Les sujets de l heure en fiscalit municipale et en expropriation

1. Les sujets de l�heure en fiscalit� municipale et en expropriation Journ�e Dufresne H�bert Comeau 31 janvier 2008 Me Paul Wayland Me Patrice Ricard Avec la collaboration de Me Audrey-Julie Dallaire

2. 2 SUJETS ABORD�S 1. Des d�penses de moins pour les municipalit�s: les frais extrajudiciaires ne sont pas un dommage direct d�coulant d�une expropriation. 2. Comment �valuer et taxer un condominium h�telier? La r�ponse du TAQ dans l�affaire: Le St-Sulpice H�tel Montr�al Inc. et al. c. Ville de Montr�al 3. D�su�tude �conomique en mati�re d��valuation fonci�re: de quoi s�agit-il?

3. 3 SUJETS ABORD�S 4. Autopsie d�un jugement en �valuation industrielle: l�affaire IBM Canada lt�e c. Ville de Bromont et MRC La Haute-Yamaska

4. 4 1. DES D�PENSES DE MOINS POUR LES MUNICIPALIT�S Les frais extrajudiciaires ne sont pas un dommage direct d�coulant d�une expropriation

5. 5 DES D�PENSES DE MOINS POUR LES MUNICIPALIT�S Dans l�affaire Michel Lord, le Tribunal administratif du Qu�bec (TAQ) avait d�cid� que les honoraires extrajudiciaires constituaient un dommage d�coulant de l�expropriation au m�me titre que les frais d�expert. Le jugement de la Cour du Qu�bec qui avait confirm� cette d�cision du TAQ fut renvers�e par la Cour sup�rieure, ce que confirma par la suite la Cour d�appel du Qu�bec.

6. 6 DES D�PENSES DE MOINS POUR LES MUNICIPALIT�S Pr�cisons que les honoraires extrajudiciaires des avocats sont les frais payables par leurs clients pour leurs services et se distinguent des honoraires judiciaires qu�on appelle aussi les d�pens, lesquels sont g�n�ralement payables par la partie qui perd son proc�s. Les honoraires judiciaires comprennent certains d�bours�s comme les timbres de Cour et les frais de huissiers auxquels s�ajoutent certains honoraires pr�vus au Tarif des honoraires judiciaires des avocats et payables � l�avocat victorieux. Au Qu�bec, les honoraires extrajudiciaires des avocats, contrairement � certaines autres juridictions, ne sont pas, en r�gle g�n�rale, r�cup�rables par la partie ayant gain de cause.

7. 7 DES D�PENSES DE MOINS POUR LES MUNICIPALIT�S L�exception � cette r�gle g�n�rale survient lorsqu�une faute est commise par une partie et/ou ses procureurs � l�occasion d�un recours judiciaire. Par exemple, une telle faute emportant la condamnation aux honoraires extrajudiciaires, peut �tre retenue lorsqu�une contestation judiciaire en demande ou en d�fense est de mauvaise foi ou encore lorsqu�une partie multiplie de mauvaise foi des proc�dures, poursuit inutilement et abusivement un dossier Judiciaire.

8. 8 DES D�PENSES DE MOINS POUR LES MUNICIPALIT�S Un courant de jurisprudence octroyant � titre de dommages les honoraires extrajudiciaires avait commenc� � �merger en mati�re d�expropriation sans �gard � ces circonstances d�exception. En effet, comme nous l�avons vu, le TAQ, maintenu par la Cour du Qu�bec dans l�affaire Michel Lord, avait octroy� les honoraires judiciaires comme un pr�judice directement caus� par l�expropriation, se fondant uniquement sur l�article 58 de la Loi sur l�expropriation. Ce courant de jurisprudence avait �t� suivi dans d�autres d�cisions du TAQ.

9. 9 DES D�PENSES DE MOINS POUR LES MUNICIPALIT�S On y d�veloppait une argumentation fond�e sur la notion de dommages r�sultant de l�expropriation et ignorait par le fait m�me les conditions d�ouverture � la condamnation aux honoraires extrajudiciaires d�velopp�es par la jurisprudence en mati�re civile relativement aux contestations judiciaires abusives.

10. 10 DES D�PENSES DE MOINS POUR LES MUNICIPALIT�S Or, le TAQ et la Cour du Qu�bec, dans l�affaire Michel Lord, en op�rant cette distinction, faisaient doublement erreur et leur argumentation devait s��crouler puisque d�j� en 2002, la Cour d�appel du Qu�bec, �galement en mati�re d�expropriation, avait d�cid� qu�en l�absence de mauvaise foi ou d�abus de proc�dures, des honoraires extrajudiciaires ne pouvaient �tre accord�s � titre de dommages et int�r�ts. La Cour d�appel dans l�affaire Michel Lord, ne manqua pas de rappeler sa propre jurisprudence en indiquant que ces tribunaux n�avaient aucune raison valable de se distancier et de ne pas se sentir li�s par la jurisprudence existante.

11. 11 2. COMMENT �VALUER ET TAXER UN CONDOMINIUM H�TELIER?  La r�ponse du TAQ dans l�affaire: Le St-Sulpice H�tel Montr�al inc. et al. c. Ville de Montr�al

12. 12 COMMENT �VALUER ET TAXER UN CONDOMINIUM H�TELIER? La r�ponse du TAQ dans l�affaire : Le St-Sulpice H�tel Montr�al inc. et al. c. Ville de Montr�al Le 20 d�cembre 2006, le Tribunal administratif du Qu�bec, Section des affaires immobili�res (ci-apr�s le ��TAQ��) rendait la toute premi�re d�cision portant sur l��valuation d�un nouveau concept immobilier�: le condominium h�telier. Les unit�s d��valuation en litige font partie d�un complexe immobilier connu comme �tant ��Le St-Sulpice H�tel Montr�al��, un h�tel boutique du Vieux Montr�al de 108 chambres, class� 4 �toiles, dont la construction fut termin�e en avril 2002. La particularit� de ce complexe h�telier est qu�il est constitu� de 110 unit�s d�tenues en copropri�t� divise, dont 108 suites h�teli�res font l�objet d�un bail avec l�exploitant h�telier (Le St-Sulpice H�tel Montr�al Inc.) les deux autres unit�s �tant respectivement le restaurant de l�h�tel et l�unit� de gestion localis�s au sous-sol.

13. 13 COMMENT �VALUER ET TAXER UN CONDOMINIUM H�TELIER? La r�ponse du TAQ dans l�affaire : Le St-Sulpice H�tel Montr�al inc. et al. c. Ville de Montr�al Le litige: Des 108 condominiums h�teliers, 64 font l�objet d�un recours par leurs propri�taires respectifs � l�encontre de la valeur fonci�re, alors que 108 requ�tes ont �t� d�pos�es par l�exploitant de l�h�tel � l��gard de la valeur locative. L�assujettissement des condominiums h�teliers � la cat�gorie des immeubles non r�sidentiels (classe 8) n�a plus fait l�objet de contestation par les parties requ�rantes lors de l�audition devant le TAQ. �galement, la qualification de chaque unit� � titre d��tablissement d�entreprise et ainsi assujettie � la taxe d�affaires n�a pas non plus fait l�objet d�un d�bat lors de l�audition. Seules �taient donc en contestation les valeurs fonci�res et locatives de ces condominiums h�teliers.

14. 14 COMMENT �VALUER ET TAXER UN CONDOMINIUM H�TELIER? La r�ponse du TAQ dans l�affaire : Le St-Sulpice H�tel Montr�al inc. et al. c. Ville de Montr�al Les principes d��valuation reconnus par le TAQ: Selon le TAQ, la preuve r�v�le clairement qu�au moment de leur achat, les propri�taires visaient deux objectifs�: un investissement immobilier dans le domaine h�telier ne n�cessitant pas de participer de fa�on active aux activit�s administratives, et l�opportunit� d�occuper l�unit� � des fins personnelles de fa�on occasionnelle. De l�avis du TAQ, le partage entre la location et l�occupation par le propri�taire est l�une des principales caract�ristiques pouvant influencer sensiblement le prix d�achat d�un condominium h�telier. Le TAQ souligne que les diff�rentes formules de partage, d�un projet � l�autre, pourraient mener � des variations importantes de prix pour des condominiums h�teliers, pourtant semblables sur le plan physique.

15. 15 COMMENT �VALUER ET TAXER UN CONDOMINIUM H�TELIER? La r�ponse du TAQ dans l�affaire : Le St-Sulpice H�tel Montr�al inc. et al. c. Ville de Montr�al Les principes d��valuation reconnus par le TAQ: (suite) La d�termination de l�utilisation la meilleure et la plus profitable de ces unit�s constituent en cons�quence une �tape pr�liminaire essentielle dans la d�termination de la valeur r�elle d�un condominium h�telier, � partir de l�analyse de la r�partition entre l�usage personnel et la d�tention aux fins de gagner un revenu. Dans le cas du St-Sulpice, le TAQ conclura que l�usage optimal se d�finit comme �tant la location aux clients de l�h�tel, l�occupation par les propri�taires d�unit� �tant plut�t subsidiaire. Consid�rant les risques associ�s au march� h�telier et au contr�le d�volu � l�exploitant h�telier, le TAQ est d�opinion que la m�thode du revenu serait a priori la meilleure fa�on d��valuer ces condominiums h�teliers, m�me s�il s�agit d�une preuve indirecte par rapport � la m�thode de comparaison. Toutefois, le TAQ rejettera son application en l�esp�ce. Ce faisant, le TAQ respecte en tout points la jurisprudence confirmant que la m�thode du revenu n�est pas applicable � un h�tel neuf ou en phase d�int�gration au march�.

16. 16 COMMENT �VALUER ET TAXER UN CONDOMINIUM H�TELIER? La r�ponse du TAQ dans l�affaire : Le St-Sulpice H�tel Montr�al inc. et al. c. Ville de Montr�al Les principes d��valuation reconnus par le TAQ: (suite) Puisque les ventes des unit�s d��valuation en litige sont tellement rapproch�es de la date d��valuation et qu�elles ont �t� r�alis�es dans un contexte d�un march� libre et ouvert � la concurrence comme l�exige la d�finition de la valeur r�elle contenue � la Loi sur la fiscalit� municipale, le TAQ donnera priorit� aux prix de vente pay�s par les acheteurs. A nouveau, le TAQ vient ici appliquer un principe maintes fois �nonc� par la jurisprudence�: la vente de l�unit� d��valuation en contestation constitue la meilleure preuve de sa valeur r�elle.

17. 17 COMMENT �VALUER ET TAXER UN CONDOMINIUM H�TELIER? La r�ponse du TAQ dans l�affaire : Le St-Sulpice H�tel Montr�al inc. et al. c. Ville de Montr�al D�cision: Puisque le prospectus leur permettait d��tre bien inform�s des risques et des avantages de ce placement immobilier, le Tribunal consid�re ainsi que les acheteurs ont acquis ces immeubles en toute connaissance de cause, sauf quant aux taxes, lesquelles se sont av�r�es plus �lev�es que celles pr�vues au prospectus. Le TAQ constate d�abord que le prix de vente apparaissant aux actes de vente et aux prospectus est enti�rement r�parti entre l�immeuble et les meubles, sans aucune r�f�rence � quelque bien incorporel. Selon le TAQ, si une valeur doit �tre attribu�e � certains biens incorporels pouvant faire partie d�une transaction d�h�tel, cette valeur en l�esp�ce se trouve entre les mains du locataire (en sa qualit� d�exploitant de l�h�tel) et non entre les mains des copropri�taires. Il ne s�agit donc aucunement de l�achat d�une entreprise.

18. 18 COMMENT �VALUER ET TAXER UN CONDOMINIUM H�TELIER? La r�ponse du TAQ dans l�affaire : Le St-Sulpice H�tel Montr�al inc. et al. c. Ville de Montr�al D�cision: (suite) En cons�quence, le Tribunal retiendra comme preuve pr�pond�rante l�application de la m�thode de comparaison par l�expert de la Ville, r�alis�e � partir des prix de vente des unit�s d��valuation en contestation, lesquels furent compar�s avec les 99 autres ventes bona fide intervenues dans ce m�me projet entre 2000 et 2003. Le Tribunal soustraira des prix de vente notamment le montant des meubles mentionn� aux actes de vente et apportera un rajustement pour tenir compte des taxes fonci�res plus �lev�es que celles pr�vues au prospectus, telles que calcul�es par l�expert de la Ville. Ainsi, � l�exception de quatre (4) condominiums (soit 3 hausses d��valuation et 1 baisse), le Tribunal maintiendra l�ensemble des valeurs inscrites au r�le d��valuation fonci�re de la Ville.

19. 19 COMMENT �VALUER ET TAXER UN CONDOMINIUM H�TELIER? La r�ponse du TAQ dans l�affaire : Le St-Sulpice H�tel Montr�al inc. et al. c. Ville de Montr�al D�cision: (suite) Relativement au r�le locatif, les valeurs ont �t� �tablies par l�application du proc�d� de d�capitalisation des valeurs fonci�res. Puisque les valeurs fonci�res demeurent presque toutes inchang�es, les valeurs locatives subissent le m�me sort. La Cour du Qu�bec est actuellement saisie d�une requ�te pour permission d�en appeler d�pos�e par les parties requ�rantes � l�encontre de cette d�cision du TAQ. La requ�te fut prise en d�lib�r� par l�Honorable Juge Andr� Renaud le 6 juin dernier.

20. 20 3. D�SU�TUDE �CONOMIQUE EN MATI�RE D��VALUATION FONCI�RE De quoi s�agit-il?

21. 21 D�SU�TUDE �CONOMIQUE EN MATI�RE D��VALUATION FONCI�RE Qu�est-ce qu�une d�su�tude externe? - D�su�tude = obsolescence - Externe = �conomique - D�finitions: ��L�obsolescence �conomique est une perte de valeur caus�e par des forces externes � l�immeuble concern� sur lesquelles le propri�taire n�a aucun contr�le. Cette forme d�obsolescence a �t� reconnue sp�cifiquement par la Cour d�appel et par la doctrine. Elle est influenc�e par deux groupes de facteurs: . les facteurs de situation; . les facteurs d�coulant des conditions du march�.�� Me Jean-Guy Desjardins, Trait� de l��valuation�fonci�re, pages 212-213

22. 22 D�SU�TUDE �CONOMIQUE EN MATI�RE D��VALUATION FONCI�RE D�finition: ��La d�su�tude externe qui caract�rise un b�timent est caus�e par des r�alit�s qui en amoindrissent la d�sid�rabilit� de fa�on durable, en raison de circonstances ou d��v�nements qui sont ext�rieurs � celui-ci, qui en sont ind�pendants et qui, � la date de r�f�rence, ne rel�vent pas de son propri�taire. De telles circonstances ou �v�nements peuvent �tre d�origine physique, juridique, sociale ou �conomique, mais, pour donner lieu � une d�su�tude externe, leur effet doit �tre � caract�re durable et s�av�rer significatif. La d�sid�rabilit� ainsi amoindrie r�duit la valeur du b�timent et, par d�finition, cet effet n�est pas corrigible par le propri�taire, bien qu�il puisse �voluer au fil du temps.� En effet, si les conditions n�gatives qui en sont la source �voluent, la d�su�tude externe peut s�accro�tre, diminuer ou m�me dispara�tre compl�tement.� MAMR, La d�pr�ciation des b�timents industriels aux fins d��valuation fonci�re municipale au Qu�bec, page 30.

23. 23 D�SU�TUDE �CONOMIQUE EN MATI�RE D��VALUATION FONCI�RE Les facteurs suivants peuvent entra�ner une d�su�tude externe de march�: �� I. Diminution de la population II. Diminution du pouvoir d�achat III. Chute des loyers et des prix immobiliers IV. La baisse de la demande pour un produit V. Politique de taxation contraignante VI. Politique restrictive de contr�les gouvernementaux�� Me Jean-Guy Desjardins, Trait� de l��valuation fonci�re, pages 216 � 219

24. 24 D�SU�TUDE �CONOMIQUE EN MATI�RE D��VALUATION FONCI�RE La jurisprudence nous r�v�le ce qui suit sur cette perte de valeur souvent difficile � cerner: 1. La date d��valuation est fondamentale: la d�su�tude externe s�identifie et se mesure � l�aide des faits survenus � la date de r�f�rence aux conditions du march� (1er juillet); 2. La d�su�tude externe s�identifie et se mesure donc de fa�on ponctuelle, � un moment bien pr�cis; 3. La d�su�tude externe provient exclusivement de causes ext�rieures (extrins�ques) et ind�pendantes de l�immeuble � �valuer; 4. Il s�agit en fait de quantifier l�influence d�un inconv�nient provenant d�une cause externe � l�immeuble lui-m�me et qui en diminue son utilit�, sa d�sirabilit�;

25. 25 D�SU�TUDE �CONOMIQUE EN MATI�RE D��VALUATION FONCI�RE La jurisprudence nous r�v�le ce qui suit sur cette perte de valeur souvent difficile � cerner (suite): 5. Un lien de causalit� doit exister entre la cause de la d�su�tude externe et la perte de valeur de l�immeuble; ; 6. Ce n�est pas la valeur d�une entreprise industrielle que l�on examine, mais bien plut�t celle des immeubles o� elle exerce ses activit�s; 7. On ne peut ainsi retenir le seul aspect de la rentabilit� plus ou moins grande de certains types de produits pour conclure automatiquement � la perte de valeur d�une partie d�un complexe; sa qualification � titre d�immeuble � vocation unique,, d�immeuble � vocation sp�cifique ou d�immeuble � vocation g�n�rale est importante;

26. 26 D�SU�TUDE �CONOMIQUE EN MATI�RE D��VALUATION FONCI�RE La jurisprudence nous r�v�le ce qui suit sur cette perte de valeur souvent difficile � cerner (suite): 8. Une d�su�tude externe n�est pas appliqu�e � une usine (IVU) dont la performance est non seulement substantiellement plus �lev�e que la moyenne dans l�industrie, mais encore satisfaisante en termes absolus, pour certaines des ann�es en contestation; 9. Une d�su�tude externe doit �tre examin�e objectivement, i.e. face � l�unit� d��valuation, et non subjectivement, i.e. face � son propri�taire et ses relations avec ses ouvriers, ses clients ou ses fournisseurs, conform�ment � l�article 45 LFM; 10. La d�su�tude externe doit d�couler d�une situation � caract�re structurel (soit une tendance � long terme), par opposition � une situation conjoncturelle (soit celle que l�on peut croire temporaire ou cyclique, de fa�on plausible, en raison de sa r�sorption pr�visible � court ou � moyen terme);

27. 27 D�SU�TUDE �CONOMIQUE EN MATI�RE D��VALUATION FONCI�RE La jurisprudence nous r�v�le ce qui suit sur cette perte de valeur souvent difficile � cerner (suite): 11. Les changements all�gu�s dans le march� et dans la part de march� du complexe industriel en cause doivent �tre significatifs pour constituer une source de d�su�tude externe de march�;

28. 28 D�SU�TUDE �CONOMIQUE EN MATI�RE D��VALUATION FONCI�RE Qu�est-ce qu�une d�su�tude externe de march�? Donc, en r�sum�: Chaque secteur d�activit� doit �tre examin� s�par�ment; Chaque complexe industriel doit �tre examin� par rapport � sa situation sur le march�; Chaque complexe industriel doit �tre examin� individuellement; Chaque cas est un cas d�esp�ce.

29. 29 4. AUTOPSIE D�UN JUGEMENTEN �VALUATION INDUSTRIELLE L�AFFAIRE: IBM Canada lt�e c. Ville de Bromont et MRC La Haute-Yamaska

30. 30 AUTOPSIE D�UN JUGEMENT EN �VALUATION INDUSTRIELLEL�affaire IBM Canada lt�e c. Ville de Bromont et MRC La Haute-Yamaska IBM r�clame que l��valuation de 47�220 500$ inscrite au r�le triennal 2005-2006-2007 de la Ville soit r�duite �...18�320�500$, repr�sentant une baisse de plus de 60%. La m�thode du co�t, pertinente dans l��valuation d�un tel complexe, voit pratiquement tous ses param�tres d�application contest�s par IBM. Le TAQ, par ses membres d�sign�s Mathieu L��cuyer, �valuateur agr��, et Me V�ronique Pelletier, avocate, a finalement tranch� le 22 mai dernier�(IBM Canada Lt�e c. Ville de Bromont et MRC de la Haute-Yamaska, 2007 QCTAQ 05593, 22 mai 2007)�: le Tribunal conclura � une �valuation de 42�020�500$, repr�sentant une baisse de 11%, en faisant droit � la quasi-totalit� des pr�tentions de Bromont. Mais tout n�est pas termin� dans ce dossier� Le litige se poursuit devant la Cour du Qu�bec, o� IBM requiert la permission d�en appeler � l�encontre de la d�cision rendue par le TAQ.

31. 31 AUTOPSIE D�UN JUGEMENT EN �VALUATION INDUSTRIELLEL�affaire IBM Canada lt�e c. Ville de Bromont et MRC La Haute-Yamaska Points en litige: La d�su�tude �conomique IBM all�gue que les b�timents de son complexe industriel souffrent d�une d�su�tude �conomique bas�e sur la diff�rence des taux de taxation fonci�re entre Bromont et sa voisine Granby, all�gation qui repr�sente � elle seule une baisse de 12%. Le TAQ rejette cette all�gation�: la preuve a r�v�l� que la Ville de Granby, seule comparable retenue par IBM, jouit d�une situation financi�re particuli�re, qui se refl�te par une politique de taxation avantageuse. Or non seulement il n�a pas �t� �tabli que c�est la situation qui pr�vaut � la date d��valuation (1er juillet 2003), mais surtout il n�a pas �t� d�montr� que cette diff�rence va perdurer. Le TAQ souligne que les d�cisions des municipalit�s de lever des imp�ts fonciers leur appartiennent et peuvent varier selon les objectifs politiques qu�ils poursuivent. Ces d�cisions pr�sentent ainsi un caract�re davantage conjoncturel que structurel.

32. 32 AUTOPSIE D�UN JUGEMENT EN �VALUATION INDUSTRIELLEL�affaire IBM Canada lt�e c. Ville de Bromont et MRC La Haute-Yamaska Le caract�re immobilier des cloisons amovibles IBM all�gue que les 6 000 cloisons amovibles pr�sentes dans son b�timent principal, constitu�es de panneaux m�talliques d�une largeur de 4 pieds par une hauteur de 10 pieds, sont des meubles ou, subsidiairement, des accessoires du syst�me m�canique de chauffage, ventilation et air climatis� (HVAC), qui doivent par cons�quent �tre exclues du r�le. Le TAQ conclut plut�t que les cloisons en cause sont, en faits, bel et bien des murs de division int�rieure et sont une composante intrins�que du b�timent. Le Tribunal conclut �galement que si ces murs circonscrivent des espaces � l�int�rieur desquels des apports d�air filtr�, r�chauff� ou refroidi prennent place, c�est d�abord parce qu�ils participent de l�utilit� du b�timent, plut�t que de jouer un r�le actif dans la production industrielle. Le TAQ maintiendra ainsi au r�le la valeur de ces cloisons.

33. 33 AUTOPSIE D�UN JUGEMENT EN �VALUATION INDUSTRIELLEL�affaire IBM Canada lt�e c. Ville de Bromont et MRC La Haute-Yamaska L�exclusion des syst�mes �lectrique et m�canique HVAC IBM cherche � faire retirer du r�le la valeur des syst�mes �lectrique et m�canique HVAC en vertu de l�article 65 de la Loi sur la fiscalit� municipale (L.R.Q. c. F-2.1), all�guant que chacun de ces syst�mes est unique et int�gr�, et r�pond principalement aux besoins de la production industrielle. Rejetant les pr�tentions d�IBM, le TAQ pr�cise que le l�gislateur pr�voit express�ment � l�alin�a 3 de l�article 65 que doivent �tre port�s au r�le les syst�mes m�caniques et �lectriques qui assurent ce qu�on appelle commun�ment le service aux b�timents. Le TAQ souligne d�ailleurs que les exclusions du r�le pr�vues par l�article 65 ne peuvent conduire � �valuer des usines sans �clairage, sans prises de courant, sans interrupteurs, sans climatisation, chauffage ni ventilation�: ��On se retrouverait alors avec des constructions destin�es � abriter des personnes incompl�tes, inaptes � exercer leur fonction.��, conclura le TAQ.

34. 34 MERCI DE VOTRE ATTENTION! #311209