest PPS een zeer grote omvang hebben voor de banken: • 112,5 miljoen voor groot infrastructuurwerk • Andere vanaf 25 miljoen EUR • Nu warm en koud: • Dexia : PPS voor gemeenten welkom als niet te groot • De Tijd : voldoende grote omvang is nodig, met verwijzing naar PPC voor minimum omvang

38. Cijfers en subsidiesysteem • Kostprijs: • betreft betaling gespreid over 27 jaar: • erfpacht perceel 1+3: • 9 500 EUR/jaar/woning of ncw2008: +/- 90 000 EUR / woning • Bevat zes elementen • Ontwerp (6.6%); bouw (100%); groot onderhoud (28.4%); beheer (26.6%); opstal (8%) en primaire financiering • Hoe wordt in tweede instantie “gefinancierd”, d.i. hoe wordt de erfpacht betaald? • Sociale huur • Subsidie : tegemoetkoming garantiefonds

39. Kerntaken huisvestingsmaatschappij • Huisvesting is niet noodzakelijk bouwen: • Dienst wonen aanbieden • Van bouwmaatschappij naar huisvestingsmaatschappij • Door de traditie en de opgebouwde kennis zal “bouwen” nog wel een tijd of altijd de hoofdactiviteit blijven • PPS (zou) een middel (kunnen geweest zijn) dat ernaast komt als bijkomende aanbod en maatstok

40. Gestructureerde producten • PPS werd ook als een beleggingsproduct gelanceerd, althans die optie werd naar voor gebracht • De kasstromen konden worden herverpakt en op een secundaire markt aangeboden • In al die productstappen zou de concurrentie zodanig spelen dat er bijkomende prijsverlagingen worden gerealiseerd…

41. Relatief succes • Territorium • Kreten: “PPS WONEN is te duur” • Bij doorvragen: • Weten niet hoeveel het kost • Weten niet wat dan goedkoop en duur is • Zeker niet hoeveel te duur of hoe voordelig • Voorstel reis langs Vlaamse projecten PPS “niet wonen”: • Nul projecten gerealiseerd of 1 project in uitvoering

42. PPS op Vlaams niveau • Wonen is de enige realisatie (gedeeltelijk) !!! • Mensen wonen wel degelijk in PPS woningen • DIABOLO Antwerpen – Zaventem: bezig • Scholen : weldra ??? • Oosterweel: feuilleton • Vliegveld Deurne: vaudeville • radarschepen • Musea; Sport … • ZORG : geen PPS wel alternatieve financiering

43. Echecs elders • Parking en cinema Sint-Niklaas • PPS langs de voordeur, klassieke financiering daarna langs de achterdeur opnieuw binnen • Vliegveld Deurne: na lange zoektocht toch maar klassieke aanbesteding • Quote: • “PPS of niet, het belangrijkste is dat er samengewerkt wordt” • “wij hebben een PPS gemaakt zonder dat wij dat wisten”

44. Ingeloste verwachtingen • Formule DBFM is uitvoerbaar • Mits de gepaste conjunctuur is een goede prijs mogelijk • Banken en andere groepen boden zich aan

45. Niet-ingeloste verwachtingen • Andere “aannemers” • Kortere doorlooptijden • Merkelijk goedkoper • Geen druk op inschrijvingsprijs